قانون جديد يدخل حيز التنفيذ.. مستثمرو العقارات يغيرون "ذوقهم"

يولي مستثمرو المشاريع العقارية اهتماما متزايدا لشرعية المشروع وقدرته على تلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية - وهي العوامل التي تساعد على تقليل المخاطر وضمان القيمة المستدامة للاستثمار.

قانون جديد يدخل حيز التنفيذ.. مستثمرو العقارات يغيرون "ذوقهم"

يولي مستثمرو المشاريع العقارية اهتماما متزايدا لشرعية المشروع وقدرته على تلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية - وهي العوامل التي تساعد على تقليل المخاطر وضمان القيمة المستدامة للاستثمار.

يزور الزبائن منازل في مشروع "أكوا سيتي" في نوفالاند ، وهو مشروع تم حل مشاكله القانونية مؤخرًا. تصوير: لي توان

الأولوية القانونية

في عام ٢٠١٨، ولحاجته لشراء منزل للسكن، بحث السيد نجوين ترونغ ثانه واختار شقة في مشروع بمنطقة نام راش تشيك السكنية (حي آن فو، المنطقة ٢، المعروف حاليًا باسم مدينة ثو دوك، مدينة هو تشي منه). يتكون المشروع من ١٢ مبنى سكنيًا، يتراوح ارتفاعها بين ٣٣ و٣٥ طابقًا، ويضم ٣١٧٥ شقة.

وفقًا للسيد ثانه، وقّع المستثمر آنذاك عقدًا مبدئيًا لشراء شقة مع العملاء، وكان الدفعة الأولى 250 مليون دونج للشقة، وسعر البيع 38 مليون دونج للمتر المربع. وبسبب الإجراءات القانونية، لم يتمكن المستثمر من طرح الشقة للبيع كما كان مخططًا له. ومؤخرًا، وبعد جهودٍ لإزالة العقبات من الحكومة المحلية، مُنح المشروع رخصة بناء.

مع ذلك، أعلن المستثمر من طرف واحد فسخ العقد مبدئيًا، والتزم بدفع فائدة سنوية قدرها 15% على المبلغ الذي دفعه العميل. في حال رغب العميل في مواصلة المشاركة في المشروع، يقوم الطرفان بتصفية العقد مبدئيًا. بعد تأهيل المشروع للتشغيل، سيحصل العميل على خصم قدره 15% على سعر البيع الجديد.

السبب الذي ذكره المستثمر هو أن الاتفاقيات السابقة لم تعد متوافقة مع اللوائح القانونية الحالية. وتحديدًا، فإن التغييرات في السياسات القانونية بعد سريان قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، وقانون الإسكان لعام ٢٠٢٣، وقانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣ اعتبارًا من ١ أغسطس ٢٠٢٤، تشترط استيفاء منتجات المشروع للشروط الكافية لبدء التشغيل.

حتى الآن، لم تستوفِ منتجات المشروع الشروط التجارية المنصوص عليها في المادة 24 من قانون العقارات لعام 2023. إضافةً إلى ذلك، ووفقًا للبند 1 من المادة 8 من قانون العقارات، يُحظر منعًا باتًا ممارسة أي نشاط عقاري لا يستوفي هذه الشروط. لذلك، فإن الممارسة السابقة المتمثلة في قيام المستثمر بطرح المنتج في السوق من خلال إبرام "عقد مبدئي لضمان حق شراء شقق مستقبلية" مع العملاء لم تعد مناسبة، ولا تتوافق مع اللوائح القانونية السارية.

من الناحية القانونية، لا تُعدّ تصرفات المستثمر خاطئة، إذ وافق على دفع تعويضات عن الفوائد على المبلغ الذي أودعه. أما من الناحية الاستثمارية، فرغم حصولهم على تعويضات، لا يزال العملاء هم الطرف المتضرر، إذ ارتفعت أسعار العقارات الحالية أضعافًا مضاعفة مقارنةً بما كانت عليه قبل ست سنوات، وفقًا للسيد ثانه.

من هذا "الدرس" السابق، تغيّرت أذواق المستثمرين كثيرًا. فبدلًا من الشراء بالجملة كما في السابق، يُعطي المستثمرون الأولوية للمشاريع ذات الوثائق القانونية الكاملة لإدارة المخاطر. ويختار بعض المستثمرين الآخرين شراء منتجات مُسجّلة رسميًا أو شهادات ملكية.

يجب أن تكون للمشاريع وثائق قانونية كاملة وواضحة لجذب المستثمرين في الوقت الحالي. مع وجود منتجات الأراضي في المجتمع، لا يوافق المستثمرون على المسح أو الشراء إلا بعد تقسيم الأرض إلى قطع والحصول على شهادة منفصلة. المشاريع التي في طور التقدم بطلبات تقسيم الأراضي نادرًا ما تجذب انتباه المستثمرين. هذا تغيير واضح في طريقة تقييم المستثمرين للمنتجات مؤخرًا،" قالت السيدة تو، وهي وسيطة عقارية في مدينة هو تشي منه.

علاوةً على ذلك، أضافت السيدة تو أن اللوائح الجديدة المتعلقة بتقسيم الأراضي تُثير تردد العديد من المستثمرين. في الوقت نفسه، في المرحلة السابقة، خُدع العديد من المستثمرين عند شراء الأراضي والتقدم بطلبات التقسيم وإصدار الشهادات، لكنهم واجهوا مشاكل قانونية. لذلك، أصبحوا الآن حذرين للغاية ولم يعودوا متساهلين كما كانوا في السابق.

التركيز على القدرة على تلبية الاحتياجات الحقيقية

وبحسب ملاحظات المراسل، فإن المستثمرين اليوم لا يبحثون فقط عن المنتجات ذات القيمة القانونية الواضحة، بل يركزون أيضًا على جدوى استخدام الأصول على المدى الطويل، مما يضمن قيمة استثمارية مستقرة.

ليس من النادر أن يُلغي المستثمرون عقود العملاء عند تقلبات السوق. فإذا استمر العقد مع العميل، فمن المرجح أن تتوقف الشركة عن تحقيق الربح، أو حتى تتكبد خسائر.

تُعطى الأولوية للمشاريع ذات السيولة العالية، وسهولة التأجير، أو التي تُلبي احتياجات سكنية حقيقية. يعكس هذا التحول من الاستثمار قصير الأجل إلى منتجات ذات قيمة استخدام طويلة الأجل. وتحديدًا، يختار العديد من المستثمرين الشقق والتاون هاوس ذات المواقع الجيدة، والبنية التحتية المتكاملة، والقريبة من المرافق العامة.

وبالإضافة إلى ذلك، تحظى المنتجات ذات إمكانات الاستغلال التجاري مثل المباني التجارية أو المحلات التجارية أو الأراضي في المناطق ذات إمكانات التطوير القوية باهتمام كبير أيضًا.

قال السيد تران خانه كوانغ، المدير العام لشركة فيت آن هوا للاستثمار العقاري: "لا يقتصر اهتمام المستثمرين اليوم على إمكانية تحقيق الربح من ارتفاع قيمة العقارات، بل يتطلعون أيضًا إلى إمكانية تحقيق دخل ثابت من أنشطة التأجير أو الأنشطة التجارية. وهذا يساعدهم على تحسين أرباحهم وتقليل المخاطر في ظل تقلبات السوق العديدة".

قال السيد دونغ مينه ثونغ، مدير شركة دونغ مينه للاستشارات والخدمات العقارية المحدودة، إنه في ظل الظروف الراهنة، يحظى قطاع العقارات الذي يُلبي احتياجات الإسكان الحقيقية باهتمام كبير بفضل معامل الأمان العالي الذي يتمتع به. أما منتجات الأراضي، وخاصةً الأراضي الخالية من الأراضي السكنية، فلم تحظَ باهتمام كبير حتى الآن.

في معرض تقديمه النصائح للمستثمرين، قال السيد ثونغ إنه على الرغم من أن مشاريع الإسكان لا تحظى في كثير من الأحيان باهتمام كبير من المستثمرين، إلا أنها، نتيجةً لتقلبات السوق، منتجات ذات قيمة معقولة وقدرة على الحفاظ على قيمتها أو زيادتها بشكل جيد مع مرور الوقت. وفيما يتعلق بإدارة المخاطر، تتمتع العقارات في المشاريع بوضع قانوني أكثر وضوحًا عندما يتم تخطيطها بشكل متزامن ومنهجي، وينفذها مستثمرون ذوو سمعة طيبة، وتكون أقل خطورة من قطع الأراضي التي تُقسّم بين المواطنين.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html