هل تريد الاستثمار وتحتاج إلى 1.5 مليار دونج على الأقل؟

[إعلان 1]

لا يزال قطاع العقارات يعاني من الركود، إلا أن أسعار الشقق في هانوي شهدت ارتفاعًا مطردًا، محافظةً على معدل نمو سنوي قدره 13%. وارتفع متوسط سعر إيجار الشقق في هانوي بنسبة 4.5% خلال العام الماضي.

وقال السيد تران كوانج ترونج، مدير تطوير الأعمال في شركة وان هاوسينج، إن الاستثمار في الشقق للإيجار في هانوي لا يزال قناة استثمارية جذابة في الوقت الحالي.

شقة للإيجار مع ربح، الحد الأدنى للاستثمار المطلوب هو 15 مليار دونج، الصورة 1 — السيد تران كوانغ ترونغ، مدير تطوير الأعمال في وان هاوسينغ. (صورة: ML)

مع انخفاض أسعار الفائدة المصرفية ودعم العديد من السياسات للتعافي، بدأ سوق العقارات يستقبل تدفقات رأس المال مجددًا. يستثمر المستثمرون نسبة كبيرة من هذه التدفقات في قطاع العقارات الإيجارية. برأيك، ما الذي يدفعنا للاعتقاد بأن هذا القطاع الاستثماري سيحقق أرباحًا على المدى الطويل؟

وفقًا لتعداد السكان لعام ٢٠١٩، من المتوقع أن يزداد عدد سكان العاصمة بنحو ٢٠٠ ألف نسمة سنويًا، أي ما يعادل مساحة منطقة سكنية كبيرة. يستأجر معظم هؤلاء السكان منازل، مما يزيد الطلب على المساكن المستأجرة في هانوي. كما بلغ عدد العمال الأجانب العاملين في فيتنام، اعتبارًا من عام ٢٠١٩، حوالي ١٢٠ ألف عامل، وينمو هذا العدد بمعدل ١٧٪ سنويًا.

يبلغ متوسط سعر إيجار الشقق في هانوي حوالي 10 ملايين دونج شهريًا، وقد ارتفع بنسبة 4.5% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. وبالتالي، من الواضح أن قطاع الشقق يتمتع بفرصة واعدة دائمًا، نظرًا لانخفاض العرض عن الطلب.

تشهد الشقق طلبًا جيدًا على الإيجار، إلا أن هناك رأيًا مفاده أن شراء العقارات السكنية يُعدّ أصلًا سلبيًا، وسيفقد قيمته تدريجيًا في المستقبل. هل تتفق مع هذا الرأي؟

يهتم المستثمر في شقة للإيجار بأمرين : الأول هو إمكانية ارتفاع تكلفة رأس المال مستقبلًا، والثاني هو التدفق النقدي للإيجار. وفيما يتعلق بسعر وهامش زيادة سعر الشقق الإيجارية، تتمتع شقق هانوي بأعلى هامش ربح إيجار بين قطاعات العقارات.

في هانوي، سيبلغ ربح إيجار الشقق 4.4% في عام 2022، أي أعلى بـ 1.7 مرة من إيجار المنازل المطلة على الشارع. وفي غرب هانوي وحده، يتراوح ربح الإيجار بين 5% و6%.

بهذا المعدل من العائد، يتجنب مالك الشقة تضخمًا يتراوح بين 4% و4.5% سنويًا إذا احتفظ بالنقد، كما يستفيد من نسبة ارتفاع رأس المال مستقبلًا. على سبيل المثال، في هانوي، ارتفعت أسعار الشقق بمعدل 13% سنويًا بين عامي 2018 و2022.

حسب ملاحظاتك، ما هي المناطق في هانوي التي تتمتع بإمكانيات إيجارية جيدة؟ ولماذا؟

تجذب المنطقة الغربية عددًا كبيرًا من المستأجرين، لا سيما مباني مدينة فين هومز الذكية، بعائد إيجاري يبلغ حوالي 5.5%، وهو أعلى من متوسط السوق العقاري بأكمله (حوالي 4.4%). وهذا يدل على أن التدفق النقدي الإيجاري لهذه المدينة الكبرى أعلى من المشاريع الأخرى في المنطقة.

يعود سبب النمو الجيد في المنطقة الغربية إلى العوامل التالية: أولًا، موافقة الدولة على جميع الهيئات والوزارات والقطاعات في المنطقة الغربية. كما تم افتتاح منطقة السفارة الأمريكية في شارع فام فان باخ باستثمار قدره 1.2 مليار دولار أمريكي في أبريل 2023. وفي المستقبل، سيتم إنشاء مكاتب تمثيلية للوحدات التابعة للولايات المتحدة، مع التركيز على هذه المنطقة.

في الغرب، تقع بعض أكثر المشاريع رواجًا في قطاع التأجير في هذه المنطقة. العديد من المستأجرين الأجانب على استعداد لإنفاق ما بين 1000 و2000 دولار أمريكي على السكن، وهو أمرٌ ليس بالأمر الكبير.

عادةً ما تكون أسعار الإيجار في المناطق التي يستأجر فيها الأجانب جيدة، مما يعني ارتفاع مستوى الأسعار فيها. وعندما يرتفع سعر الإيجار، يرتفع سعر العقار فيها أيضًا، وهذا هو منطق العقارات السكنية.

شقة للإيجار بربح مرتفع، الحد الأدنى للاستثمار المطلوب 15 مليار دونج، الصورة 2 — للاستثمار في شقق للإيجار، يجب أن يمتلك العملاء رأس مال لا يقل عن 1.5 مليار دولار أمريكي. (الصورة: CP)

تختلف القدرات المالية للمستثمرين. برأيك، أي نوع من الشقق أسهل للتأجير؟ ما هو رأس المال الذي يحتاجه المستثمر لشراء شقة للإيجار؟

شقق الاستوديو والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة للشباب العازبين، والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة وغرفتي نوم، ستكون مناسبة لعدد كبير من المستأجرين، وهم عائلات لديها أزواج وأطفال. أما بالنسبة للطبقة العليا، مثل كبار الخبراء والمستشارين أو الرؤساء التنفيذيين للشركات الذين يصطحبون زوجاتهم وأطفالهم للعمل، فهم على استعداد لاستئجار الفلل والشقق البنتهاوس... وللاستثمار في شقق للإيجار، يجب أن يمتلك العملاء أيضًا رأس مال لا يقل عن 1.5 مليار دولار. وتختلف قيمة رأس المال أيضًا حسب قيمة الشقة واختلاف الاستثمار في أثاث الإيجار.

بين أشكال الاستثمار العقاري كالترفيق أو الإحتفاظ الطويل الأمد، لماذا يعد الاستثمار للإيجار هو الأنسب في هذا الوقت يا سيدي؟

أعتقد أن الأمر لا يزال يتعلق بتوقعات العملاء في كل مرحلة. المستثمر الذكي يدرك أنه بدلًا من وضع البيض في سلة واحدة، يضع البيض في سلال متعددة، وعليه أن يمتلك منتجات عقارية استثمارية طويلة الأجل، حتى يتمكن في المستقبل من تحقيق ربح من زيادة رأس المال فقط. ولكن مع هذا النوع من الاستثمار، يجب على المستثمرين شراء العقارات بسعر جيد، وبوضع قانوني واضح.

أما بالنسبة لأولئك الذين يمتلكون عددًا من العقارات للإيجار بتدفق نقدي شهري، فإن لديهم أغراضًا واضحة جدًا، مثل: الحصول على أموال لتعليم أبنائهم، أو مصروف شهري عند التقاعد، أو السفر ... وهناك أيضًا من لديهم عقلية استثمارية منهجية للغاية، وهي بناء سلسلة من الشقق في العديد من المشاريع؛ كل مشروع يحتوي على حوالي 3 - 5 شقق لجلب تدفق نقدي شهري يصل إلى 300 - 500 مليون.

في الاستثمار العقاري، يتمحور الأمر في نهاية المطاف حول قيمة الأصول. أي عقار يُدرّ تدفقًا نقديًا هو عقار. لذا، لا يهمّ مقدار ما تملكه، بل المهم هو مقدار التدفق النقدي الذي يُدرّه لك عقارك.

شكرا على المحادثة!

[إعلان 2]
مصدر