في النصف الأول من عام 2024، من المتوقع أن يهيمن المستثمرون المحليون على سوق عمليات الدمج والاستحواذ العقارية.

وإذا كان المستثمرون الأجانب شكلوا في الفترة نفسها من عام 2023 ما نسبته 93% من هيكل المشترين في صفقات الدمج والاستحواذ العقارية، فإن المستثمرين المحليين ارتفعوا إلى المركز الأول بمعدل 92.6% في النصف الأول من عام 2024.

وقد أشار السيد لي شوان دونج، مدير EY Parthenon - الاستشارات الاستراتيجية، شركة EY الاستشارية المساهمة في فيتنام، إلى التطورات المذكورة أعلاه في ورشة العمل "الجوانب القانونية والمالية في معاملات الدمج والاستحواذ العقاري تحت تأثير الإطار القانوني الجديد" ، التي عقدت في 11 يوليو.

انخفض حجم السوق، لكن قيمته ارتفعت.

في النصف الأول من عام 2024، اتجه سوق الدمج والاستحواذ في جنوب شرق آسيا إلى الانخفاض من حيث القيمة الإجمالية وعدد الصفقات. ولم تكن فيتنام استثناءً، إذ سجلت انخفاضًا طفيفًا في عدد الصفقات، إلا أن قيمتها ارتفعت بنحو 9% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي.

يقول الخبراء إن قطاع العقارات لا يزال يجذب اهتمام المستثمرين الأجانب بفضل إمكانات النمو الاقتصادي المستقر طويل الأمد. الصورة: ترونغ تين

وفيما يتعلق بسوق العقارات، قال السيد لي شوان دونغ إن عدد المعاملات انخفض بشكل كبير في النصف الأول من العام مع 8 معاملات، وبلغ متوسط قيمة المعاملات 179.7 مليون دولار أمريكي (في نفس الفترة من العام الماضي، كان هناك 18 معاملة بمتوسط قيمة المعاملات بلغ 81.8 مليون دولار أمريكي).

وأشار السيد دونج إلى أن قيمة معاملات الدمج والاستحواذ العقارية في النصف الأول من العام ارتفعت بشكل حاد بفضل صفقة بيع شركة Vingroup Corporation من شركة Vincom Retail بقيمة صفقة بلغت 982.3 مليون دولار أمريكي.

ومن النقاط الجديرة بالملاحظة فيما يتصل بهيكل المشتري في صفقات الدمج والاستحواذ العقاري في فيتنام، والتي أشار إليها السيد دونج، أن هناك اتجاها معاكسا.

وفقًا للسيد دونغ، في عام ٢٠٢٣، عندما واجهت الشركات المحلية صعوبات جمة واضطرت لتقليص عملياتها، هيمن المستثمرون الأجانب على سوق الاندماج والاستحواذ بنسبة ٨١.٦٪ من هيكل المشترين. ومع ذلك، بحلول النصف الأول من عام ٢٠٢٤، تصدّر المستثمرون المحليون السوق بنسبة ٩٢.٦٪.

مزيد من الحديث مع الصحفيين وفقًا للسيد دونغ، إذا فصلنا عملية بيع استثمارات فين جروب عن فينكوم ريتيل، فإن السوق لم يسجل سوى حوالي 7 صفقات بقيمة مئات الملايين من الدولارات. وهذا عدد ضئيل جدًا.

قال السيد دونغ: "بالنسبة للمستثمرين المحليين، لا تزال هناك صعوبات كثيرة تواجههم حاليًا فيما يتعلق برأس المال والجوانب القانونية لإتمام المشروع وطرحه في السوق. ولذلك، لم يعودوا فعليًا إلى السوق".

وعلق السيد دونغ أيضًا على أنه في النصف الثاني من عام 2024، سيستمر الانخفاض في عدد صفقات الدمج والاستحواذ.

وبحسب السيد دونغ، ورغم أن المستثمرين الأجانب ما زالوا يبحثون بنشاط عن مشاريع وشركات من أجل عمليات الدمج والاستحواذ، فإن إغلاق الصفقة خلال هذه الفترة ليس بالأمر السهل.

قال السيد دونغ: "أصبح المستثمرون أكثر حذرًا في تقييم المشاريع، لا سيما في ظل سوق لا تزال صعبة. إضافةً إلى ذلك، نلاحظ فجوة في التقييم المتوقع بين البائعين والمشترين، مما يؤدي إلى تأخيرات وعدم القدرة على إتمام الصفقات".

هيكل المشتري في صفقات الدمج والاستحواذ العقاري في فيتنام. المصدر: EY

إن تقييم سوق العقارات يعد دائمًا نقطة مضيئة تجذب انتباه المستثمرين المحليين والأجانب، ولكن السيدة نجوين تروك هين، المحامية العضو في شركة فيتنام الدولية للمحاماة المحدودة (VILAF) أشارت إلى أنه لا تزال هناك العديد من الحواجز، وخاصة الحواجز القانونية، التي تمنع أنشطة الدمج والاستحواذ من الاختراق.

وبحسب السيدة هين، فإن التغييرات "الشاملة" العديدة في اللوائح خلال الفترة المقبلة ستجعل من الأسهل على المستثمرين تعويض الأراضي وتطهيرها، وبالتالي زيادة أسعار الأراضي وفقًا لأسعار السوق، وبالتالي خلق فوائد لأصحاب الأراضي والمساعدة في تقليل الصعوبات التي يواجهها المستثمرون في عملية التعويض في المشاريع.

ويضيف قانون الأراضي 2024 أيضًا العديد من المزايا للمستثمرين الأجانب مثل الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي في المناطق الصناعية والتجمعات الصناعية والمناطق التكنولوجية العالية واستخدام الأراضي بسبب الحصول على نقل المشاريع العقارية وتوسيع طريقة الحصول على حقوق استخدام الأراضي للشركات ذات الاستثمار الأجنبي.

قالت السيدة هين: "إنّ انفتاح اللوائح التنظيمية شرطٌ أساسيٌّ لاستقبال موجة عمليات الاندماج والاستحواذ الأجنبية في هذا السوق. ومع ذلك، ينبغي على المستثمرين إجراء بحثٍ ودراسةٍ شاملةٍ للإطار القانوني عند التفكير في الاستثمار لضمان سلاسة سير الصفقة".

العقارات الخضراء سيكون لها قيمة

استمرت تدفقات رأس المال الأجنبي المباشر المسجلة إلى فيتنام في النمو في النصف الأول من عام 2024، لتصل إلى أكثر من 15 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها أكثر من 13٪ مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023. ومن بينها، بلغ الاستثمار الأجنبي المباشر المتدفق إلى قطاع الأعمال العقارية 1.89 مليار دولار أمريكي، وهو ما يمثل ما يقرب من 20٪ من إجمالي رأس المال المسجل حديثًا، وهو أعلى بمقدار 4.7 مرة من نفس الفترة من العام الماضي.

وأشار السيد لي شوان دونغ إلى أن قطاع العقارات لا يزال يجذب انتباه المستثمرين الأجانب، وخاصة المستثمرين من الولايات المتحدة وسنغافورة واليابان وكوريا الجنوبية (من خلال عمليات الدمج والاستحواذ والاستثمار الأجنبي المباشر) بفضل إمكانات النمو الاقتصادي المستقر في الأمد البعيد للاقتصاد، واتجاه نقل مرافق الإنتاج إلى فيتنام، والتركيبة السكانية الشابة، ومعدل التحضر المرتفع.

وفي رأي مماثل، أشارت السيدة هوانغ نجوين ها كوين، المحامية الإدارية لشركة LNT Law Firm & Members، إلى أن الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل في فيتنام زاد مؤخرًا بنسبة تزيد عن 13% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023، كما زادت أنشطة الأعمال العقارية 4.7 مرة خلال نفس الفترة، ومثلت ما يقرب من 20% من إجمالي رأس المال المسجل حديثًا.

ويميل المستثمرون بشكل خاص إلى الاهتمام بمشاريع الإسكان والمتنزهات الصناعية والمناطق السياحية، حيث تشمل هياكل المعاملات الشائعة، إلى جانب العديد من الأشكال الأخرى، تحويل رأس المال في شركات المشاريع، أو تحويل المشروع أو نقل جزء من المشروع.

وفيما يتعلق بالقطاعات، قال السيد دونغ إن العقارات الصناعية لا تزال تشكل قطاعاً يحظى باهتمام كبير من المستثمرين.

وعلى وجه التحديد، فإن مشاريع العقارات الصناعية بالقرب من الطرق السريعة، وبوابات الحدود، والموانئ البحرية، وموانئ الأنهار، والمطارات وفي المقاطعات والمدن الكبرى مثل هانوي، وهونغ ين، وهاي دونغ، وهاي فونغ، وباك نينه، وباك جيانج (شمال) ومدينة هو تشي منه، وبينه دونغ، ودونغ ناي، ولونغ آن، وبا ريا - فونغ تاو، وتاي نينه (جنوب) ... سوف تستمر في جذب انتباه المستثمرين في السنوات القادمة.

وبالإضافة إلى ذلك، يميل المستثمرون أيضًا إلى السعي إلى الاستحواذ على مشاريع عقارية سكنية أو صناديق أراضٍ نظيفة كبيرة في المناطق الضواحي أو المقاطعات والمدن التابعة، المجاورة للمدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه للاستثمار في تطوير مشاريع إسكان معقدة بما في ذلك المنازل والمدارس والمستشفيات والمراكز التجارية ومناطق الترفيه وما إلى ذلك لتوفير وسائل الراحة الكاملة للسكان والترحيب بموجة التحضر.

وبالإضافة إلى القطاعين المذكورين أعلاه، قال السيد دونغ إن العقارات التجارية في المناطق المركزية للمدن الكبرى أو الواقعة في مشاريع المناطق الحضرية المعقدة، والتي تقدم خدمات متنوعة مثل تجارة التجزئة للأزياء والسلع الاستهلاكية ومستحضرات التجميل؛ والأطعمة والمشروبات؛ وخدمات الترفيه... مع معدلات إشغال عالية سوف تجذب في كثير من الأحيان اهتماما كبيرا من المستثمرين.

وعلى وجه الخصوص، فإن العقارات مثل مراكز التسوق والمباني المكتبية والفنادق وغيرها التي تتوافق مع معايير التنمية المستدامة وتحقق شهادات خضراء سوف تجذب انتباه المستثمرين المؤسسيين الكبار وغالباً ما تكون قيمتها أعلى، مما يساعد المستثمرين على الوصول بسهولة إلى المصادر المالية الخضراء بأسعار فائدة تنافسية لتمويل صفقة الاستحواذ هذه.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/nua-dau-nam-2024-khoi-noi-chiem-linh-thi-truong-ma-bat-dong-san-d219790.html