لا تزال العديد من صعوبات سوق العقارات تنتظر "الحل" بالقانون

صورة توضيحية: توان آنه/VNA

تم تنظيم هذه الورشة من قبل جمعية العقارات الفيتنامية (VNREA) بالتنسيق مع وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ووزارة البناء بعد ظهر يوم 15 أكتوبر في هانوي.

علق الدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية (VNREA)، قائلاً إن القوانين الثلاثة المتعلقة بسوق العقارات (قانون الأراضي، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية) هذه المرة تتضمن لوائح مفصلة وواضحة للغاية، لا سيما فيما يتعلق باللامركزية وتفويض الصلاحيات. ومع ذلك، وبعد الاستماع إلى آراء العديد من الشركات، لا تزال جمعية العقارات الفيتنامية تتوقع أن تدخل هذه القوانين حيز التنفيذ بسرعة، لأن العديد من الصعوبات التي تواجهها شركات العقارات لا تزال تنتظر الحل والفك.

منذ الأول من أغسطس وحتى الآن، مرّ شهران فقط على دخول القوانين حيز التنفيذ. وهذه فترة غير كافية لتطبيق أحكام القانون الجديدة بسرعة، خاصةً وأن أحكام القانون في معظمها معقدة للغاية. ومع ذلك، ورغم تعقيدها وكثرة تحدياتها، لا يزال من الضروري تطبيق القوانين وتطبيقها بحزم وحزم، كما أشار السيد دينه.

وفقًا للسيد دينه، تجد جمعية VNREA حاليًا، عند التواصل مع المناطق، أن العديد من المناطق لا تزال تعاني من غموض بشأن تطبيق القانون، مما يؤدي إلى انخفاض معدل إنجاز الأعمال. على سبيل المثال، في مشاريع تعويضات إزالة الأراضي، تُصرّ الشركات على ضرورة دفع تعويضات كاملة قبل إزالة الأراضي. لكن هذا الأمر صعب للغاية، مما يُعيق العديد من المشاريع.

هناك أيضًا قضايا أخرى مثل المزادات، والمناقصات، ورسوم استخدام الأراضي، وغيرها. لذلك، تأمل جمعية VNREA أن تُنشر الأحكام الجديدة للقانون قريبًا، وأن تتضمن تعليمات محددة لتطبيقها بسرعة. وهذا يتطلب اهتمامًا وتعاونًا من الوزارات المعنية.

من المسائل التي تهمّ العديد من الشركات وتحتاج إلى إجابة، أنه وفقًا لأحكام قانون الأعمال العقارية، يجب موافقة الجهة المسؤولة عن سياسة الاستثمار على نقل جزء من المشروع للسماح بالنقل. إذا أدى نقل جزء من المشروع إلى تغيير (تخفيض) في حجم المشروع الأصلي للجهة الناقلة بأكثر من 10% أو من 30 هكتارًا أو أكثر، فسيكون من الضروري تعديل قرار سياسة الاستثمار وفقًا لأحكام البند 3 من المادة 41 من قانون الأراضي الخاصة.

لكن المنشأة أثارت السؤال، بعد أن سُمح لها من قبل جهة اتخاذ القرار بشأن سياسة الاستثمار بنقل جزء من المشروع وفقاً لأحكام قانون ممارسة الأعمال العقارية، هل يتوجب على المحول القيام بإجراءات لتعديل سياسة الاستثمار وفقاً لأحكام قانون الاستثمار؟

وفيما يتعلق بهذا المحتوى، أكد السيد فونغ دوي دونج - نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء) أنه في نقل جزء أو كل مشروع عقاري، هناك نوعان من المشاريع التي تحتاج إلى تعديل.

أولاً، يجب أن يلتزم نوع المشروع المُعتمد لسياسة الاستثمار والمُختار للاستثمار بموجب قانون الاستثمار بإجراءات الاستثمار. وتظل الشروط ساريةً وفقًا للمادة 40 من قانون الأعمال العقارية. أي أن جميع حالات نقل ملكية المشاريع العقارية يجب أن تنطبق عليها المادة 40، سواءً كان التقديم وفقًا لقانون الأعمال العقارية أو قانون الاستثمار، أو نقل ملكية المشاريع العقارية المملوكة لمؤسسات الائتمان، يجب أن تنطبق عليها المادة 40 أيضًا.

عند نقل جزء من المشروع أو كامله وفقًا لقانون تنظيم الأعمال العقارية، يرث المُنقل إليه جميع أنظمة المستثمر السابق. إذا لم يطرأ أي تغيير على المشروع مقارنةً بالسابق، فلا داعي لإعادة إجراءات الاستثمار. في الحالات الأخرى التي تستدعي إجراء تعديلات استثمارية وفقًا للقانون، يجب اتباع قانون الاستثمار، ثم اتباع الخطوات التالية المتعلقة به.

"يتم التعامل مع هذه المسألة من خلال نظامين مختلفين ووكالتين مختلفتين، ولكن يجب التأكيد على أنه عند النقل وفقًا لقانون الأعمال العقارية، سيرث المستثمر جميع الوثائق القانونية (في المادة 39 من قانون الأعمال العقارية) ولن يضطر إلى إعادة إجراءات الاستثمار إذا لم يكن هناك تغيير في سياسة الاستثمار"، كما حلل السيد دونج.

وبالتالي، فإن أي مشروع عقاري يخضع لسياسة قانون الاستثمار، سيخضع لنقله لأحكام قانون الاستثمار العقاري. أما المشروع الذي يخضع لعملية الموافقة بموجب قانون الاستثمار، فسيخضع لنقله وتغيير سياسته الاستثمارية لأحكام قانون الاستثمار.

أكد السيد فان دوك هيو، العضو الدائم في اللجنة الاقتصادية بالجمعية الوطنية، على أهمية تطبيق أربعة قوانين، هي: قانون الأراضي، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية، وقانون الاستثمار. وأضاف أن هناك حاجة إلى فريق عمل لتنفيذ هذه القوانين الأربعة، لأنه بدون إرشادات واضحة للتنفيذ، ستواجه هذه القوانين صعوبات جمة في التطبيق العملي. ولن يكون الاكتفاء بالنقاش وتبادل الآراء وطرح الصعوبات مجديًا، لأن كل صعوبة تقع على عاتق جهة مختلفة. لذلك، يجب التنسيق الوثيق بين الجهات المعنية لتذليل الصعوبات التي تواجه الشركات والأفراد.

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584