يواجه الإسكان الاجتماعي حالة متناقضة من حيث النقص و"التوفر".

[إعلان 1]

صعوبة تلو الأخرى

تُظهر بيانات بحثية صادرة عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن المعروض من المساكن يشهد انخفاضًا حادًا منذ عام ٢٠١٨. ويتزايد تناقص عدد مشاريع الإسكان الجديدة المُعتمدة. وفي الوقت نفسه، يُقدر أن ١٢٠٠ مشروع بقيمة حوالي ٣٠ مليار دولار أمريكي تواجه صعوبات في التنفيذ. ومنذ نهاية عام ٢٠٢٢، لم يُحَلّ سوى حوالي ٥٠٠ مشروع.

الاقتصاد - السكن الاجتماعي مفقود وغير مباع: ما هو الحل؟ — منذ عام ٢٠١٨، شهد عرض المساكن انخفاضًا حادًا. (الصورة: باوتشينفو)

محدودية المعروض من المساكن، والنقص الحاد في المساكن بأسعار معقولة، وارتفاع التكاليف في جميع مراحل تنفيذ المشاريع، كل ذلك يجعل أسعار العقارات، وخاصة الشقق في المدن الكبرى، ترتفع باستمرار دون أي بوادر توقف. ويُعدّ السكن الاجتماعي الفرصة الوحيدة تقريبًا لتحقيق حلم الاستقرار لغالبية الناس.

في الآونة الأخيرة، بذلت الدولة جهودًا كبيرة في إصدار سياسات لجذب الشركات للمشاركة في تطوير الإسكان الاجتماعي وتحسين المعروض منه. إلا أن هذه السياسات لا تزال تعاني من العديد من أوجه القصور وعدم الاتساق، مما يُسبب العديد من العوائق التي تُعيق حصول المستثمرين على السكن الاجتماعي.

في فعالية الإعلان عن تقرير VARS للربع الثالث من عام 2023، صرّح السيد نجوين هوانغ نام، عضو مجموعة أبحاث السوق في VARS والمدير العام لشركة G-Home، بأن الآلية القانونية المتعلقة بالإسكان الاجتماعي معقدة للغاية. كما أن التقدم بطلب للحصول على تصريح بناء مشروع يستغرق وقتًا أطول، بل ويستغرق وقتًا أطول من مشروع إسكان تجاري. ولإصدار تصريح بناء، يجب على مطوري الإسكان الاجتماعي قضاء عامين على الأقل في استكمال الإجراءات.

بناءً على ذلك، ورغم أن اللوائح الحالية تُقدم حوافز لإعفاء مشاريع الإسكان الاجتماعي من رسوم استخدام الأراضي، إلا أنه قبل ذلك، لا تزال هذه المشاريع بحاجة إلى "تقييم" الأراضي، وهو ما لا يزال يواجه العديد من المشاكل والخلافات المتعلقة بأساليب التقييم. في الوقت نفسه، لا يُسمح للمستثمرين بالخصم، ولكن لا يزال يتعين عليهم دفع المعاش التقاعدي (M3) (قيمة الدفعة النقدية التي يقترحها المستثمر لموازنة الدولة في وثائق المناقصة، بالإضافة إلى التزاماته تجاه موازنة الدولة بموجب القانون الحالي). علاوة على ذلك، لا يزال يتعين على المستثمرين الدفع مُقدمًا لإخلاء الموقع. سيتم خصم هذا المبلغ بعد ذلك من مشاريع أخرى أو خصمه من سعر الأرض.

علاوة على ذلك، بعد عامين من إجراءات الاستثمار، يستغرق مشروع الإسكان الاجتماعي حوالي عامين آخرين لبناء وتسليم الوحدات السكنية للعملاء. بعد ذلك، يتعين على المستثمر حجز ما لا يقل عن 20% من مساحة السكن الاجتماعي للإيجار في مشاريع الإسكان الاجتماعي، ولا يمكنه البيع إلا بعد 5 سنوات من الاستخدام.

تستمر هذه العملية حتى 9 سنوات، وبعدها يُراجع المشروع. وعند اكتمال التدقيق، تحصل المؤسسة على ربح ثابت بنسبة 10%. في هذه الأثناء، وخلال عملية تنفيذ المشروع، لا تعرف المؤسسة نفسها أي النفقات ستُسجل على أنها معقولة وصحيحة، وأي الرسوم لن تُسدد، أو ستُرفض. لذلك، تبقى المؤسسة التي تبني مساكن اجتماعية دائمًا في حالة من "الحظ والحظ السيئ" كما في "المقامرة".

لا تتوقف الصعوبات عند هذا الحد، بل يُمثل الحصول على رأس المال عائقًا رئيسيًا أمام المستثمرين. ووفقًا للدراسات، فإن معظم المشاريع العقارية المُستثمرة والمُقامة في فيتنام يعتمد رأس مال المالك على حوالي 20%، بينما يُجمع 30% من العملاء، ويعتمد ما يصل إلى 50% على مؤسسات الائتمان. ومع ذلك، فقد واجه المستثمرون صعوبة في الحصول على القروض بسبب نقص الضمانات، وذلك ببساطة لأن "قيمة الأرض المُخصصة لتطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي صفر دونج" بسبب حافز الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي. في الوقت الحالي، لا توجد أي حوافز تُذكر، بل صعوبات خفية تواجه الشركات.

هناك الكثير من الصعوبات والعقبات والنقائص، مما يجعل تحقيق الهدف المنشود من مشروع بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية يبدو صعبا للغاية.

الشخص الذي يحتاج إلى الشراء لا يستطيع الشراء.

أدت صعوبات التنفيذ إلى تناقص المعروض في السوق بشكل متزايد، إلا أن السوق لا يزال يعاني من نقص المساكن الاجتماعية وعدم بيعها. على الرغم من أن الطلب على المساكن الاجتماعية كبير جدًا ويتزايد بالتزامن مع سرعة التحضر واتساع الفجوة بين معدل ارتفاع أسعار العقارات والدخل.

الاقتصاد - السكن الاجتماعي مفقود وغير مباع: ما هو الحل؟ (الشكل 2). — يُعدّ السكن الاجتماعي فرصةً لغالبية الناس للحصول على مسكن، ولكنه يواجه حاليًا صعوباتٍ جمة. (صورة: باوتشينفو)

مع بلوغ معدل التحضر 41.5% في عام 2022، وارتفاعه إلى حوالي 50% في عام 2030، يتعين على فيتنام إضافة حوالي 70 مليون متر مربع من المساكن الحضرية سنويًا. ووفقًا لوزارة البناء ، يبلغ الطلب على المساكن الاجتماعية لذوي الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية في المناطق خلال الفترة 2021-2030 حوالي 2,400,000 وحدة.

لذا، حتى لو نُفِّذ مشروع بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية بالكامل، فلن يكفي العرض لتلبية الطلب. في الوقت نفسه، تُظهر الأرقام الحالية أن المشروع لا يزال بعيدًا عن هدفه، على الرغم من الجهود الحثيثة المبذولة على جميع المستويات، من المركزية إلى المحلية، لتنفيذه.

وبحسب أبحاث VARS في المناطق التي تُعرض فيها مشاريع الإسكان الاجتماعي للبيع، فقد سجلت العديد من المشاريع عددًا كبيرًا من المهتمين والطلبات على جميع منتجاتها تقريبًا بمجرد طرحها في السوق، في حين سجلت بعض المناطق التي تضم مناطق معالجة الصادرات والمجمعات الصناعية التي تضم مئات الآلاف من العمال المهاجرين مبيعات "بطيئة" على الرغم من عرضها للبيع عدة مرات.

وفي أغسطس/آب الماضي، قالت اللجنة الشعبية لمقاطعة باك نينه في تقرير أرسلته إلى وزارة البناء، إنه على الرغم من استثمار مقاطعة باك نينه في بناء عشرات الآلاف من مساكن العمال، إلا أنه يبدو أن العمال العاملين في المقاطعة غير مهتمين بشراء مساكن العمال.

وبناءً على ذلك، بين مشاريع الإسكان العمالي السبعة المكتملة أو المكتملة جزئيًا في باك نينه، والتي توفر للسوق حوالي 4000 شقة مكتملة، فإن عدد العمال العاملين في المناطق الصناعية المسجلين لشراء المنازل صغير جدًا.

أفاد التقرير أن أصحاب المشاريع أعلنوا مؤخرًا عن 1681 وحدة سكنية للعمال للبيع، إلا أن عددًا قليلًا منها بِيعَ. وحاليًا، لا يزال لدى 7 مشاريع 1324 وحدة سكنية متبقية.

وأوضح السيد نجوين هوانج نام أن السبب الرئيسي هو أن من يحتاجون إلى الشراء لا يستطيعون الشراء في حين أن السياسة موجهة نحو من لا يحتاجون إلى الشراء.

قانون الإسكان الاجتماعي صارم للغاية على المشترين، فالعديد من المحافظات تبيع السكن للعمال فقط. كما تبيعه للعمال في المناطق الصناعية فقط. بل إن بعض المحافظات تبيعه للعمال في المناطق الصناعية فقط، ولكن في منطقة واحدة فقط. وفي الوقت نفسه، فإن الصلة بين العمال والمنطقة ليست بالضرورة قوية، كما أشار السيد نام.

لذلك، لضمان الأمن الاجتماعي، وللقضاء على ظاهرة نقص المساكن الاجتماعية وعدم بيعها، من الضروري مواصلة البحث ووضع آليات وسياسات لتشجيع القطاع الخاص على الاستثمار في تطوير المساكن الاجتماعية. وفي الوقت نفسه، توسيع نطاق المستفيدين من سياسات الإسكان، وخاصةً المساكن الاجتماعية. ويجب تحديد المستفيدين من سياسات دعم الإسكان الاجتماعي (الإيجار، الاستئجار، الشراء) وفقًا لمعايير بسيطة وسهلة التحديد، مع تقليل متطلبات الوثائق والإجراءات الإدارية، مثل حالة السكن، ومستوى الدخل، وغيرها.

علاوة على ذلك، من الضروري تغيير مفهوم تطوير الإسكان الاجتماعي. يجب أن تُحسّن مشاريع الإسكان الاجتماعي جودتها، وتضمن ظروفًا معيشية مناسبة للمواطنين على المدى الطويل. ولتحسين الجودة مع ضمان أسعار معقولة، ينبغي على المستثمرين تحقيق أرباح، ويجب تطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي على نطاق مناسب.

يجب أيضًا تعديل اللوائح المتعلقة بالمستفيدين من سياسات الإسكان الاجتماعي لتكون أكثر ملاءمة. فالسكن الاجتماعي ليس للبيع للأثرياء، بل ينبغي أن يستهدف أيضًا ذوي الدخل الخاضع للضريبة والمدخرات، لكنهم لا يستطيعون الحصول على مساكن تجارية بأسعار مرتفعة. لأن انخفاض الدخل، ووجود أسر فقيرة، أو شبه فقيرة، أو أقل من مستوى ضريبة الدخل الشخصي، يعني أن هؤلاء الأشخاص لا يملكون ما يكفي من المال لتغطية نفقات معيشتهم، وليس لديهم مدخرات. وبالتالي، لا يمكنهم شراء مساكن اجتماعية.

ن.جيانج

[إعلان 2]
مصدر