التشوهات والعيوب وعدم الاستقرار الناجم عن مزاد الأراضي على طراز ثو ثيم في ضواحي هانوي

التشوهات والعيوب وعدم الاستقرار الناجم عن مزاد الأراضي "على طراز ثو ثيم" في ضواحي هانوي - الجزء الثاني

ستكون هناك عواقب عديدة على سوق العقارات والاقتصاد إذا لم يتم توضيح المزادات العقارية الأخيرة في ضواحي هانوي بأنها كانت تلاعب بها المضاربون وسماسرة الأراضي.

على مدار 19 ساعة، من الساعة 9:00 صباحًا يوم 19 أغسطس إلى 4:30 صباحًا يوم 20 أغسطس، خضعت 19 قطعة أرض في منطقة لونغ خوك، بلدية تيان ين، مقاطعة هواي دوك، لتسع جولات مزاد، بسعر فائز قياسي، غير معروض في السوق - أكثر من 133.3 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي أكثر من 18 ضعفًا من السعر الابتدائي. في الوقت نفسه، وصل أقل سعر فائز إلى 91.3 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي أكثر من 12.5 ضعفًا من السعر الابتدائي. في السابق، أحدث مزاد الأراضي في بلدية ثانه كاو (ثانه أواي، هانوي) أيضًا "صدمة" مع ما يقرب من 7000 تسجيل و1500 مشارك، وكان السعر الفائز أيضًا أعلى بعشرات المرات من السعر الأصلي.

ومنذ إعادة فتح مزادات الأراضي في الضواحي مطلع العام، لم يعد من الصعب رؤية المخالفات في مزادات الأراضي مع وجود شبهات تلاعب من قبل المضاربين وسماسرة الأراضي، ما يخلق خطر تعطيل جهود الحكومة لخفض أسعار المساكن وضمان الضمان الاجتماعي، ويتسبب في الوقت نفسه في ركود الاقتصاد بأكمله بسبب سيكولوجية انتظار مبيعات الأراضي المرتفعة الثمن.

الجزء الثاني: الدوافع المظلمة و"الكابوس" المتكرر في أرض ثو ثيم

القاسم المشترك في مزادات الأراضي الأخيرة التي أثارت ضجة في ضواحي هانوي هو مشاركة العديد من المضاربين الأفراد، بمن فيهم السكان المحليون، مما أدى إلى ارتفاع أسعار الأراضي إلى مستويات غير معقولة وغير مألوفة، متوقعين عدم وجود أي معاملات حقيقية. يتساءل العديد من رواد السوق: "هل هناك دوافع خفية" وراء حيل مزادات الأراضي الأخيرة؟ ما دور هيئة إدارة الدولة هنا عندما تسمح لوسطاء الأراضي باحتكار السوق والتلاعب به؟

عندما يشعل المضاربون حمى أراضي المزاد

وفقًا للعديد من الخبراء، فإن احتمالية ارتفاع الأسعار في منطقة المزادات على المدى القصير ضئيلة بالتأكيد، لأنها تُلبي فقط الاحتياجات السكنية والاستثمارية لسكان تلك المنطقة. ومع ذلك، فإن السؤال الذي يُطرح بعد المزادين "المحمومين" الأخيرين في بلدية تين ين (هواي دوك) وقبلهما في بلدية ثانه كاو (ثانه أواي) هو: ما نسبة السكان المحليين الذين فازوا بالمزاد؟

في العديد من المنتديات الإلكترونية، تُظهر سجلات صحيفة داو تو أن العديد من الأشخاص الذين يدّعون أنهم من السكان المحليين قالوا إنهم حالفهم الحظ بالفوز بالمزاد الأخير لعدم حاجتهم إليه، لذا أرادوا بيعه بسعر أعلى قليلاً، أي ببضع مئات ملايين الدونغ. لكن في الواقع، عند تسجيلهم محلياً، لم يكن معظمهم من المقيمين الدائمين في المنطقة.

بعد مزاد الأرض في تيان ين (هواي دوك)، كانت هناك معلومات عن نقل الملكية بفارق سعر يبلغ "عدة مئات من ملايين الدونغ".

على سبيل المثال، في المزاد الأخير الذي عُقد في بلدية ثانه كاو، ووفقًا للسيد نجوين كونغ كوانغ، مدير مركز تطوير صندوق الأراضي في مقاطعة ثانه أواي، فاز شخصان فقط من ثانه أواي بالمزاد، حيث بلغ سعر قطعة الأرض حوالي 80 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. في مقاطعة مي لينه (هانوي)، فاز عدد قليل من الأشخاص بالعديد من القطع، بينما فاز شخص واحد في مقاطعة تشونغ مي (هانوي). معظم الفائزين بالمزادات كانوا من باك نينه، وباك جيانج، وهاي دونغ، وفو ثو.

في هذه الأثناء، أكد العديد من الأشخاص المشاركين في المزاد في بلدية تيان ين (هواي دوك) أيضًا أن ما يصل إلى 99٪ من الأشخاص في المجموعة الفائزة النهائية لم يكونوا من سكان بلدية تيان ين، بل كانوا مجموعات من المستثمرين من مناطق أخرى مثل با في، كيم تشونغ (هانوي)، هاي دونغ، باك نينه، باك جيانج... كان المستثمرون الذين شاركوا ولكن لم يكونوا "محظوظين" بما يكفي للفوز بالمزاد عدد قليل جدًا من السكان المحليين، معظمهم مستثمرون في مجموعات تشارك في المزاد في نفس الوقت من 7 إلى 19 قطعة أرض.

الأستاذ المشارك، الدكتور دين ترونغ ثينه، الرئيس السابق لقسم التمويل الدولي، أكاديمية التمويل

البنية التحتية والطرق في منطقتي مزادات الأراضي الأخيرتين في ثانه أواي وهواي دوك ليست متميزة، إذ تحيط بها "حقول مهجورة"، إلا أن سعر الأرض يصل إلى مئات الملايين من الدونغات الفيتنامية للمتر المربع، لذا سيرتفع السعر أكثر في المناطق الحضرية أو شبه الحضرية. بالنظر إلى هذه المزادات، نجد أن بعض المضاربين قد بالغوا في رفع الأسعار لرفع مستوى الأسعار في منطقة ثانه أواي. وعندما يرتفع مستوى الأسعار العام، سيستفيد بالطبع المضاربون الذين يمتلكون 5-7 قطع أو عشرات القطع من الأراضي في مناطق أجمل ذات بنية تحتية أكثر اكتمالاً. .

بالإضافة إلى المشاركين في المزاد داخل صالة الألعاب الرياضية بمنطقة هواي دوك، تجمع عدد كبير من سماسرة العقارات أيضًا لمتابعة مزاد الأراضي منذ صباح يوم 19 أغسطس. وقام بعض السماسرة بتشغيل البث المباشر للفيديو على منصات التواصل الاجتماعي للإبلاغ عن الأجواء المحيطة بمنطقة المزاد.

وبناء على المفهوم القائل بأنه "إذا كانت البنية الأساسية محدودة، فسوف تكون أفضل في وقت لاحق، وإذا تم توسعة الأراضي الزراعية في وقت لاحق، وإذا لم تكن هناك العديد من المزايا الاقتصادية الخاصة، فسوف يتمتع الناس بها، ولكن إذا لم يشتروا الأرض الآن، فلن تكون متاحة لسنوات عديدة"، فإن هذه المجموعات من المستثمرين لا تتردد في إنفاق الأموال لدفع أسعار الأراضي المعروضة في المزادات إلى عنان السماء، حتى تتجاوز خيال السكان المحليين.

"ظل" كابوس مزاد أراضي ثو ثيم

وفقًا لمسح أجرته Batdongsan.com.vn، شهد سعر الأراضي المعروضة للبيع في بلدية ثانه كاو (ثانه أواي، هانوي) ارتفاعًا ملحوظًا في السنوات الأخيرة، وذلك وفقًا لتقرير أصدرته مؤخرًا منصة التكنولوجيا Batdongsan.com.vn. ووفقًا لأداة سجل الأسعار في هذه الوحدة، ارتفع متوسط ​​سعر الأراضي المعروضة للبيع في هذه المنطقة بنحو 80% خلال السنوات الأربع الماضية، من السعر المعتاد البالغ 15 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع في عام 2020 إلى 27 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع في عام 2024. وفي الأسبوعين الماضيين، ارتفع النطاق السعري للعديد من قطع الأراضي الجديدة المعروضة للبيع على هذا الموقع إلى مستوى جديد قدره 43 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها حوالي 60% مقارنةً بالسعر السابق.

في غضون ذلك، وبالنظر إلى بيانات مبيعات الوسطاء على هذا الموقع الإلكتروني، شهدت بلدية تيان ين (هواي دوك، ثانه كاو) ارتفاعًا ملحوظًا في أسعار الأراضي خلال السنوات القليلة الماضية، من حوالي 10 ملايين دونج فيتنامي للمتر المربع إلى حوالي 40 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، وذلك منذ ورود أنباء عن استعداد هذه المنطقة للتحول إلى منطقة مستقلة، وفي الوقت نفسه، يمر بها الطريق الدائري الرابع. ومع ذلك، فبعد أسابيع قليلة من مزاد الأراضي في ثانه كاو، ارتفعت أسعار الأراضي في تيان ين وبعض البلديات المحيطة بها بسرعة بنسبة 30-40%، ليتراوح سعرها بين 55 و60 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

من الواضح أن الحرارة الناجمة عن مزادات الأراضي كان لها تأثير كبير على نفسية المستثمرين والسكان المحليين، حيث يعتقد الكثير من الناس أنه إذا كان سعر المزاد الفائز مرتفعًا جدًا، فلا يوجد سبب يمنع تعديل سعر أراضيهم إلى مستوى مماثل.

بصفتي شخصًا يرغب في شراء أرض في بلدية ثانه كاو لخدمات الأعمال، تحدثتُ مع العديد من الوسطاء، فقالوا: "حاليًا، الطلب على الأراضي في ثانه كاو مرتفع جدًا، ونادرًا ما تتوفر قطع أراضي. إذا كنت ترغب في قطعة أرض جيدة، فعليك الانتظار أو حتى إيداع مبلغ إضافي حتى يقنع الوسيط المشتري السابق بالتخلي عنها، وعندها قد تتاح لك فرصة."

وبالمثل، في موقد "هواي دوك"، خلال الأيام القليلة الماضية، وجد المستثمرون الراغبون في شراء أراضٍ حول منطقة لونغ خوك للاستفادة من أرض المزاد، أن الأمر شبه مستحيل، إذ يضطرون لدفع فرق ضخم يصل إلى مئات الملايين لاستعادة قطع الأراضي القديمة التي كانوا يملكونها سابقًا. لا تقتصر المشكلة على وجود أراضٍ سيئة في أزقة مخصصة للسكن فقط، بل يصعب أيضًا ممارسة الأعمال التجارية فيها، كما أن العثور عليها ليس بالسهولة التي توقعناها.

وقال السيد نجوين تشي ثانه، نائب رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن أكبر مصدر للقلق بشأن مزادات الأراضي التي تحقق نتائج فوز "مرتفعة بشكل غير عادي" مثل هذه هو ارتفاع الأسعار من قبل مجموعات من المستثمرين بدوافع غير واضحة.

وهذا أمر غير معتاد لأنه بعد فترة السوق الصعبة الأخيرة، وحتى مع المنتجات ذات البنية التحتية الجيدة والتخطيط الواضح والواقعة في مناطق ذات إمكانات النمو، لا يزال العديد من المستثمرين حذرين للغاية، ولكن أسعار الأراضي في ثانه أواي أو هوآي دوك مرتفعة للغاية.

علاوة على ذلك، قال السيد ثانه إن معظم المشاركين في مزاد ثانه أواي كانوا من مناطق أخرى، مما يُثبت أن الأمر لم يكن نابعًا من حاجة حقيقية للسكن. حتى أن العديد من المستثمرين سارعوا إلى البيع فور فوزهم بالمزاد بفارق مئات الملايين، مما يُثبت ذلك.

في ظلّ انخفاض مستوى الإيداع الحالي، المحسوب على أساس السعر الابتدائي (100-200 مليون دونج/قطعة)، يقبل المستثمرون التنازل عن الإيداع، ولكنّ النتيجة هي ارتفاع سعر الأرض المعروضة للبيع إلى مستوى قياسي، في حين أنّ الطلب الفعلي على الشراء ليس مرتفعًا. وبينما لا تجمع الدولة سوى مبلغ ضئيل من الإيداع، ستخسر أكثر مع ارتفاع تكاليف تعويضات العديد من المشاريع في المنطقة.

إن حمى مزادات الأراضي في بعض المناطق الضواحي، مع تضخم الأسعار المضاربية، من شأنها أن تؤثر سلباً وتؤدي إلى إبطاء التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة.

في غضون ذلك، أشار تران مينه، مستشار الاستثمار العقاري، إلى أن ما يثير القلق هو أن الوسطاء والمستثمرين في هانوي يستخدمون هذه المعلومات لمقارنة أسعار بيع المشاريع في مناطق أخرى ورفعها، مما يزيد من سخونة أسعار العقارات في هانوي. في الوقت نفسه، فإن احتمالية ارتفاع الأسعار في منطقة المزادات على المدى القصير ضئيلة بالتأكيد، لأنها تلبي فقط احتياجات سكان تلك المنطقة للشراء والاستثمار. كما لا توجد خطط واضحة لرفع الأسعار أو جذب الزوار من مناطق أخرى.

السيد نجوين كووك هيب، رئيس مجلس إدارة GP Invest

ربما كانت هذه المزادات "القياسية" مدفوعة بمزيج من عاملين.

السبب الأول هو الشائعات التي تهدف إلى "تضخيم" الأسعار لتحقيق الربح من خلال المزادات. أما السبب الثاني فيعود إلى تأثير بعض الجهلة الذين لا يملكون معلومات كاملة، نتيجة إصدار بعض المناطق مسودة قائمة أسعار جديدة للأراضي مرتفعة جدًا، تتراوح بين 5 و50 ضعفًا. لذلك، من المرجح أن تشعر هذه الفئة بالقلق من الارتفاع المرتقب في أسعار الأراضي، فتلجأ إلى المشاركة في المزادات سعيًا للربح.

لذلك، بعد نتائج هذا المزاد، سوف ننتظر حتى انتهاء فترة الإيداع لمعرفة ما إذا كان السعر افتراضيًا فعليًا أم لا. .

ما حدث في ثانه أواي أو هواي دوك، على الرغم من اختلاف حجمه، جعل الكثيرين يتذكرون مزاد الأراضي "غير المسبوق" في ثو ثيم (مدينة هو تشي منه) نهاية عام ٢٠٢١. في ذلك المزاد، فازت شركة تابعة لإحدى الشركات بجميع قطع الأراضي الأربع، بعد أن ارتفع سعرها بشكل كبير عن سعرها الابتدائي، بمبلغ ٢٤,٥٠٠ مليار دونج لمساحة أرض تزيد عن ١٠,٠٠٠ متر مربع، أي ما يزيد عن ٢.٤ مليار دونج للمتر المربع. لحسن الحظ، لم يُحدد السعر المذكور، لأنه بعد ذلك بوقت قصير، طلبت الشركات الفائزة إلغاء إيداعاتها.

لكن بعد مزاد الأرض في ثو ثيم مباشرةً، ظهرت محاولات لاستغلال سعر الفوز الافتراضي "للسير على خطى السوق" ورفع أسعار الأراضي والمساكن في المناطق المجاورة. حتى الشركات المدرجة الأخرى التي لديها صناديق استثمار في الأراضي القريبة استفادت أيضًا من ارتفاع قيمة السندات والأسهم عدة مرات.

وفقًا للدكتور تران شوان لونغ، نائب مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (VARS IEX)، فإن حمى مزادات الأراضي في بعض المناطق الحضرية تُسبب مضاربة وتضخمًا في الأسعار، مما سيؤثر سلبًا على التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة ويبطئها. وإذا تباطأت وتيرة التحضر، فسيتراجع أيضًا جذب الاستثمار الأجنبي والمحلي. وستكون العواقب بعيدة المدى على الاقتصاد المحلي وخيمة.

مع ازدياد مزادات الأراضي وإقرار مستوى سعري جديد، ستواجه تعويضات الدولة عند استصلاح الأراضي للمواطنين مستقبلًا عقبات عديدة، مما يُصعّب عملية إخلاء الموقع وتنفيذ المشاريع. وتحتاج الدولة إلى سياسات ووجهات نظر واضحة في هذه القضية، كما قال الدكتور تران شوان لونغ.

(يتبع)

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d222973.html