في مقال نُشر في صحيفة ساوث تشاينا مورنينج بوست، يزعم الكاتب نيكولاس سبيرو أن الاقتصادين في كوريا الجنوبية وأستراليا يقدمان قصة تحذيرية حول حدود السياسة النقدية عندما تؤثر عوامل أخرى أيضًا على توقعات العقارات السكنية.
 |
| مباني سكنية في ضاحية ميدوبانك بسيدني. ارتفعت أسعار المنازل الأسترالية بسرعة في السنوات الأخيرة، حيث ساهمت أسعار الفائدة المنخفضة القياسية في تعزيز الطلب، على الرغم من التحذيرات من أن هذا النمو غير مستدام. الصورة: بلومبرغ |
لم يُفاجئ رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول الأسواق المالية بخطابه المرتقب بشدة في الاجتماع السنوي لبنك الاحتياطي الفيدرالي بمدينة كانساس سيتي في جاكسون هول، وايومنغ، في 23 أغسطس/آب. ومع ذلك، كان تأكيده على أن "الوقت قد حان لتعديل السياسة" أقوى تلميح حتى الآن من البنك المركزي الأكثر نفوذاً في العالم إلى أن خفض أسعار الفائدة وشيك.
في حين بدأت بنوك مركزية رئيسية أخرى، بما فيها البنك المركزي الأوروبي، بخفض أسعار الفائدة، فإنّ تحوّل سياسة الاحتياطي الفيدرالي يُحدث "تأثيرًا قويًا" على بقية العالم. وينطبق هذا بشكل خاص على آسيا، حيث تكون آثار التداعيات أكثر وضوحًا نظرًا لعلاقاتها التجارية والمالية الوثيقة مع الولايات المتحدة.
تكثر التكهنات حول أيٍّ من أكبر اقتصادات آسيا، بخلاف الصين، سيكون أول من يخفض تكاليف الاقتراض. بالنسبة لسوق الإسكان، الذي يتأثر سلبًا بأسعار الفائدة، تُحدث تغييرات السياسة النقدية تأثيرًا نفسيًا قويًا. لكن هذا ليس العامل الوحيد المؤثر على أداء وتوقعات سوق العقارات السكنية. ففي بعض الاقتصادات، ليس من الواضح حتى ما إذا كان من الممكن أو الواجب خفض أسعار الفائدة على المدى القريب.
في كوريا الجنوبية، على سبيل المثال، ساهم توقع خفض مبكر لأسعار الفائدة في تعزيز انتعاش قوي في أسعار العقارات. وارتفعت أسعار الشقق في سيول بشكل حاد من أدنى مستوياتها في ديسمبر 2022، عقب تباطؤ اقتصادي حاد نتج عن قرار بنك كوريا المركزي برفع أسعار الفائدة إلى أعلى مستوى لها في 14 عامًا عند 3.5%.
على الرغم من انخفاض معدل التضخم في كوريا الجنوبية إلى ما دون هدفه البالغ 2%، وتراجع الطلب المحلي بشكل حاد - وهما شرطان يستدعيان خفض أسعار الفائدة - فإن الحفاظ على الاستقرار المالي جزء من مهمة بنك كوريا المركزي. وهذا يجعل بنك كوريا المركزي شديد الحساسية لارتفاع نسبة ديون الأسر الكورية الجنوبية، التي تُمثل نقطة ضعف هذا الاقتصاد في شمال شرق آسيا.
أدت الإجراءات السابقة التي اتخذتها الحكومة الكورية الجنوبية لدرء أزمة الإسكان الشاملة إلى انتعاشٍ فاق التوقعات في قروض الرهن العقاري، حيث ارتفع بنسبة تقارب 6% على أساس سنوي في الربع الأخير. لم يكن النمو بنفس قوة طفرة 2020-2021، ولكنه كان سريعًا بما يكفي ليشير بنك كوريا المركزي إلى انتعاش قيم المنازل في سيول خلال اجتماعه الشهر الماضي كسببٍ لتوخي الحذر بشأن خفض أسعار الفائدة.
هذه هي المرة الأولى التي يُذكر فيها تحديدًا الأسعار في منطقة سيول. كما يُظهر هذا كيف يُشكّل خطر طفرة أخرى في سوق الإسكان عائقًا أمام السياسة النقدية، رغم انخفاض التضخم وضعف النمو. وصرح جونغ وو بارك، الخبير الاقتصادي في شؤون كوريا وتايوان لدى نومورا، بأن بنك كوريا المركزي "في وضع صعب" .
ويزداد الأمر صعوبةً لأن مسؤولية تنظيم سوق الإسكان تقع على عاتق الحكومة، وليس البنك المركزي. ورغم تشديد لوائح الإقراض العقاري وبذل الجهود لتعزيز العرض، لا يزال صانعو السياسات يكافحون لمنع تقلبات الأسعار من الإضرار بسوق العقارات.
في المقابل، في أستراليا، لا يبدو خفض أسعار الفائدة مطروحًا حتى الآن. ففي وقت سابق من هذا الشهر، أبقى بنك الاحتياطي الأسترالي تكاليف الاقتراض عند أعلى مستوى لها في 12 عامًا، بل وناقش إمكانية زيادتها مجددًا مع استمرار ارتفاع التضخم.
رغم أن بنك الاحتياطي الأسترالي لم يُشدد سياسته النقدية بنفس حدة البنوك المركزية الكبرى الأخرى، إلا أنه يُكافح لإقناع الأسواق بأنه سيُخالف اتجاه التيسير النقدي هذا العام من خلال إبقاء أسعار الفائدة مرتفعة لفترة أطول. ويتوقع مستثمرو السندات أن يبدأ بنك الاحتياطي الأسترالي تخفيف سياسته النقدية في ديسمبر.
لكن ليست السياسة النقدية هي التي تُحرك سوق الإسكان في البلاد. فحتى بعد أن رفع بنك الاحتياطي الأسترالي أسعار الفائدة العام الماضي، ارتفعت أسعار المنازل بوتيرة سريعة غير متوقعة بعد انخفاض حاد ولكنه قصير الأمد. يقول تيم لوليس، مدير الأبحاث لمنطقة آسيا والمحيط الهادئ في كورلوجيك: "لو كان الأمر يتعلق فقط بأسعار الفائدة، لكنا الآن في حالة ركود اقتصادي عميق".
تؤثر تقلبات العرض والطلب بشكل أكبر على قيم العقارات في أستراليا. وقد سلّطت أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن، التي تفاقمت بسبب جائحة كوفيد-19، الضوء على إخفاقات السياسات طويلة الأمد على جانبي العرض والطلب.
في تقريرٍ قُدِّم في أبريل/نيسان إلى لجنة المواطنين بشأن أزمة الإسكان، أشار سول إسليك، من شركة كورينا الاستشارية الاقتصادية، إلى أن سوق الإسكان عانى الأسوأ. فمنذ منتصف ثمانينيات القرن الماضي، ركّزت الحكومات الفيدرالية وحكومات الولايات على تعزيز الطلب بدلًا من زيادة العرض. وقد انتهت سياسات الطلب إلى تفضيل المستثمرين على مشتري المنازل لأول مرة، ويعود ذلك جزئيًا إلى تغييرات في النظام الضريبي.
أدى الانخفاض الحاد في ملكية المنازل إلى زيادة الطلب على المساكن الإيجارية، مما ساهم في انخفاض القدرة على تحمل التكاليف وسط تصاعد الهجرة الخارجية الصافية الناجمة عن الجائحة. وقد أدت قيود التخطيط وتقسيم المناطق إلى تفاقم الأزمة من خلال إعاقة تطوير مساكن متوسطة الكثافة في الضواحي المرغوبة القريبة من مراكز المدن.
إن انخفاض تكاليف الاقتراض لن يُحسّن القدرة على تحمل التكاليف، بل قد يُفاقم المشكلة. من ناحية أخرى، من شأن إصلاح جذري لنظام التخطيط في أستراليا أن يُسهم بشكل كبير في معالجة الأسباب الجذرية لأزمة الإسكان.
في حين يزيد المستثمرون من رهاناتهم على انخفاض أسعار الفائدة في أكبر الاقتصادات في آسيا، تقدم كوريا الجنوبية وأستراليا قصصاً تحذيرية حول حدود السياسة النقدية، وخاصة عندما يتعلق الأمر بسوق الإسكان.
* نيكولاس سبيرو شريك في شركة لوريسا الاستشارية، وهي شركة متخصصة في الاستشارات الاقتصادية الكلية والعقارية، ومقرها لندن. وهو خبير في الاقتصادات المتقدمة والناشئة، ومعلق دائم على التطورات السياسية الكلية والمالية.
[إعلان 2]
المصدر: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html
تعليق (0)