التخلي الشامل عن ودائع مزاد الأراضي: بعض المجموعات ترى هذا الأمر بمثابة مزحة ويجب معاقبتها بشدة.

"ظاهرة طرح أسعار مرتفعة جدًا لبعض قطع الأراضي، ثم التنازل عن الدفعات الأولية للتلاعب بالسوق"

مؤخرًا، صدمت نتائج مزادات الأراضي في ضواحي هانوي، مثل مناطق هواي دوك، وثانه أواي، ودان فونغ، الكثيرين، إذ كانت الأسعار الفائزة أعلى بكثير من الأسعار الأولية. علاوة على ذلك، عُرضت معظم قطع الأراضي للبيع فور انتهاء المزاد بفارق يتراوح بين 400 و600 مليون دونج للقطعة. بل ارتفع سعر بيع الأراضي في السوق المجاورة فورًا بعد هذه المزادات ليصل إلى 5-10 ملايين دونج للمتر المربع.

في مزادٍ عُرض مؤخرًا على 68 قطعة أرض في مقاطعة ثانه أواي، حُرم 55 منها من العربون، بما في ذلك أعلى سعرٍ تجاوز 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ومن بين 13 قطعة أرض سُددت قيمتها بالكامل، كان أعلى سعرٍ يزيد قليلاً عن 55 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

وفقًا لوزارة الإنشاءات ، كشف مزاد حقوق استخدام الأراضي الأخير عن قيود وجوانب سلبية. وفي سياق تنظيم مزادات الأراضي في بعض المناطق، تنتشر أيضًا ظاهرة "سماسرة المزادات" والتواطؤ... التي تؤثر على المشاركين في المزاد: "ظاهرة دفع أسعار مرتفعة جدًا لبعض قطع الأراضي ثم التخلي عن الدفعة المقدمة، وخلق مستوى سعري افتراضي للتلاعب بالسوق، وشراء وإعادة بيع العديد من قطع الأراضي المعروضة في المزاد لتحقيق أرباح غير مشروعة، شائعة جدًا في العديد من المناطق، بل وحتى منظمة".

المزاد الأخير لـ 19 قطعة أرض في هوآي دوك (الصورة: دوونغ تام).

أصدرت لجنة هانوي الشعبية مؤخرًا وثيقةً تُوجِّه الوحدات المعنية بمزادات حقوق استخدام الأراضي. وطلبت هانوي من شرطة المدينة اتخاذ إجراءاتٍ مهنيةٍ للكشف الفوري عن مخالفات مزادات الأراضي، وتوجيه اللجان الشعبية في الأحياء والبلدات والمدن لاتخاذ إجراءاتٍ لمنع استمرار مشاركة مخالفي لوائح المزادات في المزادات.

وبالإضافة إلى ذلك، يتعين على قوات الشرطة اقتراح حلول لمنع والحد من الاستمرار في المشاركة في المزادات بالنسبة لأولئك الذين شاركوا في المزادات ودفعوا أسعاراً مرتفعة "بشكل غير طبيعي" للفوز بالمزاد ولكنهم لم يدفعوا سعر الفوز بالمزاد كما هو منصوص عليه.

طلبت هانوي أيضًا من المقاطعات إعداد قائمة بالحالات التي دفع فيها المزايدين مبالغ أعلى من أسعار السوق للفوز بالمزاد لكنهم لم يدفعوا. ستُنشر هذه القائمة لاحقًا على المواقع الإلكترونية للمقاطعات ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

"مجموعة الأشخاص الذين دفعوا ثمنًا مرتفعًا للغاية لكنهم تخلوا عن الوديعة اعتبروا هذا الأمر مزحة"

وفي حديثه مع مراسل صحيفة دان تري، قال المحامي فام ثانه توان - الخبير القانوني في مجال العقارات - إن هناك سببين وراء جذب المزادات العقارية الأخيرة لعدد كبير من المشاركين.

أولاً، كان توفير الأراضي المقسمة سابقاً يأتي من شركات تطوير المشاريع والأراضي المملوكة للدولة التي تُطرح في المزادات، وعادةً من مراكز وهيئات تطوير صناديق الأراضي. ومع ذلك، اعتباراً من 1 أغسطس، دخل قانون الأعمال العقارية حيّز التنفيذ، والذي يحظر على الشركات العقارية تقسيم الأراضي في المناطق الحضرية الخاصة من الفئات الأولى والثانية والثالثة.

لذلك، تقلص عرض الأراضي. لا يمكن لمن يرغب بشراء أرض لبناء منزل إلا البحث عن مزادات الأراضي التي تنظمها الدولة. يتميز هذا النوع من الأراضي بوضع قانوني واضح وآمن، لذا فهو مفضل لدى الكثيرين.

ثانيًا، مسألة سعر الابتدائي. في عام ٢٠١٧، حُدد سعر الابتدائي باستخدام طريقة مُعامل تعديل سعر الأرض. وتحديدًا، ستُحدد هيئة استشارات تقييم الأراضي هذا المُعامل، ثم تُرفع إلى مجلس تقييم الأراضي المحلي واللجنة الشعبية للمقاطعة للموافقة عليه. ولذلك، كان سعر الابتدائي آنذاك قريبًا من سعر السوق، مما يعني أن وديعة المشاركين (٢٠٪ من سعر الابتدائي) مرتفعة أيضًا.

المحامي فام ثانه توان - خبير قانوني في مجال العقارات (الصورة: NVCC).

ومع ذلك، فإن المرسوم رقم 12، الذي دخل حيز التنفيذ في فبراير/شباط من هذا العام، يتطلب أن يتم تحديد الأسعار الأولية من قبل لجنة الشعب بالمنطقة نفسها، وليس من خلال الاستعانة بشركة لتقييم الأسعار.

طريقة حساب السعر الابتدائي حاليًا هي استخدام مُعامل تعديل سعر الأرض السنوي، بدلًا من طريقة مُعامل التعديل السابقة، مضروبًا في قائمة أسعار الأراضي التي تُنظمها اللجنة الشعبية للمقاطعة أو المدينة المركزية. هذا يُؤدي إلى انخفاض السعر الابتدائي والدفعة الأولى.

يدفع انخفاض سعر الابتدائي الكثيرين إلى المشاركة بعقلية "إن كان مناسبًا، فلا بأس، وإن لم يكن، فانسَ الأمر". علاوة على ذلك، أسعار الفائدة المصرفية الحالية منخفضة نسبيًا، ولا تتوفر قنوات استثمارية كثيرة للناس. لذلك، لا يزال معظم الناس يفكرون في الاستثمار في الأراضي لتحقيق الأرباح.

في معرض حديثها عن هذه المسألة، أشارت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (VARS IRE)، إلى أن مزادات الأراضي الأخيرة شهدت مشاركة آلاف المشاركين، في حين كان عدد قطع الأراضي محدودًا. وهذا يُظهر بوضوح مشكلة اختلال التوازن بين العرض والطلب في ظل ارتفاع الطلب على الاستثمار والإسكان بشكل كبير.

ومع ذلك، وحسب قولها، فإن السعر الفائز أعلى بكثير من المتوسط، وهو أمر يصعب على كلٍّ من الاستثمار والاحتياجات السكنية تقبُّله. علاوةً على ذلك، يُعرض في المزادات مباشرةً البيع بأسعار أعلى، مما يُظهر علامات المضاربة وتضخم الأسعار هنا.

وأضافت مين أن "معدل التخلي عن الودائع مرتفع حالياً، كما أن الأراضي التي تم سداد ثمنها بالكامل جميعها بأسعار معتدلة، مما يعني أن الأراضي المهجورة ذات الأسعار المرتفعة تحمل علامات المضاربة".

فيما يتعلق بمسألة وجود مجموعات من "اللاعبين الكبار" يشاركون في المضاربة والتلاعب بالسوق، قال السيد فام ثانه توان إن القوانين الحالية لا تتضمن أي لوائح لتحديد ووصف ومعاقبة تضخم الأسعار في قطاع العقارات. لذلك، لا يزال التعامل يقتصر على المستوى المدني فقط، أي أن الفائز بالمزاد الذي لا يدفع كامل المبلغ سيخسر العربون.

لا يتضمن القانون أي قواعد لعقوبات على المضاربات وتضخم الأسعار الذي يُخلّ بسوق العقارات. لقد نظّمنا فقط بعض أشكال المضاربات وتضخم الأسعار المحددة، مثل الاحتيال والخداع والنصب في قطاع العقارات؛ وتزوير الوثائق، والتزوير المتعمد للمعلومات المتعلقة بالعقارات... لذلك، لم يُحدّد بعد ما يُشكّل تضخم الأسعار أو التلاعب بالسوق، وبالتالي لا يوجد أساس قانوني للتعامل مع السلوكيات المشابهة لتضخم الأسعار، كما قال السيد توان.

وبحسب قوله، فإن تحديد سلوك المضاربة العقارية أمرٌ صعب، لكن التعامل معه أصعب. فحتى لو تم تحديد سلوك تضخم الأسعار، فإن العقوبة، إن وُجدت، لا تساوي الربح الذي يحققونه.

إن التعامل مع من يدفعون أسعارًا مرتفعة ويتنازلون عن ودائعهم بموجب القانون الجنائي يعتمد على عملية التحقيق لكشف أي تواطؤ بين مقدم العرض والمزاد العلني أو جهة المزاد. علينا انتظار نتائج هيئة التحقيق.

بحسب السيد توان، يدفع بعض الأفراد والمجموعات أسعارًا باهظة لكنهم لا يودعون أموالهم ظنًا منهم أنها مزحة. وتؤدي هذه العواقب إلى تشويش معلومات سوق العقارات، وفي الوقت نفسه، إلى خلق عقلية لدى الناس مفادها أن أسعار العقارات في ارتفاع، وأنهم جميعًا يُضاربون على الأراضي المعروضة في المزادات. وفي الواقع، ظهر الآن ما يُعرف بـ"مهنة المزادات".

علاوة على ذلك، فإن عملية الاستحواذ على الأراضي من قبل الدولة والشركات لتنفيذ المشاريع سوف تواجه صعوبات لأن الأشخاص الذين يتم الاستحواذ على أراضيهم سوف يضطرون إلى مقارنة سعر الأرض المعوضة مع سعر الأرض المعروضة في المزاد.

المزاد الأخير لـ 68 قطعة أرض في ثانه أواي (تصوير: دونج تام).

عند تنظيم مزادات الأراضي، يكون للدولة هدفان: توفير مساكن للمواطنين، وتوليد إيرادات للميزانية. وقد أدى ارتفاع سعر المزايدة دون دفع أي عربون إلى إحباط كلا الهدفين.

تشير بعض الآراء إلى أن المشاركين الذين يتنازلون عن ودائع ميزانيتهم ​​سيحصلون على ودائع أكبر منهم. ومع ذلك، سيتعين إعادة طرح قطع الأراضي التي تُصادر في المزاد، مما يُكلف ميزانية الدولة مبالغ أكبر.

فيما يتعلق بعواقب المزادات الباهظة الثمن مع إلغاء الدفعات الأولية، ذكرت السيدة فام ثي مين أن سعر السوق للأراضي في منطقة المزاد سيبقى مرتفعًا. ورغم حدوث إلغاءات للدفعات الأولية، سيتذكر الناس فقط سعر الفوز المرتفع ويستخدمونه كمرجع لبيع الأراضي. وأضافت: "ستكون العواقب وخيمة إذا تم رفع سعر الأراضي في منطقة المزاد وتثبيتها بشكل غير معقول، مما يجعل من المستحيل على ذوي الاحتياجات الحقيقية امتلاك الأراضي والمساكن".

خبير: في غياب عقوبات محددة ستتكرر حالة هجران الودائع

وبحسب الخبراء، فإن حالة ارتفاع أسعار المزادات ومن ثم فقدان الودائع ستستمر في التكرار، خاصة خلال فترة الانتقال، أي الانتقال من قانون الأراضي لعام 2013 إلى قانون الأراضي لعام 2024، حيث لا تزال المحليات تستخدم قائمة أسعار الأراضي القديمة الصادرة سابقًا.

يقول الجميع إن رفع الأسعار ثم إلغاء الإيداع هو فعل تضخم في الأسعار يُسبب تلاعبًا بالسوق. لكن لتحديد هذا الفعل، يجب تحديد القانون بوضوح. فغياب التنظيم يعني غياب العقوبة.

ومع ذلك، حتى مع وجود آلية جزاءات، لا يزال من الصعب منع المضاربة وتضخم الأسعار. على سبيل المثال، في قطاع الأوراق المالية، توجد لوائح لتنظيم التلاعب بالسوق، لكن الانتهاكات لا تزال تحدث. تكمن المشكلة في أن المزايا والعقوبات غير موجودة حاليًا، وسيكون من الصعب مواجهتها. من الواضح أن القانون الحالي لا يزال ناقصًا،" كما قال.

فيما يتعلق بمسألة كشف هانوي علنًا عن هويات كبار المزايدين الذين يتنازلون عن ودائعهم، قال السيد توان إن هذا إجراء إعلامي فقط ولن يكون له أي عواقب على من يتنازلون عن ودائعهم، لأنهم غير ممنوعين من المشاركة في المزاد أو تتأثر مصالحهم.

وبحسب قوله، فإن قانون المزاد العقاري المعدل أضاف عقوبات للتعامل مع الانتهاكات ضد المشاركين في المزاد في المادة 70. وبناءً على ذلك، في حالة تخصيص الأراضي أو تأجيرها لتنفيذ مشاريع استثمارية أو حقوق استغلال المعادن، لن يُسمح للفائز بالمزاد الذي يخسر الوديعة، مما يتسبب في إلغاء النتائج، بالمشاركة في المزاد لمدة تتراوح بين 6 أشهر و5 سنوات.

مع ذلك، لا ينطبق هذا الحكم إلا على الحالات التي يُجري فيها المزاد مشاريع استثمارية أو حقوق استغلال معادن. سيدخل قانون مزادات العقارات المُعدّل حيز التنفيذ في الأول من يناير/كانون الثاني 2025.

لن يكون تحديد موضوع تضخم أسعار العقارات وتحديده فعالاً. ولمنع المضاربة، يجب وضع آلية لضريبة العقارات بناءً على الكمية أو وقت النقل. على سبيل المثال، تختلف نسبة الضريبة على العقارات المنقولة خلال شهر عن العقارات المشتراة والمباعة بعد خمس سنوات. بالإضافة إلى ذلك، يُمكن فرض الضريبة حسب الكمية والمساحة مقارنةً بمتوسط ​​احتياجات الاستخدام لكل شخص.

وحول الحلول لمنع المضاربة، قالت السيدة مين إن هناك الآن قواعد واضحة مفادها أنه إذا ارتفعت أسعار العقارات بشكل غير طبيعي بنسبة 20٪ خلال 3 أشهر أو عندما تشهد السوق تقلبات أخرى تؤثر على الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي، فإن الدولة ستتدخل لتنظيمها.

ومع ذلك، من أجل استيعاب الارتفاع غير المعتاد في أسعار العقارات، من الضروري بناء نظام قاعدة بيانات وتحديثه بانتظام حتى تتمكن الدولة من اتخاذ تدابير التدخل في الوقت المناسب.

في الوقت نفسه، أكدت على ضرورة استخدام الأدوات الضريبية والتدخل في سياسات الائتمان. وتحديدًا، فإن امتلاك العديد من العقارات دون استخدامها وتركها مهجورة سيُلزم بدفع ضرائب أعلى. فالعقارات التي تُباع وتُشترى في فترة قصيرة ستُفرض عليها ضرائب مرتفعة. وكلما طالت فترة نقل الملكية العقارية، انخفضت الضريبة.

وفيما يتعلق بسياسة الائتمان، قالت السيدة مين إنه إذا أظهرت السوق علامات عدم الاستقرار، فسيتم خفض مستويات الائتمان.

على سبيل المثال، عادةً ما يكون رأس المال المُخصّص 30%، وتُقترض نسبة 70% المتبقية من البنك. ولكن إذا تذبذبت السوق بشكل غير متوقع، سينخفض ​​مستوى الائتمان إلى حوالي 40-50%، ويكون رأس المال المتبقي هو رأس مال المشتري. وقد يُطبّق سعر فائدة أعلى. مع ذلك، أشارت إلى أن هذا الإجراء يجب أن يُطبّق فقط على مَن يشترون منزلًا ثانيًا أو أكثر. أما مَن يشترون منزلًا أول للسكن، فيجب أن تكون هناك سياسة تفضيلية أكثر.

بالإضافة إلى ذلك، لمنع المزايدة بسعر مرتفع مع التخلي عن العربون، أشارت السيدة مين إلى ضرورة وضع إجراءات لتقييم مستوى السمعة. وسيُمنع من يفوز بالمزاد ويتخلى عن العربون من المشاركة لفترة زمنية محددة.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm