ماذا يقول البنك المركزي عن عدم إقراض المال لشراء المنازل في المستقبل؟

[إعلان 1]

في الآونة الأخيرة، أعربت العديد من شركات العقارات عن مخاوفها بشأن اللوائح المتعلقة بقروض الإسكان.

وعلى وجه التحديد، قال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إنه وشركات العقارات تشعر بقلق بالغ إزاء الأحكام الواردة في النقطة (أ)، البند 11، المادة 2 من التعميم 41/2016/TT-NHNN (المعدل والمكمل بالتعميم 22/2023/TT-NHNN).

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — لقد مرت شركات العقارات للتو بعام كامل من التقلبات والصعوبات.

وبموجب هذا النظام، بالنسبة للقروض المضمونة بالعقارات للأفراد لشراء المنازل، بما في ذلك المنازل التجارية، لا يجوز للبنوك إقراض الأفراد إلا لشراء المنازل المكتملة والمسلمة، أي المنازل المتاحة.

وبالتالي، لا يسمح التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN للبنوك بإقراض الأفراد لشراء مساكن تجارية غير مكتملة للتسليم (أي مساكن تجارية قيد الإنشاء مستقبلاً) بضمان (رهن) ذلك المسكن نفسه. لذلك، سيتعين على الأفراد الراغبين في الحصول على قرض لشراء مساكن تجارية قيد الإنشاء مستقبلاً اتخاذ تدابير ضمان أخرى أو تأمينها بأصول أخرى.

وفي هذا الصدد، رد البنك المركزي في 31 يناير/كانون الثاني.

وفقًا للبنك المركزي، فإن التعميم 41/2016/TT-NHNN (المعدل والمكمل بالتعميم 22/2023/TT-NHNN) الذي ينظم نسبة كفاية رأس المال للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية ليس وثيقة توجيهية لعمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية.

تنص المادة 10 من المادة 2 من التعميم 41/2016/TT-NHNN على ما يلي: "القرض المضمون بالعقارات هو قرض لشخص طبيعي أو اعتباري لشراء عقارات أو تنفيذ مشروع عقاري وهو مضمون بالعقار نفسه، ويتشكل المشروع العقاري من القرض وفقًا لأحكام قانون المعاملات المضمونة".

يؤكد بنك الدولة أن التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN لا يُعدّل أو يُكمّل هذا المحتوى. ستُطبّق المؤسسات والأفراد الذين يرغبون في شراء منزل وتأمينه (رهنًا عقاريًا) معامل مخاطرة يتراوح بين 30% و120%، وذلك بناءً على نسبة الضمان (LTV) المحسوبة بنسبة رصيد القرض إلى قيمة الضمان؛ وفي حال عدم توافر معلومات عن نسبة الضمان، يكون معامل المخاطرة 150%.

لا يشترط للحصول على قرض شراء مسكن اجتماعي أن يكون المنزل جاهزًا للتسليم.

وفقًا لبنك الدولة، تنص المادة 11، المادة 2 من التعميم 41/2016/TT-NHNN على ما يلي: "قرض الرهن العقاري للمنزل هو قرض مضمون بالعقارات للأفراد لشراء منزل. استيفاء الشروط التالية بشكل كامل: أن لا يكون مصدر سداد الدين هو مصدر الدخل الإيجاري الناتج عن القرض؛ وأن يكون المنزل قد تم الانتهاء من تشييده وفقًا لعقد شراء المنزل.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — منطقة سكنية اجتماعية في المنطقة 12 (مدينة هو تشي منه)

تتمتع البنوك وفروع البنوك الأجنبية بحقوق قانونية كاملة في التعامل مع المنازل المرهونة عندما لا يتمكن العملاء من سداد الديون وفقًا لأحكام القانون المتعلق بالمعاملات المضمونة.

"يجب أن يتم تقييم المنزل المتكون من هذا القرض العقاري بشكل مستقل (تقييم من قبل طرف ثالث أو من قبل إدارة مستقلة عن إدارة الموافقة على الائتمان في البنك أو فرع البنك الأجنبي) مع مبدأ الحصافة (السعر لا يكون أعلى من سعر السوق في وقت الموافقة على القرض) وفقًا للوائح البنك أو فرع البنك الأجنبي".

في غضون ذلك، تنص المادة 1 من البند 1 من التعميم 22/2023/TT-NHNN على ما يلي: "1. تعديل وتكملة المادة 11 من المادة 2 على النحو التالي: "11. قرض الرهن العقاري هو قرض مضمون بعقارات للأفراد لشراء منزل، بما في ذلك قرض مضمون بعقارات للأفراد لشراء منزل يستوفي الشروط التالية: ألا يكون مصدر المال لسداد الدين هو مصدر المال لتأجير المنزل المتكون من القرض؛ وأن يكون المنزل جاهزًا للتسليم وفقًا لعقد بيع وشراء المنزل.

تتمتع البنوك وفروع البنوك الأجنبية بحقوق قانونية كاملة في التعامل مع المساكن المرهونة عندما لا يتمكن العملاء من سداد الديون وفقًا لأحكام قانون المعاملات المضمونة وقانون الإسكان.

"يجب أن يتم تقييم المنزل المتكون من هذا القرض العقاري بشكل مستقل (تقييم من قبل طرف ثالث أو من قبل إدارة مستقلة عن إدارة الموافقة على الائتمان في البنك أو فرع البنك الأجنبي) مع مبدأ الحصافة (القيمة لا تكون أعلى من سعر السوق في وقت الموافقة على القرض) وفقًا للوائح البنك أو فرع البنك الأجنبي ...".

بالنسبة لقروض شراء السكن الاجتماعي، شراء المنازل ضمن برامج ومشاريع الدعم الحكومية ، ليس من الضروري أن يكون المنزل جاهزاً للتسليم وأن يكون معامل المخاطرة فيه أقل من قروض الرهن العقاري السكني الأخرى بنحو 20-50% فقط، وذلك تنفيذاً لسياسة الحكومة في تشجيع السكن الاجتماعي.

لا ينطبق شرط إكمال المنزل بموجب عقد شراء المنزل إلا على قروض الرهن العقاري للمنزل (والتي تخضع لوزن مخاطر أقل من القروض الأخرى المضمونة بالعقارات).

بنك الدولة

بالنسبة لقروض الرهن العقاري السكني، فسوف تشمل: قروض الرهن العقاري السكني لشراء المساكن التي تلبي الشروط المحددة، بما في ذلك شرط الإنجاز للتسليم، والقروض لشراء المساكن الاجتماعية، وشراء المساكن في إطار برامج ومشاريع الدعم الحكومية.

يتراوح معامل المخاطرة المطبق على قروض الرهن العقاري بين 20% و100% حسب كل نوع، وذلك بناءً على نسبة القرض إلى القيمة ونسبة الدخل. أما بالنسبة لقروض شراء المساكن الاجتماعية، أو شراء منازل ضمن برامج ومشاريع الدعم الحكومي، فلا يشترط استيفاء شرط اكتمال المنزل وتسليمه، كما أن معامل المخاطرة أقل من قروض الرهن العقاري الأخرى، حيث يتراوح بين 20% و50% فقط، وذلك تنفيذًا لسياسة الحكومة في تشجيع الإسكان الاجتماعي.

وبحسب البنك المركزي فإن شرط اكتمال بناء المنزل بموجب عقد شراء منزل ينطبق فقط على قروض الرهن العقاري للمنزل (والتي تخضع لمعامل مخاطرة أقل من المستحقات الأخرى المضمونة بالعقارات).

في حالة احتياج منظمة أو فرد إلى بناء أو شراء منزل مستقبلي ورهن المنزل المستقبلي، فسيكون ذلك بمثابة قرض مضمون بالعقارات كما هو منصوص عليه في البند 10، المادة 2 من التعميم 41/2016/TT-NHNN وسيتم تطبيق معامل المخاطر المقابل كما هو منصوص عليه في البند 10، المادة 9 من التعميم 41/2016/TT-NHNN.

وأوضح البنك المركزي: "وبالتالي، فإن هذا القرار لا يقيد حقوق المنظمات والأفراد في شراء المساكن المستقبلية، ولا يتعارض مع الأنظمة الحالية (القانون المدني، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية، وقانون الاستثمار 2020، وقانون مؤسسات الائتمان 2024)".

[إعلان 2]
رابط المصدر