يجب على الدولة استصلاح الأراضي لجميع المشاريع.

[إعلان_1]

آلية غير مدروسة تخاطر بمشروع واحد وسعرين للأرض

تُحدد المادة 79 من مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) 31 حالة محددة تسترد فيها الدولة الأراضي لأغراض التنمية الاجتماعية والاقتصادية بما يخدم المصلحة الوطنية. وتشمل هذه الحالات مشاريع إعادة التوطين، ومشاريع المناطق السكنية الريفية، والتجمعات الصناعية، والمناطق الحرة، ومستودعات النفط الخام، ومحطات ضخ البنزين والغاز، والأسواق الشعبية...

وبالتالي، لم يبقَ سوى عدد قليل من مشاريع التنمية التي تتطلب من الشركات التفاوض مع السكان للحصول على نقل ملكية الأراضي. على سبيل المثال، مشاريع الإسكان التجاري، والمشاريع السكنية والتجارية والخدمية المختلطة، والمجمعات متعددة الأغراض، والمناطق الترفيهية، والمناطق الحضرية الكبرى، وغيرها.

خلال جلسة مناقشة هذا المشروع نهاية الأسبوع الماضي، أكد العديد من نواب المجلس الوطني (البرلمان) على ضرورة أن تبادر الدولة باستصلاح الأراضي لجميع مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية، بما يحقق المساواة والوحدة في جميع أنحاء البلاد. وإذا استمر العمل بآلية استصلاح الدولة للأراضي، والسماح للشركات بالتفاوض بمفردها، فسيؤدي ذلك، دون قصد، إلى خلق تفاوت في المشروع نفسه، خاصةً مع وجود نوعين من أسعار الأراضي. وسيؤدي ذلك أيضًا إلى إطالة أمد الدعاوى القضائية وهدر موارد الأراضي.

Nhà nước cần thu hồi đất cho tất cả các dự án - Ảnh 1. — ينبغي للدولة استصلاح الأراضي لمشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

أعرب السيد دونغ كونغ ثوين، نائب المدير العام لشركة عقارية في مدينة هو تشي منه، عن تقديره الكبير للمقترح المذكور من نواب الجمعية الوطنية. وبصفته المسؤول عن التعويضات وتطهير المواقع لمشاريع الشركات، أقرّ السيد ثوين بأن التفاوض وتطهير الموقع هما أصعب الخطوات. فإذا نفذت الشركة المشروع، غالبًا ما يطالب ملاك الأراضي بتعويضات باهظة، أعلى بكثير من سعر السوق. ولذلك، وصلت العديد من مشاريع التعويضات إلى نهايتها ولم تُنجز بعد، رغم أن نسبة ضئيلة منها فقط لم تكتمل.

كثير من مالكي الأراضي مضاربون ومستثمرون، وليسوا من السكان المحليين، لذا فهم "متشددون" للغاية لأنهم لا يحتاجون إلى مساكن عاجلة. ولكن إذا كانت تعويضات اللاحقين أعلى من تعويضات السابقين، فإن احتمالية عودتهم للمطالبة بمزيد من الأموال كبيرة جدًا. وهذا هو سبب إطالة أمد العديد من المشاريع، بما في ذلك مشاريع رأس المال المدرجة في الميزانية، وزيادة رأس المال، وعدم إمكانية تنفيذها حتى. قال السيد ثوين بصراحة وقيّم الوضع: لقد تطرق نواب الجمعية الوطنية إلى قضايا ساخنة، جوهر الحياة الاجتماعية والاقتصادية. لقد عبروا عن مشاعر الشعب ومجتمع الأعمال.

وأكد السيد ثوين "لذلك، آمل أن تدرس لجنة الصياغة بشكل جدي الآراء والتوصيات المذكورة أعلاه لاستكمال وتعديل قانون الأراضي هذه المرة لتحقيق أقصى قدر من الكفاءة".

يقترح نواب الجمعية الوطنية أن تقوم الدولة باستعادة الأراضي لجميع مشاريع الإسكان التجاري.

استشهد رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) لي هوانغ تشاو بالقرار رقم 18 للجنة التنفيذية المركزية الذي ينص على طريقتين، وقال: الأولى هي أن الدولة تطرح عطاءات ومزادات لتخصيص وتأجير الأراضي، بما في ذلك الشركات التي تقوم بمشاريع الإسكان التجاري. هذه هي رغبة المستثمرين، المحليين والأجانب على حد سواء. الطريقة الثانية هي أن يتفاوض المستثمرون على حقوق استخدام الأراضي بأنفسهم للقيام بالمشروع. إذا تم اختيار طريقة العطاءات والمزاد، فيجب على الدولة التعويض لإنشاء صندوق للأراضي النظيفة. إذا تم تقديم عطاءات للمشروع ثم اختيار المستثمر، فإن أخذ الأموال من الشركة كتعويض أمر صعب للغاية. عادةً، في مشروع في المنطقة 1 (مدينة هو تشي منه)، تفوز الشركة بالعطاء ويتم اختيارها كمستثمر، ثم تحول الشركة الأموال إلى الدولة كتعويض. ومع ذلك، لم يوافق الناس لأنهم كانوا يعرفون الشركة التي كانت مستثمرة في المشروع وأرادوا فقط أن تتفاوض الشركة. لذلك، استمر المشروع لسنوات عديدة واضطرت الدولة إلى إنفاذه.

إذا استصلحت الدولة الأراضي، فعليها استصلاح جميع المشاريع. ثم تُطرح الأراضي في مزاد علني، وستستخدم الدولة فرق الإيجار للاستثمار في البنية التحتية للمواطنين، بدلاً من أن يصب في جيوب الشركات. إذا نُفِّذ هذا على أكمل وجه، فستسيطر الدولة على سوق الأراضي الرئيسية وتُديرها للاستثمار العام والخاص على حد سواء، كما اقترح السيد تشاو.

ينبغي التعامل مع المشاريع على قدم المساواة.

ولم يقتصر الأمر على الاستحواذ على الأراضي، بل تم "نسيان" صناعة السياحة في مشروع قانون الأراضي (المعدل)، ولكن ثانه نين نشر أيضًا سلسلة من المقالات التي تعلق على مشروع قانون الأراضي والتي تحدث عنها أيضًا العديد من نواب الجمعية الوطنية في البرلمان الأسبوع الماضي.

وفقًا للنائب تا فان ها (وفد كوانغ نام): القرار رقم 08/2017 الصادر عن المكتب السياسي بشأن تطوير السياحة لتصبح قطاعًا اقتصاديًا رائدًا. ومع ذلك، فإن مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) يتألف من 16 فصلًا و265 مادة موزعة على 226 صفحة، "ولكنه لا يتضمن سوى 11 كلمة عن السياحة، منها كلمتان عن السياحة تتعلقان بقطاع السياحة، و9 كلمات أخرى عن السياحة لحل مشكلة تعديل قانون الغابات".

يرى أن هذه الاستجابة للقطاع الاقتصادي الرائد المرتقب بشدة ليست مُرضية، ويؤكد على أهمية استرداد الأراضي لتنمية السياحة. لذلك، اقترح عضو المجلس الوطني إضافة بند تنظيمي إلى المادة 79، وهو الأراضي المخصصة للتنمية السياحية والتي تخضع أيضًا لاسترداد الدولة.

رحب الدكتور هوينه ثانه دين، من جامعة نجوين تات ثانه، بنواب الجمعية الوطنية الذين أبدوا آراءً صائبة بشأن إنشاء صناديق الأراضي لمشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية، مؤكدًا أن تطهير الموقع في أي مشروع يُعدّ الخطوة الأصعب دائمًا، وخاصةً في المشاريع الكبيرة. فالشركات نفسها لا تملك الحق في استصلاح الأراضي، بل تعتمد فقط على الاتفاقيات، مما يجعل من الصعب جدًا تركيز ملكية الأراضي.

على سبيل المثال، يتطلب بناء مناطق سياحية كبيرة، ومناطق حضرية متعددة الاستخدامات، بما في ذلك المساكن والمراكز التجارية والترفيهية، مساحات شاسعة من الأرض. إن السماح للشركات بالتفاوض مع السكان ثم الحصول على الأراضي سيؤدي إلى انعدام الوحدة. أحيانًا، يُستثمر مشروع كبير بشكل منهجي وشامل، لكنه يبقى عرضة للفشل بسبب رفض السكان تسليم الأرض. ومن ثم، يطول أمد تنفيذ المشروع، وترتفع التكاليف، ولا يتحقق هدف تعزيز التنمية الاقتصادية للمنطقة أو المنطقة بأكملها. ناهيك عن أن ارتفاع تكاليف المشروع يؤدي أيضًا إلى ارتفاع أسعار المنتجات، ويكون المستهلك هو الخاسر الأكبر.

تتولى الدولة مسؤولية استعادة الأراضي، والتخطيط، وتطوير المشاريع، ثم تطرح مناقصات لاختيار المستثمرين المؤهلين وذوي الخبرة بطريقة علنية وشفافة. هذه هي الطريقة الوحيدة الشاملة والمنهجية للقيام بذلك، في الاتجاه الصحيح لتخطيط التنمية، ولن تكون هناك أي شكاوى. ناهيك عن أنه عندما تستعيد الدولة الأراضي، سيكون سعرها موحدًا، ولكن إذا اتبعت سعر السوق، فما هو سعرها؟ هذه اللائحة غامضة للغاية. من الضروري مراعاة أن مشاريع التنمية الاقتصادية جميعها جزء من الخطة العامة للتنمية المحلية والإقليمية، والتنمية الاقتصادية العامة للبلاد ككل، مما يوفر المزيد من فرص العمل للمواطنين، لذا يجب معاملتها على قدم المساواة. حتى المشاريع في المناطق الاقتصادية ذات المناطق الوظيفية مثل المناطق الصناعية، ومناطق الخدمات، والمناطق السياحية، والمناطق الترفيهية، والمناطق الحضرية، يجب أن تخضع أيضًا لاستعادة الأراضي من قبل الدولة. لذلك، من الضروري وضع لوائح مفصلة للمشاريع الخاضعة لاستعادة الأراضي، بما في ذلك مناطق الترفيه، والمناطق الحضرية الجديدة، إلى جانب الشركات التجارية والخدمية، والمناطق الترفيهية، والمنظمات. مجمع متعدد الأغراض؛ منطقة ترفيهية، منطقة سياحية، منطقة حضرية، وغيرها من المناطق الوظيفية في المنطقة الاقتصادية..."، د. دين صرح بذلك.

مندوب الجمعية الوطنية: هل يجب على المنظمات والأفراد الذين يتسببون في توقف المخططات والأراضي البور دفع تعويضات؟

إن السماح للشركات بتعويض نفسها يجعل من الصعب تنفيذ مشاريع كبيرة.

في الوقت الحاضر، لا شيء أصعب من شراء الأراضي من الشعب. إذا أُحسنت، سيزداد رصيد الدولة المالي يومًا بعد يوم. تسترد الدولة الأراضي لجميع المشاريع، بما في ذلك المشاريع السياحية ومناطق الترفيه متعددة الأغراض. إذا سُمح للشركات بتعويض نفسها، فلن تكون هناك مشاريع كبيرة أو مناطق حضرية واسعة.

السيد لي هوانغ تشاو (رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه)

لا تلوم العمل على الصعوبة.

إذا تُركت الشركات وحدها، لتتولى الجزء الأصعب من تسوية الأراضي، فسيكون من المستحيل تطوير المناطق الحضرية والاقتصاد بشكل منهجي. لا ينبغي للدولة أن تُحمّل الشركات، وخاصةً في قطاع الأراضي، مسؤولية الصعوبات. يجب أن يتضمن القانون لوائح مُفصّلة ومحددة لتوحيد المحليات عند التنفيذ. لأنه إذا لم يتضمن القانون لوائح واضحة، فلن تجرؤ الجهات الحكومية على التنفيذ، وسيتعثر المشروع. هذا هو أساس تعديل قانون الأراضي في الوقت الحالي، وإلا فسيكون بمثابة خطوة إلى الوراء.

الدكتور هيونه ثانه دين (جامعة نغوين تات ثانه)

[إعلان 2]
رابط المصدر