الجانب المظلم للوساطة العقارية
يلعب الوسطاء دورًا مهمًا للغاية في صناعة العقارات، حيث يعملون كوسطاء يربطون مئات الآلاف من المعاملات التي تبلغ قيمتها ملايين المليارات من دونج كل عام، مما يحقق الكفاءة الاقتصادية المثلى لأصول العقارات والأرباح المستدامة لكل فرد وشركة.
يرتبط تطور الوساطة العقارية في فيتنام ارتباطًا وثيقًا بتطور سوق العقارات ويعكسه بالإضافة إلى الطلب المتزايد على الخدمات المهنية والمتنوعة في هذه الصناعة، وهو ما يعتبر أيضًا أمرًا لا مفر منه في تطوير سوق العقارات.
تم إقرار قانون الأعمال العقارية 2023 ودخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2025 مع العديد من النقاط الجديدة نحو تشديد أنشطة الوساطة العقارية.
وبناءً على ذلك، وبعد فترة من التكوين والتطوير، تشهد قوة الوساطة العقارية في فيتنام حاليًا نموًا قويًا ومتنوعًا، ولكنها تواجه أيضًا عددًا من التحديات والمشاكل التي تحتاج إلى حل، إلى جانب التطور غير المستقر لهذه الصناعة.
في الواقع، وعلى الرغم من القواعد الحالية المتعلقة بالعقوبات، فإن إدارة أنشطة الوساطة لا تزال "مفتوحة"، ولا تزال الوساطة العقارية مهنة لا توجد بها أي حواجز تقريبًا للدخول أو الخروج.
تظهر بيانات الأبحاث الصادرة عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن فيتنام لديها حاليًا حوالي 100 ألف وسيط يعملون ويعملون رسميًا في منظمات الأعمال المهنية.
من بين هؤلاء، يشارك حوالي 40 ألف شخص فقط في أنشطة بشهادات مزاولة مهنة الوساطة العقارية. أما مئات الآلاف، بل ملايين الأشخاص، في وقت ازدهار سوق العقارات، فيشاركون في التواصل لإجراء معاملات عقارية.
لكن معظمهم مستقلون، "هواة"، "مستغلون" أعمال جانبية، بلا تدريب أو معرفة مهنية، يعملون بشكل عفوي، دون إدارة احترافية من أي وكالة. كل ما يهمهم هو إتمام المعاملات بأسرع وقت ممكن، مستغلين فرصة "تضخيم" أسعار العقارات لتحقيق الربح، واحتكار السلع، والاحتيال على العملاء... مما يؤدي إلى التلاعب بالسوق.
تسببت هذه العواقب في زعزعة استقرار سوق العقارات الفيتنامي، وزعزعة ثقة المستثمرين، وشوهت صورة الوسطاء العقاريين الحقيقيين. أولئك الذين يقدمون المعلومات ويدعمون المعاملات ويهيئون بيئة تداول فعّالة وعادلة لكل من المشترين والبائعين.
تشديد شروط ممارسة مهنة الوساطة العقارية.. ماذا يجب أن يفعل؟
وبحسب نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام الدكتور نجوين فان دينه، لكي يعمل سوق العقارات بأمان وشفافية، يجب أن تكون هناك آلية قانونية تربط دور ومسؤولية وسطاء العقارات في الاستشارات وتقديم المعلومات، بما في ذلك الإجراءات القانونية للمنتجات والمشاريع العقارية لحماية حقوق المستثمرين ومشتري المنازل عند المشاركة في المعاملات.
للتكيف مع التغييرات في الإطار القانوني الجديد، يحتاج الوسطاء إلى تحديث معارفهم بسرعة وتحسين مهاراتهم والاستفادة من الفرص الجديدة في السوق.
في الوقت نفسه، يهدف هذا أيضًا إلى حماية مصالح الممارسين، وتشجيع الوسطاء على العمل بنزاهة. فالبقاء في السوق لفترة طويلة، بالإضافة إلى الشهادة المهنية، يتطلب من الوسطاء أيضًا الخبرة والمعرفة، وتحديث معارفهم باستمرار، مع متطلبات أكثر صرامة.
في ظل هذا الوضع، صدر قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣ (المُعدَّل) ودخل حيز التنفيذ رسميًا اعتبارًا من ١ يناير ٢٠٢٥، مع العديد من النقاط الجديدة الرامية إلى تشديد إجراءات الوساطة العقارية. وتنص المادة ٦١ من هذا القانون تحديدًا على وجوب حصول مزاولي الوساطة العقارية على شهادة مزاولة، وممارسة المهنة في إحدى شركات خدمات التداول العقاري أو في إحدى شركات خدمات الوساطة العقارية.
هذا يعني أنه لا يُسمح للأفراد بممارسة أعمال الوساطة العقارية بحرية كما هو الحال حاليًا (تسمح المادة 62 من البند 2 من قانون تنظيم أعمال العقارات لعام 2014 للأفراد بالحق في ممارسة خدمات الوساطة العقارية بشكل مستقل). كما تنص المادة 62 من البند 1 من هذا القانون على أحقية الأفراد الذين يمارسون أعمال الوساطة العقارية في الحصول على أجر وعمولات من قاعة التداول العقاري أو من شركة خدمات الوساطة العقارية.
تتطلب المادة 48 من قانون الأعمال العقارية المعدل لعام 2023 من مستثمري المشاريع وشركات العقارات وشركات الخدمات العقارية تلقي المدفوعات بموجب عقود الأعمال العقارية وعقود الأعمال العقارية من العملاء من خلال الحسابات المفتوحة في مؤسسات الائتمان المحلية أو فروع البنوك الأجنبية العاملة بشكل قانوني في فيتنام.
وبالتالي، سيتم تحويل جميع رسوم وعمولات الوساطة للوسطاء العاملين في شركات العقارات عبر البنوك. وفيما يتعلق بإصدار شهادات الوساطة، ستبدأ وزارة الإنشاءات بتنظيم الامتحانات وإصدار شهادات مزاولة مهنة الوساطة العقارية. وستُحدد وزارة الإنشاءات آلية التنظيم أو تُفوض مباشرةً لعدد من الوحدات لتنظيم الامتحانات، وفقًا للدكتور نجوين فان دينه.
وبحسب ممثل جمعية العقارات في فيتنام، فإن اللوائح الجديدة لقانون الأعمال العقارية الذي تم إقراره للتو سوف تقضي على العديد من وسطاء العقارات غير المحترفين، مما يخلق بيئة أعمال عقارية صحية وشفافة، وفقًا لسياسة الحكومة .
تُساعد المعاملات عبر الحسابات الدولة أيضًا على تجنّب الخسائر الضريبية عندما تكون عمولة هذه القوة كبيرة جدًا. ومع ذلك، تُشكّل اللوائح المذكورة أعلاه تحديات في توظيف وتدريب الكوادر في قاعات تداول العقارات. وفي الوقت نفسه، تُفرض أيضًا متطلبات أكثر صرامة على قوة الوساطة.
بعد عام تقريبًا، سيدخل قانون الأعمال العقارية، بالإضافة إلى قوانين أخرى متعلقة بهذا المجال المهم، حيز التنفيذ رسميًا. ولمواكبة تغييرات الإطار القانوني الجديد، يتعين على الوسطاء تحديث معارفهم بسرعة، وتحسين مهاراتهم، والاستفادة من الفرص الجديدة في السوق.
وعليه، يحتاج الوسطاء إلى قضاء الوقت في إتقان وفهم اللوائح القانونية الجديدة المتعلقة بقطاع العقارات لتطبيقها بشكل صحيح؛ وتحسين الخبرة والمهارات، ويحتاج الوسطاء إلى تحسين معارفهم ومهاراتهم بشكل مستمر، بما في ذلك تحسين مهارات الاتصال ومهارات التفاوض ومعرفة السوق؛ واستخدام التكنولوجيا وأنظمة الإدارة لتحسين عمليات العمل وتعزيز الاحتراف والشفافية في العمليات التجارية.
وفي الوقت نفسه، المشاركة بنشاط في أنشطة وفعاليات صناعة العقارات من خلال المنظمات الاجتماعية المهنية لتحديث المعلومات وكذلك بناء العلاقات والحفاظ عليها في الصناعة؛ بدلاً من التركيز على نوع أو مجال واحد محدد من العقارات، يمكن للوسطاء البحث عن فرص جديدة في قطاعات السوق المختلفة أو المناطق سريعة التطور.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)