آلية غير مدروسة تخاطر بمشروع واحد وسعرين للأرض
تُحدد المادة 79 من مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) 31 حالة محددة تسترد فيها الدولة الأراضي لأغراض التنمية الاجتماعية والاقتصادية بما يخدم المصلحة الوطنية. وتشمل هذه الحالات مشاريع إعادة التوطين، ومشاريع المناطق السكنية الريفية، والتجمعات الصناعية، والمناطق الحرة، ومرافق تخزين النفط الخام، ومحطات ضخ الغاز والنفط، والأسواق التقليدية.
وبالتالي، لم يتبقَّ سوى عدد قليل من مشاريع التنمية التي يتعين على الشركات التفاوض مع السكان للحصول على نقل ملكية الأراضي فيها. على سبيل المثال، مشاريع الإسكان التجاري، والمشاريع السكنية المختلطة والتجارية والخدمية، والمجمعات متعددة الأغراض، والمناطق الترفيهية، والمناطق الحضرية الكبرى، وغيرها.
خلال جلسة مناقشة هذا المشروع نهاية الأسبوع الماضي، أكد العديد من نواب المجلس الوطني على ضرورة استصلاح الدولة للأراضي لجميع مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية لتحقيق المساواة والوحدة في جميع أنحاء البلاد. وإذا استمر العمل بآلية استصلاح الدولة للأراضي والسماح للشركات بالتفاوض بمفردها، فسيؤدي ذلك، دون قصد، إلى خلق تفاوت في المشروع نفسه، خاصةً مع وجود نوعين من أسعار الأراضي. وسيؤدي هذا أيضًا إلى إطالة أمد الدعاوى القضائية وإهدار موارد الأراضي.
ينبغي للدولة استصلاح الأراضي لمشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية.
أعرب السيد دونغ كونغ ثوين، نائب المدير العام لشركة عقارية في مدينة هو تشي منه، عن تقديره الكبير للمقترح المذكور من نواب الجمعية الوطنية. وبصفته المسؤول عن التعويضات وتجهيز مواقع المشاريع الخاصة بالشركات، أقرّ السيد ثوين بأن التفاوض وتجهيز المواقع هما أصعب الخطوات. فإذا علم أصحاب الأراضي أن الشركة هي التي تُنفّذ المشروع، فإنهم غالبًا ما يطالبون بتعويضات باهظة، أعلى بكثير من سعر السوق. ولذلك، وصلت العديد من مشاريع التعويضات إلى "نهاية الطريق" ولم تُنجز بعد، رغم أن نسبة ضئيلة منها فقط لم تتبقَّ.
كثير من مالكي الأراضي مضاربون ومستثمرون، وليسوا من السكان المحليين، لذا فهم "متشددون" للغاية لأنهم لا يحتاجون إلى مساكن عاجلة. ولكن إذا كانت تعويضات اللاحقين أعلى من تعويضات السابقين، فإن احتمالية عودتهم للمطالبة بمزيد من المال كبيرة جدًا. وهذا هو سبب إطالة أمد العديد من المشاريع، بما في ذلك مشاريع الميزانية، وزيادة رأس المال، وعدم إمكانية تنفيذها حتى. قال السيد ثوين بصراحة وقيّم الوضع: لقد تطرق نواب الجمعية الوطنية إلى قضايا ساخنة، جوهر الحياة الاجتماعية والاقتصادية. لقد عبروا عن مشاعر الشعب ومجتمع الأعمال.
وأكد السيد ثوين "لذلك، آمل أن تدرس لجنة الصياغة بشكل جدي الآراء والتوصيات المذكورة أعلاه لاستكمال وتعديل قانون الأراضي هذه المرة لتحقيق أقصى قدر من الكفاءة".
نواب الجمعية الوطنية يقترحون على الدولة استصلاح الأراضي لجميع مشاريع الإسكان التجاري
استشهد رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) لي هوانغ تشاو بالقرار رقم 18 للجنة التنفيذية المركزية الذي ينص على طريقتين، وقال: الأولى هي أن الدولة تطرح عطاءات ومزادات لتخصيص وتأجير الأراضي، بما في ذلك الشركات التي تقوم بمشاريع الإسكان التجاري. هذه هي رغبة المستثمرين، المحليين والأجانب على حد سواء. الطريقة الثانية هي أن يتفاوض المستثمرون على حقوق استخدام الأراضي بأنفسهم لتنفيذ المشروع. إذا تم اختيار طريقة المزايدة والمزاد، فيجب على الدولة التعويض لإنشاء صندوق للأراضي النظيفة. إذا كان الأمر يقتصر على تقديم عطاءات للمشروع ثم اختيار المستثمر، فإن أخذ أموال الشركة كتعويض أمر صعب للغاية. عادةً، في مشروع في المنطقة 1 (مدينة هو تشي منه)، تفوز الشركة بالعطاء ويتم اختيارها كمستثمر، ثم تحول الشركة الأموال إلى الدولة كتعويض. ومع ذلك، رفض الناس لأنهم كانوا يعرفون الشركة التي كانت مستثمرة في المشروع وأرادوا فقط أن تتفاوض الشركة. لذلك، استمر المشروع لسنوات عديدة واضطرت الدولة إلى إنفاذه.
إذا استصلحت الدولة الأراضي، فعليها استصلاح جميع المشاريع. ثم تُطرح الأراضي في مزاد علني، وستستخدم الدولة فرق الإيجار للاستثمار في البنية التحتية للمواطنين، بدلاً من أن يصب في جيوب الشركات. إذا تم ذلك بشكل جيد، فستسيطر الدولة على سوق الأراضي الرئيسية وتُديرها للاستثمار العام والخاص على حد سواء، كما اقترح السيد تشاو.
ينبغي التعامل مع المشاريع على قدم المساواة.
ولم يقتصر الأمر على الاستحواذ على الأراضي، بل تم "نسيان" صناعة السياحة في مشروع قانون الأراضي (المعدل)، ولكن ثانه نين كان لديه أيضًا سلسلة من المقالات التي علق فيها على مشروع قانون الأراضي والتي تحدث عنها أيضًا العديد من نواب الجمعية الوطنية في البرلمان الأسبوع الماضي.
وفقًا للنائب تا فان ها (وفد كوانغ نام): القرار رقم 08/2017 الصادر عن المكتب السياسي بشأن تطوير السياحة لتصبح قطاعًا اقتصاديًا رائدًا. ومع ذلك، فإن مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) يتألف من 16 فصلًا و265 مادة موزعة على 226 صفحة، "ولكنه لا يتضمن سوى 11 كلمة عن السياحة، منها كلمتان عن السياحة تتعلقان بصناعة السياحة، والكلمات التسع الأخرى عن السياحة لحل مشكلة تعديل قانون الغابات".
يرى أن هذه الاستجابة لقطاع اقتصادي حيوي، يُنتظر بفارغ الصبر، غير مُرضية، ويؤكد على أهمية استرداد الأراضي لتنمية السياحة. لذلك، اقترح عضو المجلس الوطني إضافة بند تنظيمي إلى المادة 79، وهو الأراضي المخصصة للتنمية السياحية، والتي تخضع أيضًا لاسترداد الدولة.
رحب الدكتور هوينه ثانه دين، من جامعة نجوين تات ثانه، بنواب الجمعية الوطنية الذين أبدوا آراءً صائبة بشأن إنشاء صناديق الأراضي لمشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية، مؤكدًا أن مرحلة تطهير الموقع في أي مشروع، مهما كان مجاله، هي المرحلة الأصعب دائمًا، وخاصةً في المشاريع الكبيرة. فالشركات نفسها لا تملك الحق في المطالبة، بل تعتمد فقط على الاتفاقيات، مما يجعل من الصعب جدًا تركيز الموقع.
على سبيل المثال، يتطلب بناء مناطق سياحية كبيرة، ومناطق حضرية متعددة الاستخدامات، بما في ذلك المساكن والمراكز التجارية والترفيهية، مساحات شاسعة من الأرض. إن السماح للشركات بالتفاوض مع السكان ثم الحصول على الأراضي سيؤدي إلى انعدام الوحدة. أحيانًا، يُستثمر مشروع كبير بشكل منهجي وشامل، لكن تبقى هناك بعض المناطق غير المكتملة بسبب رفض السكان تسليم الأرض. ونتيجة لذلك، يطول تنفيذ المشروع، وترتفع التكاليف، ولا يتحقق هدف تعزيز التنمية الاقتصادية للمنطقة أو المنطقة بأكملها. ناهيك عن أن ارتفاع تكاليف المشروع يؤدي أيضًا إلى ارتفاع أسعار المنتجات، ويكون المستهلك هو الخاسر الأكبر.
ستتولى الدولة مسؤولية استعادة الأراضي، والتخطيط، وإنشاء المشاريع، ثم تطرح مناقصات لاختيار مستثمرين مؤهلين وذوي خبرة بطريقة علنية وشفافة. هذه هي الطريقة الوحيدة الشاملة والمنهجية للقيام بذلك، بما يتماشى مع تخطيط التنمية، ولن تكون هناك أي شكاوى. ناهيك عن أنه عند استعادة الدولة للأراضي، سيكون سعرها موحدًا، ولكن إذا اتبع سعر السوق، فما هو سعره؟ هذه اللائحة غامضة جدًا. من الضروري مراعاة أن مشاريع التنمية الاقتصادية جميعها جزء من التخطيط العام للتنمية المحلية والإقليمية، والتنمية الاقتصادية العامة للبلاد ككل، مما يوفر المزيد من فرص العمل للمواطنين، لذا يجب معاملتها على قدم المساواة. حتى المشاريع في المناطق الاقتصادية ذات المناطق الوظيفية مثل المناطق الصناعية، ومناطق الخدمات، والمناطق السياحية، والمناطق الترفيهية، والمناطق الحضرية، يجب أن تخضع أيضًا لاستعادة الدولة للأراضي. لذلك، من الضروري وضع لوائح مفصلة للمشاريع الخاضعة لاستعادة الأراضي، بما في ذلك مناطق الترفيه، والمناطق الحضرية الجديدة، إلى جانب الشركات التجارية والخدمية، والمناطق الترفيهية، والمنظمات، والمجمعات متعددة الأغراض، والمناطق الترفيهية، والمناطق السياحية، والمناطق الحضرية، وغيرها من المناطق الوظيفية في المنطقة الاقتصادية..."، صرّح الدكتور دين.
مندوب الجمعية الوطنية: هل يجب على المنظمات والأفراد الذين أنشأوا مخططات معلقة وأراضي بور دفع تعويضات؟
إن السماح للشركات بتعويض نفسها يجعل من الصعب تنفيذ مشاريع كبيرة.
في عصرنا هذا، لا شيء أصعب من شراء الأراضي من الشعب. إذا أحسنّا التصرف، سيزداد رصيد الدولة المالي يومًا بعد يوم. تسترد الدولة الأراضي لجميع المشاريع، بما فيها المشاريع السياحية ومناطق الترفيه متعددة الأغراض. وإذا سُمح للشركات بتعويض نفسها، فلن تكون هناك مشاريع كبيرة أو مناطق حضرية واسعة.
السيد لي هوانغ تشاو (رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه)
لا تلوم العمل على الصعوبة.
إذا تُركت الشركات وحدها، لتتولى الجزء الأصعب من تسوية الأراضي، فسيكون من المستحيل تطوير المناطق الحضرية والاقتصاد بشكل منهجي. لا ينبغي للدولة أن تُحمّل الشركات مسؤولية الصعوبات، وخاصةً في مجال الأراضي. يجب أن يتضمن القانون لوائح مفصلة ومحددة لتوحيد المحليات عند التنفيذ. لأنه إذا لم يتضمن القانون لوائح واضحة، فلن تجرؤ الجهات الحكومية على التنفيذ، وسيتعثر المشروع. هذا هو أساس تعديل قانون الأراضي في الوقت الحالي، وإلا فسيكون بمثابة تراجع.
الدكتور هيونه ثانه دين (جامعة نغوين تات ثانه)
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)