تسعى شركات العقارات إلى تمديد ديون السندات

في مواجهة ضغوط الاستحقاق المتزايدة، تضطر العديد من شركات العقارات إلى إعادة هيكلة التزاماتها المالية للحفاظ على العمليات وضمان التدفق النقدي.

في مواجهة ضغوط الاستحقاق المتزايدة، تضطر العديد من شركات العقارات إلى إعادة هيكلة التزاماتها المالية للحفاظ على العمليات وضمان التدفق النقدي.

يشهد سوق سندات الشركات موجةً من تمديدات الديون، لا سيما في قطاع العقارات. وفي ظل ضغوط الاستحقاق الكبيرة، تضطر العديد من الشركات إلى إعادة هيكلة التزاماتها المالية للحفاظ على عملياتها.

من الأمثلة النموذجية على ذلك شركة سينشري للاستثمار والتطوير العقاري (Cen Invest). صدر السند برمز CIVCB2124001 في أكتوبر 2021 بسعر فائدة ثابت قدره 10.5% سنويًا، وكان أجله في البداية 3 سنوات، وكان من المتوقع استحقاقه في 13 أكتوبر 2024. إلا أنه بعد الاتفاق الثاني مع حاملي السندات في نهاية أكتوبر 2024، مدد Cen Invest تاريخ التسوية إلى 13 أكتوبر 2025.

في السابق، كان هذا السند مضمونًا بـ 50 مليون سهم من أسهم شركة Century Real Estate JSC (Cen Land، HoSE: CRE) التابعة لمجموعة Cen، وحقوق الملكية من عقد التعاون بين Galaxy Land وCRE في مشروع منطقة هوانغ فان ثو الحضرية (هوانغ ماي، هانوي ). ومع ذلك، مع انخفاض سعر سهم CRE من أكثر من 25,000 دونج فيتنامي للسهم في أوائل عام 2022 إلى أقل من 7,000 دونج فيتنامي للسهم، اضطرت Cen Invest إلى إضافة ضمانات.

هيكل استحقاق السندات حسب الصناعة في عام 2025 وفقًا لبيانات من VNDIRECT Research.

وفقًا لوثيقة أرسلت إلى بورصة هانوي (HNX) في 11 فبراير 2025، رهن هذا المشروع 20.7 مليون سهم إضافي من أسهم شركة Thanh Dat VN Investment JSC (ما يعادل 67.87٪ من رأس المال المستأجر)، المستثمر في مشروع منطقة Khe Cat السكنية في Quang Yen، Quang Ninh ، إلى جانب حقوق الملكية الناشئة عن المشروع.

لا يقتصر دور شركة ثانه دات فين على ضمان السندات فحسب، بل تلتزم أيضًا بضمان سداد سندات شركة سين إنفست، وعدم الاقتراض أو استخدام الأصول لتأمين التزامات أخرى. في حال اضطرارها لبيع جميع أسهمها في شركة ثانه دات فين لسداد الدين، تلتزم شركة سين إنفست بسعر أدنى قدره 373 مليار دونج، رهنًا بموافقة حاملي السندات. سيتم إتمام هذه الصفقة في موعد أقصاه 31 مايو 2025، وسيتم تحويل العائدات بعد خصم المصاريف إلى حساب سداد السندات.

حدث موقف مماثل في شركة CRE، التي حصلت مؤخرًا على موافقة حملة السندات على تمديد سندها CRE202001 لما يقرب من تسعة أشهر. تبلغ قيمة هذا السند 450 مليار دونج، وقد صدر في نهاية عام 2020 بفترة استحقاق أولية مدتها 36 شهرًا، ولكن تم تمديده لما مجموعه 22 شهرًا. وبحلول نهاية عام 2024، أعادت الشركة شراء جزء من أصل الدين، مما أدى إلى انخفاض قيمة الدين المستحق إلى حوالي 354 مليار دونج.

سندات CRE مضمونة أيضًا بحوالي 59 مليون سهم من أسهم CRE، بالإضافة إلى 50 مليون سهم من Cen Invest، وحقوق ملكية من Galaxy Land، وبعض الأصول الأخرى. ومع ذلك، نظرًا لانخفاض قيمة الأسهم، اضطرت الشركة إلى تعديل خطة السداد.

وفقًا للوثيقة المُرسلة إلى HNX بتاريخ 24 يناير 2025، التزمت CRE بتحويل جميع التدفقات النقدية من عقد التعاون في مشروع Khe Cat إلى حساب سداد الديون لحاملي السندات. وفي الوقت نفسه، تم تخفيض سعر فائدة السندات من 12% سنويًا إلى 10.5% سنويًا اعتبارًا من فبراير 2025.

بالإضافة إلى شركتي Cen Invest وCRE، تواجه العديد من شركات العقارات الأخرى صعوبة في تمديد ديون سنداتها. على سبيل المثال، تواجه شركة نام آن للاستثمار والتجارة المساهمة استحقاق سندات بقيمة 4,700 مليار دونج فيتنامي. وتتعرض نام آن لضغوط كبيرة بسبب وضعها المالي الصعب وتجاوز نسبة الدين إلى حقوق الملكية حد الأمان.

أو في شركة Southern Star Urban Development and Business Investment المساهمة، والتي يبلغ مجموع سنداتها المستحقة 4,695 مليار دونج، فإن هذه المؤسسة في حالة مثيرة للقلق فيما يتعلق بقدرتها على السداد.

وبالمثل، قامت شركة نام لونغ للاستثمار (NLG) بتسوية سندين بقيمة 1000 مليار دونج مقدمًا لتخفيف ضغط الديون، على الرغم من أن تاريخ الاستحقاق الأصلي هو مارس 2029. كما أكملت شركة هاي فات للاستثمار العقاري والتجارة المساهمة شراء سندات مبكرة بقيمة 390 مليار دونج، ليصل رصيد السندات المستحق إلى 0...

وفقًا لتقرير صادر عن شركة VNDIRECT Securities Research، سيظل عام 2025 عامًا مليئًا بالتحديات لسوق سندات الشركات، حيث تُقدر القيمة الإجمالية للسندات المستحقة بنحو 203,000 مليار دونج، بزيادة قدرها 8.5% مقارنة بعام 2024. وعلى وجه الخصوص، تواجه مجموعة العقارات أكبر ضغوط مع تجاوز قيمة السندات المستحقة أكثر من 130,000 مليار دونج، وهو ما يمثل 64% من إجمالي قيمة استحقاق السوق بأكمله، وهو ضعف ما كان عليه في عام 2024.

من العوامل المثيرة للقلق أن سندات عقارية بقيمة 56,000 مليار دونج، والتي سبق تمديدها، ستستحق في عام 2025، مما يزيد من ضغط السيولة على الشركات في ظل ركود سوق العقارات. ولا تزال الموافقات القانونية للمشاريع أبطأ من المتوقع، مما يُسبب صعوبات لشركات العقارات.

ولا يقتصر الأمر على قطاع العقارات فحسب، بل تمتلك المؤسسات المالية والمصرفية أيضًا حجمًا كبيرًا من السندات المستحقة في عام 2025، بقيمة تزيد عن 33000 مليار دونج، وهو ما يمثل أكثر من 16% من إجمالي قيمة الاستحقاق.

بشكل عام، مع تزايد ضغوط الديون، لا ينبغي لشركات العقارات أن تجد طرقًا لإعادة هيكلة الالتزامات المالية فحسب، بل يجب عليها أيضًا ضمان التدفق النقدي المستقر للتغلب على هذه الفترة الصعبة.

المصدر: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html