هل يشهد سوق العقارات "ارتفاعاً" أم أنه متأثر بالجماعات المضاربة؟

هناك وجود للجماعات المضاربة.

وبحسب المعلومات التي أصدرتها مؤخرا جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، فقد أظهر سوق العقارات الفيتنامي في الربع الثالث على وجه الخصوص والأشهر التسعة الأولى من عام 2024 أيضًا انتعاشًا إيجابيًا بعد فترة صعبة، وذلك بفضل استقرار الاقتصاد وسياسات الدعم الحكومية.

وعلى وجه الخصوص، ساهم قانون الإسكان لعام 2023، وقانون الأعمال العقارية لعام 2023، وقانون الأراضي لعام 2024، والتي دخلت حيز التنفيذ رسميًا اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، أي قبل 5 أشهر من اللوائح السابقة، في إتقان الممر القانوني وفتح دورة جديدة للسوق في اتجاه أكثر أمانًا وصحة واستدامة.

تُظهر البيانات أيضًا أن قطاعات العقارات، من الإسكان إلى العقارات التجارية والصناعية، تشهد جميعها نموًا إيجابيًا مع تنفيذ العديد من المشاريع الجديدة. كما صرّحت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير VARs IRE، بأن سوق العقارات السكنية بدأ يُسجّل علامات انتعاش. بدءًا من قصة ارتفاع أسعار مزادات الأراضي بشكل غير مسبوق، حيث تُعقد المزادات "ليلة وضحاها"، حيث سجّلت مئات، بل آلاف، من الأشخاص قبول "الطعام والاستلقاء" للتنافس على مكان. كما أن سعر الفوز هو أيضًا أعلى مستوى قياسي، مُعادلًا لسعر أرض المشاريع ذات البنية التحتية المُستثمرة جيدًا.

وتعتبر أنشطة المزادات العقارية النشطة بمثابة علامة على ارتفاع حرارة السوق.

علاوة على ذلك، يقود قطاع الشقق أيضًا ارتفاعًا في السوق، حيث تواصل الأسعار تسجيل مستويات قياسية جديدة في السوقين الأولية والثانوية. وقد أدى ارتفاع الطلب إلى تلقي آلاف مالكي الشقق اتصالات منتظمة لبيع منازلهم. ورغم ارتفاع أسعار البيع، فقد سجلت مشاريع الشقق الجديدة معدلات إقبال جيدة جدًا.

إلى جانب الشقق، سجّلت بعض المشاريع منخفضة الارتفاع التي أطلقها كبار المستثمرين مؤخرًا عددًا قياسيًا من الحجوزات رغم ارتفاع الأسعار. تتمتع العديد من الشقق بمواقع جيدة، لكن أسعارها مرتفعة، ويضطر العملاء/المستثمرون لشرائها إلى دفع فرق السعر.

ومع ذلك، بالإضافة إلى نتائج العرض والطلب الفعليين، أظهر السوق أيضًا علامات "ارتفاع في النشاط". ينعكس هذا الوضع في المضاربة على الأراضي، مما أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن، وظهور معاملات عقارية غير شفافة. يشارك العديد من صغار المستثمرين في السوق بغرض المضاربة، مما يتسبب في ارتفاع أسعار العقارات بشكل غير معقول. كما تظهر علامات "ارتفاع النشاط" في قطاع الشقق، مع ارتفاع متزايد في أسعار الشقق المنقولة، بسبب "مساعدة" بعض جماعات المضاربة.

وفقًا لـ VARS، تنبع جميع هذه المؤشرات من نقص العرض. على وجه التحديد، في الربع الثالث من عام 2024، استمر سوق العقارات السكنية في تسجيل عرض بلغ 22,412 منتجًا معروضًا في السوق، مع إطلاق حوالي 14,750 منتجًا جديدًا، بانخفاض قدره 25% على أساس ربع سنوي، ولكن بزيادة قدرها 60% على أساس سنوي.

السوق في ارتفاع

رغم الانخفاض الإحصائي في الكمية، شهد العرض في الربع الثالث من عام ٢٠٢٤ نموًا ملحوظًا مع ظهور عدد من المشاريع الجديدة، لا سيما مع بدء انتشار المشاريع الكبرى والترويج لها في السوق، مما زاد من حيوية السوق. وفي الأشهر التسعة الأولى من عام ٢٠٢٤، سجل السوق ٣٨,٧٩٧ منتجًا جديدًا للبيع.

مع ذلك، لا يزال العرض يشهد تمايزًا قويًا، حيث جاء 70% من العرض الجديد من قطاع الشقق. وقد هيمنت على السوق منتجاتٌ تتجاوز أسعارها 50 مليون دونج/متر مربع أو أكثر. وكاد السوق أن يخلو تمامًا من الشقق التجارية بأسعار معقولة. أما من حيث المناطق، فقد تصدرت منطقة الشمال العرض الجديد بنسبة 46%، تلتها المنطقة الوسطى بنسبة 29%، ثم الجنوب بنسبة 25%.

تُظهر بيانات أبحاث VARS أيضًا أنه على الرغم من أن العرض يتركز بشكل رئيسي في قطاعي العقارات الفاخرة والراقية، فقد سجّل السوق بأكمله حوالي 10,400 صفقة ناجحة في الربع الثالث من عام 2024، أي ما يعادل معدل استيعاب بنسبة 51%. ويعكس هذا اهتمام السوق بالمنتجات العقارية الجديدة، على الرغم من أن معظم المعروض الجديد يُنجز وفقًا لأعلى المعايير، وأن تكاليف الاستثمار، وخاصةً تكاليف الأراضي، آخذة في الارتفاع.

في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، سجل السوق 30,589 معاملة ناجحة، أي أعلى بمقدار 2.5 مرة من نفس الفترة في عام 2023. كما سجلت العديد من المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها في نهاية سبتمبر، والتي بدأت في تلقي الحجوزات، قدرًا كبيرًا من الفائدة والودائع.

الشقق تقود العرض في سوق العقارات.

فيما يتعلق بأسعار البيع، لا تزال أسعار المساكن مستقرة عند مستويات مرتفعة، في كل من السوقين الأولية والثانوية، وخاصةً في قطاع الشقق. ويتفاقم الخلل بين العرض والطلب بشكل متزايد، إذ لا يزال من الصعب تلبية الطلب، رغم تحسن العرض. إضافةً إلى ذلك، لا يزال معظم المعروض الجديد يُنجز بمستويات عالية، مع ارتفاع تكاليف الاستثمار، وخاصةً تكاليف الأراضي.

في سوق مدينة هو تشي منه وحدها، استقر مستوى الأسعار الأولية عند مستوى مرتفع، بفضل العرض القادم بشكل رئيسي من المشاريع الجارية. في الوقت نفسه، ارتفع مستوى الأسعار الأولية في المحافظات والمدن المحيطة بمدينة هو تشي منه بشكل طفيف، تراوح بين 3% و5%، مع ارتفاع أسعار بيع المعروض الجديد.

كما يُظهر البحث في مؤشر أسعار الشقق، الذي يعكس متوسط تقلبات أسعار بيع المشاريع في مجموعة العينة المكونة من 150 مشروعًا التي اختارتها وراقبتها VARS، أنه اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، يقترب متوسط سعر بيع مجموعة المشاريع في هانوي من 60 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها 64% مقارنة بالربع الثاني من عام 2019. وارتفع متوسط سعر بيع مجموعة المشاريع في مدينة هوشي منه من 49.2 مليون دونج/م2 إلى 64.2 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها 30.6%.

يستمر الطلب على العقارات، بما في ذلك الإسكان والاستثمار، في التحول نحو الضواحي والمقاطعات/المدن المحيطة بالمنطقتين الحضريتين الخاصتين والسوق الثانوية التي توفر خيارات متعددة بأسعار معقولة. ويشهد سوق هانوي ومدينة هو تشي منه إقبالاً كبيراً على الشقق والمنازل التي تقل قيمتها عن 3 مليارات دونج.

المصدر: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html