قائمة أسعار الأراضي في مدينة هوشي منه مناسبة للواقع

وأكد رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه أن قائمة أسعار الأراضي المعدلة تتوافق مع اللوائح القانونية، وتتناسب مع الوضع العملي للمدينة، وتضمن الانسجام بين مصالح الأطراف الثلاثة.

في 22 أكتوبر/تشرين الأول، أصدرت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه القرار رقم 79/2024 بتاريخ 21 أكتوبر/تشرين الأول 2024، المُعدّل والمُكمّل للقرار رقم 02/2020 الصادر عن اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، والمُنظّم لقائمة أسعار الأراضي في المنطقة. يسري مفعول قائمة أسعار الأراضي المُعدّلة من 31 أكتوبر/تشرين الأول إلى 31 ديسمبر/كانون الأول 2025.

تأثير 12 جسمًا

وفقًا لقائمة أسعار الأراضي المعدلة، فإن أعلى سعر هو في شوارع دونغ خوي، لو لوي، نجوين هوي (المنطقة 1) بمبلغ 687 مليون دونج فيتنامي/متر مربع، وهو أعلى بأربع مرات من قائمة أسعار الأراضي وفقًا للقرار 02/2020 البالغ 162 مليون دونج فيتنامي/متر مربع؛ ويبلغ سعر شارع هام نغي 429 مليون دونج فيتنامي/متر مربع، بزيادة قدرها حوالي 4 مرات. في منطقة هوك مون، يبلغ سعر الطريق السريع الوطني 22 الموازي (الجزء من نجوين آنه ثو إلى لي ثونغ كيت) 32 مليون دونج فيتنامي/متر مربع، والسعر وفقًا للقرار 02/2020 هو 1.4 مليون دونج فيتنامي/متر مربع؛ ويزيد سعر الجزء الموازي المتبقي بمقدار 38 مرة، حيث كان سابقًا 780,000 دونج فيتنامي/متر مربع فقط.

سيتم تقسيم الأراضي الزراعية إلى ثلاث مناطق وثلاثة مواقع. المنطقة الأولى تشمل المقاطعات: ١، ٣، ٤، ٥، ٦، ١٠، ١١، بينه ثانه، فو نهوان. المنطقة الثانية تشمل المقاطعات: ٧، ٨، ١٢، تان بينه، تان فو، بينه تان، غو فاب، مدينة ثو دوك. المنطقة الثالثة تشمل المقاطعات: بينه تشانه، هوك مون، كو تشي، نها بي، كان جيو.

لأراضي المحاصيل السنوية، بما في ذلك: أراضي الأرز وغيرها من أراضي المحاصيل السنوية؛ أراضي المحاصيل الدائمة؛ أراضي الغابات، بما في ذلك أراضي الغابات ذات الاستخدام الخاص، وأراضي الغابات المحمية، وأراضي الغابات الإنتاجية؛ أراضي تربية الأحياء المائية، وأراضي الثروة الحيوانية المركزة؛ أراضي إنتاج الملح؛ وأراضي زراعية أخرى، مقسمة إلى ثلاثة مواقع. الموقع 1: مجاور لجانب الطريق (الطريق المذكور في قائمة أسعار الأراضي السكنية) ضمن مسافة 200 متر؛ الموقع 2: غير مجاور لجانب الطريق (الطريق المذكور في قائمة أسعار الأراضي السكنية) ضمن مسافة 400 متر؛ الموقع 3: المواقع المتبقية.

صرح السيد نجوين توان ثانغ، مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه، بأن قائمة أسعار الأراضي المعدلة الصادرة بموجب القرار رقم 79/2024 تتضمن ستة أنواع من قوائم أسعار الأراضي. من بينها، تتمتع قائمة أسعار الأراضي الزراعية بنفس معدل التحصيل السابق. كما تتمتع الأراضي الزراعية في المناطق الزراعية عالية التقنية بنفس معدل التحصيل السابق: 1,140 دونج فيتنامي/متر مربع/سنة.

قائمة أسعار الأراضي في 22 مقاطعة ومدينة ثو دوك مناسبة للوضع الراهن، وتراعي الجوانب المتأثرة بتعديل قائمة أسعار الأراضي في المنطقة، وخاصةً حالات تغيير استخدامات الأراضي للأسر والأفراد. لا تزال قائمة أسعار الأراضي التجارية والخدمية، وأراضي الإنتاج والتشغيل غير الزراعية غير التجارية والخدمية، والأراضي التجارية والخدمية في المناطق التكنولوجية المتقدمة، والأراضي الإنتاجية والتشغيلية غير الزراعية غير التجارية والخدمية في المناطق التكنولوجية المتقدمة كما هي.

ستكون قائمة أسعار الأراضي، وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، أساسًا للتطبيق في ١٢ حالة. من بينها، لا تزال ٤ حالات تطبق قائمة أسعار الأراضي على غرار قانون الأراضي لعام ٢٠١٣؛ وحالة واحدة تُطبّق تقريبًا نفس قانون الأراضي لعام ٢٠١٣ (لكنها لا تُميّز بين حدود احتساب رسوم استخدام الأراضي أو خارجها عند اعتراف الدولة بحق استخدام الأراضي السكنية لعائلة أو فرد؛ أو عند تغيير غرض استخدام الأرض لأسرة أو فرد)؛ و٧ حالات تُطبّق بشكل جديد تمامًا مقارنةً بقانون الأراضي لعام ٢٠١٣.

ضمان انسجام المصالح

وأكد مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه أيضًا أن فوائد قائمة أسعار الأراضي المعدلة تركز بشكل أساسي على المحتويات التالية:

أولاً، تُنشر الرسوم والضرائب ورسوم استخدام الأراضي والالتزامات المالية على أراضي مستخدميها، بمن فيهم المنظمات والأفراد، وخاصةً الأسر والأفراد، بشكل علني وشفاف وعادل. ثانياً، تزايدت العقوبات على انتهاكات الأراضي، مما ساهم في ردع الانتهاكات والحد منها، وساهم في تحسين وتطوير سوق العقارات. ثالثاً، يُجرى تحديد الأسعار الأولية لمزاد حقوق استخدام الأراضي في قطع الأراضي ذات البنية التحتية التقنية المكتملة بشكل أسرع، مما يُهيئ الظروف لتحسين وصول الأفراد والمنظمات المحتاجة إلى الأراضي. رابعاً، بالنسبة للأشخاص الذين تُسترد أراضيهم، سيكون تحديد أسعار إعادة التوطين أكثر علنية وشفافية وسرعة من ذي قبل، مما يضمن العدالة في أسعار استعادة الأراضي وأسعار بيع أراضي إعادة التوطين.

نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، بوي شوان كونغ، يُطلع على قائمة أسعار الأراضي المُعدّلة. تصوير: كوك آنه.

بالإضافة إلى الآثار الإيجابية المذكورة أعلاه، فإن تعديل قائمة أسعار الأراضي يؤثر على طلب بعض السكان المحليين على تغيير غرض استخدام الأراضي. ولمعالجة هذه المشكلة، ووفقًا للوائح الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي وتخفيضها المنصوص عليها في قانون الأراضي لعام 2024، كلف رئيس الوزراء وزارة المالية بإعداد مرسوم يُنظم الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي وتخفيضها في الحالات غير المنصوص عليها في قانون الأراضي لعام 2024، بما في ذلك حالات تغيير غرض استخدام الأراضي للأسر والأفراد، وتقديم المشورة للحكومة بشأن إصداره.

صرح السيد بوي شوان كونغ، نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، بأن قائمة أسعار الأراضي المُعدّلة تُعدّ أمرًا بالغ الأهمية والحساسية والتعقيد، إذ تشمل نطاقًا واسعًا من المواضيع التي تخضع للتعديل، وتؤثر على المؤسسات والأفراد المُستخدمين للأراضي، وعلى الوضع الاجتماعي والاقتصادي للمدينة. وأضاف أن قائمة أسعار الأراضي، وفقًا للقرار 02/2020، لم تعد متوافقة مع اللوائح الحالية وواقع المدينة.

أكد رئيس لجنة الشعب في مدينة هوشي منه على روح قائمة أسعار الأراضي الجديدة في المنطقة التي تقترب تدريجيا من سعر السوق، مما يخلق الظروف للأنشطة الاجتماعية والاقتصادية، وتجنب الازدحام في حل سجلات الالتزامات المالية للأراضي للمنظمات والأفراد، والمساهمة في التنفيذ المبكر للمشاريع والأعمال...

"أصدرت المدينة القرار 79/2024 بعناية فائقة، واستمعت واستوعبت بشكل شامل... لتقليل التأثير على الحقوق المشروعة للشعب، وفقًا لشعار ضمان انسجام مصالح الدولة ومستخدمي الأراضي والمستثمرين" - قال السيد بوي شوان كوونغ.

في عملية تنفيذ القرار 79/2024، طلب السيد بوي شوان كوونغ من الإدارات والفروع مواصلة تعزيز الدعاية ونشر اللوائح الجديدة، وخاصة في الحالات المتأثرة والمتأثرة؛ ويجب أن تكون المعلومات واضحة للغاية، وعلنية، وشفافة، ومحددة، وشاملة... إذا كان هناك أي محتوى ناشئ، فمن المستحسن مناقشته للتطبيق وإحياء السياسة قريبًا.

وقال مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه نجوين توان ثانج إنه في الحالات التي تلقت فيها الوكالات الحكومية المختصة ملفات مستخدمي الأراضي قبل سريان القرار 79/2024، فإن أسعار الأراضي لحساب الالتزامات المالية وضرائب الأراضي ستستمر في التنفيذ وفقًا للوائح في وقت تقديم الملف.

في انتظار رد فعل السوق

وفي أحدث وثيقة، أفادت وزارة المالية أن قائمة أسعار الأراضي المنقحة وأسعار أراضي إعادة التوطين الإضافية في مدينة هو تشي منه تهدف إلى تعزيز تقدم التعويضات لتخفيف الازدحام في مشاريع الاستثمار العام في مدينة هو تشي منه مثل المشروع الذي يربط الطريق الدائري 2 والطريق الدائري 3 وقناة شوين تام ومترو رقم 2 والضفة الشمالية للقناة المزدوجة...

قال صاحب شركة لديها مشروع إنه مع احتساب وتطبيق سعر الأرض الجديد، فإن معدل الضريبة الذي يتعين على الشركة دفعه أعلى بنحو 25% من المعدل القديم. وإذا حسبنا إجمالي التكاليف للسنوات الماضية، نجد أن منتجات الشركة قد بيعت بخسارة فادحة. ولا يبدو أن هذا يُمثل نقطة إيجابية للشركة التي تواجه مشروعًا متعثرًا.

قال السيد تا ترونغ كين، نائب مدير شركة واوهوم العقارية المساهمة، إن وجود قائمة أسعار جديدة للأراضي قريبة بشكل أساسي من سعر السوق سيكون مناسبًا للشركات عند تنفيذ المشاريع. سيحسبون التكلفة من البداية، ويمكنهم تقدير التكاليف. قد يكون سعر بيع المنتج للعملاء بعد خصم التكلفة أعلى من ذي قبل، بسبب تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة، ولكن يمكن للمستثمرين موازنته عن طريق حساب الفائض. بالنسبة لمستثمري المشروع الذين سلموا الشقق للعملاء، إذا كانت هناك قائمة أسعار جديدة للأراضي، فسوف يفهمون التكلفة ويقومون بإعداد الكتاب للعملاء بسرعة. ومع ذلك، إذا كانت الضريبة مرتفعة، فعليهم دفع الكثير من المال، في حين أن الأصل هو الشقة التي تم تسليمها للعملاء، فإنهم يشعرون بالعبء وعدم المعقولية.

وفقًا للسيد كين، ستشمل مشاريع المستثمر المستقبلية جميع تكاليف المدخلات، بما في ذلك ضريبة استخدام الأراضي. وستكون جميع الأسعار المُحدّثة أعلى من السابق.

في إطار المشروع الجديد، صرّح السيد فو هونغ ثانغ، نائب المدير العام لشركة DKRA Group المساهمة، بأنّ قائمة أسعار الأراضي الجديدة سترتفع بشكل كبير على المدى القصير، مما سيُحدث تأثيرًا نفسيًا إيجابيًا وسلبيًا. سيُضطرّ الراغبون في تحويل أراضيهم من أراضٍ أخرى إلى أراضٍ سكنية إلى دفع ضرائب مرتفعة، تصل إلى عشرة أضعاف على الأقل، لا سيما في الضواحي، نظرًا لتركيز الأراضي الزراعية بشكل رئيسي فيها. ويشعر هؤلاء بالقلق من تأثير فصل الأراضي وتحويلها إلى أراضٍ سكنية، إذ قد يكون المبلغ المطلوب دفعه أعلى من سعر الأراضي الزراعية التي تم شراؤها سابقًا.

ومع ذلك، بالنظر إلى الجانب الإيجابي، فإن إصدار أسعار الأراضي التي تقترب من أسعار السوق سيساعد على التفاوض على مستويات التعويض بسرعة، مما يُختصر مدة إخلاء الموقع. وبشكل خاص، ستنخفض التكاليف المالية بشكل كبير. لأن تمديد المشروع لمدة عام يعني زيادة التكاليف. عندما تكون الإخلاءات جيدة، سيتم تنفيذ مشاريع الاستثمار العام وإكمالها قريبًا، مما سيكون مفيدًا جدًا للبلد والمجتمع.

صرحت السيدة دو ثي ثو جيانج، مديرة خدمات سافيلز الاستشارية في مدينة هو تشي منه، بأن فارق الأسعار طويل الأمد أدى إلى نظام "السعر المزدوج"، مما أدى إلى عواقب وخيمة، لا سيما صعوبة إدارة الأراضي. في الوقت نفسه، واجه تطوير المشاريع العقارية صعوبات جمة، لا سيما في مراحل استملاك الأراضي وتجهيز الموقع.

وقد أدى التعويض المبني على قوائم أسعار الأراضي التي لا تقترب من أسعار السوق إلى التأخير وعدم الرضا والخسائر المالية للمتضررين، مما أدى إلى نزاعات مطولة على الأراضي والدعاوى القضائية.

مع ذلك، فإن الأسعار في اللوائح الجديدة أعلى بكثير من قائمة الأسعار القديمة، ويُقترح تطبيقها لفترة زمنية قصيرة، مما يُشكل ضغطًا ماليًا كبيرًا على الفئات المتضررة. لذلك، لا بد من دراسة متأنية لتحقيق التوازن بين مصالح جميع الأطراف، مع إعطاء الأولوية لحماية حقوق الناس.

إصدار وثائق التنفيذ الكاملة قبل 31 أكتوبر

في 22 أكتوبر، وقع رئيس الوزراء فام مينه تشينه على النشرة الرسمية رقم 109/CD-TTg التي تطلب من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة والمحليات تعزيز تركيزها على توجيه وتنفيذ قانون الأراضي.

وقال رئيس الوزراء إن المقاطعات والمدن أصدرت وثائق تفصيلية لتنفيذ قانون الأراضي وفقا لسلطاتها؛ وقد أكملت العديد من المقاطعات والمدن العملية بشكل أساسي، باستثناء هاي فونج ومقاطعات لانغ سون، وخانه هوا، وداك لاك، وبين تري، وسوك ترانج، التي أصدرت 2-5 فقط من إجمالي 20 محتوى مخصص.

ووجه رئيس الوزراء انتقادات شديدة لرؤساء المجالس الشعبية ورؤساء اللجان الشعبية بالمحليات بسبب تأخرهم وطلب إعادة النظر وتوضيح المسؤوليات.

وفقًا لرئيس الوزراء، فإن عدم إصدار جميع الوثائق ضمن صلاحياته قد حدّ من فعالية إنفاذ القانون، مما أثر على حقوق الأفراد والشركات والإجراءات الإدارية، وفعالية تطبيق السياسات الجديدة لقانون الأراضي. لذلك، يجب إصدار جميع المحتويات المخصصة قبل 31 أكتوبر/تشرين الأول 2024.

ف. دوان

افتتاح العرض المبكر

وفقًا لجمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، يوجد في المدينة حاليًا أكثر من 158 مشروعًا معلقًا، مع وجود مشاكل عالقة تسببت في ركود المشاريع لسنوات عديدة. إذا تم تقسيمها إلى مجموعات، فسيتم حل بعض المجموعات من حيث دفع الضرائب، بما في ذلك المشاريع التي يمكنها الوفاء بالالتزامات المالية وإصدار دفاتر وردية للعديد من السكان.

بالإضافة إلى ذلك، ووفقًا لإدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه، سيتم من الآن وحتى نهاية العام تقييم 22 قطعة أرض ومشروعًا برسوم استخدام إجمالية كبيرة جدًا، تصل إلى 25,483 مليار دونج. هذا هو الرقم الذي أعلنته الإدارة والقطاع الصناعي؛ فإذا كانت الشركات راضية ووفت بالتزاماتها المالية بفتح السوق قريبًا، فسيكون ذلك إيجابيًا للغاية. ومع ذلك، ينتظر السوق المزيد من ردود الفعل بعد التطبيق العملي.

وعلى وجه الخصوص، قال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، مؤخراً، إن الحكومة قدمت إلى الجمعية الوطنية مشروع قرار تجريبي يسمح للمستثمرين بالتفاوض بشأن الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي للأراضي غير السكنية لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.

هذا المشروع، في حال الموافقة عليه، سيخلق الظروف للمستثمرين والمؤسسات للحصول على الأراضي من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي للأراضي غير السكنية لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري على أساس اتفاقيات طوعية "المشترين والبائعين الراغبين" بين الأفراد والمؤسسات، دون نزاعات أو دعاوى قضائية، بالإضافة إلى طرق الحصول على الأراضي من خلال طرح حقوق استخدام الأراضي في المزاد أو المزايدة لاختيار المستثمرين للمشاريع التي تستخدم الأراضي، مما يساعد على زيادة المعروض من المشاريع ومنتجات الإسكان التجاري للمساهمة في خفض أسعار المساكن.

المصدر: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-tai-tp-hcm-phu-hop-thuc-tien-19624102221424965.htm