هل يجب التخلي عن أسلوب الفائض في تقييم الأراضي؟

[إعلان 1]

وباعتبارها الطريقة الأكثر شيوعاً والتي تعكس بوضوح الطبيعة المالية للمشاريع العقارية، فإن إلغاء طريقة الفائض يعد خطوة إلى الوراء في تقييم الأراضي، مما يسبب عواقب طويلة الأمد على العرض وسوق العقارات، بحسب الخبراء.

في تعليقه على هذه المسألة، قال الدكتور نجوين تين ثوا، رئيس جمعية التقييم الفيتنامية، إن هذا ليس خطأً، بل هو صحيح جزئيًا فقط. فالأهم من ذلك هو أنه عند تخصيص نوع من الأراضي ذات إمكانات التطوير لتحقيق أعلى وأفضل استخدام، يجب على الدولة أيضًا معرفة سعر الأرض وفقًا لمبادئ السوق لتحقيق هذا الهدف، كأساس لتحديد الالتزامات المالية بين الدولة والمؤسسات والأفراد المستخدمين للأرض. والطريقة المناسبة لتسعير هذا النوع من الأراضي التطويرية هي طريقة الفائض.

وأكد الدكتور ثوا أنه " لتحديد السعر، يجب أن يكون ذلك على أساس قانوني (التخطيط، الترخيص...) وبيانات السوق الموضوعية المتاحة، وليس بيانات حسابية لا أساس لها من الصحة ".

ويقول الخبراء إنه لا ينبغي التخلي عن أسلوب الفائض في تقييم الأراضي.

وفي معرض مناقشة هذا الجانب، أشار خبير قانوني عقاري إلى أن طريقة الفائض تعكس بوضوح الطبيعة المالية للمشروع العقاري: التكلفة، والإيرادات، والربح، بطريقة علمية وموضوعية للغاية. وتعكس هذه الطريقة بوضوح كيفية استغلال "فرق إيجار الأرض" وتوزيعه وتقاسمه. وهي أيضًا طريقة حديثة لتقييم العقارات، وفقًا للممارسات الدولية.

تعتقد هيئة الصياغة أنه نظرًا لنقص قاعدة بيانات التقييم، يجب أن يستند التقييم إلى عوامل افتراضية، ونقص الدقة، لذا فإن التخلي عن هذه الطريقة، في رأيي، غير مُقنع. إذا كانت المشكلة تكمن في نقص قاعدة البيانات، فيجب أن يكون الحل هو إنشاء قاعدة بيانات عالية الجودة وموثوقة، بدلًا من التخلي عن أسلوب الفائض (تدمير آلية الإنتاج). لذلك، إذا أصبح التخلي عن أسلوب الفائض واقعًا، فسيكون ذلك تراجعًا في أعمال تقييم الأراضي ، كما علق.

ينبغي الإبقاء على طريقة الفائض.

مع اقتراح إلغاء طريقة الفائض، يقتصر مشروع المرسوم المُعدِّل للمرسوم 44 على ثلاث طرق فقط: المقارنة، ومعامل الدخل، ومعامل تعديل سعر الأرض. ومع ذلك، يتضح فورًا أن هذه الطرق الثلاث لا تكفي للاستعاضة عن طريقة الفائض عند تقييم الأراضي القابلة للتطوير.

في تحليلٍ مُفصّل، أشار الخبراء إلى ثلاثة عيوب. أولًا، يُحدَّد سعر الأرض بناءً على غرض الاستخدام مع إمكانية التطوير المُستقبلي، وليس بناءً على غرض الاستخدام الحالي كما هو مُعتمد في طريقة المقارنة وطريقة الدخل.

ثانياً، لا تحتوي أنواع الأراضي ذات إمكانات التطوير المشتركة على أصول متشابهة ومتماثلة تم تداولها بنجاح في السوق لتطبيق طريقة المقارنة (بشرط وجود 3 أصول قابلة للمقارنة على الأقل، إلا في حالات استثنائية)، وبالتالي لا يمكن تطبيق طريقة المقارنة للتقييم.

ثالثًا، تُحدد طريقة الدخل الدخل المستقبلي بافتراض استقراره واستمراريته، وثبات مخاطره. أما طريقة المتبقي، فهي عكس ذلك تمامًا. لذلك، لا يُمكن استخدام طريقة الدخل كبديل لطريقة المتبقي.

وفقًا للخبير القانوني العقاري، في حال إلغاء طريقة الفائض، ستظهر فجوة في تقييم الأراضي. " ما هي الطريقة التي ستستخدمها الجهات الحكومية لتقييم الأراضي عند تخصيصها للمستثمرين لتنفيذ مشاريع دون مزاد؟ حاليًا، في الغالبية العظمى من المشاريع العقارية، عند تخصيص الأراضي للمستثمرين، تطبق الجهات الحكومية طريقة الفائض لتقييم الأراضي (باستثناء بعض صناديق الأراضي منخفضة القيمة التي تطبق طريقة معامل التعديل)؛ حتى في حالة طرح حقوق استخدام الأراضي في المزاد، يجب تحديد السعر الابتدائي وفقًا لطريقة الفائض ."

وفي معرض تعليقه على هذه القضية، قال البروفيسور دانج هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، إنه من الضروري إزالة أسلوب معامل تعديل أسعار الأراضي من أساليب تقييم الأراضي والحفاظ على أسلوب الفائض أو إضافته لتقييم مشاريع التطوير العقاري على الأراضي.

وبناءً على ذلك، فإن طريقة معامل تعديل أسعار الأراضي هي ببساطة عملية ضرب بين القيمة المدرجة في قائمة أسعار الأراضي التي تنظمها اللجنة الشعبية للمقاطعة ومعامل تقرره اللجنة نفسها. وأكد البروفيسور فو قائلاً: "سعر الأرض المناسب للسوق هو كمية موضوعية، ولا يمكن اشتراط أن يكون مساويًا لحاصل ضرب كميتين ذاتيتين تنظمهما وتقررهما اللجنة الشعبية للمقاطعة. وبالتالي، يمكن الاستنتاج أن هذه طريقة لتحديد أسعار الأراضي دون أي نظرية علمية".

أصدر رئيس الوزراء مؤخرًا برقية يطلب فيها من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ومسؤولي المحافظات والمدن سرعة تذليل الصعوبات والعقبات في تقييم الأراضي. وعلى وجه الخصوص، هناك بند مهم يجب على وزارة الموارد الطبيعية والبيئة رفعه إلى الحكومة للنظر فيه وإصدار مرسوم يُعدّل ويُكمّل المرسوم رقم 44/2014/ND-CP المُنظّم لأسعار الأراضي قبل 31 يوليو/تموز، بالإضافة إلى استكمال تعديل وتكملة التعميم رقم 36/2014/TT-BTNMT الذي يُفصّل أساليب تقييم الأراضي والبناء وتعديل جداول أسعار الأراضي والتقييم الخاص بالأراضي والاستشارات المتعلقة بأسعارها.
ومع ذلك، يرى الخبراء أن تعديل المرسوم 44 والتعميم 36 يشوبه عيوب جوهرية، مما سيؤثر سلبًا على تقييم الأراضي وتطوير سوق العقارات. ويعني ذلك أن هيئة الصياغة ألغت أسلوب الفائض في تقييم الأراضي، وهو الأسلوب الأكثر عملية، ويتمتع بقاعدة بيانات معلوماتية كاملة ومستقرة وشفافة.

هاي آنه

مفيد
العاطفة
مبدع
فريد
الغضب