هل وصل سوق العقارات إلى المراحل النهائية من الركود؟

في فترة ما بعد الظهر من يوم 3 أكتوبر، عقد معهد خدمات دات زانه للأبحاث الاقتصادية والمالية والعقارية (DXS - FERI) حدثًا للإعلان عن "البحث في سوق العقارات في فيتنام في الربع الثالث و 9 أشهر من عام 2023"، معلقًا بذلك أن سوق العقارات قد تغلب على أصعب فترة.

7 أحداث "ذهبية" تساعد على "تسخين" سوق العقارات

ونقلاً عن معلومات واردة في تقرير DXS - FERI Research، قال السيد لو كوانج تيان، نائب مدير FERI، إن 7 أحداث بارزة جرت خلال الأشهر التسعة الأولى من العام كان لها تأثير مباشر على سوق العقارات.

أولا، خفض البنك المركزي سعر الفائدة التشغيلي أربع مرات متتالية اعتبارًا من مارس 2023، ليصل سعر إعادة الخصم إلى 3.5% وسعر إعادة التمويل إلى 4.5%.

ثانياً، انخفضت أسعار الفائدة على قروض العقارات، حيث تقدم العديد من البنوك قروضاً تفضيلية تتراوح من 7.5% إلى 8.5% وأسعار فائدة متغيرة تتراوح من 11% إلى 12%.

ثالثًا، تبلغ ميزانية الاستثمار العام لعام ٢٠٢٣ ٧٠٠ ألف مليار دونج. وبحلول نهاية الربع الثالث من عام ٢٠٢٣، بلغ رأس مال الاستثمار العام المصروف حوالي ٣٦٣,٣١٠ مليار دونج، أي ما يعادل ٥١.٣٨٪ من الخطة.

ويعد خفض سعر الفائدة في البنك المركزي أحد الخطوات المهمة التي تؤثر بشكل مباشر على التطوير العقاري.

رابعا، تم إصدار التعميم رقم 06 للسماح للأفراد والمؤسسات المحتاجة إلى قروض بسداد القروض القديمة لدى البنوك الأخرى مقدما.

خامسًا، صدر المرسوم رقم ١٠ لتعديل وتكملة عدد من مواد المراسيم التوجيهية لتنفيذ قانون الأراضي. إلى جانب ذلك، يُمكن منح العقارات من نوع "الكوندوتيل"/"المكتب" سجلًا عقاريًا أحمر، على أمل إزالة العوائق القانونية لسنوات طويلة.

سادسًا، سحب البنك المركزي ما يقارب 90 ألف مليار دونج من النظام المصرفي عبر أذون الخزانة. وقد ساهم ذلك في تخفيف الضغط على سعر الصرف، دون التأثير على السيولة في الاقتصاد ككل، مما ضمن استمرار انخفاض سعر الفائدة الحقيقي للاقتصاد.

وأخيرا، يعتقد معهد العلاقات الخارجية الفيتنامي أن ترقية الولايات المتحدة وفيتنام لعلاقاتهما إلى شراكة استراتيجية شاملة هو الحدث الدبلوماسي الأكثر نجاحا في فيتنام حتى الآن، وهو ما يفتح العديد من الفرص الجديدة ويرفع من المكانة الوطنية لفيتنام.

وبحسب السيد تيان، فإن الأحداث السبعة المذكورة أعلاه كان لها تأثير على الاقتصاد بشكل عام وسوق العقارات بشكل خاص، مما ساعد السوق على إظهار علامات التعافي تدريجياً بعد فترة طويلة من "السبات".

هل وصل السوق إلى القاع؟

وفي إطار وجهة نظر نائب مدير FERI، الدكتور فام آنه كوي - مدير DXS - أكد FERI أن سياسات الإدارة التي أصدرتها الحكومة سجلت مستوى معينًا من التأثير، مما ساهم في جعل السوق يتحرك تدريجيًا في اتجاه إيجابي.

في الواقع، تتواصل الجهود المبذولة لإزالة العقبات أمام مشاريع العقارات. وصرح السيد خوي بأن فريق عمل رئيس الوزراء في مدينة هو تشي منه أشرف على 67 مشروعًا عقاريًا وحلها (أي ما يعادل 37.2% من إجمالي المشاريع الـ 180 الأولية).

ومن بين هذه المشاريع، هناك 28 مشروعًا تحت إشراف وتوجيه فريق العمل، و39 مشروعًا من خلال المراجعة المحلية، مثل (مشروع Urban Green، مشروع Delasol، 1200 شقة A5 و A6 في مشروع Celadon City، 280 شقة في قطعة 1.17 في مشروع The Metropole Thu Thiem...).

وقد قامت مجموعة العمل في هانوي بإدارة وحل 419 مشروعًا (ما يعادل 58.8% من إجمالي 712 مشروعًا أوليًا) وتواصل حل 293 مشروعًا.

في الربع الثالث من عام ٢٠٢٣، ووفقًا لتقرير DXS - FERI، لم يسجل سوق العقارات أي زيادة في المعاملات الفعلية، إلا أن ثقة العملاء قد تحسنت. وارتفع معدل بحث العملاء عن العقارات، لا سيما في القطاع الذي يلبي احتياجاتهم العقارية.

استطلاع DXS - FERI.

وفي الاستطلاعات الأخيرة التي أجرتها شركة DXS - FERI، كان هناك تغيير في نفسية وسلوك مشتري العقارات.

وعند طرح السؤال "هل ينوي العملاء شراء العقارات عندما تنخفض أسعار الفائدة؟"، اختار 26% من المشاركين "نعم"، وكان 43% من المشاركين "غير متأكدين"، وأجاب 31% فقط "لا"، وهو ما يدل على أنه عندما تنخفض أسعار الفائدة، تعود ثقة السوق تدريجياً، كما يتحسن التصميم على إنفاق الأموال لشراء العقارات عندما تنخفض أسعار الفائدة تدريجياً.

ومع ذلك، أقرّ الدكتور فام آنه خوي صراحةً بأن الوضع الاقتصادي المحلي والعالمي لا يزال يؤثر سلبًا على سوق العقارات. ورغم عودة ثقة السوق تدريجيًا، إلا أنها لم تستعاد بالكامل بعد.

مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2023، استمر نقص المعروض الجديد في السوق، حيث انخفض معدل الاستيعاب بشكل حاد إلى متوسط ​​يقارب 20%. ولم تُحقق سياسات تذليل الصعوبات التي تواجه سوق العقارات فعالية واضحة في تعزيز انتعاشه.

إن النقطة المضيئة في السوق هي أن أسعار الفائدة على الودائع انخفضت إلى أدنى مستوى لها منذ عام 2020، مما أدى إلى تعديل أسعار الفائدة المقدمة للقروض الجديدة أيضًا إلى نفس المستوى في أوائل عام 2022.

وعلى الرغم من أن معدل الامتصاص الإجمالي للسوق بأكمله لا يزال منخفضًا مقارنة بنفس الفترة في سنوات ما قبل الأزمة (بمتوسط ​​حوالي 20% من السوق بأكمله)، فإن معدل الامتصاص لعام 2023 ارتفع تدريجيًا بمقدار الربع.

وأوضح السيد خوي أن "الربع الثاني ارتفع أكثر من الربع الأول، والربع الثالث ارتفع أكثر من الربع الثاني، وإذا ظل زخم نمو معدل الامتصاص هذا مستقراً، فمن المتوقع أن يشهد سوق العقارات انتعاشاً تدريجياً في الفترة المقبلة".

من المتوقع أن يتعافى قطاع العقارات اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023

في معرض حديثه عن توقعاته بشأن تحسن سوق العقارات، قال مدير DXS - FERI إنه مع حلول الربع الرابع من عام 2023، يكون سوق العقارات قد مر عام على تراجعه الحاد. ورغم استمرار الصعوبات، إلا أن هناك مؤشرات على تحسن السوق تدريجيًا بفضل جهود جميع الأطراف، من الحكومة إلى قطاع الأعمال.

وفي المستقبل القريب، من المتوقع أن يستقبل السوق إمدادات جديدة من المشاريع التي تم تطهيرها من القضايا القانونية، كما سيتم الحفاظ على أسعار الفائدة المنخفضة، وسيحصل العملاء على المزيد من الدعم من حيث حدود الائتمان لقروض العقارات، وستتحول نفسية المستثمر تدريجياً من الملاحظة إلى اختيار المنتجات المناسبة للاستثمار فيها.

الخبراء يناقشون في حدث إطلاق أبحاث السوق.

وبناء على ذلك، علق السيد كوي بأن سوق العقارات وصل إلى المرحلة النهائية من الركود، والآن وصل السوق إلى القاع تقريبًا.

وفقًا للقواعد العامة للسوق، عند الوصول إلى القاع، سيتعافى السوق عاجلًا أم آجلًا. والآن، بدأ السوق يخترق القاع.

من المتوقع أنه في الربع الرابع من عام 2023، لن يشهد سوق العقارات نموًا مفاجئًا، ولكنه بالتأكيد سيشهد نموًا أفضل من نفس الفترة في الربع الرابع من عام 2022. ومع الكثير من المعلومات والتغييرات الإيجابية من نهاية الربع الثالث من عام 2023، فمن المنطقي تمامًا التنبؤ بأن سوق العقارات سيرتفع تدريجيًا من نهاية الربع الرابع من عام 2023، وسيتعافى تدريجيًا بشكل أكثر وضوحًا من الربع الثاني من عام 2024"، صرح السيد خوي برأيه .

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bds-da-di-den-giai-doan-cuoi-cua-ky-suy-thoai-a629446.html