هل يصبح سوق العقارات في عام 2023 "أسهل للتنفس"؟

ويتوقع خبراء العقارات ووحدات أبحاث السوق أن يفتح عام 2023 فرصا أمام الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم التي تمتلك أموال الأراضي والموارد المالية السليمة للصعود بعد أن اضطرت بعض "الشركات العملاقة" إلى الخضوع لعملية إعادة هيكلة وتطهير قوية.

فرص للشركات الصغيرة والمتوسطة

قدم تقرير توقعات سوق العقارات لعام 2023 الذي نشره مؤخرًا معهد دات زانه للخدمات الاقتصادية والمالية والعقارية (FERI) 3 سيناريوهات لسوق العقارات في عام 2023: إيجابي ومتوقع وصعب.

على الجانب الإيجابي، يتوقع FERI أن يصل الناتج المحلي الإجمالي لفيتنام في عام 2023 إلى حوالي 5.5٪ - 6.5٪، وسيكون التضخم 5٪ - 5.5٪، وستكون أسعار الفائدة 10٪ - 11٪، وسيكون معدل الامتصاص في سوق العقارات متوسطًا وستكون أسعار البيع مستقرة.

في السيناريو المتوقع، يصل الناتج المحلي الإجمالي إلى ما بين 4.5% و5.5%، ويتراوح التضخم بين 6% و7%، وتتراوح أسعار الفائدة بين 14% و16%، وقد ينخفض ​​معدل امتصاص السوق عن متوسطه، وقد تُعدّل أسعار البيع بشكل طفيف. أما في السيناريو الأكثر تحديًا، فعندما يصل الناتج المحلي الإجمالي إلى ما بين 3.5% و4.5%، ويتراوح التضخم بين 10%، وتتراوح أسعار الفائدة بين 18% و20%، سيكون معدل امتصاص السوق منخفضًا جدًا، وسيتم تعديل أسعار البيع بتخفيض أكبر.

بعد عملية تطهير قوية، يجذب سوق العقارات الفيتنامي انتباه المستثمرين المحليين والأجانب.

وفقًا للدكتور فام آنه خوي، مدير معهد أبحاث الاستثمار العقاري (FERI)، سيظل سوق العقارات في عام 2023، بغض النظر عن السيناريوهات، أكثر إيجابية من الفترة السابقة. الوضع الاقتصادي الكلي الحالي أكثر تفاؤلاً من ذي قبل، مع تحسن ملحوظ في التضخم والنمو الاقتصادي مقارنةً بالفترة السابقة. ويجري استكمال السياسات المتعلقة بقانون الأراضي وقانون الإسكان تدريجيًا. في السابق، كان المعروض من العقارات فائضًا، أما الآن، فهو نادر، وخاصةً لتلبية احتياجات السوق العقاري.

بالإضافة إلى ذلك، يتم الاستمرار في تنفيذ السياسات مثل القرار 43 (حزمة بقيمة 350 ألف مليار دونج) والقرار 11 بشأن برنامج الانتعاش الاجتماعي والاقتصادي والتنمية 2022-2023 لتعزيز التنمية المتزامنة للقطاعات الاقتصادية؛ ودعم الأشخاص ذوي الدخل المنخفض لامتلاك المنازل من خلال حزمة دعم انتعاش سوق العقارات.

على وجه الخصوص، وبالاستفادة من الأزمات السابقة، أعدّت الشركات والمستثمرون والعملاء خططهم الخاصة للبقاء. في ظلّ مواجهة شركات العقارات الكبرى صعوبات في السندات، لا تزال بعض الشركات المتوسطة والصغيرة مستقرة، وتُصدر سندات، وتجذب تدفقات نقدية، وتُنفّذ مشاريع رغم تباطؤ السيولة نتيجةً لتأثير الوضع العام. ستُتاح للشركات التي تتمتع بميزانية جيدة، وصناديق أراضٍ جيدة، وشركاء مناسبين، فرصٌ عديدة في عام ٢٠٢٣ والأعوام القادمة.

قال الدكتور نجوين هوانج، الأمين العام لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إنه بعد الفحص، فإن المستثمرين والمؤسسات ذات الإمكانات المالية القوية، وصندوق الأراضي النظيفة، والقدرة، والسمعة، وشبكة الصناعة الكبيرة، والخبرة في التعامل مع الأزمات، هم الذين لديهم القدرة الكافية للبحث عن الفرص في الأوقات الصعبة.

ومع ذلك، ينبغي على الشركات أن تُدرك سيادة القانون؛ وأن تُركز على استراتيجيات طويلة الأجل، وأن تُعالج السيناريوهات المُحتملة. وفي الوقت نفسه، عليها تنويع شبكة شركائها ومستثمريها، كما أكّد السيد هوانغ.

كثير من الناس ينوي وضع المال

من وجهة نظر العملاء والمستثمرين الصغار، نشر موقع Batdongsan.com.vn للتو تقريرًا عن نفسية مستهلك العقارات في أوائل عام 2023، يُظهر أن ما يقرب من 70% من المشاركين في الاستطلاع يعتزمون شراء العقارات في عام 2023. ويبدو أن المستهلكين أقل تفاؤلاً بشأن السوق، لكنهم ما زالوا يتوقعون ارتفاع أسعار العقارات.

كثير من الفيتناميين على استعداد لإنفاق ما بين 40% و60% من إجمالي دخلهم لسداد قرض عقاري. أما بالنسبة لمن يقل دخلهم الشهري عن 40 مليون دونج، فإن نسبة من يرغبون في إنفاق ما بين 40% و60% من إجمالي دخلهم على قرض عقاري تبلغ 46%.

"ويرتفع هذا المعدل بالنسبة لأولئك الذين لديهم دخل أسري أعلى، وتحديدًا بنسبة 67% لأولئك الذين لديهم دخل يتراوح بين 40 و70 مليون دونج شهريًا، و73% لأولئك الذين لديهم دخل يتراوح بين 70 و100 مليون دونج شهريًا، و74% لأولئك الذين لديهم دخل شهري يتجاوز 100 مليون دونج" - كما جاء في التقرير.

في استطلاع أجرته مؤسسة FERI في نهاية الربع الأخير من عام 2022، يتوقع معظم المستهلكين أن يتمكنوا في عام 2023 من شراء شقة بسعر معقول، يتراوح بين 2 و3.5 مليار دونج، بغرفة نوم واحدة أو غرفتين، ضمن مشروع يتمتع بوضع قانوني شفاف. في الوقت نفسه، تُعطى الأولوية للمشاريع في المدن الفرعية، وهي من أنواع العقارات الرئيسية، ويمكن تأجيرها بسهولة.

علاوةً على ذلك، يتوقع الراغبون في شراء العقارات من البنك المركزي تخفيف حدود الائتمان، وتعديل أسعار فوائد القروض، وتقديم سياسات دعم أكبر للمستثمرين. ومن أهم العوامل التي تؤثر على قرارهم بشراء العقارات: أسعار فوائد القروض، وأسعار البيع، واحتمالية ارتفاع الأسعار.

من منظور استثماري، ترى سافيلز فيتنام أن الأشهر الستة الأولى من عام ٢٠٢٣ ستكون فترةً مهمةً للمراقبة قبل اتخاذ أي قرار. "في ظل انحسار حالة عدم اليقين الاقتصادي العالمي، نعتقد أنه لا ينبغي للمستثمرين التسرع في الانسحاب من السوق.

في فيتنام، يُحافظ البنك المركزي على استقرار سعر صرف الدونغ الفيتنامي مقارنةً بالعملات الأخرى، ويُعدّ الاستثمار العقاري استثمارًا طويل الأجل. ينبغي على المستثمرين الذين يشعرون بالقلق إزاء مخاطر الاستثمار لمدة عام أو عامين البحث عن قناة استثمارية أكثر ملاءمة، فسوق العقارات الفيتنامي يتمتع بوضع ممتاز بالنظر إلى الوضع العام.

قال السيد تين نجوين، رئيس أبحاث السوق في كوليرز فيتنام، إن قطاع العقارات السكنية لا يزال يواجه صعوبات من حيث الشرعية والسيولة ومصادر رأس المال، والتي من المتوقع أن تستمر حتى الربع الثالث من عام 2023 على الأقل.

تُظهر أحدث التحركات الحكومية ، بدءًا من بنك الدولة ووصولًا إلى فرق العمل التابعة للوزارات والقطاعات، عزمها على استعادة السوق بشكل مستدام. وعلّق السيد تين نجوين قائلاً: "أدى تأجيل المبيعات الجديدة إلى تضييق نطاق العرض، مما ساهم في تعزيز المعاملات".

من المتوقع أن يستمر الطلب على شقق الفئة C في الارتفاع

أكد السيد تروي غريفيث، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام، أن سوق العقارات الفيتنامي، بعد عملية تطهير شاملة، لا يزال يجذب اهتمام المستثمرين المحليين والأجانب. وأضاف: "يرى المستثمرون أن فيتنام لا تزال بحاجة إلى الكثير من الجهد في عملية التحضر.

يتزايد عدد الطبقة المتوسطة والأثرياء، بينما يتناقص المعروض من شقق الفئة "ج" نظرًا لتوجه المستثمرين نحو شراء عقارات من فئات أعلى. لذلك، سيستمر الطلب على شقق الفئة "ج" في الارتفاع لفترة طويلة،" كما أوضح السيد تروي.

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/bat-dong-san-2023-co-de-tho-hon-20230109213345268.htm