نحتاج إلى كلمة "واضحة" "لتغيير السوق"؛ غرامة مقترحة تصل إلى مليار دونج في حالة عدم الإعلان عن مشاريع "الرهون" المصرفية

ثلاثة قوانين جديدة من شأنها أن تزيل "الاختناقات" في السوق، وتوافق هانوي من حيث المبدأ على السماح باستمرار تنفيذ المناطق الحضرية ثانه ها أ، ب، وماي هونغ، والمستثمرون الذين لا يفصحون علناً عن المشاريع المدعومة من البنوك قد يتعرضون لغرامات تصل إلى مليار دونج... هذه هي أحدث أخبار العقارات.

لكي يستقر سوق العقارات الفيتنامي ويتطور من جديد، لا بد من "سد الفجوة"، وخاصةً "سد الفجوة بين العرض والطلب" - حتى يلبي العرض والطلب المتوقف حاليًا. (صورة: هاي آن)

ثلاثة قوانين جديدة ستحل "اختناقات" السوق

في الفترة المقبلة، عندما يدخل قانون الأراضي 2024، وقانون الإسكان 2023، وقانون الأعمال العقارية 2023 حيز التنفيذ رسميًا اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، أي قبل 5 أشهر من القرار السابق، يقول الخبراء إن سوق العقارات سوف يتم الترويج له وتطويره بشكل أكبر، كما سيتم إزالة العديد من "الاختناقات".

في تقييمه لآثار القوانين المتعلقة بالعقارات التي أقرّتها الجمعية الوطنية مؤخرًا، والتي دخلت حيز التنفيذ رسميًا في الأول من أغسطس 2024، صرّح الأستاذ المشارك، الدكتور تران دينه ثين، عضو المجموعة الاستشارية الاقتصادية لرئيس الوزراء، بأنّ القوانين الجديدة ستُحدث أثرًا إيجابيًا بلا شك، وستُسهم في تعزيز انتعاش السوق وتطويره. ولأنّ هذه القوانين وُضعت في سياق الصعوبات والمشاكل التي يواجهها السوق، فإنّ الهدف هو إيجاد حلول جذرية لها.

وشاطره الرأي الدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في BIDV ومدير معهد BIDV للتدريب والبحث، الذي أشار إلى أن تسريع موعد سريان القوانين الثلاثة بخمسة أشهر مقارنةً باللائحة سيساهم إيجابًا في سوق العقارات. وسيساعد ذلك على حل المشكلات المتعلقة بتقييم الأراضي، وتطهير المواقع، وإعادة التوطين، وتنفيذ مشروع الإسكان الاجتماعي بسرعة، مما يُسهم في تعزيز نمو السوق.

من منظور اقتصادي، يعتقد الدكتور فو تري ثانه، مدير معهد استراتيجية العلامات التجارية والمنافسة، أن القوانين، عند تطبيقها مبكرًا، ستعزز النمو الاقتصادي، إذ تُسهم بنسبة 12-14% من الناتج المحلي الإجمالي الوطني. ويُعد حل مشاكل سوق العقارات أساسًا لعملية التعافي الاقتصادي بأكملها.

عند دخول القوانين الثلاثة حيز التنفيذ رسميًا، ستُنشئ ممرًا قانونيًا جديدًا، يُزيل معظم "الاختناقات" التي كانت تعيق السوق، في حين أن 70-80% من المشاكل القائمة ناجمة عن مسائل قانونية. وفي الوقت نفسه، ستُرسي هذه القوانين أساسًا لنمو سوق العقارات بشكل آمن وصحي ومستدام. ومع ذلك، لضمان فعالية عملية التنفيذ، من الضروري تسريع إنجاز المراسيم على أساس ضمان جودة المحتوى، ومتابعة السوق عن كثب، كما أكد الدكتور فو تري ثانه.

وفقًا للأستاذ المشارك، الدكتور تران دينه ثين، لكي يستقر سوق العقارات الفيتنامي ويتطور من جديد، من الضروري جدًا "تهيئة الظروف المواتية، وتأمين العرض" - حتى يلبي العرض والطلب العقاري المتوقف حاليًا، ويتمكن السوق من "تغيير مساره". ومن بين هذه الإجراءات، هناك عدة أمور ملحة للغاية.

أولاً، يجب حل المشكلات المؤسسية بسرعة وحسم، حتى لا تعيق انتعاش السوق. ثانياً، يجب حشد الموارد واتخاذ التدابير اللازمة لتعزيز وخلق فرص للشركات العقارية والعملاء/المستثمرين للوصول إلى مصادر رأس مال مواتية بأسعار فائدة داعمة فعلياً، مما يخلق محركات جديدة للنمو والتطوير.

ثالثًا، دراسة حلول لتحسين الحد الأدنى للأجور، بما يتيح للمواطنين فرصة زيادة دخلهم، وبالتالي زيادة الطلب. رابعًا، مواصلة تطبيق حلول لجذب تدفقات الاستثمار، بما يحافظ على قطاعات العقارات الصناعية والتجارية والسياحية والمنتجعات، ويعززها.

الأهم من ذلك، من المهم الأخذ بعين الاعتبار ضرورة تطبيق الحلول بشكل متزامن، وضرورة معالجة أي اختناقات قد تُحل فورًا لتجنب فقدان زخم انتعاش السوق. ويُعدّ توفير رأس المال اللازم لسوق العقارات الخطوة الأساسية.

وفقًا للدكتور كان فان لوك، من الضروري إصدار وثائق إرشادية مفصلة حول القانون قريبًا لضمان تطبيق هذه اللوائح في أقرب وقت. عندها فقط سيكون من المجدي تسريع تاريخ سريان القوانين الجديدة؛ وإيجاد حلول عاجلة لاستعادة سوق سندات الشركات لتخفيف الضغط المالي على شركات العقارات؛ وإيجاد حلول عاجلة لتطوير الإسكان الاجتماعي وفقًا لتوجيهات الأمانة؛ والبدء قريبًا في بناء قاعدة بيانات معلوماتية لضمان وجود أساس كافٍ لتقييم الأراضي والأنشطة الأخرى ذات الصلة.

وفيما يتعلق بهذه القضية، قال الدكتور فو تري ثانه أيضًا إنه من الضروري تحسين النظام القانوني من خلال تبسيط العمليات والإجراءات، وخلق الظروف المواتية للمشاركين في السوق للوصول إليها ولكن مع ضمان أن يكون أداة لإدارة ومراقبة أنشطة السوق.

فيما يتعلق بسياسات الدعم المالي والنقدي، لم تكن على قدر التوقعات. وعلى وجه الخصوص، ينبغي توزيع دعم برنامج التعافي الاجتماعي والاقتصادي بشكل عادل على قطاعات الأعمال، بما في ذلك مستثمرو المشاريع العقارية والمستثمرون الثانويون في سوق العقارات.

على الشركات بذل جهود لإعادة هيكلة وتطوير عقارات بأسعار معقولة لتلبية احتياجات المواطنين. أما بالنسبة لقطاع الإسكان الاجتماعي، فينبغي تبني منظور جديد يركز على البنية التحتية الوطنية المهمة.

هانوي: الموافقة من حيث المبدأ على السماح باستمرار تنفيذ منطقة ثانه ها أ، ومنطقة ثانه ها ب الحضرية ومنطقة ماي هونغ الحضرية

وافقت لجنة الشعب في هانوي من حيث المبدأ على السماح لشركة Cienco 5 للتطوير العقاري بمواصلة تنفيذ مشاريع الاستثمار في منطقة ثانه ها أ، وثانه ها ب، ومي هونج الحضرية حتى يتمكن المستثمر من استكمال إجراءات تعديل التخطيط واستكمال معالجة انتهاكات أمر البناء في منطقة ثانه ها الحضرية، كأساس للنظر في تعديل سياسة الاستثمار في المشاريع وفقًا للوائح.

في 17 يوليو، أرسلت لجنة الشعب في هانوي وثيقة إلى إدارات التخطيط والاستثمار والبناء والتخطيط - الهندسة المعمارية والموارد الطبيعية والبيئة؛ واللجان الشعبية في منطقتي ها دونج وثانه أواي؛ وشركة بناء المرور 5 - شركة مساهمة عامة وشركة المساهمة للتطوير العقاري سينكو 5 بشأن تنفيذ مشاريع استثمارية لمشاريع مقابلة لمشروع استثمار بناء طريق المحور الجنوبي في مقاطعة ها تاي بموجب نموذج BT.

وفي الوثيقة، طلبت لجنة الشعب في هانوي من شركة سينكو 5 للتطوير العقاري المساهمة الاتصال بإدارة التخطيط والهندسة المعمارية للحصول على إرشادات بشأن إعداد وتقديم التعديلات على التخطيط التفصيلي للمناطق الحضرية المذكورة أعلاه وفقًا للوائح للتقييم والموافقة عليها.

في الوقت نفسه، طلبت لجنة الشعب في هانوي من إدارة البناء مراجعة انتهاكات أمر البناء الحضري بشكل عاجل في المناطق الحضرية Thanh Ha A و Thanh Ha B وفقًا لتوجيهات لجنة الحزب التابعة للجنة الشعبية للمدينة في الإشعار رقم 190-TB / BCSĐ بتاريخ 3 مايو 2024 ولجنة الشعب للمدينة في الإشعارات: رقم 279 / TB-VP بتاريخ 13 يونيو 2023، رقم 502 / TB-VP بتاريخ 31 أكتوبر 2023، وتقديم المشورة بشأن تنفيذ العناصر والأعمال في المنطقة الحضرية لضمان الامتثال للوائح القانونية.

بالإضافة إلى ذلك، يُطلب من إدارات التخطيط والاستثمار والبناء والتخطيط - العمارة والموارد الطبيعية والبيئة والإدارات والفروع ذات الصلة بالمدينة توجيه شركة سينكو 5 للتطوير العقاري المساهمة لتنفيذ الخطوات التالية وفقًا للأنظمة.

قد يتم تغريم المستثمرين الذين لا يفصحون عن المشاريع التي ترعاها البنوك بمبلغ مليار دونج

اقترحت وزارة البناء غرامة تتراوح بين 800 مليون ومليار دونج للمستثمرين الذين لا يكشفون علناً عن معلومات حول مشاريع العقارات المرهونة.

وتجري حاليا مناقشة مستوى الغرامة المذكور من قبل وزارة البناء في مشروع المرسوم الذي ينظم العقوبات الإدارية لمخالفات البناء.

وتحديدا، ووفقا لمشروع المرسوم، اقترحت وزارة البناء غرامة تتراوح بين 800 مليون و1 مليار دونج لـ 4 أفعال.

أولاً، لا يفصح المستثمر عن المعلومات المتعلقة بالرهن العقاري على المنازل، وأعمال البناء، ومساحة الطابق قيد الإنشاء، وحقوق استخدام الأراضي، والمشاريع العقارية التي يتم تنفيذها؛

ثانياً، طرح العقارات في السوق دون استيفاء كافة الشروط؛

ثالثا: تحويل عقود الأعمال العقارية للمشاريع غير المستوفية للشروط؛

رابعًا، نقل المشروع كليًا أو جزئيًا إذا لم يستوفِ الشروط كاملةً. يُعاقَب المستثمر في هذه الحالة بإيقاف المشروع المخالف لمدة تتراوح بين 3 و6 أشهر.

وبالإضافة إلى الغرامة، يجب على المستثمر أن يتحمل عقوبة إضافية تتمثل في إيقاف ممارسة الأعمال العقارية لمدة تتراوح بين 3 إلى 6 أشهر في حالة المشاريع المخالفة.

في حال توقيع وثائق تعبئة رأس المال وتنفيذها دون شروط كافية، تُغرّم الشركات ما بين 600 و800 مليون دونج. ولا يتضمن المرسوم رقم 16 الحالي إطارًا للغرامات بهذا المستوى.

في الواقع، في السنوات الأخيرة، رُهنت العديد من المشاريع العقارية من قِبَل المستثمرين، مما أثّر على حقوق مشتري المنازل. ويعاني الناس من بؤسٍ لعدم حصولهم على شهادات حقوق استخدام الأراضي، وحقوق ملكية المنازل، وغيرها من الأصول المرتبطة بالأرض (السجلات الوردية).

في مدينة هو تشي منه، وفقًا لإحصاءات وزارة الموارد الطبيعية والبيئة (TN-MT) لعام ٢٠٢٣، بلغ عدد مشاريع الإسكان المرهونة للبنوك في المدينة ٦٠ مشروعًا. من بين هذه المشاريع، رُهنت ٤١ مشروعًا بين عامي ٢٠١٦ و٢٠٢٣، بينما رُهنت العديد من المشاريع بين عامي ٢٠٠٨ و٢٠١١، مما أدى إلى عدم حصول مشتري المنازل على دفاتر القروض العقارية.

هناك 3 أنواع من مشاريع الرهن العقاري التي يستخدمها مستثمرو المشروع: رهن حقوق استخدام الأراضي (الأرض)؛ رهن حقوق استخدام الأراضي والأصول المستقبلية المرتبطة بالأرض (الأراضي والمنازل)؛ رهن الأصول المستقبلية المرتبطة بالأرض (المنازل على الأرض).

وبحسب اللوائح، قبل التقدم بطلب للحصول على الكتاب الوردي لمشتري المنازل، يجب على المستثمرين إلغاء الرهن العقاري وتقديم شهادة حق استخدام الأرض الأصلية إلى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة لتعديل نموذج استخدام الأرض وتحويله إلى نموذج الاستخدام المشترك.

ومع ذلك، في الواقع، هناك مستثمرون لا يُلغون قروضهم العقارية، مما يُؤدي إلى تعليق سجل المشروع الوردي لفترة طويلة. على سبيل المثال، في مشروع الإسكان الشاهق الذي يجمع بين الخدمات التجارية والفنادق على قطعة الأرض HH2، منطقة مزاد حقوق الانتفاع في حي شوان لا، مقاطعة تاي هو، هانوي (الاسم التجاري لمشروع الشقق D'.ElDorado 2).

في وثيقة ردًا على تعليقات السكان في نهاية عام ٢٠٢٣، ذكرت لجنة هانوي الشعبية أن المستثمر قدّم في ديسمبر ٢٠٢٠ وثائقَ تقييمٍ قانونيةً لإصدار شهاداتٍ لمشتري المنازل في المشروع. إلا أن المشروع مرهونٌ حاليًا لدى البنك.

لذلك، في يونيو 2022، أصدر مكتب تسجيل الأراضي في هانوي إشعارًا بإعادة الملف باعتباره غير مؤهل للتسوية لأن المشروع لم يتم تحريره من الرهن العقاري وفقًا للوائح.

وفي منتصف العام الماضي، عقدت إدارة تسجيل الأراضي اجتماعاً مع مجلس إدارة المبنى والمستثمر لمناقشة والاتفاق على المحتوى المذكور أعلاه.

مدينة دا نانغ في الليل. (المصدر: فيتنام نت)

تخطط مدينة دا نانغ لبناء نفق عبر نهر الهان

أصدرت اللجنة الشعبية لمدينة دا نانغ للتو تقريراً عن تنفيذ المشاريع الكبرى وفقاً للقرار رقم 25 لمجلس الشعب لمدينة دا نانغ مثل: نقل محطة السكة الحديد، وخطة الاستثمار وخريطة الطريق لمشروع النفق عبر نهر الهان، ومسار النفق عبر مطار دا نانغ...

وعلى وجه الخصوص، تم تضمين التحضير للاستثمار في بناء مشروع معبر نهر الهان (نفق نهر الهان) في تخطيط المدينة للفترة 2021-2030، مع رؤية حتى عام 2050، والتي وافق عليها رئيس الوزراء في القرار 1287 مع مراحل الاستثمار من 2031-2045.

سيعمل هذا المشروع على ربط منطقة شارع دونج دا – تران فو، منطقة هاي تشاو بمنطقة شارع فان دون – تران هونغ داو، منطقة سون ترا.

وبحسب التقرير، وجهت مدينة دا نانغ إدارة النقل في دا نانغ باقتراح تخصيص رأس مال في عام 2024 للقيام بأعمال إعداد الاستثمار... وعملت إدارة النقل بشكل استباقي مع خبراء في هذا المجال لبحث الخيارات بالإضافة إلى مراجعة وتحديث خطط تقسيم المناطق ذات الصلة لضمان الاتساق.

وعلى هذا الأساس، ستقوم وزارة النقل بإعداد خطة مسح تخدم اختيار مستشار التصميم لإعداد تقرير دراسة الجدوى الأولية للمشروع.

تُنسق وزارة النقل حاليًا مع الجهات المعنية لتنظيم عملية تقييم واعتماد ميزانية إعداد الاستثمار. ومن المتوقع الانتهاء من اختيار الاستشاريين لإعداد تقرير دراسة الجدوى الأولية للمشروع بعد ثلاثة أشهر من تاريخ تخصيص رأس المال لإعداد الاستثمار.

وبحسب اللجنة الشعبية لمدينة دا نانغ، فإن خطة التنفيذ التالية هي استكمال اختيار الاستشاريين لتقرير دراسة الجدوى الأولية بعد 3 أشهر من تاريخ تخصيص رأس المال لإعداد الاستثمار (المتوقع في سبتمبر 2024)؛ ومن المتوقع استكمال وتقديم تقرير دراسة الجدوى الأولية للمشروع إلى السلطات المختصة لتقييمه في ديسمبر واستكمال تقرير دراسة الجدوى في أغسطس 2025.

اقترحت اللجنة الشعبية لمدينة دا نانغ أن يوافق مجلس الشعب لمدينة دا نانغ على سياسة تخصيص رأس المال للتحضير للاستثمار في مشروع معبر نهر الهان في خطة رأس المال المتوسطة الأجل للفترة 2021-2025 وخطة رأس المال لعام 2024 كأساس لتنفيذ الخطوات التالية.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-can-mot-chu-thong-de-thi-truong-doi-sac-de-xuat-phat-toi-1-ty-dong-neu-khong-cong-khai-du-an-cam-ngan-hang-279344.html