الشقق هي القطاع الذي "يقود موجة" انتعاش سوق العقارات في الفترة المقبلة.

[إعلان 1]

السياسات المالية والنقدية توفر دعما جيدا لتعافي العقارات

في مشاركته بآرائه في الحدث الذي أعلن فيه عن "تقرير سوق العقارات للربع الثالث من عام 2023" الذي نظمته Batdongsan.com.vn في صباح يوم 4 أكتوبر، علق السيد نجوين كوك آنه - نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، أن وقت تعافي سوق العقارات سيبدأ من حوالي الربع الثاني إلى الربع الرابع من عام 2024.

وفي تفسيره لسبب التصريح أعلاه، قال الخبير إن هناك 3 مؤشرات أساسية لسوق العقارات جاءت وفقا للاتجاه الذي توقعه Batdongsan.com.vn في وقت سابق.

أولا، فيما يتعلق بأسعار الفائدة المصرفية، قام موقع Batdongsan.com.vn بتحليل أنه خلال فترة الأزمة السابقة، استغرق الأمر 1.5 سنة من الوقت الذي خفض فيه بنك الدولة سقف سعر الفائدة حتى بدأ سوق العقارات في الانعكاس.

إذا استغرق السوق في الفترة 2008-2012 أربع سنوات لإظهار علامات تعديل أسعار الفائدة المصرفية، ففي هذه الفترة، بدءًا من الربع الأول من عام 2023، أجرى البنك المركزي تعديلين لخفض أسعار الفائدة التشغيلية، تلاهما تخفيضات في العديد من أنواع أسعار الفائدة.

العقارات - الشقق هي القطاع الذي سيقود انتعاش سوق العقارات في الفترة المقبلة. — وتوفر السياسات المالية والنقدية دعماً جيداً لانتعاش سوق العقارات.

ثانيًا ، فيما يتعلق بنمو الائتمان، وبالنظر إلى عام ٢٠١٢، انخفض نمو الائتمان من ٢٠٪ إلى ٧٪، بينما بلغ التضخم ٨٪. في عام ٢٠١٣، ارتفع نمو الائتمان إلى ١٢٪، وبلغ التضخم ٦٪.

في عام تخفيف القيود الائتمانية، أظهر سوق العقارات فورًا علامات انعكاس. في ظل الظروف السوقية الحالية، ومنذ بداية عام ٢٠٢٣، وجّه بنك الدولة نمو الائتمان لعام ٢٠٢٣ بأكمله بنسبة ١٤-١٥٪، مقارنةً بـ ١٤٪ في عام ٢٠٢٢، وهذه إشارة إيجابية، كما أشار السيد كوك آنه.

ثالثا، فيما يتعلق بالسياسة العقارية، ففي عام 2008، انخفضت سيولة سوق العقارات بشكل حاد، ولكن لم يكن هناك سياسات لدعم السوق مثل حزمة الدعم البالغة 30 مليار دولار وإصدار قانون الأراضي المعدل إلا في عام 2013.

بحلول عام ٢٠٢٢، سيُكرر السوق اتجاهه الراكد مع تشديد الائتمان، وارتفاع أسعار الفائدة، وانخفاض السيولة. ومع ذلك، ومنذ نهاية عام ٢٠٢٢، واصلت الحكومة تطبيق تدابير لتخفيف الصعوبات التي تواجه سوق العقارات، مثل حزمة الدعم البالغة ١٢٠ ألف مليار دونج، وساهم المرسوم رقم ٠٨ في تخفيف ضغط سداد السندات على الشركات، وساهم القرار رقم ٣٣ في تخفيف ازدحام سوق العقارات، وسمح المرسوم رقم ٣٥ للجنة الشعبية الإقليمية بتنظيم المساحات التي يمكن تقسيمها إلى قطع أراضي للبيع...

وبناء على تحليل المؤشرات المذكورة أعلاه، قال السيد نجوين كوك آنه إنه يحافظ على رأيه: "من المرجح أن يتعافى سوق العقارات في حدود الربع الثاني إلى الربع الرابع من عام 2023".

ستكون الشقق أول قطاع عقاري يتعافى.

يُظهر تقرير سوق العقارات للربع الثالث من عام 2023 الصادر عن Batdongsan.com.vn أن الشقق هي نوع العقارات الأقل تأثرًا بالتأثيرات السلبية للسوق في العام الماضي لأن هذا النوع يخدم احتياجات الإسكان الحقيقية.

في الربع الثالث من عام ٢٠٢٣، شهد الإقبال على الشقق انتعاشًا ملحوظًا، حيث ارتفع الطلب على شرائها بنسبة ١٪ وعلى استئجارها بنسبة ٦٪ مقارنةً بالربع السابق. وعلى وجه الخصوص، كانت الشقق التي تتراوح أسعارها بين ٢ و٤ مليارات دونج الأكثر بحثًا.

في عام 2023، لن تتغير أسعار بيع الشقق كثيرًا، بل سترتفع قليلاً فقط من 1% إلى 5% في هانوي ، وستبقى دون تغيير تقريبًا في مدينة هوشي منه.

ومع ذلك، على المدى الطويل، من عام ٢٠١٥ إلى الوقت الحاضر، تجاوزت زيادة أسعار الشقق في هانوي ومدينة هو تشي منه زيادة دخل السكان. بعد ثماني سنوات، ارتفعت أسعار الشقق في مدينتي هو تشي منه وهانوي بنسبة ٨٢٪ و٥٦٪ على التوالي، بينما لم يرتفع دخل سكان المناطق الحضرية إلا بنسبة ٣٩٪.

علق السيد لي باو لونغ، مدير الاستراتيجية في Batdongsan.com.vn، قائلاً: "يزداد شراء شقة صعوبةً على الناس عندما لا يواكب معدل نمو الدخل معدل نمو أسعار المنازل. في المستقبل، سترتفع أسعار مشاريع الشقق الرئيسية أيضًا، لأن المستثمرين سيضطرون إلى تحسين أرباحهم عند ارتفاع التكاليف".

وبناء على ذلك، قال السيد لونج إن الارتفاع الحالي في أسعار المباني السكنية يتأثر بالعديد من الأسباب المباشرة وغير المباشرة.

أولا، هناك خلل بين العرض والطلب في السوق، حيث تظل احتياجات الناس الحقيقية للإسكان مرتفعة، ولكن المعروض من الشقق لا يزال محدودا، وخاصة الشقق ضمن النطاق السعري وفي وسط المدينة.

ثانياً، يشهد الاقتصاد العالمي تقلبات، مما يتسبب في بقاء أسعار مواد البناء مرتفعة، مما يضطر المستثمرين إلى زيادة أسعار المنتجات لتحقيق الربح.

ثالثا، إن أموال الأراضي محدودة في حين أن أسعار الأراضي ترتفع، وأموال الأراضي في وسط المدينة أصبحت نادرة بشكل متزايد، وتنفيذ أي مشروع يستغرق الكثير من الوقت والتكاليف.

وفقًا لبيانات من Batdongsan.com.vn، حافظ مؤشر أسعار الأراضي على زيادة مستقرة من عام 2018 حتى الوقت الحاضر على مستوى البلاد ولكنه يميل إلى التمييز بين مناطق ومناطق محددة في عام 2023. بعد فترة طويلة من الربع الأول من عام 2018 إلى الربع الثالث من عام 2023، ارتفع سعر بيع الأراضي في الجنوب بنسبة 71٪، وفي الشمال بنسبة 54٪.

ولهذه الأسباب أكد السيد لونج أن أسعار الشقق لا يمكن أن تنخفض أو تنخفض أكثر من ذلك.

العقارات - الشقق هي القطاع الذي سيقود موجة انتعاش سوق العقارات في الفترة المقبلة (الشكل 2). — السيد لي باو لونغ – مدير الاستراتيجية في Batdongsan.com.vn.

استشهد السيد لونغ بمعلومات واردة في تقرير موقع Batdongsan.com.vn، وأشار أيضًا إلى نفسية مستهلكي العقارات، ففي ظل ارتفاع أسعار المساكن، يلجأ الناس إلى الاستئجار أو البحث عن طرق للاقتراض لشراء منزل. ومع ذلك، في الوقت الحالي، لم يحصل العديد من المشترين على قروض للشراء بسبب قلقهم بشأن أسعار الفائدة.

وبما أن أسعار الشقق في تزايد مستمر والطلب على شراء واستئجار هذا النوع من العقارات مرتفع دائماً، فإن متوسط معدل الربح عند الاستثمار في الشقق يصل إلى 12.5% سنوياً (دمج زيادة الأسعار وربح الإيجار).

يُعد هذا ربحًا أفضل وأكثر استقرارًا من أنواع الاستثمار الأخرى كالأسهم والذهب والعملات الأجنبية والأراضي والمدخرات. جُمعت هذه البيانات وحلّلتها Batdongsan.com.vn، مُقارنةً بين عامي ٢٠١٥ و٢٠١٨.
وبحسب استطلاع أجرته Batdongsan.com.vn، يعتقد أكثر من 27% من السماسرة أن الشقق ستكون نوع العقارات الذي سيتعافى في أقرب وقت، والمتوقع في الربع الرابع من عام 2023؛ ويعتقد 42% أن هذا النوع سيتعافى في الأشهر الستة الأولى من عام 2024.

بشكل عام، يُتوقع أن يقود هذا النوع من العقارات انتعاش السوق. ومن المرجح أن يتعافى سوق الشقق أسرع من غيره، حيث من المتوقع أن ينخفض في الربع الأول من عام ٢٠٢٤، ثم ينعكس في الربع الثاني من عام ٢٠٢٤ على أبعد تقدير، كما أضاف السيد دينه مينه توان، مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية .

[إعلان 2]
مصدر