يحدد السوق باستمرار مستويات أسعار جديدة، مع عقلية "كل شبر من الأرض هو ذهب"، والأراضي السكنية في هانوي هي نقطة جذب ساخنة للمشترين

أسعار العقارات ترتفع باستمرار، مما يؤدي إلى إنشاء أرض جديدة، والأراضي السكنية في هانوي في طلب كبير، واللوائح الأخيرة بشأن الرهن العقاري الكتاب الأحمر ... هي أحدث أخبار العقارات.

أصبح العقار السكني خيارًا آخر، إذ إن ارتفاع الأسعار ليس "فوضويًا" كما هو الحال في الشقق. (صورة: لينه آن)

أسعار العقارات تستمر في الارتفاع

قالت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (رابطة وسطاء العقارات في فيتنام)، إن أسعار العقارات تحدد باستمرار مستويات جديدة، عند مستويات عالية، تتجاوز بكثير معدل نمو دخل غالبية الناس.

على وجه التحديد، ارتفع مؤشر أسعار العقارات للشقق في الربع الثاني من عام 2024 في هانوي ومدينة هو تشي منه بنسبة 58% و27% على التوالي مقارنةً بالربع الثاني من عام 2019. واختفت مشاريع الشقق التجارية بأسعار معقولة تمامًا من المناطق الحضرية. حتى قطاع الشقق متوسطة السعر يشهد ندرة متزايدة، حيث تهيمن عليه تدريجيًا فئات الشقق الفاخرة والفاخرة، حيث يبدأ سعر أكثر من 80% من الشقق المعروضة للبيع في هانوي ومدينة هو تشي منه في عام 2024 من 50 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع أو أكثر. وتُباع العديد من مشاريع الشقق الجديدة بأسعار تصل إلى عشرات الآلاف من الدولارات الأمريكية للمتر المربع.

أدى ارتفاع أسعار الشقق العقارية الأولية إلى ارتفاع هائل في أسعار الشقق القديمة، حيث تُباع العديد من الشقق المستعملة منذ عقود بأسعار تفوق قيمتها الحقيقية بمرتين أو ثلاثة أضعاف عند التسليم. وفي أعقاب ارتفاع أسعار الشقق، ازدادت أسعار بيع المنازل الملحقة بالأراضي، بما في ذلك الفلل والمنازل المتلاصقة، بما في ذلك بعض المشاريع في مناطق بعيدة عن مركز هانوي، في ظل تناقص المعروض في وسط المدينة.

إذا كان سعر المتر المربع من الفلل، الذي كان يُقدر بمئات الملايين، يُعتبر مرتفعًا في الماضي، فإن أسعار الفلل المعروضة للبيع تصل الآن إلى مليار دونج فيتنامي للمتر المربع، وهو سعر لا يزال يُعتبر طبيعيًا. كما تشهد أسعار الأراضي ارتفاعًا مستمرًا. وقد شهدت العديد من المقاطعات والمدن ظاهرة ارتفاع أسعار الأراضي القانونية النظيفة محليًا، نتيجةً لأنشطة إعادة الاستثمار أو قيام بعض المستثمرين بخلق عرض وطلب وهمي لرفع الأسعار. في بعض المقاطعات والمدن، مثل هاي دونج ، تجاوز السعر ذروة الارتفاع في عام ٢٠٢٢.

تعتقد السيدة مين أنه على المدى القصير، لن تنخفض أسعار العقارات الأولية، وخاصةً في قطاع الشقق، وهو القطاع الذي يلبي الاحتياجات السكنية الأساسية في المناطق الحضرية. ونظراً للطلب المتزايد على العقارات، وخاصةً الاستثمارية، سيُعطي المستثمرون الأولوية لتطوير القطاع الفاخر لتحقيق أقصى قدر من الأرباح، خاصةً مع تزايد ندرة الأراضي وارتفاع تكاليف البناء، بالإضافة إلى الاستثمار في البنية التحتية والمرافق بجودة عالية.

ويؤدي الممر القانوني الجديد إلى إقصاء المستثمرين ذوي القدرة المالية الضعيفة، ما يضطر المستثمرين المتبقين في "الملعب" إلى تطوير مناطق حضرية كبيرة ذات بنية تحتية ومرافق متزامنة، ذات نفوذ كبير، ما يعني تكاليف عالية، ويجعل من الصعب أيضاً انخفاض أسعار العقارات.

وفي الوقت نفسه، لم يتبق في السوق سوى المستثمرين الذين يتمتعون بإمكانات مالية جيدة، أو القدرة القوية الموجودة أو المزايا في إنشاء صناديق الأراضي، وهو ما سيستمر في الحفاظ على ظاهرة احتكار العرض، وسيستمر المستثمرون الكبار في تحديد سعر السوق، في اتجاه أعلى لتحقيق أقصى قدر من الأرباح.

الأراضي السكنية في هانوي مطلوبة بشدة.

تُصبح العقارات السكنية خيارًا آخر عندما لا تُفرض زيادة الأسعار بشكل عشوائي كما هو الحال مع الشقق. يُظهر استطلاع أجرته Batdongsan.com.vn أن أسعار المنازل الخاصة في أحياء دونغ دا، وبا دينه، وثانه شوان، وكاو جياي، ونام تو ليم، وها دونغ، وهوانغ ماي... سجلت ارتفاعًا في الأسعار بنسبة تراوحت بين 10% و20% في المتوسط منذ بداية العام. كما ارتفع حجم المعاملات في الطوابق المخصصة لبيع الأراضي السكنية في هانوي بنسبة تراوحت بين 10% و30% في المتوسط خلال الأشهر الثلاثة الماضية، في الوقت الذي شهدت فيه أسعار الشقق ارتفاعًا مستمرًا.

صرح السيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، بأن بيانات سوق العقارات في الموقع تُظهر استقرار الإقبال على المنازل الخاصة والتاون هاوس. ففي الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2024، شهدت المنازل الخاصة والتاون هاوس اتجاهًا تصاعديًا في حجم المعاملات والاهتمام بجميع الفئات السعرية. وعلى وجه الخصوص، ازداد الاهتمام بشكل حاد في جميع مناطق هانوي تقريبًا.

على وجه التحديد، مقارنةً ببداية عام ٢٠٢٣، ارتفع الإقبال على المنازل الخاصة في منطقة نام تو ليم بنسبة ٤٣٪، وفي هوانغ ماي بنسبة ٢٨٪، وفي دونغ دا بنسبة ٢١٪، وفي ها دونغ بنسبة ٢٦٪، وفي ثانه شوان بنسبة ١٢٪. أما من حيث الأسعار، فقد ارتفع متوسط سعر المتر المربع للمنازل الخاصة في هانوي من ٩٥ مليون دونغ فيتنامي في الربع الأول من عام ٢٠٢١ إلى ١٦٤ مليون دونغ فيتنامي في الربع الثاني من عام ٢٠٢٤.

وبالتالي، فإن متوسط ارتفاع أسعار المنازل الخاصة مستقر تمامًا، ويتراوح بين 15% و20% سنويًا حسب المنطقة. هذا الاستقرار، وعدم فوضى الأسعار، وعدم فوضى الزيادات، هو ما يضمن استقرارًا وانتظامًا في عدد معاملات المنازل الخاصة والبيوت، ويجذب انتباه المشترين والمستثمرين الحقيقيين، في ظل الارتفاع المستمر لأسعار الشقق في هانوي.

قال خبير العقارات تران هوو شييم، رئيس مجلس إدارة شركة MSP Land System، إن هناك العديد من العوامل التي تضمن نمو العقارات السكنية في المستقبل، ما يؤدي إلى تحول التدفق النقدي بقوة إلى هذا القطاع.

على وجه التحديد، تُعزز التعديلات القانونية على قانون الأراضي وقانون الأعمال العقارية الصادرين حديثًا نمو سوق العقارات في اتجاهٍ شفافٍ وصحي. ومن المتوقع، على وجه الخصوص، أن ترتفع أسعار العقارات السكنية مستقبلًا تبعًا لتغيرات وتيرة تحديث الأسعار عند إزالة إطار أسعار الأراضي وقائمة أسعارها وتحديثها سنويًا.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن سعر الأراضي والمنازل والمنازل الخاصة في المنتجات ذات الوضع القانوني الواضح سوف يرتفع أيضًا عندما لا تكون هناك نزاعات حول الشروط التفصيلية لمنح شهادات حق استخدام الأراضي للأراضي قيد الاستخدام؛ حيث تصبح دقة التقييم أكثر صرامة وشفافية ووضوحًا بشكل متزايد.

علاوةً على ذلك، يرى رئيس مجلس إدارة نظام أراضي MSP أنه، تماشيًا مع مبدأ "كل شبر من الأرض ذهب" الذي آمن به أجدادنا، فإن العقارات السكنية تظل جذابةً دائمًا نظرًا للطلب الكبير على امتلاك الأراضي والمنازل، وحاجة الفيتناميين إلى تراكم الأصول. كما أن ندرة الأراضي في وسط المدينة، في ظل الطلب المتزايد باستمرار، ستعزز أيضًا ارتفاع أسعار البيع والمعاملات. لذلك، يُعتبر هذا القطاع دائمًا ملاذًا آمنًا للتدفقات النقدية، يجذب المشترين والمستثمرين الحقيقيين.

باك جيانج يصدر أحدث اللوائح بشأن تقسيم الأراضي

أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة باك جيانج للتو القرار رقم 24 الذي يوضح حدود تخصيص الأراضي السكنية وحدود الاعتراف بالأراضي السكنية والحد الأدنى للمساحة وشروط فصل قطع الأراضي ودمجها وحدود تخصيص الأراضي الزراعية وحدود تخصيص الأراضي غير المستخدمة للأفراد للاستخدام وحدود قبول نقل الأراضي الزراعية والمعايير والشروط لتغيير غرض استخدام أراضي زراعة الأرز وأراضي الغابات الواقية وأراضي الغابات ذات الاستخدام الخاص وأراضي الغابات الإنتاجية لأغراض أخرى وأنواع أخرى من وثائق مستخدمي الأراضي قبل 15 أكتوبر 1993 المعمول بها في المقاطعة.

وبناء على ذلك فإن اللائحة تنص بوضوح على أن شروط تقسيم الأراضي بالنسبة للأراضي السكنية يجب أن تكون مساحة الأرض السكنية على الأقل 32م2، وواجهتها على الأقل 4م، وعمق من حدود البناء (إن وجد) لا يقل عن 5.5م للقطعة الأرضية الأصلية بعمق موجود 5.5م فأكثر.

في حالة أن قطعة الأرض بعد استرداد الدولة لها كان العمق الحالي لقطعة الأرض أقل من 5.5 متر، فيجب أن يكون الحد الأدنى للعمق 3 متر.

فيما يتعلق بحدود تخصيص الأراضي السكنية للأفراد، وفقًا للوائح الجديدة، بالنسبة للأراضي السكنية الحضرية في أحياء مدينة باك جيانج (باستثناء البلديات داخل الحدود الإدارية للمقاطعات والبلدات التي تم تحويلها إلى أحياء وبلدات بسبب الحدود الإدارية التي تم إنشاؤها حديثًا أو تقسيمها أو دمجها)، فإن الحد الأقصى هو 100 متر مربع.

الأراضي السكنية الحضرية في المدن، الأراضي السكنية في المدن التي تم تحويلها إلى أحياء؛ الأراضي السكنية في أحياء مدينة فيت ين؛ الأراضي السكنية في البلديات: دينه تري، سونغ كيه، تان تيان، دونغ سون، تان مي، سونغ ماي في مدينة باك جيانج؛ الأراضي السكنية في البلديات داخل حدود مدينة باك جيانج التي تم تحويلها إلى أحياء؛ الأراضي السكنية في المناطق الريفية على طول الطريق السريع، الطريق السريع الوطني، الطريق الإقليمي بمساحة قصوى تبلغ 120 مترًا مربعًا.

تبلغ المساحة القصوى للأراضي السكنية في البلديات ضمن الحدود الإدارية للمناطق والبلدات التي تحولت إلى أقسام وبلدات بسبب الحدود الإدارية التي أنشئت حديثاً أو قسمت أو اندمجت (بعد نفاذ قرار اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية بشأن الحدود الإدارية التي أنشئت حديثاً أو قسمت أو اندمجت) 200 متر مربع.

الحد الأقصى للأراضي السكنية في البلديات الوسطى في الأحياء والمدن والبلدات هو 300 متر مربع. أما في البلديات الجبلية في الأحياء والمدن، فلا يتجاوز الحد الأقصى للأراضي السكنية 360 متر مربع.

في حالة تشكيل قطعة الأرض قبل 18 ديسمبر 1980، يتم تحديد مساحة الأرض السكنية بخمسة أضعاف حد تخصيص الأرض السكنية المقابل لكل منطقة أو منطقة محددة، ولكن لا تتجاوز مساحة قطعة الأرض المستخدمة ويبلغ الحد الأقصى 800 متر مربع.

في حالة تشكيل قطعة الأرض من 18 ديسمبر 1980 إلى ما قبل 15 أكتوبر 1993، يتم تحديد حد الاعتراف بالأرض السكنية بثلاثة أضعاف حد تخصيص الأرض السكنية المقابل لكل منطقة أو مساحة محددة، ولكن المساحة الإجمالية لا تتجاوز مساحة قطعة الأرض المستخدمة ويبلغ الحد الأقصى 600 متر مربع.

يدخل هذا القرار حيز التنفيذ اعتبارًا من 21 سبتمبر ويحل محل القرار رقم 40/2021 والقرار رقم 44/2023 للجنة الشعبية الإقليمية.

تنص المادة 45 من قانون الأراضي لعام 2024 على الشروط التي تمكّن مستخدمي الأراضي من رهن حقوق استخدام الأراضي. (الصورة: ها فونج)

قواعد هامة بشأن الرهن العقاري بالكتاب الأحمر

وتنص المادة 45 من قانون الأراضي لسنة 2024 على شروط رهن حقوق استخدام الأراضي لمستخدمي الأراضي.

شروط ممارسة حق الرهن الكتاب الأحمر

بموجب الفقرة 1 من المادة 45 من قانون الأراضي لعام 2024، يجوز لمستخدمي الأراضي رهن حقوق استخدام الأراضي عندما تتحقق الشروط التالية:

(1) وراثة حقوق استخدام الأراضي؛ (2) تحويل الأراضي الزراعية عند دمج الحقول أو تبادل القطع أو التبرع بحقوق استخدام الأراضي للدولة أو المجتمع؛ (3) المنظمات الاقتصادية ذات الاستثمار الأجنبي التي تتلقى تحويلات المشاريع العقارية؛ (4) يُسمح للأسر والأفراد الذين يستخدمون الأراضي الذين لم يتم منحهم شهادة حقوق استخدام الأراضي وشهادة حقوق ملكية المساكن وحقوق استخدام الأراضي وشهادة حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض وشهادة حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية الأصول المرتبطة بالأرض ولكنهم مؤهلون للحصول على شهادة حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية الأصول المرتبطة بالأرض، بنقل حقوق استخدام الأراضي وتأجيرها وتأجيرها من الباطن والمساهمة برأس المال باستخدام حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشاريع.

ألا يكون هناك نزاع على الأرض أو تم حل النزاع عن طريق وكالة حكومية مختصة أو حكم أو قرار قضائي أو قرار أو حكم تحكيم دخل حيز التنفيذ قانونيًا.

لا تخضع حقوق استخدام الأراضي للحجز أو أي إجراء آخر لضمان تنفيذ الأحكام، وفقًا لأحكام قانون تنفيذ الأحكام المدنية. خلال فترة استخدام الأراضي، لا تخضع حقوق استخدام الأراضي لتدابير طارئة مؤقتة وفقًا لأحكام القانون.

هل عقد الرهن العقاري بالكتاب الأحمر يحتاج إلى توثيق؟

طبقاً للبند 3 من المادة 27 من قانون الأراضي لسنة 2024، تتم عملية توثيق وتوثيق العقود والوثائق التي تمارس حقوق مستخدمي الأراضي على النحو التالي:

يجب توثيق أو تصديق العقود الخاصة بنقل الملكية أو الهبة أو الرهن أو المساهمة في رأس المال باستخدام حقوق الانتفاع بالأراضي أو حقوق الانتفاع بالأراضي أو الأصول الملحقة بالأرض، وذلك باستثناء الحالة المنصوص عليها في الفقرة (ب) من هذه المادة.

العقود الخاصة بتأجير وتأجير حقوق استخدام الأراضي وحقوق استخدام الأراضي والأصول المرتبطة بالأرض وعقود تحويل حقوق استخدام الأراضي الزراعية؛ العقود الخاصة بنقل رأس المال المساهم به في شكل حقوق استخدام الأراضي وحقوق استخدام الأراضي والأصول المرتبطة بالأرض والأصول المرتبطة بالأرض والتي يكون أحد الأطراف أو الأطراف المشاركة في المعاملة منظمة تجارية عقارية يجب أن يتم توثيقها أو اعتمادها بناءً على طلب الأطراف.

تُوثَّق أو تُصدَّق وثائق توريث حقوق الانتفاع بالأراضي، وحقوق الانتفاع بالأراضي، والأصول المرتبطة بها، وفقًا لأحكام القانون المدني. ويُجرى التوثيق والتصديق وفقًا لأحكام قانون التوثيق والتصديق. لذا، عند رهن كتاب أحمر، يجب توثيق عقد الرهن والتصديق عليه.

ماذا يتضمن ملف الرهن العقاري الكتاب الأحمر؟

على وجه التحديد، في المادة 27 من المرسوم 99/2022/ND-CP، يقدم الشخص الذي يطلب تسجيل الرهن العقاري مجموعة من المستندات، بما في ذلك المستندات التالية: نموذج الطلب الأصلي رقم 01أ؛ عقد الضمان أو عقد الضمان الموثق أو المعتمد (أصل واحد أو نسخة معتمدة واحدة)؛

الشهادة الأصلية (الكتاب الأحمر، الكتاب الوردي) إلا في حالة التقديم المتزامن لملف تسجيل التدابير الأمنية مع: (1) الأرض والممتلكات المرفقة بملف تسجيل تغيير الأرض؛ أو؛ (2) ملف شهادة ملكية الأرض.

هل يجوز بيع الأرض المرهونة؟

بموجب البند 8 من المادة 320 والبند 5 من المادة 321 من القانون المدني لعام 2015، لا يجوز للراهن بيع العقار المرهون أو استبداله أو التبرع به إلا بموافقة المرتهن. وبالتالي، لا يجوز للراهن بيع الأرض إلا بموافقة المرتهن.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html