"جس نبض" سوق العقارات في هانوي

في معرض تعليقهم على سوق العقارات في العاصمة بنهاية العام، يرى المراقبون أن الشقق لا تزال القطاع الأكثر استقطابًا للتدفقات النقدية. كما أن أنواع العقارات الموجهة للاستثمار، مثل الأراضي، ستنتعش قريبًا.

لا يزال القطاع ذو الطلب الحقيقي ساخنًا

وفقًا للسيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com، كانت الشقق في الآونة الأخيرة النموذج الرائد في موجة انتعاش السوق. ومع ذلك، عندما يدخل السوق مرحلة استقرار، ستضطر الشقق إلى التخلي عن مكانتها الرائدة لصالح قطاعات أخرى.

"في الدورات السابقة، عندما انتقل السوق إلى مرحلة تطوير مستقرة، مع استثمار 100 دونج، كانت الشقق تكسب 136 دونج فقط، ولكن مع الأرض، كانت تكسب ما يصل إلى 300 دونج"، شارك السيد كوك آنه.

يوضح التصور أعلاه أنه في مراحل مختلفة من السوق، على الرغم من هوامش الربح الجيدة، لا تُعدّ الشقق الاستثمار الأكثر جاذبية. فإذا سار السوق الحالي وفقًا لقواعد دورات التقلب السابقة، فإن الشقق، بعد ارتفاع أسعارها، ستتحرك بشكل جانبي وتنمو بشكل أبطأ مقارنةً بالقطاعات الأخرى.

العقارات في المقاطعات المجاورة لهانوي تشهد ارتفاعًا ملحوظًا

لا تقتصر أنظار المستثمرين على ضواحي هانوي فحسب، بل تشمل أيضًا سوق العقارات في المحافظات المحيطة بالعاصمة. وأشار السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة إس جي أو هومز، إلى أن ارتفاع أسعار العقارات في وسط المدينة يدفع العديد من المستثمرين إلى تحويل أموالهم إلى المحافظات والمدن المجاورة.

يُظهر سوق المحافظات المحيطة بهانوي مؤشرات انتعاش إيجابية، حيث تجاوزت أسعار العديد من المناطق مستوى الأسعار السابق. ويستهدف المستثمرون حاليًا العقارات المحيطة بمحورين اقتصاديين، هما محور باك نينه - باك جيانغ - فينه فوك، ومحور هونغ ين - هاي دونغ - هاي فونغ - كوانغ نينه. وتتمتع جميع هذه المناطق بمساحة واسعة للتطوير، وبنية تحتية مرورية ممتازة، وهي متصلة بالمجمعات الصناعية، وفقًا للسيد تشونغ.

يتوقع السيد كوك آنه أن الشقق ستظلّ سوقًا واعدًا خلال العام المقبل، وأن قطاعات أخرى، مثل المنازل الخاصة والمنازل المتلاصقة، ستزداد ازدهارًا مع بداية العام المقبل. وستشهد العقارات الموجهة للاستثمار زيادة مطردة في حجم معاملاتها بدءًا من منتصف عام 2025.

قال السيد نجوين ثاك كونغ، نائب المدير العام لشركة ماي فيت لاند، إن العقارات التي تلبي احتياجات السوق تُباع بأسعار مرتفعة للغاية، دون أي مؤشرات على تباطؤ في السوق في المستقبل القريب. ومن الآن وحتى النصف الأول من العام المقبل، ستواصل القطاعات التي تستفيد من التدفقات النقدية، مثل الشقق والفلل في المناطق الحضرية، قيادة انتعاش السوق.

وبالمثل، علق السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes، على أنه من الآن وحتى عام 2025، ستستمر أسعار المنازل والشقق الخاصة في الارتفاع، ولكن بمعدل معتدل، بدلاً من الزيادة بشكل كبير كما كان الحال في أوائل عام 2024.

من منظور آخر، حلل السيد فان لي ثانه لونغ، الرئيس التنفيذي لمجموعة AFA والمؤسس المشارك لمجتمع المستشارين الماليين في فيتنام (VWA)، أن مستوى أسعار الشقق في هانوي سيُعاد ضبطه ليصبح أكثر توازناً مع دخل السكان. ومع ذلك، لن يتحقق هذا فعلياً إلا إذا كان عدد مشاريع الإسكان الاجتماعي في العاصمة كافياً لتلبية احتياجات السكان خلال السنوات الخمس المقبلة.

تحذير عند الاستثمار في العقارات الضواحي

بناءً على تطورات الدورات السابقة، لم يحن بعد وقت شراء قطع الأراضي. لكن الواقع يعكس عكس ذلك، حيث ظلّ قطاع الأراضي السكنية مطلوبًا بشكل مستمر منذ النصف الأول من هذا العام. وشهدت العديد من المناطق زياداتٍ "لا تُصدّق" في الأسعار.

شرح السيد لي دينه تشونغ هذه الظاهرة قائلاً إنها مجرد حمى محلية، إذ يلجأ المستثمرون الذين لا يستطيعون شراء الشقق بسبب نقص المشاريع الجديدة إلى الأراضي. إضافةً إلى ذلك، فإن العديد من السلطات المحلية تحدد سعرًا ابتدائيًا عند طرح الأراضي في المزاد.

استقطبت مزادات الأراضي في الضواحي مؤخرًا اهتمامًا كبيرًا من المستثمرين نظرًا لانخفاض سعر الابتدائي والدفعة الأولية المطلوبة نسبيًا (حيث يقل سعر الابتدائي للعديد من القطع عن 10 ملايين دونج/متر مربع). وهذا يُمثل أيضًا ثغرة قانونية للمستثمرين المضاربين. وقد أدى ذلك إلى عواقب وخيمة، حيث دفع سعر الأراضي في السوق إلى مستويات مرتفعة للغاية، كما أشار السيد تشونغ إلى التطورات الأخيرة في سوق الأراضي.

وفقاً للسيد TN، وهو أحد المشاركين في مزادات الأراضي في مقاطعتي ثانه أواي وهواي دوك، لن تجرؤ جماعات "البحث عن الأراضي" في الفترة المقبلة على تقديم عروض مرتفعة كما في السابق. لأنه إذا حددوا سعراً مرتفعاً للفوز بالمزاد، فسيكون من الصعب للغاية بيع هذه الأراضي.

أكد السيد TN أن "قضية فقدان دفعة مقدمة لشراء 55/68 قطعة أرض في بلدية ثانه كاو (مقاطعة ثانه أواي) تُعدّ استثمارًا فاشلًا لهذه المجموعات، إذ أخطأت في تقدير السوق. كان سعر الأرض مرتفعًا للغاية، مما صعّب على السماسرة البيع بسعر أعلى، وفي النهاية، اضطروا إلى فقدان الدفعة المقدمة. ويمكن القول إنهم خسروا رأس مالهم في صفقة ثانه أواي".

وفقاً للسيد TN، فإن أسعار العقارات في ضواحي هانوي تتجاوز قيمتها الحقيقية أضعافاً مضاعفة. هناك منازل في أزقة بلدية تيان ين (منطقة هواي دوك)، حيث أُقيم المزاد، بأسعار قطع أراضي بلغت 133 مليون دونج للمتر المربع، وقد رُفع السعر إلى ما بين 60 و70 مليون دونج للمتر المربع، وهو سعرٌ يُضاهي أسعار الشقق في وسط المدينة.

العقارات في الضواحي ليست مناسبةً للمستثمرين المبتدئين. في حال تراجع السوق، لن تحتاج المنازل/الأراضي في وسط المدينة سوى إلى خفض خسائرها بنحو 30% لإيجاد مشترين، أما في الضواحي، فحتى لو خفض المستثمرون السعر بنسبة 50%، سيظل بيعها صعبًا، كما حذّر السيد TN.

السيد نجوين كوك آنه لديه رأي مماثل. وحسب رأيه، فإن قطاعات الاستثمار، مثل الأراضي، على الرغم من إمكانية ارتفاع أسعارها مرتين أو ثلاث مرات بعد بضع سنوات، إلا أن السيولة محدودة نسبيًا، وقد يتذبذب سعرها لفترة طويلة عند تباطؤ السوق.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html