الثغرات القانونية تغذي النزاعات في المباني السكنية

تؤدي عقود البيع الغامضة واللوائح القانونية المتساهلة إلى تعريض مشتري المنازل لخطر نزاعات الملكية مع مستثمري المباني السكنية.

انتشرت صورٌ لسكان يحملون لافتاتٍ احتجاجيةً على المستثمر في العديد من المباني السكنية في هانوي وبعض المحافظات. وتتركز النزاعات الأكثر حدةً حول المناطق والمرافق العامة والخاصة، مثل الأقبية ومواقف السيارات، والصالات الرياضية ، ومناطق الأعمال، ومناطق الإيجار... ويشير الخبراء والمحامون إلى أسبابٍ عديدةٍ تؤدي إلى هذا الوضع.

عقد البيع الغامض يفيد المستثمر

أشار السيد تران خانه، رئيس نادي هانوي لإدارة المباني، إلى أن المرسوم 71/2010 نصّ سابقًا على وجوب ذكر الملكية الخاصة والمشتركة بوضوح في عقد بيع وشراء الشقق. إلا أن المرسوم 99/2015، المُنظّم لتطبيق قانون الإسكان الحالي، لا يتضمن هذا البند. لكل مشروع سكني عقد بيع وشراء منفصل، ويمكن تفسير محتواه بطرق عديدة، مما يؤدي إلى نزاعات. كما أن العديد من عقود البيع والشراء التي يُصاغها المستثمرون غير مُفصّلة، بل إنها تُغفل الملكية المشتركة بما يُصبّ في مصلحة المستثمر.

وفقًا للسيد خانه، لا يهتم معظم المشترين إلا بسعر وجودة الشقة، ولا يولون اهتمامًا يُذكر لشروط الملكية المشتركة والخاصة في العقد. بعد تسليم الشقة، لا يملك مجلس الإدارة الممثل للسكان أي أساس لتقسيم مساحات الملكية المشتركة والخاصة مع المستثمر. ومن هنا، تستمر النزاعات حول مساهمات المستثمر والسكان في صندوق صيانة الشقة (2% من قيمة الشقة أو مساحة الملكية).

كما أشار السيد نجوين مانه ها، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، إلى أن العديد من عقود بيع وشراء الشقق لا تتوافق مع اللوائح، بل وحتى غير قانونية، مما يؤدي إلى نزاعات. فعند توقيع عقد البيع والشراء، غالبًا ما لا يدرس العملاء الشروط بعناية. وفي الوقت نفسه، يسعى العديد من المستثمرين إلى بيع منتجاتهم، فيُعلنون عن منتجاتهم بطريقة مختلفة عن الواقع، ثم يقطعون الكهرباء عن المناطق المشتركة للسكان لتحقيق مكاسب شخصية.

علق سكان ومكاتب مبنى بونانزا (23 دوي تان، هانوي) لافتات تطالب المستثمر بالحوار وتوضيح القضايا المتنازع عليها، في 23 أبريل. الصورة: مقدمة من السكان.

ولم يحدد القانون حتى الآن أماكن وقوف السيارات الخاصة بالشقق.

يدور الخلاف الأخير حول الملكية المشتركة والخاصة في المباني السكنية حول مساحة ركن الدراجات النارية والهوائية والسيارات في الطابق السفلي. ينص قانون الإسكان الحالي على أن مواقف الدراجات النارية والهوائية تخضع للملكية المشتركة. أما بالنسبة لمواقف السيارات، فيتعين على مشتري الشقق استئجارها أو شراؤها. وفي حال عدم الشراء أو الاستئجار، يكون موقف السيارات تحت إدارة المستثمر، ولا تُدرج تكلفة إنشاء هذا الموقف في سعر بيع الشقة.

قام المحامي ترونغ آنه تو، مدير مكتب ترونغ آنه تو للمحاماة، بتحليل طبيعة موقف السيارات في الشقة، باعتباره ملكًا مشتركًا، ومُدرجًا في سعر البيع، وينتهي ملكيته للمستثمر فور التسليم. سعر بيع الشقة غير ثابت، بل يرتفع وينخفض ​​مع مرور الوقت، لذا يصعب إثبات أن المستثمر لا يُدرج تكلفة بناء موقف السيارات في سعر بيع المنزل.

علاوة على ذلك، يُلحق موقف السيارات بمساحة المبنى السكني، وهو جزء لا يتجزأ من المشروع. وصرح السيد تو قائلاً: "لذلك، يصعب الفصل بين تكلفة بناء موقف السيارات وسعر بيع الشقة".

على الرغم من كثرة النزاعات المتعلقة بمواقف السيارات في المباني السكنية، إلا أن قانون الإسكان الحالي ومشروع قانون الإسكان المُعدّل الذي يُناقشه مجلس الأمة في دورته الخامسة لم يُجرِ أي تعديلات لتحديدها تحديدًا دقيقًا. وصرح السيد تو قائلاً: "إن الغموض في تحديد الملكية المشتركة والخاصة هو سبب بروز النزاعات بين المستثمرين والسكان، حيث يكون السكان هم الأكثر تضررًا".

طالب سكان مشروع كوزمو تاي هو المستثمر بدفع رسوم الصيانة في مارس. الصورة: من السكان.

لا توجد سجلات للمباني العامة

وأشار السيد تران خانه، رئيس نادي إدارة المباني في هانوي، إلى عدم كفاية قانون الإسكان الحالي والوثائق الفرعية التي لا تلزم المستثمرين بنشر الوثائق القانونية للمبنى. مثل شهادة حق استخدام الأرض للملكية الخاصة، والتصميم المُعتمد، وتسوية المشروع (المُدققة). إذا لم ينشر المستثمر سجلات شفافة، فلن تتوفر لدى السكان معلومات كافية لتحديد الملكية المشتركة والخاصة.

في الواقع، عند تسليم وثائق البناء إلى مجلس الإدارة، يُطلب من المستثمر تسليم وثائق مثل رسومات الإنجاز ومخططات طوابق مواقف السيارات. ومع ذلك، أوضح السيد خان أنه نظرًا لعدم اشتراط تصديق أو توثيق هذه الوثائق، يمكن للمستثمر تسليم رسومات مواقف السيارات التي لا تتوافق مع الوثائق الأصلية، كما أنه من غير الممكن تحديد ما إذا كانت تكلفة بناء موقف السيارات مشمولة في سعر بيع الشقة أم لا.

تشمل إدارة وتشغيل المباني السكنية حاليًا خمس جهات، هي: هيئات الإدارة الحكومية، والمستثمرون، ومجالس الإدارة، ووحدات الإدارة والتشغيل، وملاك الشقق. عند نشوء نزاع بين السكان والمستثمرين، يصبح تدخل هيئات الإدارة الحكومية ضروريًا. وصرح السيد خانه قائلًا: "مع ذلك، في ظل اللوائح القانونية الحالية، يبدو أن هيئات الإدارة الحكومية تقف مكتوفة الأيدي وتترك للمستثمرين اتخاذ القرارات بأنفسهم"، مشيرًا إلى أنه عند نشوء نزاعات، لا يمكن للسكان طلب سجلات البناء من إدارة البناء أو إدارة الموارد الطبيعية والبيئة.

قال السيد خان: "تكمن المشكلة في نزاعات الشقق في أن الجهات الحكومية لا تُصدر وثائق بناء عامة للمواطنين. فقط عندما يمتلك الناس وثائق قانونية، يمكنهم تحديد المناطق المملوكة ملكية مشتركة وتلك المملوكة ملكية خاصة، ويمكن حل النزاعات بسرعة".

وبالإضافة إلى الأسباب المذكورة أعلاه، قال السيد نجوين نجوك توان، كبير مفتشي وزارة البناء، إن النزاعات حول الملكية المشتركة والخاصة في المباني السكنية ترجع أيضًا إلى الافتقار إلى الوعي القانوني، والافتقار إلى التعاون بين المستثمرين ومجلس الإدارة الذي يمثل السكان؛ حيث يقوم المستثمرون بتغيير الوظائف بشكل تعسفي، والتعدي على الملكية المشتركة واستخدامها، وعدم تسليم أو عدم تسليم وثائق الشقة كاملة إلى مجلس الإدارة.

قرض دوان

رابط المصدر: https://vnexpress.net/ke-ho-phap-ly-thoi-bung-tranh-chap-o-chung-cu-4602449.html