فرض الضرائب على ملكية المنازل والأراضي المتعددة لمكافحة المضاربة

في النشرة الرسمية رقم 5333/BXD-QLN، المُرسلة إلى المكتب الحكومي للإبلاغ عن الوضع الأخير لأسعار العقارات، اقترحت وزارة الإنشاءات فرض ضريبة على امتلاك العديد من المنازل والأراضي. جاء هذا الاقتراح في ظل الارتفاع الحاد والمستمر لأسعار المساكن والعقارات في المناطق الحضرية بحلول عام 2024، وخاصةً في هانوي.

كتلة "الاحتفاظ بالأرض وانتظار الوقت المناسب"

للتغلب على ارتفاع أسعار المساكن والعقارات، اقترحت وزارة الإنشاءات دراسة واقتراح استكمال اللوائح المتعلقة بمزادات حقوق استخدام الأراضي، بما يضمن الامتثال للظروف العملية، ويهدف إلى زيادة الودائع، وتحديد سعر ابتدائي للأرض المطروحة في المزاد قريبًا من الوضع الفعلي للمنطقة. وفي الوقت نفسه، تقصير مدة دفع العرض الفائز، والحد من عدد المشاركين في المزاد لأغراض المضاربة.

كما أوصت وزارة الإعمار وزارة المالية بدراسة واقتراح وتقديم المشورة بشأن السياسات الضريبية للمنازل والأراضي الثانية أو المنازل والأراضي المهجورة أو غير المستخدمة، ودراسة ووضع سياسة ضريبية لحالات امتلاك واستخدام العديد من المنازل والأراضي للحد من المضاربة والشراء والبيع في فترة زمنية قصيرة لتحقيق الربح.

إن اقتراح فرض ضريبة على العقارات الثانية أو أكثر، أو على الأشخاص الذين يمتلكون عدة منازل وأراضي، ليس فكرة جديدة. ففي الفترة من ٢٠٠٩ إلى ٢٠١٨، أشارت وزارة المالية إلى هذا المحتوى عند مناقشة مشروع قانون ضريبة الأملاك. وفي أغسطس ٢٠٢٣، واصل الناخبون في مدينة هو تشي منه اقتراح فرض ضريبة على المنازل الثانية، وفرض ضرائب أعلى على المنازل والأراضي الشاغرة التي لا تُضيف قيمةً للأرض.

وبالإضافة إلى ذلك، طلبت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية، أثناء مناقشة قانون الأراضي (المعدل)، من الحكومة أيضًا اقتراح لوائح عاجلة بشأن زيادة معدلات الضرائب على الأشخاص الذين يستخدمون مساحات كبيرة من الأراضي، والعديد من المنازل، والمضاربة على الأراضي.

اقترحت جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) مؤخرًا سياسةً ضريبيةً عقاريةً تُطبّق على فئتين: مشتري المنازل الثانية أو أكثر، والمالكين الذين يتخلون عن مشاريعهم. سيرتفع معدل الضريبة تدريجيًا في المعاملات التي تكون فيها فترة ملكية البائع قصيرة.

ذكرت منظمة VARS أنه في السنوات الأخيرة، ازدادت مفاهيم "المنازل المهجورة" و"الفلل المهجورة" و"المناطق الحضرية المهجورة" شيوعًا. ويمكن مصادفة هذه الحالة بسهولة في أي مكان. يُظهر هذا تناقضًا ساخرًا بين "الأراضي والمنازل المهجورة" من جهة، ومشهد الناس الذين يكافحون طوال حياتهم، لكنهم ما زالوا غير متأكدين مما إذا كان بإمكانهم شراء قطعة أرض أو منزل.

وتشير تقديرات منظمة VARS إلى أن هذا الوضع لا يهدر موارد الأراضي فحسب، بل يخلق أيضًا ظلمًا اجتماعيًا، عندما تستمر غالبية المعروض من المساكن - والذي أصبح نادرًا على نحو متزايد - في "الوقوع" في أيدي أولئك الذين يتمتعون بفائض مالي.

إنهم يمتلكون بضعة، بل عشرات، ومئات العقارات، لكنهم يتركونها مهجورة، "يحتفظون بالأرض وينتظرون الوقت المناسب"، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات، ويجعل وصول الناس إلى السكن محدودا بشكل متزايد.

من المتوقع أن يمنع اقتراح فرض ضريبة على استخدام العقارات المتعددة المضاربة و"تضخيم" أسعار العقارات لتحقيق الربح. الصورة: هوانغ تريو

كيفية فرض الضرائب؟

والأمر الذي يثير قلق الرأي العام هو ما إذا كان سيتم تنفيذ هذا الاقتراح الضريبي بشكل فعال، بما يساهم في منع المضاربة ومكافحة ارتفاع الأسعار الافتراضي.

وبحسب السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية VARS، فإن النظام القانوني الحالي لا يتضمن عقوبات للسيطرة على المضاربة على الأراضي واحتكارها ومنعها لرفع الأسعار؛ في حين أن الشراء والبيع غير المنضبط ونقل ملكية الأراضي هو السبب الرئيسي لـ "حمى الأراضي" في العديد من المناطق.

يشتري المضاربون الأراضي ويتركونها مهجورة، في انتظار ارتفاع الأسعار أو خلق ندرة مصطنعة، وهو أمر شائع، بهدف "رفع الأسعار لتحقيق الربح". قال السيد دينه: "إن البحث في ضريبة العقارات أمرٌ مُلِحّ لتنظيم السوق. لا تتجاهلوا هذه السياسة لمجرد صعوبة تطبيقها".

وبحسب منظمة VARS، فإنه إلى جانب تعزيز توفير السكن الاجتماعي في المناطق الحضرية، تحتاج الدولة إلى آلية تنظيمية لتقليل العوامل المضاربة، مما يساعد على تحقيق التوازن في سوق العقارات على المدى الطويل.

إن فرض ضرائب عقارية فعّالة وشفافة، تستهدف من يجمعون ويضاربون بدلًا من من يشترون العقارات لأغراض السكن أو الإنتاج والتجارة، من شأنه أن يُسهم في زيادة إيرادات الميزانية وتنظيم سوق العقارات. وهذا أيضًا اتجاه شائع في العالم.

من حيث المنهجية، ترى VARS أنه ينبغي تطبيق الضريبة على المنازل الثانية فما فوق. على سبيل المثال، في سنغافورة، يجب على أي سنغافوري يشتري منزلًا دفع رسوم بنسبة 20% من قيمة العقار للمنزل الثاني، و30% للمنزل الثالث... بالإضافة إلى ذلك، يمكن زيادة معدل الضريبة تدريجيًا في معاملات العقارات التي تكون فيها فترة حيازة البائع قصيرة.

في سنغافورة، إذا قمت بالبيع في السنة الأولى، فسوف يتعين عليك دفع ضريبة بنسبة 6% على قيمة العقار، وإذا قمت بالبيع في السنة الثانية، فسوف يتعين عليك دفع ضريبة بنسبة 8%، وفي السنة الثالثة ستكون 4%، وبعد السنة الرابعة، لن تخضع لهذه الضريبة أو الرسوم.

في كوريا، تُفرض ضريبة بنسبة 5% على الأراضي المهجورة أو المستصلحة لأكثر من عامين، و8% على الأراضي التي تُفرض عليها ضريبة بنسبة 7%، و10% على الأراضي التي تُفرض عليها ضريبة بنسبة 10% لأكثر من 10 سنوات. أما في الولايات المتحدة، فتُفرض ضريبة بنسبة 3%.

وقال السيد نجوين فان دينه إن مثل هذه القواعد التنظيمية سوف تحد أو تقضي على دوافع الناس للمضاربة، مما يحد من ارتفاع أسعار العقارات، لأنه إلى جانب تكاليف الفائدة وتكاليف الفرصة الأخرى، فإن امتلاك العقارات المضاربية يصبح أكثر خطورة.

في حال أراد الناس المضاربة بعد فرض الضرائب، فإن الميزانية ستجمع الضرائب لخدمة الاستثمار العام، وبناء المدارس والمستشفيات وأشغال المرور...

بناء سوق عقاري شفاف

وفيما يتعلق بمقترح وزارة البناء، قال نائب الوزير نجوين دوك تشي في المؤتمر الصحفي الدوري للربع الثالث من عام 2024 الذي عقدته وزارة المالية صباح يوم 27 سبتمبر، إن وزارة المالية وافقت تمامًا على هذا المقترح من وزارة البناء.

ومع ذلك، وفقا للسيد نجوين دوك تشي، فإن السياسات تحتاج إلى أن تكون شاملة ومتكاملة، من أجل بناء سوق عقارية أكثر شفافية وتتطور بشكل أكثر استدامة.

المحامي نجوين فان دينه ، الخبير القانوني في مجال العقارات:

التنفيذ المتزامن

يُعدّ فرض الضرائب على المنازل والأراضي حلاًّ إلزامياً، إذ تمّ ترسيخه بوضوح في القرار رقم 18-NQ/TW لعام 2022 الصادر عن اللجنة التنفيذية المركزية، والمتعلق بمواصلة تطوير المؤسسات والسياسات وتحسينها، وتحسين فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها. ينصّ القرار بوضوح على: "معالجة مشكلة الاستخدام المُبذر للأراضي، وتركها بوراً، وتلويثها، وتدهورها"، و"فرض معدلات ضرائب أعلى على من يستخدمون مساحات شاسعة من الأراضي، ويكثرون من المنازل، ويضاربون على الأراضي، ويبطئون استخدامها، ويتركونها بوراً".

يجب أن يتم تطبيق الضرائب على المنازل والأراضي بشكل متزامن وعادل بين المحليات، وهناك حاجة إلى قاعدة بيانات لضمان الضرائب الصحيحة وتعزيز فعالية السياسات الضريبية.

وافق رئيس الوزراء حاليًا على المشروع رقم 6 لتطوير تطبيقات بيانات السكان والهوية والتحقق الإلكتروني لدعم التحول الرقمي. كما تنص القوانين الجديدة المتعلقة بالأراضي والإسكان والعقارات على إنشاء قاعدة بيانات وطنية للأراضي والإسكان وسوق العقارات، وغيرها. تُعد هذه البيانات مهمة لتطبيق قانون ضريبة العقارات مستقبلًا، بعد تقديمه من الحكومة وإقراره من مجلس الأمة.

المحامي تران دينه دونج، نقابة المحامين في مدينة هوشي منه:

خلق العدالة لدافعي الضرائب

من الضروري اقتراح فرض ضرائب على المنازل والأراضي، بالإضافة إلى تطبيق حلول لاستقرار سوق العقارات. ومع ذلك، يجب وضع خطة موحدة لتحقيق العدالة لدافعي الضرائب. وتحديدًا، من الناحيتين الكمية والنوعية، مع مراعاة كيفية حساب مساحة الأراضي في المركز وخارج الضواحي. على سبيل المثال، من يملك منزلًا ثانيًا أو ثالثًا في المركز بمساحة إجمالية 200 متر مربع، وتبلغ قيمته أكثر من 50 مليار دونج، سيدفع ضرائب مختلفة عن من يملك منزلًا ثانيًا من نفس المساحة في منطقة أخرى. الطريقة المنطقية هي تقسيم المساحة، والمنطقة، والقيمة... لتكون مناسبة وعادلة.

من المهم أيضًا أن يكون معدل الضريبة قريبًا من سعر السوق ومناسبًا لقدرة دافعي الضرائب. على سبيل المثال، إذا كانت قيمة المنزل الثاني 100 مليار دونج، فعند بيعه ترتفع إلى 200 مليار دونج، فيجب أن يرتفع معدل الضريبة وفقًا لقيمة المنزل. ولكن إذا انخفض سعر المنزل إلى 90 مليار دونج، فهل سيتم استرداد الضريبة؟ وهل يتناسب ذلك مع قدرتهم؟

V.Duan - تم تسجيل S.Nhung

المصدر: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm