ثانياً: التنظيم الضريبي العقاري يحتاج إلى الشخص المناسب والوقت المناسب

هذه ليست المرة الأولى التي يُناقش فيها موضوع ضريبة العقارات. كما تُؤيد وزارة المالية مقترح فرض ضريبة على أصحاب العقارات الكثيرة، وذلك لمنع المضاربة وضمان نمو السوق بشفافية واستقرار.

جاء اقتراح وزارة الإنشاءات في ظل الارتفاع الحاد والمستمر في أسعار العقارات والمساكن منذ بداية العام. ويهدف بحث واقتراح سياسات ضريبية لحالات امتلاك واستخدام العديد من المنازل والأراضي إلى الحد من المضاربة، والشراء والبيع في فترة زمنية قصيرة لتحقيق الربح. ومع ذلك، يرى الخبراء أن ضريبة العقارات الثانية يجب أن تُطبق على الأشخاص المناسبين في الوقت المناسب لتحقيق نتائج إيجابية.

إذا تمكنوا من ادخار ما يصل إلى 40% من دخلهم الشهري، فسوف يستغرق الأمر من الأسرة ذات الدخل المتوسط ​​أكثر من 30 عاماً لشراء منزل، على افتراض أن أسعار المساكن لن تستمر في الارتفاع.

من وجهة نظر وحدة أبحاث السوق، قالت السيدة كاو ثي ثانه هونغ، المديرة الأولى لقسم الأبحاث في سافيلز، إن ضريبة العقارات أداة مالية تُناقش كثيرًا في الإطار القانوني للعديد من دول العالم ، وخاصةً الدول النامية، بما فيها فيتنام. حاليًا، لا يُلزم مالكو العقارات في فيتنام بدفع ضريبة عقارية، بينما تُعدّ ضريبة ورسوم نقل الملكية من بين الأدنى عالميًا. لذلك، يُعدّ فرض ضريبة عقارية ثانية حلاً لاستقرار أسعار المساكن.

وفقًا لقسم أبحاث سافيلز فيتنام، يفتقر سوق الإسكان الحالي في المدن الكبرى مثل مدينة هو تشي منه وهانوي إلى عرض مناسب، حيث انخفضت حصة هذا القطاع من السوق من 60% عام 2016 إلى 35% فقط عام 2024، واختفت الشقق الأساسية التي تقل قيمتها عن ملياري دونج تمامًا. وحللّت السيدة كاو ثي ثانه هونغ قائلةً: "إذا كان من الممكن ادخار ما يصل إلى 40% من الدخل الشهري، فستحتاج الأسرة متوسطة الدخل إلى أكثر من 30 عامًا لتتمكن من شراء منزل، شريطة ألا تستمر أسعار المنازل في الارتفاع. ومع ذلك، مع الارتفاع المستمر في السوق، فإن هذا غير واقعي، مما يؤدي إلى تفاقم التفاوت الاجتماعي، وربما يؤدي إلى انعدام الأمن الاجتماعي على المدى الطويل".

في ظلّ تزايد الحاجة إلى السكن الاجتماعي، يتوقع الناس تدخلاً أقوى من الدولة. ولتلبية هذه الحاجة، حددت مدينة هو تشي منه هدفًا بتوفير 35,000 وحدة سكنية اجتماعية بحلول عام 2025، بينما تهدف هانوي إلى توفير 8,000 وحدة. كما عُدّلت العديد من السياسات لتهيئة ظروف أكثر ملاءمة لتطوير السكن الاجتماعي؛ وفي الوقت نفسه، يُنظر في تطبيق تدابير مثل ضريبة عقارية ثانية لتحسين الموارد وتنظيم السوق.

وفقًا للسيدة هونغ، تُعدّ هذه الضريبة، من الناحية النظرية، أداةً فعّالة ذات ثلاث وظائف بارزة. تُساعد ضريبة العقارات على زيادة إيرادات الميزانية المخصصة لإعادة الاستثمار والضمان الاجتماعي، مع تمكينها من التحكم في الموارد الوطنية من خلال زيادة الالتزامات المالية للأسر ذات الدخل المرتفع التي تستهلك الكثير من الموارد (المنازل والأراضي). وبالمقارنة مع الضرائب الرئيسية الأخرى، مثل ضريبة الشركات، فإن الكيان الخاضع للضريبة هنا هو العقارات، مما يُصعّب على الأفراد التهرب الضريبي. كما أن ضريبة العقارات لا تحتاج إلى منافسة أو قيود بموجب اتفاقيات دولية، مما يُسهّل على الجهات الإدارية تخطيط إيرادات الميزانية المتوقعة.

ومع ذلك، أشار الخبير إلى أن تطبيق ضريبة الأملاك يُمثل العائق الأكبر، نظرًا لتكلفة الاستثمار في البنية التحتية التقنية، وأدوات حساب الضرائب، وخاصةً الشفافية ورقمنة جميع بيانات العقارات السكنية. إذ يتطلب هذا النشاط موارد مالية ضخمة، وعزيمة راسخة، وتنسيقًا طويل الأمد بين الوزارات المعنية. كما تُضاف إلى ذلك صعوبة تحديد القيمة الدقيقة للمعاملات، وضمان شفافيتها، وحقوق الملكية... ويُمثل تحديد معدل ضريبي معقول مشكلةً تحتاج إلى حل لضمان إيرادات الميزانية، مع الحفاظ على نمو قطاع العقارات، الذي يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالعديد من القطاعات الاقتصادية الأخرى.

أكد الخبير الاقتصادي دينه ذي هين، مدير معهد المعلوماتية والاقتصاد التطبيقي، أن هذا المقترح ليس جديدًا. فقبل نحو سبع سنوات، طُرح مقترح مماثل أثار قلق الناس، حتى من لا يملكون منازل. في الواقع، قد تؤدي زيادة الضرائب إلى ارتفاع أسعار المساكن، مما يزيد من صعوبة حصول من يفتقرون إلى شروط السكن، لذا فإن الإجماع العام ليس موحدًا.

العقارات مجالٌ مُعقّدٌ للغاية، لذا عند فرض الضرائب، من الضروري دراستها بشموليةٍ وتأنٍّ، مع تجنّب فرض ضرائبَ بعيدةٍ عن الواقع، تُخيّب آمال الناس، ولا تُلبّي توقعاتهم. إنّ اقتراح فرض ضريبةٍ عقاريةٍ ثانيةٍ في الوقت الحالي لا يُفقِد السوقَ الثقةَ فحسب، بل قد يُؤدّي أيضًا إلى ارتفاع أسعار المساكن، ما يُؤدّي إلى حرمان الناس من فرصة الحصول على مسكن، كما أوصى السيد هين.

وفقاً للسيد هين، للأدوات الضريبية جانبان. فوفقاً لكل سوق، سيكون لهذه الأداة تأثير إيجابي أو سلبي على تطوره. ينبغي استخدام الأدوات الضريبية لتحفيز السوق على التطور بشفافية وفعالية، وألا تُشكّل عائقاً أمام تطور سوق العقارات. وأضاف السيد هين: "ضريبة العقارات ليست سوى أحد التدابير العديدة التي تُساعد سوق العقارات على التطور بشفافية واستدامة. والإجراء الأمثل هو تعزيز عملية الرقمنة وبناء قاعدة بيانات للأراضي، بالإضافة إلى بيانات حول قيم الأصول العقارية".

العقارات مجال معقد للغاية، لذلك عندما يتم فرض الضرائب عليها يجب أن يتم النظر إليها بشكل شامل.

وشاطرًا الرأي، صرّح السيد دانغ هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، بأن الضرائب أداة لتنظيم السوق، إلا أن السياسة الضريبية تتطلب خارطة طريق محددة ومحسوبة بعناية. من الضروري بناء بنية تحتية لإدارة الأراضي، تربط الوحدات الإدارية الإقليمية لتتبع عدد العقارات المملوكة لكل فرد بدقة. هذا لتجنب الإقرارات غير الصحيحة أو الإقرارات غير الدقيقة، وتجنب "التهرب الضريبي". كما تجدر الإشارة إلى البحث في كيفية فرض الضرائب على العقارات لتجنب "تداخل الضرائب".

في تقييمه لتأثير ذلك على السوق، علق السيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com، قائلاً إنه في حال فرض ضريبة عقارية في هذا الوقت، فقد يتوقف الناس عن التداول على المدى القصير لمراقبة تطورات السوق. وقد يؤدي ذلك إلى حالة من الركود تُسبب ركود سوق العقارات. تُعدّ ضريبة العقارات سياسةً مهمة، ولكن توقيت تطبيقها يجب أن يضمن تنمية مستدامة للسوق لاستقرار الاقتصاد. وهذه أيضًا توصية شائعة بين العديد من الخبراء.

المصدر: https://vov.vn/kinh-te/danh-thue-bat-dong-san-thu-2-can-dung-nguoi-dung-thoi-diem-post1131305.vov