خبير: لا يجب التخلي عن أسلوب «الفائض» في تقييم الأراضي

[إعلان 1]

ANTD.VN - قالت معظم الآراء في ورشة العمل العلمية "التقييم المناسب للأراضي لتطهير المشاريع" التي نظمتها صحيفة الاستثمار بعد ظهر يوم 27 يوليو، إنه لا ينبغي التخلي عن أسلوب "الفائض" في تقييم الأراضي، ولكن بدلاً من ذلك يجب توحيد بيانات الإدخال والإخراج.

لماذا تم اقتراح إلغاء طريقة "الفائض"؟

تُجري وزارة الموارد الطبيعية والبيئة حاليًا مشاورات مع الوزارات والهيئات والجهات المعنية بشأن مسودة تعديلات المرسوم رقم 44 والتعميم رقم 36. وتختلف الآراء حول أساليب تقييم الأراضي الحالية التي تقترح الجهة المُعدّة تعديلها، وخاصةً إلغاء أسلوب "الفائض".

وفيما يتعلق بسبب الاقتراح بإلغاء طريقة "الفائض"، قال السيد داو ترونغ تشينه، مدير إدارة التخطيط وتنمية موارد الأراضي بوزارة الموارد الطبيعية والبيئة ، رئيس فريق تحرير قانون الأراضي المعدل، إن طرق التقييم، بما في ذلك الفائض والمقارنة والاستقطاع وطرق الدخل وما إلى ذلك، كلها مستخدمة في السوق العالمية وكلها طرق علمية.

إلا أن لجنة الصياغة اقترحت إيقاف العمل بطريقة الفائض مؤقتا وعدم تطبيقها، لأن طريقة الفائض تشمل طرق المقارنة والخصم والدخل وغيرها.

يخشى المحليون والمستثمرون من أن يؤدي التخلي عن طريقة الفائض إلى تأخير تقييم الأراضي. ونحن نطرح السؤال المعاكس: لماذا لا يزال الوضع بطيئًا الآن بعد تطبيق طريقة الفائض؟ لا بد أن السبب يكمن في مكان آخر، كما تساءل ممثل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

نظرة عامة على الورشة

قال إن طريقة الفائض غير مناسبة لفيتنام في بعض النقاط، مثل: في هذه الطريقة، نطرح الإيرادات المقدرة من التكاليف المقدرة. في التكاليف، نحسبها على مدى 3 و5 و10 سنوات، ولكن هناك بعض النقاط غير المهمة. عند تحديد التكاليف، هناك تكاليف الفائدة، والإعلان، وإدارة المشروع. مع الإيرادات، كم يستغرق البناء، وكم يستغرق البيع، وما هي نسبة المبيعات، وما إلى ذلك.

برأيي، هذه العوامل غير دقيقة. على سبيل المثال، عند تقدير تكلفة البناء لمدة 3 أو 4 سنوات، تختلف التكلفة اختلافًا كبيرًا. وعند اختيار البيع لمدة 4 أو 5 سنوات، تختلف التكلفة أيضًا اختلافًا كبيرًا. ناهيك عن أن النسبة المئوية المقدرة للمبيعات كل عام تُعطي نتائج مختلفة تمامًا. إذا لم نكن صارمين، فإن الإرادة الذاتية للمُقيّم، والمُقيّم، والقيادات المحلية ستؤثر بشكل كبير على نتائج التقييم، كما قال السيد داو ترونغ تشينه.

وبالإضافة إلى ذلك، وحسب قوله، ناهيك عن الاعتماد على معدل ارتفاع أسعار العقارات، فإننا لا نملك جهة مراقبة ولا نملك معلومات كافية.

"وبهذا الروح، فإننا نقترح عدم تطبيقه في الوقت الحالي، لأنه لا يوجد نظام قاعدة بيانات ولا تحديثات"، كما قال السيد تشينه.

المفتاح هو البيانات الصحيحة.

ومع ذلك، وفقا لوجهات نظر جمعيات الأعمال مثل VCCI، وجمعية التقييم في فيتنام، وجمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)... إلى جانب العديد من الخبراء والشركات، فإن القضاء على هذه الطريقة غير مستحسن من الناحية النظرية والتطبيقية، مما يتسبب في عودة تقييم الأراضي إلى الفترة التي سبقت عام 2007.

صرح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، بأن المدينة تضم حاليًا 320 مشروعًا، منها 280 مشروعًا تُطبّق طريقة الفائض، والتي طُبّقت بشكل رئيسي خلال السنوات الثماني الماضية. ويعود ذلك إلى صعوبة تطبيق أساليب أخرى.

مع ذلك، تنطوي هذه الطريقة على مخاطر محتملة كبيرة. واستشهد السيد تشاو بمشروع في إحدى المقاطعات، قائلاً إن الوكالة الإقليمية استخدمت طريقة الفائض لحساب قيمة استخدام الأراضي بحوالي 900 مليار دونج، لكن وكالة أخرى حسبت الرقم عند 1800 مليار دونج، وأخرى عند 1300 مليار دونج.

لماذا هذا الخطأ الكبير إذًا؟ قال السيد تشاو إن جميع الأساليب يجب أن تستند إلى بيانات مُدخلة، ولكن إذا لم تُجمع البيانات بدقة، فلن يُمكن إيجاد مؤشر متوسط الأسعار.

وقال السيد تران كووك دونج، نائب المدير العام لشركة هونج ثينه، إنه بدون طريقة الفائض، لا يمكن للعديد من المشاريع استخدام طرق أخرى لأنه لا توجد أصول مماثلة للمقارنة، ناهيك عن الحاجة إلى 3 أصول على الأقل للمقارنة.

وأضاف ممثل الشركة أن طريقة الفائض في الواقع ليست معقدة كما تعتقد وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، لأنها تعتمد على بيانات السوق، ولديها القدرة على تحديد إمكانات التطوير، وهو أمر جيد للشركات والمديرين على حد سواء.

بالإضافة إلى ذلك، تُظهر طريقة الفائض معلومات مثل سعر شراء الشقة الذي يمكن للسوق قبوله، وافتراضات المبيعات، والتكاليف، وما إلى ذلك. في حين أن الطرق الأخرى لا تحتوي على هذه العوامل، إلا أنه إذا تم استخدامها، فهناك احتمال أن يقدم المستثمر سعرًا غير واقعي وغير فعال، ولا تتمكن الدولة من تحصيل المبلغ المناسب من المال، وما إلى ذلك.

"نوصي بالاستمرار في تطبيق طريقة الفائض لأنها علمية ومتوافقة مع الممارسات الدولية. وقد طُبقت هذه الطريقة لسنوات عديدة، ورغم وجود العديد من المشاكل، إلا أن الواقع المحلي أثبت جدواها. وفي حالات كثيرة، لا يمكن تحديد أسعار الأراضي في حال عدم تطبيقها"، هذا ما عبّر عنه رئيس مجموعة هونغ ثينه.

وبالمثل، أعرب المحامي نجوين هونغ تشونغ، رئيس مجلس إدارة شركة DVL Ventures ونائب رئيس نادي هانوي للعقارات، عن رأيه بأن اعتقاد هيئة الصياغة بنقص قاعدة البيانات لتحديد العوامل الشخصية المتعلقة بالأشخاص لا يعني عدم ملاءمة هذه الطريقة، لأن هذين العاملين يتواجدان مع طرق أخرى.

وضرب مثالا بمشروع متعدد الاستخدامات حيث يجب على المستثمر تنفيذ مكونات مثل الكهرباء والطرق والمدارس والمحطات وغيرها وتسليمها للدولة، ثم لا يمكن تطبيق الطرق الثلاثة المتبقية لأنها لا تأخذ في الاعتبار البنية التحتية الاجتماعية التي تعود للدولة لاستغلالها.

وفقًا لطريقة التكلفة المتبقية، تُدرج هذه التكاليف ضمن تكلفة إنجاز المشروع. في حال عدم تطبيق طريقة التكلفة المتبقية، يصعب تحديد قيمة المشروع المُنشأ مستقبلًا.

وقال المحامي تران دوك فونج، من نقابة المحامين في مدينة هوشي منه، إن الأساس للتخلي عن طريقة الفائض غير مقنع.

لا يمكننا أن ننفق المال بين الحين والآخر ثم نعيده بعد سنتين أو ثلاث، مُضيّعين الوقت دون حل المشكلة. ترتبط طريقة الفائض بالعديد من اللوائح القانونية، بما في ذلك اللوائح التي تُمكّن الدولة من وضع سياسات لتنظيم القيمة التي يُمكن أن تُولّدها العقارات. هذه هي الطريقة الوحيدة التي يُمكنها حساب هذه القيمة...

قال البروفيسور الدكتور هوانغ فان كونغ، عضو لجنة المالية والموازنة في الجمعية الوطنية، إن طريقة حساب الفائض، إذا لم تكن عوامل الحساب موحدة، أي أن المدخلات غير موحدة، ستؤدي إلى نتائج غير دقيقة للمخرجات. يسعى المستثمرون دائمًا للحصول على أقل سعر للمخرجات، بينما تكون تكلفة المدخلات هي الأعلى، مما يؤدي إلى خسائر في الميزانية.

ومع ذلك، قال إن هذه الطريقة لا تزال مستخدمة على نطاق واسع عالميًا، دون أي خسائر، نظرًا لعدم وجود فروق في الأسعار أو تهرب ضريبي. وأضاف: "بيئتهم التجارية والقانونية شفافة ومنضبطة.

في مثل هذه البيئة، حتى لو كان سعر المدخلات أقل من السعر الفعلي، فعندما يكون هناك فرق في سعر البيع، فسيتم تنظيمه من خلال الضرائب. الطريقة نفسها ليست مشكلة إنفاق، بل هي نتيجة آلية الإدارة - صرّح البروفيسور الدكتور هوانغ فان كونغ.

[إعلان 2]
رابط المصدر