أبرز أحداث قطاع العقارات في عام 2023: عام من فك التشابك

[إعلان 1]

سلسلة من السياسات الصادرة

واجه سوق العقارات منذ نهاية عام 2022 صعوبات في العديد من الجوانب، بدءًا من قانونية المشاريع إلى رأس مال السندات والقروض المصرفية... ولحل هذه المشاكل، أصدرت الحكومة في عام 2023 العديد من التعليمات والسياسات في الوقت المناسب لإنعاش السوق.

في شهر مارس، صدر المرسوم الحكومي رقم 08، المكمل للوائح: بالنسبة للسندات المعروضة في السوق المحلية، في حالة عدم قدرة المؤسسة المصدرة على سداد أصل السند وفوائده بالكامل وفي الوقت المناسب بالدونغ الفيتنامي وفقًا لخطة الإصدار المعلنة، فيمكنها التفاوض مع مالك السند لسداد أصل السند وفوائده المستحقة مع الأصول.

يشكل هذا التنظيم الأساس للشركات لتأجيل الديون، وبيع الأصول بخصم، ودفع رأس المال والفائدة على السندات المستحقة مع أصول أخرى مثل العقارات.

صدر في مارس أيضًا المرسوم الحكومي رقم 33 بشأن عدد من الحلول لإزالة العوائق وتعزيز التنمية الآمنة والصحية والمستدامة لسوق العقارات. وأبرزها تكليف بنك الدولة بقيادة تنفيذ برنامج ائتماني بقيمة 120 ألف دونج للإسكان الاجتماعي ومساكن ذوي الدخل المحدود.

القوة الرئيسية لهذا البرنامج هي 4 بنوك تجارية مملوكة للدولة ( Agribank ، BIDV، Vietcombank، VietinBank) التي تقدم القروض للمستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع الإسكان الاجتماعي، ومشاريع إسكان العمال؛ ومشاريع تجديد وإعادة بناء الشقق القديمة بأسعار فائدة تفضيلية.

Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng - 1 — من المتوقع أن يشهد سوق العقارات تحسناً بفضل العديد من السياسات الإيجابية في عام 2023 (صورة توضيحية: هاي لونغ).

في حين أن السوق يعاني من اختلال في العرض، مع هيمنة الإسكان الفاخر بينما أصبحت المساكن المخصصة للأشخاص ذوي الدخل المنخفض "منقرضة"، فقد أصدرت الحكومة على الفور القرار رقم 338 بالموافقة على مشروع الاستثمار في بناء مليون شقة سكنية اجتماعية على الأقل للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030.

وبناءً على ذلك، سيبلغ إجمالي عدد الشقق المنجزة في المناطق بحلول عام ٢٠٣٠ حوالي مليون شقة، بما في ذلك إنجاز حوالي ٤٢٨ ألف شقة خلال الفترة ٢٠٢١-٢٠٢٥. ويهدف المشروع إلى تطوير المساكن الاجتماعية ومساكن العمال بأسعار تناسب قدرة الأسر المتوسطة والمنخفضة الدخل في المناطق الحضرية، وكذلك قدرة العمال والعاملات في المناطق الصناعية ومناطق تجهيز الصادرات.

ومن الجوانب الإيجابية الأخرى تصويت مجلس الأمة في نهاية نوفمبر على إقرار قانون الإسكان المعدل وقانون الأعمال العقارية المعدل، اللذين سيدخلان حيز التنفيذ اعتبارًا من عام ٢٠٢٥. ويشير الخبراء إلى أنه لأول مرة في التاريخ، صدر قانونان يتعلقان بسوق العقارات في آن واحد. وإذا أُقر قانون الأراضي المعدل في عام ٢٠٢٤، فسيكون لسوق العقارات جوانب إيجابية أخرى كثيرة.

كما عقد رئيس الوزراء والعديد من الوزارات والفروع اجتماعات مستمرة عبر الإنترنت مع شركات العقارات لإزالة العوائق القانونية أمام المشاريع، والتقى بالقطاع المصرفي لاقتراح حلول لدعم الشركات من حيث رأس المال، وخفض أسعار الفائدة على الإقراض، واستقرار الأنشطة التجارية.

تفاعل السوق بشكل إيجابي.

على الرغم من اعتقاد الخبراء بأن قطاع العقارات قد يتعافى اعتبارًا من منتصف عام ٢٠٢٤، عندما يكون لدى السياسة الوقت الكافي "للامتصاص"، إلا أنه في الواقع، ظهرت العديد من الإشارات الإيجابية من السوق. بفضل سياسة الحكومة لإزالة العقبات أمام سندات العقارات، تمكنت العديد من الشركات من تمديد وتأجيل تواريخ استحقاق السندات، باستخدام أصول لسداد المدفوعات مثل نوفالاند وهونغ ثينه...

في مشاركته في نقاشٍ عُقد في أوائل ديسمبر، صرّح السيد نجوين هوانغ دونغ، نائب مدير إدارة المالية للبنوك والمؤسسات المالية (وزارة المالية)، بأنّ حوالي 40% من حجم السندات المتأخرة لـ 68 شركة قد خضعت لخطط تفاوض حتى الآن. وارتفعت نسبة نجاح المفاوضات من 16% في فبراير إلى 63% في أكتوبر. إضافةً إلى ذلك، سارعت الشركات التي وفّرت موارد مالية إلى إعادة شراء السندات قبل تاريخ استحقاقها.

وبحسب بيانات وزارة المالية أيضًا، لو لم يكن هناك إصدار لسندات الشركات في الربع الأول من هذا العام، فإن حجم سندات الشركات الفردية الصادرة بحلول نهاية نوفمبر/تشرين الثاني كان سيصل إلى 220 ألف مليار دونج.

كما ازدادت تدفقات رأس المال إلى قطاع العقارات بفضل سياسات الائتمان الأكثر مرونة. ووفقًا لأحدث البيانات الصادرة عن البنك المركزي، بلغ إجمالي الائتمان المستحق لقطاع العقارات 2.74 تريليون دونج فيتنامي في 30 سبتمبر، بزيادة قدرها 6% مقارنةً ببداية العام.

Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng - 2 — (صورة توضيحية: كوانغ آنه).

انخفضت أسعار الفائدة على القروض تدريجيًا بناءً على طلب وتوجيهات رئيس الوزراء والبنك المركزي. خفّضت العديد من البنوك أسعار الفائدة على قروض الإسكان التجاري بنسبة تتراوح بين 5.5% و7.5% سنويًا خلال أول 12-18 شهرًا، ثم طبّقت أسعار فائدة عائمة تتراوح بين 9.5% و11% سنويًا. وتُشير الدراسات الاستقصائية إلى أن أسعار الفائدة على قروض الإسكان في العديد من البنوك التجارية انخفضت بنسبة تتراوح بين 1% و3% سنويًا مقارنةً ببداية العام.

فيما يتعلق بسياسة الإسكان الاجتماعي، ووفقًا لوزارة الإنشاءات، في عام ٢٠٢٣، بدأت البلديات في جميع أنحاء البلاد عشرة مشاريع إسكان اجتماعي وإسكان لعمال المناطق الصناعية، بإجمالي يزيد عن ١٩٨٠٠ وحدة. ومن بينها، تُعد مدينة هاي فونغ البلدة التي بدأت فيها أربعة مشاريع إسكان اجتماعي بإجمالي يزيد عن ٦٧٠٠ وحدة. كما بدأ كل من مدينة هانوي، ومقاطعة ثوا ثين - هوي، ومقاطعة لام دونغ مشروع إسكان اجتماعي واحد.

مع ذلك، لم يلبِّ صرف حزمة الائتمان البالغة 120 تريليون دونج، المخصصة للإسكان الاجتماعي والإسكان منخفض التكلفة، التوقعات. وذكرت وزارة البناء أن حوالي 23 منطقة محلية أعلنت عن قائمة تضم 54 مشروعًا مؤهلًا للحصول على قروض ضمن برنامج الائتمان البالغ 120 تريليون دونج، برأس مال مطلوب قدره 25,884 مليار دونج. وحتى الآن، تجاوز المبلغ المصروف 143 مليار دونج فقط.

وبحسب جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، فإن حزمة الائتمان البالغة 120 ألف مليار دونج تطبق سعر فائدة قرض تفضيلي بنسبة 8.7% سنويا للمستثمرين و8.2% سنويا لمشتري المنازل حتى 30 يونيو.

ابتداءً من الأول من يوليو، سيُعلن بنك الدولة كل ستة أشهر عن سعر فائدة الإقراض التفضيلي للبنوك التجارية المشاركة في البرنامج. وبعد انتهاء الفترة التفضيلية، سيتم التفاوض على سعر فائدة الإقراض والاتفاق عليه بين البنك والعميل.

تعتقد هيئة الإسكان الاجتماعي في هوريا (HoREA) أن سعر فائدة الإقراض، الذي يقل بنسبة 1.5-2% عن سعر الفائدة المعتاد على القروض التجارية، لا يزال أعلى من سعر فائدة قروض الإسكان الاجتماعي السابقة. كما أن فترة التفضيل قصيرة (5 سنوات)، ويُعدّل سعر الفائدة كل 6 أشهر، مما يُسبب قلقًا للمقترضين.

[إعلان 2]
مصدر