ما الذي يجب مراعاته عند شراء كشك السوق؟

[إعلان 1]

برأس مال قدره 400 مليون دونج، ينصح الخبراء بالحصول على قرض عقاري لشراء كشك، ولكن هناك حاجة إلى تقييم السعر والموقع وخطة العمل بعناية.

مرحباً أيها الخبير، عمري 31 عاماً، أعزب وأعيش في مقاطعة نائية بالمنطقة الوسطى. مدخراتي الحالية لا تتجاوز 400 مليون دونج. ولأنني أعيش مع والديّ، تبلغ نفقاتي الشهرية حوالي 5 ملايين دونج. متوسط دخلي الشهري 20 مليون دونج.

أخطط لشراء قطعة أرض في منطقة على أطراف المحافظة التي أسكن فيها بحوالي 800 مليون دونج. سأقترض المبلغ المتبقي من البنك. أبحث حاليًا عن أرض.

إضافةً إلى الخيار السابق، رأيتُ مشروع سوقٍ في مدينتي يبيع كشكًا من طابقين بحوالي 800 مليون. ليس لديّ خبرةٌ في التجارة، وإذا اشتريتُ كشكًا، فسأحتفظ به لنفسي في الغالب أو أؤجّره، أو أُعيرُه لأقاربي للمتاجرة به إن رغبوا.

أرى أن أكشاك السوق التقليدية قليلة الزبائن نظرًا لشعبية سوق التسوق الإلكتروني. كما أنني لا أملك خبرة في التجارة، وما زلت أعمل إداريًا. لا أعرف ما هي مخاطر شراء كشك؟ آمل أن يقدم لي الخبراء نصائحهم. شكرًا جزيلًا!

فينه2293

مستشار:

في ظل اقتصاد متنامٍ، أصبح الاستثمار في العقارات التجارية أحد الاتجاهات الاستثمارية الجذابة. ومع ذلك، لا يعرف الجميع كيفية التعامل مع المواقف بفعالية. من خلال حالتك الخاصة، يمكننا استخلاص الأمور اللازمة لإدارة شؤونك المالية الشخصية عند الرغبة في الاستثمار في كشك في المنطقة، كما يلي:

فيما يتعلق بالدخل والقدرة على تحقيق فائض، لديك دخل شهري قدره 20 مليون دونج، ومدخرات قدرها 400 مليون دونج، ونفقات معيشية شهرية قدرها 5 ملايين دونج. الفائض الذي يمكنك ادخاره شهريًا هو 15 مليون دونج، أي ما يعادل 75% من الدخل. يُعد هذا مؤشرًا ممتازًا وموردًا ماليًا أساسيًا لأي قرار استثماري.

بعد ذلك، سنقيّم أهداف الاستثمار وعوامل إدارة القروض والمخاطر. أنت ترغب في شراء أرض أو كشك في المنطقة لإقامة مشروع تجاري بهدف تحقيق الاستقرار وتحقيق دخل سلبي ودخل من ارتفاع أسعار العقارات. تبلغ الميزانية المخصصة لشراء الكشك 800 مليون دونج. لذا، في ظل الوضع المالي الحالي، ستحتاج إلى اقتراض 400 مليون دونج من البنك.

عند استخدام الرافعة المالية في البنك، أنصحك بالتفكير في شكل قرض عقاري واستخدام العقار الذي تخطط لشرائه لمنحه. حاليًا، ووفقًا لأحكام القانون، يُمكن منح الأكشاك شهادة ملكية حقوق استخدام الأرض. بالإضافة إلى الجوانب القانونية، عند منح قرض بنكي، يجب مراعاة المبادئ التالية.

يجب أن تكون أقساط الفائدة وأصل القرض في حدود 30% من دخلك. يمكن زيادة هذا الرقم إلى نطاق أكثر منطقية حسب رغبتك، حيث يبلغ فائضك الحالي حوالي 75%.

يجب عليك أيضًا مراعاة اللوائح المتعلقة بأسعار الفائدة وشروط القرض. إذا اقترضت لفترة طويلة، ستكون الفائدة الشهرية وأقساط أصل القرض منخفضة؛ أما القروض قصيرة الأجل، فستقلل من فوائد البنك، لكنها ستضغط على التدفق النقدي الشهري. بالإضافة إلى ذلك، عليك فهم لوائح أسعار الفائدة العائمة للبنك (والتي ستؤثر بشكل كبير على القرض عند ارتفاع أسعار الفائدة)، وغرامات السداد المبكر.

بالإضافة إلى ذلك، لإدارة مخاطر القروض في المواقف غير المتوقعة التي تتطلب مبالغ كبيرة من المال مثل المرض أو العلاج الطبي أو الحوادث أو التقاعد، تحتاج إلى إعداد احتياطي طوارئ يعادل 3-6 أشهر من الدخل وعقد تأمين على الحياة.

يمكنك الرجوع إلى بعض أحدث أسعار الفائدة على قروض البنوك الخاصة في الجدول الذي قمت بتجميعه أدناه.

بنك	قرض غير مضمون (%/سنة)	قرض الرهن العقاري (%/السنة)
بنك الزراعة	7.0 - 17	6.5 - 7.5
بنك التكنولوجيا	13.78 - 16	5.99 - 12.99
في بي بنك	14 - 20	6.9 - 8.6
بنك الاتحاد الآسيوي	12.5 - 20	6.9 - 12
تي بي بنك	8.7 - 17	6.4 - 12.03
بنك HD	13 - 24	6.6 - 10.6
ساكومبانك	9.6 - 18	7.49 - 12
فيب	16 - 18	7.8 - 11.4
إس إتش بي	8.5 - 17	6.99 - 10
أو سي بي	من 20.2	5.99 - 9.5
إم إس بي	9.6 - 18	5.99 - 9.1
فيتكومبانك	10.8 - 14.4	7 - 9
بنك فييتنام	9.6	7.7 - 8.5
النسخة الفيتنامية	14.9 - 20.5	8.49 - 14.8
بي آي دي في	11.9	7 - 9
بنك إم بي	12.5 - 20	6 - 9.5

ملاحظة: جدول مقارنة أسعار الفائدة على القروض المصرفية أعلاه هو للإشارة فقط. قد تتغير أسعار الفائدة من وقت لآخر وفقًا لسياسة الإقراض الخاصة بالبنك. للحصول على نصائح مفصلة حول برامج وسياسات القروض، يُرجى التواصل مع البنوك مباشرةً.

تقييم العقارات والتقييم القانوني والاستثمار - تخطيط الأعمال

ليس لديك خبرة في الأعمال التجارية المباشرة أو عبر الإنترنت، مما يزيد من مخاطر الاستثمار في هذا المجال. سأذكر بعض المعايير المهمة التي يجب عليك تقييمها بعناية قبل اتخاذ القرار، وهي:

أولاً، تقييم العقارات. عليك معرفة مستوى أسعار الأكشاك سابقاً مقارنةً بالحالية، والعوامل التي تُحدد احتمالية ارتفاع الأسعار مستقبلاً. كيف يسير التدفق النقدي الشهري من الأعمال أو إيجارات الأكشاك؟ إذا لم تُشغّل الأكشاك بعد، يجب عليك تقييم الإيرادات والأرباح المتوقعة من ذلك الكشك.

العامل الثاني هو التقييم الاقتصادي الكلي. عليك تقييم هذا العامل لتحديد ما إذا كان وقت اتخاذ قرار الاستثمار مناسبًا أم لا. على سبيل المثال، إذا كنت تمتلك عقارًا خلال فترة ازدهار اقتصادي، فقد ارتفع سعره بشكل كبير، ومع استخدام الرافعة المالية، سيؤدي ذلك إلى ارتفاع أسعار الفائدة، بالإضافة إلى أن العقار لم يعد يتمتع بإمكانية النمو بسبب الارتفاع القوي السابق. سيصبح هذا الاستثمار غير فعال. إذا لم تكن لديك خبرة، يمكنك استشارة خبراء التخطيط المالي الشخصي للحصول على رؤية شاملة.

ثالثًا، تقييم موقع العقار وإمكانياته. يختلف الكشك في منطقة مكتظة بالسكان تمامًا عن الكشك في منطقة جديدة، لأن الهدف الرئيسي من تطوير الكشك هو تحقيق الربح. فبدون السكان، لن تكون أرباح رأس المال (الأرباح من ارتفاع أسعار العقارات) والتدفقات النقدية (الأرباح من الأنشطة التجارية على الأرض) مجدية. لذلك، فإن البحث الدقيق عن موقع الكشك، وإمكانياته، وعدد سكانه، وشبكة الكهرباء، والطرق، والمدارس، والمحطات المحيطة بمنطقة الكشك، سيساعدك على اتخاذ قرار استثماري أكثر دقة.

رابعًا، التقييم القانوني للعقار. يُعدّ هذا التقييم بسيطًا نسبيًا للمستثمرين ذوي الخبرة. أما من يفتقرون إلى الخبرة، فعليهم التعرّف مسبقًا على الإجراءات القانونية واللوائح المتعلقة بالضرائب الواجب دفعها عند امتلاك العقارات لتجنب المخاطر غير الضرورية. حاليًا، يتطلب امتلاك عقار الاهتمام برسوم التسجيل وضرائب الانتفاع السنوية بالأراضي. إذا كان العقار كشكًا، فعليك معرفة ما إذا كانت المنطقة تفرض رسوم خدمة أو رسوم صيانة. كما يجب عليك الانتباه إلى رسوم حقوق الانتفاع بالأراضي.

أخيرًا، قيّم استثمارك وخطة عملك. أنصحك بوضع خطة مفصلة للأنشطة المذكورة أعلاه، لأن هذا البند يستهلك تقريبًا جميع مدخراتك وجزءًا من فائضك الشهري. لذلك، من المهم جدًا وضع خطة مفصلة. يمكنك التركيز على العوامل الثلاثة التالية: تقييم القدرة المالية، ووضع الميزانية، وخطة إدارة التدفق النقدي (الإيرادات والمصروفات).

تران مانه هوانغ فييت
خبير التخطيط المالي الشخصي
شركة FIDT للاستشارات الاستثمارية وإدارة الأصول

[إعلان 2]
رابط المصدر