ثلاثة خيارات
تهدف هذه اللائحة إلى وضع معايير لتحديد الأفراد الذين يمارسون أعمالًا عقارية صغيرة بشكل أوضح. فبموجب البند 3 من المادة 9 من قانون الأعمال العقارية لعام 2023، لا يُلزم الأفراد الذين يمارسون أعمالًا عقارية صغيرة بتأسيس شركة، بل يجب عليهم الإقرار بالضرائب ودفعها وفقًا لأحكام القانون.
بناءً على ذلك، تقترح وزارة الإنشاءات ثلاثة خيارات لتحديد الأفراد الذين يمارسون أعمالًا عقارية صغيرة. الخيار الأول: الأفراد الذين يبيعون أو ينقلون أو يؤجرون منازل قائمة أو منازل مستقبلية: من 3 إلى 5 منازل أو شقق خلال عام واحد. الأفراد الذين يبيعون أو ينقلون أو يؤجرون أعمال بناء قائمة أو مستقبلية: من 5 إلى 10 أعمال أو من 5 إلى 10 مساحات أرضية من العمل خلال عام واحد.
تقييد المعاملات في هذا الوقت سيؤثر سلباً على سوق العقارات.
الخيار الثاني: يمكن تحديد الأفراد الذين يمارسون أعمالًا عقارية صغيرة من خلال بيع أو تأجير عقارات مملوكة لهم أو حق انتفاع بمساحة تتراوح بين 1000 و2000 متر مربع في المناطق الحضرية. أما في المناطق الريفية، فتبلغ هذه المساحة حوالي 3000 و5000 متر مربع.
الخيار الثالث: يستثمر الأفراد في بناء مساكن فردية بطابقين فأكثر، وبمساحة أقل من عشرين شقة، وفقًا لما هو منصوص عليه في البند الثالث من المادة 57 من قانون الإسكان. ويبيع الأفراد أو يؤجرون مساكنهم الناتجة عن بيوت الإرث أو العرفان، أو بيوت البر، أو بيوت التضامن التي يتبرع بها الأفراد من جهات أخرى.
المحامي تران مينه كوونج (نقابة المحامين في مدينة هوشي منه)
وفي الوقت نفسه، لا يقدم القانون الحالي تفاصيل محددة لقضايا الأعمال العقارية التي لا تتطلب إنشاء مؤسسة.
الضرائب بدلا من تقييد التجارة
علّق المحامي تران مينه كونغ (نقابة محامي مدينة هو تشي منه) قائلاً إن هذا النوع من التنظيم لم يسبق له مثيل في العالم ، وهو غير عملي ويعرقل تطور السوق. بدلاً من ذلك، دعوا الناس يمارسون التجارة بحرية، ولكن تحمّلوا مسؤولية دفع الضرائب كاملةً ودقيقةً وفقًا للقانون. وتحديدًا، يجب فرض ضرائب مرتفعة جدًا على هذا النوع من الأعمال، لأنه لا يُنتج فائضًا في القيمة. كلما زادت عمليات شراء وبيع العقارات، ارتفعت الضريبة المدفوعة. حينها، سيستفيد كلٌّ من الدولة والشعب، لأن هذه الضريبة تُستخدم للاستثمار في البنية التحتية وإعادة بنائها.
ليس هذا فحسب، فإذا دخل هذا القانون حيز التنفيذ، فأي جهة ستراقب وتؤكد عدد عمليات الشراء والبيع التي يقوم بها فرد معين لإجباره على تأسيس مشروع تجاري إذا باع ستة عقارات أو أكثر؟ هل يجب إجباره على تأسيس مشروع تجاري جديد لبيع العقارات؟ إذا لم يؤسس مشروعًا تجاريًا، فما هي العقوبات التي ستُطبق؟ في حال وافق الأفراد على تأسيس مشروع تجاري، ثم توقفوا عن شراء أو بيع أي عقارات أخرى في السنوات التالية، فهل سيستمرون في هذا المشروع إلى الأبد؟ في الوقت نفسه، من الصعب للغاية حل أو إفلاس أي مشروع تجاري في فيتنام اليوم.
وفقًا للمحامي كونغ، لا يزال سوق العقارات راكدًا، كمريض لم يتعافى بعد. يجب أن يكون هناك تأثير لزيادة عدد الصفقات العقارية، وتوفير السيولة للسوق. هذا الاقتراح أشبه بتضييق الخناق، مما يزيد من صعوبة السوق المتعثرة أصلًا. سوق العقارات يريد التطور، ويريد البيع، ولا بد من وجود سماسرة ومستثمرين ومضاربين... يجب على إدارة سوق العقارات توجيهه بما يضمن نموه المستقر، وليس منع الأنشطة العقارية إذا تعذرت إدارته.
لزيادة الإيرادات ومنع خسائر الميزانية، بما يُسهم في نمو سوق العقارات بشكل صحي، لا بد من وجود حلول اقتصادية للإدارة، لا حلول إدارية فحسب. فإذا زادت اللوائح الإدارية، سيضطر السوق إلى إيجاد سبل للتكيف والتحايل على القانون، مما سيؤدي إلى مزيد من الفوضى. لذلك، لا ينبغي الحد من عدد المنازل المعروضة للبيع والإيجار، بل وضع جدول ضريبي، وفرض ضرائب باهظة على صغار المستثمرين الذين يستغلون سوق العقارات لتحقيق الربح. وعلى وجه الخصوص، ستُفرض ضرائب أكبر على حالات شراء المنازل والأراضي وتركها مهجورة، وعدم تجديدها أو استخدامها، وانتظار ارتفاع سعرها لبيعها وتحقيق الربح. ويمكن للدولة استخدام أموال الضرائب هذه كصندوق لبناء مناطق سكنية جديدة منخفضة التكلفة للفقراء، تُلبي الاحتياجات الحقيقية للشعب. عندها، سينخفض عدد المستثمرين والمضاربين العقاريين بشكل كبير، كما حلل المحامي تران مينه كونغ.
قال خبير العقارات تران خانه كوانغ إنه إذا مارس الفرد أعمالًا عقارية بشكل مستمر وبكميات كبيرة، فإنه يحتاج إلى كيان قانوني. ومن هذا المنظور، فإن هذه اللائحة صحيحة. ومع ذلك، إذا طُبقت هذه اللائحة فورًا، فإنها تكون غير مستقرة، أو أن تحديد عدد محدد من المنازل يتراوح بين 3 و5 منازل غير مناسب، بل يجب أن تكون هناك خطة عمل ووقت محدد. فهناك أفراد يمتلكون من 2 إلى 4 منتجات عقارية، لكن قيمتها تصل إلى 50 مليار دونج، بل مئات المليارات، مقارنةً بفرد يمتلك من 10 إلى 20 منتجًا، لكن قيمة كل منتج هي مليار إلى ملياري دونج فقط.
القانون صحيح، لكنه يحتاج إلى خطة عمل محددة، لأنه عند إنشاء كيان قانوني، يجب إنشاء شركة عقارية. عند إدخال أصول شخصية إلى شركة، ستكون هناك العديد من المشاكل، والأمر ليس بهذه البساطة، ويجب توضيحه، وخاصةً عند إدخال الأراضي الزراعية إلى الشركة. ينص القانون حاليًا على أن رأس المال الأساسي لإنشاء شركة عقارية هو 20 مليار دونج. هل هذا معقول أم لا؟ يجب على الأفراد، سواءً كانوا رابحين أو خاسرين، دفع ضريبة بنسبة 2%، بينما تدفع الشركات ضريبة فقط عند تحقيق الربح، ويمكنها تضمين التكاليف في نفقات الشركة. لذلك، على المدى الطويل، إذا كان المستثمرون الأفراد يعتزمون الاستثمار باستمرار، فعليهم إنشاء شركة لإدارة العقارات بسهولة وتحقيق المزيد من الأرباح. تكمن المشكلة في كيفية دعم الدولة لدمج العقارات في الكيان القانوني للشركة بأسهل طريقة، كما حلل السيد تران خانه كوانغ.
وشاطر السيد دوان نغوك، المدير العام لشركة بروبرتي إكس المساهمة، الرأي نفسه، قائلاً إن إصدار مثل هذه اللوائح يهدف إلى الحد من المضاربة. وتسعى الدولة جاهدةً إلى تجنب النمو السريع للقطاع العقاري، مما يؤثر على العديد من القطاعات الأخرى والاقتصاد ككل. ومع ذلك، فإن تقييد المعاملات سيؤثر على السوق. وخلال فترات ارتفاع أسعار العقارات، لن يقوم "وسطاء" العقارات بإصدار سندات ملكية، بل سيلجأون إلى أساليب ملتوية للتحايل على القانون والتهرب الضريبي.
أولاً، يُوثّقون إذن الشراء والبيع مع مالك المنزل، أي أن مالك المنزل يُفوّض "الوسيط" بعملية الشراء والبيع كاملةً دون نقل السجل العقاري. ثانياً، عندما يجد "الوسيط" مشترياً، يُوثّق نقل الملكية. ثالثاً، هناك حالات يُبرم فيها "الوسيط" اتفاقاً مُسبقاً مع مالك المنزل. ولذلك، لا تُحصّل الدولة أي ضريبة من "الوسيط". ليس هذا فحسب، بل يتحايل المستثمرون أيضاً على القانون بطلب ملكية العقار من الأقارب والزوجات والأبناء. وبالتالي، لا يُمكن إدارة هذا التنظيم.
في ظل الظروف الراهنة، يصعب على هذا المقترح منع المضاربة، بل قد يكون له أثر عكسي عندما يؤثر على نفسية المستثمرين غير المستقرين أصلًا. لذلك، ثمة حاجة إلى آلية مفتوحة لجذب الموارد، إذ لا يزال قطاع العقارات في ظل الظروف الراهنة أحد قنوات جذب الموارد الكبيرة والفعالة، وخاصةً رأس المال الاستثماري الأجنبي والتحويلات المالية. لذا، ثمة حاجة إلى سياسات أكثر صرامة لجذب وتشجيع المعاملات العقارية، بدلًا من محاولة تشديدها.
السيد دوآن نغوك، المدير العام لشركة بروبرتي إكس المساهمة
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)