مشاكل قانون الأراضي

أشار التقرير الموجز حول مسائل الاستجواب الذي وجّهه الأمين العام للجمعية الوطنية، بوي فان كونغ، إلى أن الحكومة اتخذت العديد من الإجراءات وأصدرت العديد من الوثائق لتذليل الصعوبات التي تواجه هذا السوق، مثل البرقيات والوثائق التي تحثّ رئيس الوزراء على مطالبة الوزارات والمحليات بإعادة هيكلة سوق العقارات. ومع ذلك، لا يزال هذا السوق، بما في ذلك سوق الإسكان، يواجه صعوبات وازدحامًا بسبب الإجراءات القانونية وصناديق الأراضي ورأس المال الاستثماري.

لم تتم الموافقة بسبب عدم وجود "أرض سكنية"

بعض الإجراءات الإدارية للاستثمار مُرهِقة وتُشكّل عقبات، ولا تزال قطاعات السوق غير متوازنة، ولا يزال رأس المال الائتماني المُستثمر في هذا السوق ينطوي على العديد من المخاطر المُحتملة. ونتيجةً لهذه الصعوبات، تضطر شركات العقارات إلى التوقف عن الاستثمار وبناء المشاريع، وهذا يُسبب أيضًا صعوبات للمقاولين وموردي المواد والعديد من القطاعات الأخرى. وقد قيّمت وكالة التقييم العقاري قائلةً: "تُشكّل المشاكل القانونية المُتعلقة بالأراضي، مثل تحديد أسعارها، ورسوم استخدامها، وموافقة الموقع، أو لوائح اختيار المستثمرين التي تتداخل مع لوائح الاستثمار والمزايدة والأراضي... عوائق رئيسية أمام انتعاش سوق الإسكان وتطويره".

وفي مدينة هوشي منه، بالإضافة إلى أكثر من 100 مشروع عقاري يواجه صعوبات تم دراستها ويتم دراستها للحل، قدمت إدارة التخطيط والاستثمار مؤخرا تقريرا إلى لجنة الشعب بالمدينة بشأن تنفيذ الموافقات الاستثمارية للمشاريع العقارية في المنطقة.

وبناء على ذلك، من بين 117 ملف مشروع يطلب الموافقة على سياسات الاستثمار التي تتعامل معها هذه الوكالة، فإن 62 مشروعاً لا تلبي الشروط اللازمة لتكون مستثمرة في مشاريع الإسكان التجاري (NƠTM) لأنها لا تمتلك أراضي سكنية أو لا تحصل على نقل جميع الأراضي السكنية وفقاً لأحكام قانون الإسكان لعام 2014.

لذلك، أوصت إدارة التخطيط والاستثمار لجنة مدينة هو تشي منه الشعبية بعدم الموافقة على سياسة الاستثمار لعدم توافقها مع أحكام قانوني الاستثمار والإسكان. وهذا يُثير قلق شركات العقارات، إذ قد يُعيق تنفيذ المشروع.

إزالة العوائق القانونية ستُسهّل تنفيذ المشاريع العقارية بسلاسة، مما يُعزز تطوير السوق. الصورة: هوانغ تريو

وفقًا للماجستير نجوين نهات خانه، المحاضر في كلية الحقوق بجامعة الاقتصاد والقانون (VNU-HCM)، فإن عدم الموافقة على سياسة الاستثمار لهذه المشاريع الـ 62 أمرٌ مُناسبٌ تمامًا من الناحية القانونية. ومع ذلك، فمن الناحية الاقتصادية ونظرًا لتطور سوق العقارات، فإن هذا القرار ينطوي على العديد من الجوانب غير المُناسبة.

لأن تنفيذ أي مشروع ريفي جديد يتطلب من المؤسسات أن تمتلك صندوقاً أرضياً كبيراً بما يكفي، ولكن في الواقع فإن عدد المشاريع التي تحتوي على 100% من الأراضي السكنية أو جزء منها لا يتجاوز 5% من إجمالي عدد المشاريع الريفية الجديدة في السوق.

لذلك، تُسبب اللوائح الصارمة المذكورة أعلاه بشأن استخدام الأراضي صعوباتٍ جمة للشركات التي تُقدم على بناء مشاريع الإسكان الوطني. وإذا لم نجد حلاً لهذه الصعوبات، فقد تُعثَّر مئات آلاف المليارات من الدونات المُستثمَرة في تنفيذ هذه المشاريع، مما يُؤدي إلى هدر رأس المال الاستثماري، فضلاً عن عدم حل مشكلة المعروض السكني.

لحل هذه المشاريع، يرى السيد نجوين نهات خانه ضرورة إيجاد حلول قانونية وإدارية. من الناحية القانونية، ينبغي على المجلس الوطني دراسة وتعديل اللوائح المتعلقة بنماذج استخدام الأراضي قريبًا لتطبيق مشاريع NƠTM في قانون الإسكان، وذلك بهدف عدم تقييد أشكال استخدام الأراضي للمشاريع، بدلاً من اقتصارها على الأراضي السكنية كما هو الحال حاليًا، وضمان الامتثال لتخطيط استخدام الأراضي المحلي وتخطيط البناء.

"من منظور الإدارة، يمكن للجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه في المستقبل القريب دعم المستثمرين في هذه المشاريع الـ 62 من خلال تنظيم العطاءات للمشاريع التي تستخدم الأراضي لاختيار المستثمرين الذين يستوفون الشروط لتنفيذ مشروع NƠTM (عند الفوز بالعطاء، ستخصص الدولة أو تؤجر الأرض لتنفيذ مشروع NƠTM) أو تحويل الغرض من مشروع NƠTM إلى الإسكان الاجتماعي حتى لا يلتزم بشكل استخدام الأراضي" - أعرب السيد خان عن رأيه.

هناك العديد من اللوائح التي تحتاج إلى مراجعة

في الرسالة الرسمية "اقتراح تعديل الفقرة ب، الفقرة 1، الفقرة أ، الفقرة 4 والفقرة 6، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) لتهيئة الظروف للمستثمرين للتفاوض بشأن الحصول على حقوق استخدام الأراضي لأنواع الأراضي وفقًا للتخطيط لتنفيذ مشاريع التنمية الريفية الجديدة" المرسلة إلى الجمعية الوطنية، اقترح السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، تعديل الفقرة ب، الفقرة 1، الفقرة أ، الفقرة 4 والفقرة 6، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) لتهيئة الظروف للشركات والمستثمرين للتفاوض بشأن الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي لأنواع الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي والتخطيط الحضري وتخطيط البناء لتنفيذ مشاريع التنمية الريفية الجديدة.

وأشار السيد تشاو أيضًا إلى أن اللائحة الواردة في النقطة ب، البند 1، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) تسمح فقط باتفاقيات بشأن الحصول على حق استخدام الأراضي السكنية أو يجب أن يكون لها الحق في استخدام الأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى، لذلك فهي ذات محتوى أضيق من اللوائح الحالية في قانون الأراضي لعام 2013، وبالتالي لا تخلق ظروفًا مواتية للمستثمرين للوصول إلى الأراضي، ولا تضمن الحقوق والمصالح القانونية والمشروعة للأشخاص الذين يستخدمون الأرض.

وبحسب السيد تشاو، إذا تم تمرير هذا القانون، فلن يُسمح للمستثمرين خلال السنوات العشر القادمة "بالموافقة على الحصول على حق استخدام الأراضي السكنية والأراضي الأخرى" لتنفيذ مشروع التنمية الريفية الجديد، وبالتالي لن تكون هناك حالة يفي فيها أي مستثمر بشرط "الحصول على الحق في استخدام الأراضي السكنية والأراضي الأخرى" كما هو منصوص عليه في الفقرة 6، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل).

فيما يتعلق بمشاكل الإسكان المستقبلي، خلال ورشة العمل لتقديم التعليقات على مشروع قانون الأعمال العقارية (المُعدّل) الذي نظمته مؤخرًا اللجنة الاقتصادية بالجمعية الوطنية ووزارة البناء ، قال نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، بوي شوان كوونغ، إن مشاريع البناء المستقبلية في المدينة تواجه العديد من المشاكل عند طرحها في سوق الإسكان التجاري. وبناءً على ذلك، يجب أن يكون لدى الجهة المختصة وثيقة موافقة على المشروع المؤهل لبيع المساكن المستقبلية، مما يؤدي إلى العديد من العواقب، لا سيما إصدار شهادات ملكية لمشتري العقارات الجديدة (NƠTM) عند الإشارة إلى أحكام قانون الأراضي.

وفقًا للسيد بوي شوان كوونغ، تنص المادة 25 من البند 2 من مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) على الشروط التي يجب أن تحصل عليها المنازل وأعمال البناء التي يتم تشكيلها في المستقبل على أحد أنواع وثائق استخدام الأراضي التالية (قرار تخصيص الأرض، إيجار الأرض، عقد إيجار الأرض، شهادة حق استخدام الأرض، شهادة ملكية المنزل وحق استخدام الأرض، شهادة حق استخدام الأرض، ملكية المنزل والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض...).

وفي الوقت نفسه، ووفقًا لقانون الأراضي الحالي، يُسمح لمستخدمي الأراضي بنقل حقوق استخدام الأراضي وتأجيرها وتأجيرها من الباطن والتبرع بها ورهنها والمساهمة برأس المال في حقوق استخدام الأراضي عندما يكون لديهم شهادة.

في حال سُمح لمستخدم الأرض بتأخير أداء التزاماته المالية أو سُمح له بالدين، يجب عليه استيفاء هذه الالتزامات قبل ممارسة حقوقه. أي أنه في حال خُصصت أرض للمستثمر ولم يُوفِ بالتزاماته المالية المتعلقة برسوم الانتفاع، لا يجوز له ممارسة حقوقه كمستخدم وفقًا لأحكام قانون الأراضي، بما في ذلك حق نقل حقوق الانتفاع.

لذلك، توصي اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه لجنة الصياغة بدراسة وتعديل محتوى شروط الأراضي لإجراءات الموافقة على مشاريع الإسكان والبناء المستقبلية، وذلك بعد أن "أدى المستثمر التزاماته المالية وحصل على شهادة حق استخدام الأرض". وذلك للحد من المشاكل القانونية في المرحلة التالية، وخاصةً عند إصدار الشهادات للمواطنين.

السماح بتعديل التخطيط بعد النقل

صرح نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، بوي شوان كونغ، بأن مشروع قانون الأعمال العقارية ينص على أن مبدأ نقل ملكية المشاريع العقارية هو أن يضمن نقل ملكية المشروع كليًا أو جزئيًا عدم تغيير أهدافه وخططه، وهو أمر "غير مواتٍ" لأن العديد من المستثمرين، بعد استلام المشروع، يحتاجون إلى تعديل التخطيط لتحسينه. ووفقًا للسيد بوي شوان كونغ، يهدف تعديل المشروع إلى تحسينه، والمفتاح النهائي هو زيادة معامل استخدام الأراضي والامتثال لأحكام قانون التخطيط العمراني. يقوم المستثمرون بالتعديل وفقًا للوائح، ويتحملون التزامات مالية إضافية. اقترحت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه مراجعة هذه اللائحة بحيث لا تتعارض مع أحكام قانون التخطيط العمراني أثناء عملية التنفيذ، وإلا سيؤثر ذلك على عملية التنفيذ بعد استلام نقل ملكية المشروع.

ندوة "إزالة العوائق القانونية أمام العقارات"

في 9 نوفمبر، نظمت صحيفة نجوي لاو دونج ندوة حول "حل العقبات القانونية أمام العقارات" للاستماع إلى آراء الضيوف واستيعابها، وبالتالي إيجاد حلول لإزالة الاختناقات، وتسهيل تدفق سوق العقارات، وتعزيز النمو الاقتصادي المستقر والمستدام...

(*) انظر جريدة لاو دونج الصادرة في 8 نوفمبر

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm