التخلي الجماعي عن ودائع مزاد الأراضي: بعض المجموعات تعتبر هذا الأمر مزحة، ويجب معاقبتها بشدة

"ظاهرة طرح أسعار مرتفعة جدًا لبعض قطع الأراضي، ثم التنازل عن الدفعات الأولية للتلاعب بالسوق"

مؤخرًا، صدمت نتائج مزادات الأراضي في ضواحي هانوي، مثل مناطق هواي دوك، وثانه أواي، ودان فونغ، الكثيرين، إذ كانت الأسعار الفائزة أعلى بكثير من الأسعار الأولية. علاوة على ذلك، عُرضت معظم قطع الأراضي للبيع فور انتهاء المزاد بفارق يتراوح بين 400 و600 مليون دونج للقطعة. بل ارتفع سعر بيع الأراضي في السوق المجاورة فورًا بعد هذه المزادات إلى ما بين 5 و10 ملايين دونج للمتر المربع.

في مزادٍ عُقد مؤخرًا لـ 68 قطعة أرض في مقاطعة ثانه أواي، وُجد أن 55 قطعة أرض قد حُرمت من دفعات التأمين، بما في ذلك أعلى قطعة أرض سعرًا، حيث تجاوز سعرها 100 مليون دونج للمتر المربع. ومن بين 13 قطعة أرض سُددت قيمتها بالكامل، كان أعلى سعر يزيد قليلاً عن 55 مليون دونج للمتر المربع.

وفقًا لوزارة الإنشاءات ، كشف مزاد حقوق استخدام الأراضي في الآونة الأخيرة عن قيود وجوانب سلبية. وفي سياق تنظيم مزادات الأراضي في بعض المناطق، تنتشر أيضًا ظاهرة "سماسرة المزادات" والتواطؤ... التي تؤثر على المشاركين في المزاد: "ظاهرة دفع أسعار مرتفعة جدًا لبعض قطع الأراضي ثم التخلي عن الدفعة المقدمة، وخلق مستوى سعري افتراضي للتلاعب بالسوق، وشراء وإعادة بيع العديد من قطع الأراضي المعروضة في المزاد لتحقيق أرباح غير مشروعة، شائعة جدًا في العديد من المناطق، بل إنها منظمة".

المزاد الأخير لـ 19 قطعة أرض في هوآي دوك (الصورة: دوونغ تام).

أصدرت لجنة هانوي الشعبية مؤخرًا وثيقةً تُوجِّه الوحدات المعنية بمزادات حقوق استخدام الأراضي. وطلبت هانوي من شرطة المدينة اتخاذ إجراءاتٍ مهنيةٍ للكشف الفوري عن مخالفات مزادات الأراضي، وتكليف اللجان الشعبية في الأحياء والبلدات والمدن باتخاذ إجراءاتٍ لمنع استمرار مشاركة مخالفي لوائح المزادات في المزادات.

وبالإضافة إلى ذلك، يتعين على قوات الشرطة اقتراح حلول لمنع وتقييد المشاركة المستمرة في المزادات بالنسبة لأولئك الذين شاركوا في المزادات ودفعوا أسعاراً "مرتفعة بشكل غير عادي" للفوز بالمزادات ولكنهم لم يدفعوا الأموال الفائزة بالمزاد كما هو منصوص عليه.

طلبت هانوي أيضًا من المناطق إعداد قائمة بالحالات التي دفعت فيها مبالغ أعلى من أسعار السوق للفوز بالمزاد ولم تُسدد. وستُنشر هذه القائمة لاحقًا على المواقع الإلكترونية للمناطق ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

"مجموعة الأشخاص الذين دفعوا ثمنًا مرتفعًا للغاية لكنهم تخلوا عن الوديعة اعتبروا هذا الأمر مزحة"

وفي حديثه مع مراسل صحيفة دان تري، قال المحامي فام ثانه توان - الخبير القانوني في مجال العقارات - إن هناك سببين وراء جذب مزادات الأراضي الأخيرة لعدد كبير من المشاركين.

أولاً، في السابق، كانت شركات تطوير المشاريع هي المسؤولة عن توفير الأراضي المُقسَّمة، وكانت الأراضي التي تُطرح في المزاد العلني عادةً تُدار من قِبل مركز تطوير صندوق الأراضي والمنظمات المعنية. ومع ذلك، اعتبارًا من 1 أغسطس، دخل قانون الأعمال العقارية حيّز التنفيذ، والذي يحظر على الشركات العقارية تقسيم الأراضي في المناطق الحضرية الخاصة من الفئات الأولى والثانية والثالثة.

لذلك، تقلص عرض الأراضي. لا يمكن لمن يرغب بشراء أرض لبناء منزل إلا البحث عن مزادات الأراضي التي تنظمها الدولة. يتميز هذا النوع من الأراضي بوضع قانوني واضح وآمن، لذا فهو مفضل لدى الكثيرين.

ثانيًا، مسألة سعر الابتدائي. في عام ٢٠١٧، حُدد سعر الابتدائي باستخدام طريقة مُعامل تعديل سعر الأرض. وتحديدًا، ستُحدد هيئة استشارات تقييم الأراضي هذا المُعامل، ثم تُرفع إلى مجلس تقييم الأراضي المحلي واللجنة الشعبية للمقاطعة للموافقة عليه. وبالتالي، فإن سعر الابتدائي في ذلك الوقت قريب من سعر السوق، مما يعني أن وديعة المشاركين (٢٠٪ من سعر الابتدائي) مرتفعة أيضًا.

المحامي فام ثانه توان - خبير قانوني في مجال العقارات (الصورة: NVCC).

ومع ذلك، فإن المرسوم رقم 12، الذي دخل حيز التنفيذ في فبراير/شباط من هذا العام، يتطلب أن يتم تحديد الأسعار الأولية من قبل لجنة الشعب بالمنطقة نفسها، وليس من خلال الاستعانة بشركة لتقييم الأسعار.

طريقة حساب السعر الابتدائي حاليًا هي استخدام مُعامل تعديل سعر الأرض السنوي، بدلًا من طريقة مُعامل التعديل السابقة، مضروبًا في قائمة أسعار الأراضي التي تُنظمها اللجنة الشعبية للمقاطعة أو المدينة المركزية. هذا يُؤدي إلى انخفاض السعر الابتدائي والدفعة الأولى.

يدفع انخفاض سعر البداية الكثيرين إلى المشاركة بعقلية "إن نجح، فهو ناجح، وإن لم ينجح، فانسَه". إضافةً إلى ذلك، فإن سعر الفائدة المصرفية الحالي منخفض نسبيًا، ولا تتوفر لدى الناس قنوات استثمارية كثيرة. لذلك، لا يزال معظم الناس يفكرون في الاستثمار في الأراضي لتحقيق الأرباح.

في معرض حديثها عن هذه المسألة، أشارت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (VARS IRE)، إلى أن مزادات الأراضي الأخيرة شهدت آلاف المشاركين، في حين كان عدد قطع الأراضي محدودًا. وهذا يُظهر بوضوح مشكلة اختلال التوازن بين العرض والطلب في ظل ارتفاع الطلب على الاستثمار والإسكان بشكل كبير.

ومع ذلك، وحسب قولها، فإن السعر الفائز أعلى بكثير من المتوسط، وهو أمر يصعب على كلٍّ من المستثمرين والسكان تقبُّله. إضافةً إلى ذلك، يُعرض في المزادات مباشرةً البيع بأسعار أعلى، مما يُظهر علامات المضاربة وتضخم الأسعار هنا.

وقالت السيدة مين "إن معدل التخلي عن الودائع مرتفع حالياً، وجميع القطع التي تم سداد ثمنها بالكامل بأسعار معتدلة، مما يعني أن القطع المرتفعة الثمن التي تم التخلي عن ودائعها تظهر علامات المضاربة".

فيما يتعلق بمسألة وجود مجموعات من "اللاعبين الكبار" يشاركون في المضاربة ويتسببون في التلاعب بالسوق، قال السيد فام ثانه توان إن القوانين الحالية لا تتضمن أي لوائح تُعرّف وتُوصف وتُعاقب على تضخم الأسعار في قطاع العقارات. لذلك، لا يزال التعامل يقتصر على المستوى المدني فقط، حيث يخسر الفائز بالمزاد الذي لا يدفع كامل المبلغ العربون.

لا يتضمن القانون أي قواعد لعقوبات على المضاربات وتضخم الأسعار الذي يُخلّ بسوق العقارات. لقد نظّمنا فقط بعض أنواع المضاربات وتضخم الأسعار المحددة، مثل الاحتيال والخداع والنصب في قطاع العقارات؛ وتزوير الوثائق، والتزوير المتعمد للمعلومات المتعلقة بالعقارات... لذلك، لم يُحدّد بعد ما يُشكّل تضخم الأسعار أو التلاعب بالسوق، وبالتالي لا يوجد أساس قانوني للتعامل مع السلوكيات المشابهة لتضخم الأسعار، كما قال السيد توان.

وبحسب قوله، فإن تحديد سلوك المضاربة العقارية وتضخم الأسعار أمرٌ بالغ الصعوبة، لكن التعامل معه أصعب. فحتى لو تم تحديد سلوك تضخم الأسعار، فإن العقوبة، إن وُجدت، لا تساوي الربح الذي يجنونه.

يعتمد التعامل مع من يدفعون أسعارًا مرتفعة ويتنازلون عن عربونهم بموجب القانون الجنائي على عملية التحقيق للكشف عن أي تواطؤ بين المُزايد والمُزاد. إذا اكتشفت هيئة المزاد أي تواطؤ، فعلينا انتظار نتائج هيئة التحقيق.

بحسب السيد توان، يدفع بعض الأفراد والمجموعات أسعارًا باهظة لكنهم لا يودعون أموالهم ظنًا منهم أنها مزحة. وتؤدي هذه العواقب إلى تشويش معلومات سوق العقارات، وفي الوقت نفسه، إلى خلق عقلية لدى الناس مفادها أن أسعار العقارات في ارتفاع، وأنهم جميعًا يضاربون على الأراضي المعروضة في المزادات. وفي الواقع، ظهر الآن ما يُعرف بـ"مهنة المزادات".

علاوة على ذلك، فإن عملية الاستحواذ على الأراضي من قبل الدولة والشركات لتنفيذ المشاريع سوف تواجه صعوبات لأن الأشخاص الذين يتم الاستحواذ على أراضيهم سوف يقارنون سعر الأرض المعوضة بسعر الأرض المعروضة في المزاد.

المزاد الأخير لـ 68 قطعة أرض في ثانه أواي (تصوير: دوونغ تام).

عند تنظيم مزادات الأراضي، يكون للدولة هدفان: توفير مساكن للمواطنين، وتوليد إيرادات للميزانية. وقد أفشلت المزادات ذات الأسعار المرتفعة دون دفع أي عربون كلا الهدفين.

تشير بعض الآراء إلى أن المشاركين الذين يتنازلون عن ودائع ميزانيتهم ​​سيحصلون على ودائع أكبر منهم. ومع ذلك، سيتعين إعادة طرح قطع الأراضي التي تُصادر في المزاد العلني، مما يُكلف ميزانية الدولة مبالغ أكبر.

في حديثها عن عواقب المزادات الباهظة الثمن وإلغاء الدفعات الأولية، أعربت السيدة فام ثي مين عن رأيها بأن سعر السوق للأراضي في منطقة المزاد سيبقى مرتفعًا. ورغم حدوث حالات إلغاء الدفعات الأولية، سيتذكر الناس فقط سعر الفوز المرتفع ويستخدمونه كمرجع لبيع الأراضي. وقالت: "ستكون العواقب وخيمة إذا تم رفع سعر الأراضي في منطقة المزاد وتثبيتها بشكل غير معقول، مما يجعل من المستحيل على ذوي الاحتياجات الحقيقية امتلاك الأراضي والمساكن".

خبير: في غياب عقوبات محددة ستتكرر ظاهرة التخلي عن الودائع

وبحسب الخبراء فإن حالة المزادات المرتفعة ومن ثم فقدان الودائع ستستمر في التكرار، خاصة خلال فترة الانتقال، أي الانتقال من قانون الأراضي لعام 2013 إلى قانون الأراضي لعام 2024، حيث لا تزال المحليات تستخدم قائمة أسعار الأراضي القديمة الصادرة سابقًا.

يقول الجميع إن رفع الأسعار ثم إلغاء الإيداع هو فعل تضخم في الأسعار يُسبب تلاعبًا بالسوق. لكن لتحديد هذا الفعل، يجب تحديد القانون بوضوح. فغياب التنظيم يعني غياب العقوبة.

ومع ذلك، حتى مع وجود آلية جزاءات، لا يزال من الصعب منع المضاربة وتضخم الأسعار. على سبيل المثال، في قطاع الأوراق المالية، توجد لوائح لتنظيم التلاعب بالسوق، لكن الانتهاكات لا تزال تحدث. تكمن المشكلة في أن المزايا والعقوبات غير موجودة حاليًا، وسيكون من الصعب مواجهتها. من الواضح أن القانون الحالي لا يزال ناقصًا،" كما قال.

فيما يتعلق بمسألة كشف هانوي علنًا عن هويات من رفعوا أسعارهم وسحبوا ودائعهم، قال السيد توان إن هذا إجراء إعلامي فقط ولن يُسبب أي عواقب لمن سحبوا ودائعهم، لأنهم ما زالوا غير ممنوعين من المشاركة في المزاد أو تتأثر مصالحهم.

وبحسب قوله، فإن قانون المزاد العقاري المعدل أضاف عقوبات للتعامل مع الانتهاكات ضد المشاركين في المزاد في المادة 70. وبناءً على ذلك، في حالة تخصيص الأراضي أو تأجيرها لتنفيذ مشاريع استثمارية أو حقوق استغلال المعادن، لن يُسمح للفائز بالمزاد الذي يتخلى عن الوديعة، مما يتسبب في إلغاء النتائج، بالمشاركة في المزاد لمدة تتراوح بين 6 أشهر و5 سنوات.

مع ذلك، لا ينطبق هذا الحكم إلا على الحالات التي يُجري فيها المزاد مشاريع استثمارية أو حقوق استغلال معادن. سيدخل قانون مزادات العقارات المُعدّل حيز التنفيذ في الأول من يناير/كانون الثاني 2025.

لن يكون تحديد موضوع تضخم أسعار العقارات وتحديده فعالاً. ولمنع المضاربة، لا بد من وجود أداة لضريبة العقارات تعتمد على الكمية أو وقت النقل. على سبيل المثال، تختلف ضريبة العقارات المنقولة خلال شهر عن ضريبة العقارات المباعة بعد خمس سنوات. بالإضافة إلى ذلك، يمكن فرض ضريبة حسب الكمية والمساحة مقارنةً بمتوسط ​​احتياجات الاستخدام لكل شخص.

وحول الحلول لمنع المضاربة، قالت السيدة مين إن هناك الآن قواعد واضحة مفادها أنه إذا ارتفعت أسعار العقارات بشكل غير طبيعي بنسبة 20٪ خلال 3 أشهر أو عندما تشهد السوق تقلبات أخرى تؤثر على الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي، فإن الدولة ستتدخل لتنظيمها.

ومع ذلك، من أجل استيعاب الارتفاع غير المعتاد في أسعار العقارات، من الضروري بناء نظام قاعدة بيانات وتحديثه بانتظام حتى تتمكن الدولة من اتخاذ تدابير التدخل في الوقت المناسب.

في الوقت نفسه، أكدت على ضرورة استخدام الأدوات الضريبية والتدخل في سياسات الائتمان. وتحديدًا، فإن امتلاك العديد من العقارات دون استخدامها وتركها دون استخدام سيُعرّض أصحابها لضرائب أعلى. فالعقارات التي تُباع وتُشترى في فترة زمنية قصيرة ستُفرض عليها ضرائب مرتفعة. وكلما طالت فترة نقل الملكية العقارية، انخفضت الضريبة.

وفيما يتعلق بسياسة الائتمان، قالت السيدة مين إنه إذا أظهرت السوق علامات عدم الاستقرار، فسيتم خفض مستويات الائتمان.

على سبيل المثال، عادةً ما يكون رأس المال المُخصّص 30%، وتُقترض نسبة 70% المتبقية من البنك. ولكن إذا تذبذبت السوق بشكل غير متوقع، سينخفض ​​مستوى الائتمان إلى حوالي 40-50%، ويكون رأس المال المتبقي هو رأس مال المشتري. وقد تُطبّق أسعار فائدة أعلى. مع ذلك، أشارت إلى أن هذا الإجراء يجب أن يُطبّق فقط على مَن يشترون منزلًا ثانيًا أو أكثر. أما مَن يشترون منزلًا أول للسكن، فيجب أن تكون هناك سياسات تفضيلية أكثر.

بالإضافة إلى ذلك، لمنع المزايدة بأعلى سعر مع التخلي عن العربون، أشارت السيدة مين إلى ضرورة اتخاذ إجراءات لتقييم سمعة المزاد. وسيُمنع من يفوز بالمزاد ويتخلى عن العربون من المشاركة لفترة زمنية محددة.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm