تقريب أسعار الأراضي من السوق: كيف نتجنب "اتباع التيار"

إن تعديل أسعار الأراضي في هانوي ومدينة هوشي منه لتكون أقرب إلى السوق يجلب فوائد الشفافية ولكنه يحتاج إلى السيطرة على مخاطر استغلالها لرفع أسعار المساكن.

قطعة الأرض في قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو، منطقة ثانه أواي، سعر المزاد أعلى بـ 10-15 مرة من السعر المدرج - الصورة: د.ت.

في ظل ندرة المعروض من المساكن، تُشكّل مشكلة ضبط أسعار العقارات ومنع استغلال حيلة "السير على خطى التيار" تحديًا كبيرًا للهيئات الإدارية والأفراد. يهدف هذا التعديل إلى ضمان حقوق مستخدمي الأراضي، ولكنه ضروري أيضًا لضبط حيلة استغلال ارتفاع أسعار الأراضي لرفع أسعار المساكن.

الأراضي المركزية من 600 إلى 700 مليون دونج/ ^م2

وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الجديدة التي أعلنتها لجنة الشعب في هانوي في 20 ديسمبر والتي دخلت حيز التنفيذ على الفور حتى 31 ديسمبر 2025، فإن أعلى سعر للأراضي السكنية هو حوالي 695 مليون دونج / ^{م 2} ، يتم تطبيقه على قطع الأراضي المجاورة للطريق على الطرق المركزية في منطقة هوان كيم مثل: با تريو، دينه تيان هوانج، هاي با ترونج.

وينطبق هذا السعر أيضًا على الطرق التالية: Hang Dao، وHang Khay، وHang Ngang، وLe Thai To، وLy Thuong Kiet، وNha Tho، وTran Hung Dao.

وبالمقارنة بقائمة الأسعار التي أصدرتها مدينة هانوي في عام 2019، زادت الأراضي السكنية في شارعي هانج نجانج وهانج داو بمقدار 3.7 مرة.

وفقًا لقائمة الأسعار الجديدة التي أصدرتها هانوي مؤخرًا، تم تعديل أسعار الأراضي التجارية الخدمية لترتفع بنسبة 50-100% عن السابق. ولا يزال أعلى سعر للأراضي التجارية في شوارع منطقة هوان كيم، مثل: هانج خاي، وهانج نجانج، وهانج داو، يتجاوز 244 مليون دونج فيتنامي ^{للمتر المربع} .

وفي الوقت نفسه، ارتفعت أسعار الأراضي الزراعية وحقول الأرز والمحاصيل السنوية والدائمة وأراضي تربية الأحياء المائية في هانوي بنحو 15%.

أما بالنسبة لقائمة أسعار الأراضي الجديدة التي أصدرتها مدينة هو تشي منه في نهاية أكتوبر 2024، فإن أعلى سعر للأراضي في مدينة هو تشي منه ينتمي إلى الطرق الثلاثة دونج كوي، ولي لوي، ونغوين هوي بمبلغ 687.2 مليون دونج/ ^م2 .

ستُشكل قائمة أسعار الأراضي الجديدة التي أصدرتها هانوي ومدينة هو تشي منه مؤخرًا، والتي تُقارب أسعار السوق، أساسًا لحساب التعويضات وتحديد أسعار الأراضي للأفراد والمؤسسات الخاضعة لإخلاء الموقع. كما تُشكل أساسًا لحساب ضريبة استخدام الأراضي، وضريبة الدخل الشخصي الناتجة عن نقل حقوق استخدام الأراضي، والرسوم والتكاليف المتعلقة باستخدام الأراضي، أو نقل ملكيتها، أو عند تنفيذ الإجراءات الإدارية المتعلقة بها.

شارع نجوين هيو هو أحد الشوارع ذات أعلى أسعار الأراضي في مدينة هوشي منه - الصورة: كوانج دينه

إطار السعر الجديد يمثل 10% فقط من العرض الفائز.

وبحسب توي تري، على الرغم من أن هانوي زادت قائمة أسعار الأراضي لتكون أقرب إلى السوق، فإن العديد من المناطق لديها إطارات أسعار جديدة أعلى من إطارات الأسعار القديمة الصادرة في عام 2019 بمقدار 3-4 مرات، ولكن لا تزال هناك فجوة كبيرة مع أسعار المزادات الفائزة للأراضي في العديد من المناطق.

على سبيل المثال، يبلغ سعر الأراضي الريفية في بلدية ثانه لام، الواقعة على الطريق الواصل بين قرية دوك هاو وقرية ثانه فان، 1.54 مليون دونج فيتنامي/ ^{متر مربع} . وبالمثل، يتراوح سعر الأراضي الريفية الواقعة على الطريق الواصل بين البلديتين في بلدية داي ثينه بين 1.01 و1.54 مليون دونج فيتنامي/ ^{متر مربع} . وفي الوقت نفسه، يبلغ السعر الفائز للأراضي التي تُباع في المزاد العلني في المنطقة نفسها في منطقة ثانه لام - داي ثينه الحضرية عام 2024 حوالي 60 مليون دونج فيتنامي/ ^{متر مربع} .

منطقةٌ تُركّز فيها مشاريع الشقق، وكانت بؤرةً لارتفاع أسعار الشقق في هانوي مؤخرًا، لديها قائمة أسعار أراضي جديدة ومُيسّرة نوعًا ما. بينما تتذبذب أسعار العديد من مشاريع الشقق في بلدية آن خانه، مقاطعة هواي دوك، بين 60 و80 مليون دونج فيتنامي ^{للمتر المربع} ، فإن قائمة أسعار الأراضي الصادرة حديثًا (أسعار الأراضي في المنطقة القريبة من شارع ثانغ لونغ عبر بلدية آن خانه) تتراوح بين 2.3 و8.6 مليون دونج فيتنامي ^{للمتر المربع} فقط.

بالنسبة لمنطقة LIDECO الحضرية، مقاطعة Hoai Duc، طريق بعرض 31 مترًا، سعر الأرض التجارية والخدمية والحضرية من 6.5 إلى 9.3 مليون دونج فيتنامي/ ^م2 ؛ طريق بعرض 24 مترًا، سعره من 5.9 إلى 8.5 مليون دونج فيتنامي/ ^م2 ؛ طريق بعرض 13.5 مترًا، سعره من 4.6 إلى 6.3 مليون دونج فيتنامي/ ^م2 . منطقة الطريق السريع الوطني 32، بلدة فونج، مقاطعة دان فونج، سعر الأرض من 2.9 إلى 9.2 مليون دونج فيتنامي/ ^م2 .

وبالمثل، يتراوح سعر الأراضي الريفية على الطريق السريع الوطني 21B، مرورًا ببلدة كيم باي حتى نهاية بلدية هونغ دونغ، بين 3.5 و6.1 مليون دونج فيتنامي ^{للمتر المربع} . أما الأراضي الحضرية على الطريق من قرية كيم باي إلى بلدة كيم باي (المجاور للطريق السريع الوطني 21B)، فيتراوح سعرها بين 3.4 و5.7 مليون دونج فيتنامي ^{للمتر المربع} ؛ بينما يتراوح سعر طريق قرية كات دونغ - بلدة كيم باي (المجاور للطريق السريع الوطني 21B على يسار السد النهاري) بين 3.4 و7.5 مليون دونج فيتنامي ^{للمتر المربع} .

في هذه الأثناء، تم رفع سعر الأرض المعروضة للبيع بالمزاد العلني في قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو، منطقة ثانه أواي (المجاورة لبلدة كيم باي) مؤخرًا إلى أكثر من 100 مليون دونج/ ^{متر مربع} .

منع استغلال ارتفاع أسعار الأراضي لرفع أسعار المساكن

خلال العام الماضي، ارتفعت أسعار المساكن، وخاصةً أسعار الشقق في هانوي ومدينة هو تشي منه، ارتفاعًا حادًا، مما أثار مخاوف كثيرة بشأن تقلبات سوق العقارات. وحذر خبراء ورواد القطاع من ضرورة وضع السلطات المحلية حلولًا للسيطرة على استغلال تعديلات أسعار الأراضي لرفع أسعار المساكن، مما يؤدي إلى تفاقم نقص المعروض ودفع الكثيرين، وخاصةً ذوي الدخل المحدود والمتوسط، إلى مغادرة السوق.

وفقاً للسيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، فإن ارتفاع أسعار المساكن حالياً لا يعود فقط إلى ارتفاع أسعار الأراضي، بل أيضاً إلى نقص المعروض. وعليه، تُعدّ تكاليف الأراضي عاملاً واحداً فقط في هيكل تكلفة العقارات، بينما يُعدّ نقص المعروض من المساكن العامل الأهم في تحديد الأسعار.

إذا وُجد حل لزيادة العرض وتنشيط التداول في السوق، فستتجه أسعار المساكن نحو التباطؤ. لذا، تُعدّ زيادة بناء مشاريع الإسكان، وخاصةً الإسكان الاجتماعي، أحد الحلول الأساسية لاستقرار السوق.

مع ذلك، في ظل الوضع الراهن، ومع نقص المساكن في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه، قد يكون تعديل قائمة أسعار الأراضي لتتوافق بدقة مع سعر السوق عاملاً يدفع أسعار المساكن إلى الارتفاع. وحذّر السيد تشاو من أنه بالإضافة إلى تعديل أسعار الأراضي، تميل أسعار إيجارات الأراضي في المدن الكبرى إلى الارتفاع أيضاً، مما يزيد الضغط على أسعار المساكن.

وقال نائب رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، السيد نجوين تشي ثانه، إن تعديل قائمة أسعار الأراضي لتقترب من سعر السوق هو إجراء صحيح، وفقًا لأحكام قانون الأراضي.

يهدف هذا إلى تعزيز شفافية السوق، مع ضمان حقوق الأفراد في حساب رسوم التسجيل، ونقل أو تغيير حقوق استخدام الأراضي. على الرغم من أن قائمة أسعار الأراضي الجديدة في المناطق المركزية في هانوي ومدينة هو تشي منه تتراوح بين 600 و700 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، إلا أنها لا تزال أقل من سعر السوق الفعلي. سيشجع هذا الأفراد على إجراء معاملات أكثر شفافية، ويساعد هيئات إدارة الأراضي على الحد من تضخم أسعار الأراضي.

كما أكد السيد ثانه أن قائمة أسعار الأراضي الجديدة مُعدّلة لتتناسب مع القيمة الفعلية للمناطق التي شهدت نموًا مطردًا على مدار السنوات الماضية. ومع ذلك، لا توجد قائمة أسعار رسمية للأراضي في المناطق الجديدة، وخاصة تلك التي تُحوّل إلى مشاريع سكنية. ويشير الخبراء إلى أنه لا يمكن تحديد أسعار الأراضي في المناطق الجديدة إلا بعد تنفيذ المشاريع وتشغيلها، وعندها يُمكن تحديد أسعار مرجعية مناسبة.

وأخيرا، أكد الخبراء أيضا أن الهدف من تعديل قائمة أسعار الأراضي ليس خلق صدمة سعرية، بل تشجيع عمليات السوق الشفافة، والحد من المضاربة، ورفع أسعار الأراضي في المناطق سريعة النمو.

إن تحديد أسعار الأراضي على أساس عوامل عملية مثل تكاليف التعويضات والاستثمار في البنية التحتية وأرباح الأعمال من شأنه أن يساعد سوق الأراضي على أن تصبح أكثر معقولية، وتجنب الزيادات غير الطبيعية في أسعار الأراضي، والتي تؤثر سلبا على التنمية المستدامة لسوق العقارات.

رسوم استخدام الأراضي وتكاليف إخلاء الموقع لا تشكل سوى 7-20%، وتطبيق قائمة أسعار جديدة للأراضي قريبة من السوق في الفترة المقبلة سيرفع سعر بيع المنازل والعقارات بمعدل 15-20% مقارنة بالفترة السابقة. ( وزارة الإعمار )

* المحامي نجوين فان دينه (خبير قانوني في الأراضي):

المحامي نجوين فان دينه (خبير في قانون الأراضي)

قد يُصبح تعديل أسعار الأراضي بما يتناسب مع السوق ذريعةً للمضاربين لرفع الأسعار وأسعار المنازل في عام ٢٠٢٥، لذا يجب على مشتري المنازل توخي الحذر عند إنفاق أموالهم لشراء منزل. قد يؤدي ارتفاع أسعار الأراضي إلى زيادة تكاليف مشاريع الإسكان، ولكن تجدر الإشارة إلى أن هذا ليس العامل الرئيسي الذي دفع أسعار الشقق إلى الارتفاع الشديد في الآونة الأخيرة. لا يزال قانون العرض والطلب هو العامل الرئيسي، لذا يجب على هيئات الإدارة والمحليات وضع سياسات مناسبة للسيطرة على أسعار المنازل وخفضها.

المصدر: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm