مدينة هو تشي منه تحظر تقسيم الأراضي وبيعها: من المتوقع ارتفاع أسعار الأراضي ولكن من غير المرجح أن ترتفع بشكل حاد

لماذا تمنع مدينة هوشي منه تقسيم الأراضي وبيعها؟

أصدرت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه مؤخرًا القرار رقم 83/2024، الذي دخل حيز التنفيذ في 21 أكتوبر/تشرين الأول، وينص على أنه لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن في المنطقة بأكملها نقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية في المشروع إلى المنظمات والأفراد لبناء المساكن بأنفسهم. ويُستثنى من هذا القرار الحالات التي يهدف فيها المستثمرون إلى إعادة التوطين في البلديات والبلدات والمناطق التابعة لمدينة هو تشي منه.

وبناء على ذلك، تحظر مدينة هو تشي منه تقسيم وبيع قطع الأراضي في المشاريع التي تهدف إلى بناء المنظمات والأفراد منازل خاصة بهم، بما في ذلك جميع المقاطعات الخمس: بينه تشانه، ونها بي، وهوك مون، وكو تشي، وكان جيو.

في السابق، أوضحت إدارة الإنشاءات في مدينة هو تشي منه أن سبب حظر تقسيم وبيع قطع الأراضي هو أن المدينة تُطوّر مشروعًا للاستثمار في الأحياء وبناء أحياء أو مدن تابعة لها خلال الفترة 2021-2030. وبحلول عام 2030، ستُركز الأحياء على الاستثمار في بناء البنية التحتية لتحقيق أهداف حضرية لتصبح مدنًا تابعة لها.

لتجنب التمييز بين مشاريع الاستثمار في بناء المساكن التجارية، ولتوحيد تطبيق اللوائح، يجب على مستثمري المشاريع العقارية في مدينة هو تشي منه الاستثمار في بناء المساكن بالكامل وفقًا للوائح، ثم اتخاذ إجراءات نقل حقوق استخدام الأراضي، وحقوق ملكية المساكن، وغيرها من الأصول المرتبطة بالأرض إلى المؤسسات والأفراد. وتُستثنى من هذه اللائحة مشاريع العقارات التي تهدف إلى إعادة التوطين في البلديات والمدن والمناطق التي تستوفي الشروط وفقًا للوائح.

لذا، يهدف نظام حظر تقسيم وبيع قطع الأراضي في جميع أنحاء المدينة إلى توحيد إدارة الدولة للإسكان، وتعزيز مسؤولية مستثمري المشاريع، وضمان استثمار متزامن في تشييد البنية التحتية التقنية والاجتماعية؛ وتجنب البناء دون ترخيص، أو دون الالتزام بلوائح الإدارة المعمارية. وترى وزارة الإنشاءات أن حظر تقسيم وبيع قطع الأراضي في جميع أنحاء المنطقة أمر ضروري.

صرح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، بأن التفسير المذكور أعلاه لا يتوافق مع أحكام قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣ والوضع الفعلي. لأن المشروع لا يزال مشروعًا. حاليًا، لا تزال المناطق الخمس: بينه تشانه، ونها بي، وهوك مون، وكوتشي، وكان جيو، مناطق، وليست مناطق أو مدنًا تابعة لمدينة هو تشي منه.

وفقًا لأحكام قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣ وقانون الإسكان لعام ٢٠٢٣، لا تزال هذه المقاطعات الخمس في وضع "في المناطق المتبقية، تُحدد اللجنة الشعبية الإقليمية، بناءً على الظروف المحلية، المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشاريع بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية إلى الأفراد لبناء مساكنهم بأنفسهم". علاوة على ذلك، لا يزال طلب المواطنين الراغبين في الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية في مشاريع المقاطعات الخمس المذكورة أعلاه لبناء مساكنهم الخاصة كبيرًا جدًا.

ولذلك اقترح أن تقوم لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه بمراجعة وتعديل اللوائح في اتجاه تقسيم قطع الأراضي للبيع في البلديات، باستثناء البلدات في المقاطعات الخمس بينه تشانه، ونها بي، وهوك مون، وكو تشي، وكان جيو، والتي لا تخضع لمزاد حقوق استخدام الأراضي للاستثمار في مشاريع بناء المساكن.

يتفق خبير العقارات دينه مينه توان، مدير المنطقة الجنوبية لموقع Batdongsan.com.vn، مع هذا الرأي، إذ يقول إن التوسع الحضري يتطلب جذب السكان، والاستثمار في بنية تحتية جيدة، وتوفير أسعار عقارات جذابة. ولكي تصبح الأحياء أحياءً أو مدنًا تابعة لمدينة هو تشي منه، يجب أن يختار السكان تلك المنطقة للعيش فيها، وأن يكونوا على استعداد للانتقال إلى مناطق أبعد للحصول على أسعار عقارات أرخص.

مع ذلك، عند حظر تقسيم وبيع قطع الأراضي في هذه المناطق الخمس، لن يكون الفارق في أسعار المساكن مع المناطق النائية كبيرًا جدًا، مما يُصعّب على الناس اتخاذ قرار الهجرة. لذلك، يعتقد السيد توان أن هدف المشروع سيكون صعب المنال بحلول عام ٢٠٣٠.

اقترح الخبير المذكور آنفًا أنه ينبغي على مدينة هو تشي منه في الوقت الحالي دراسة خطط الاستعداد، والحد من اتخاذ القرارات التي تؤثر على أسعار العقارات، أو وضع خارطة طريق، إن وجدت، للحد من تأثيرها تدريجيًا. وفي الوقت نفسه، إذا حظرت مدينة هو تشي منه تقسيم الأراضي وبيعها، فيمكنها حظر ذلك في بعض المناطق الحضرية في الأحياء، مثل مراكز المدن. ولا ينبغي التسرع في التعامل مع المناطق النائية قليلة السكان.

مدينة هوشي منه تحظر تقسيم وبيع قطع الأراضي في جميع أنحاء المنطقة، بما في ذلك 5 مناطق ضواحي (صورة توضيحية: نام آنه).

من المتوقع أن ترتفع أسعار الأراضي والأراضي السكنية بشكل حاد ولكن من غير المرجح أن ترتفع بشكل حاد

يخشى الخبراء من أن يؤثر قانون حظر تقسيم وبيع الأراضي في مدينة هو تشي منه بشكل كبير على السوق، لا سيما مع صدور قائمة أسعار جديدة للأراضي بالتزامن مع ذلك. وسترتفع أسعار الأراضي السكنية والمفرّقة بشكل حاد. كما قد ترتفع أيضًا تكاليف التعويضات وتكاليف إخلاء المواقع لمشاريع البنية التحتية.

وقال السيد دينه مينه توان إن حظر تقسيم الأراضي وبيعها سيجعل المعروض من الأراضي النادرة بالفعل في مدينة هوشي منه أكثر ندرة، وسوف تتقلص الفرصة أمام الناس للانتقال إلى الضواحي.

قال إن الراغبين في تحويل الأراضي إلى أراضٍ سكنية سيضطرون إلى إنفاق المزيد من الأموال بسبب تأثير قائمة أسعار الأراضي الجديدة، مما سيزيد من صعوبة تطبيقها. سيؤدي تقييد تقسيم وبيع الأراضي إلى ارتفاع أسعار الأراضي والأراضي السكنية في الفترة المقبلة. سيؤدي ارتفاع أسعار السوق إلى تعديل قائمة أسعار الأراضي السنوية بشكل عكسي، مما يؤثر على تكلفة إخلاء المواقع لمشاريع البنية التحتية للاستثمار العام، ويزيد من التكلفة التقديرية.

علاوةً على ذلك، يُلزم هذا التنظيم مطوري المشاريع الصغيرة بامتلاك القدرة الكافية لتنفيذ مشاريع مثل: بناء المنازل، وإتمام البناء، وتوفير المرافق اللازمة لبيع المنتجات. فارتفاع تكاليف المدخلات يُصعّب عليهم بيع منتجات منخفضة السعر. كما أن ارتفاع الأسعار، الذي يُقيّد المشترين، قد يُؤدي إلى ظهور مناطق حضرية "شبه خالية".

بشكل عام، يعتقد أن اللائحة التي تحظر تقسيم وبيع الأراضي ستساعد في تقليل المخاطر القانونية لمشتري المنازل. مع ذلك، قد لا تكون اللائحة مناسبة للواقع في الوقت الحالي، خاصةً مع مرور السوق بمرحلة صعبة. فقد تراجع اهتمام الناس بالأراضي، مما أدى إلى ركود السوق. وإذا طُبِّقت، فإن ارتفاع أسعار العقارات سيُصعِّب تحقيق هدف لامركزية المنطقة المركزية وتوسعة ضواحي مدينة هو تشي منه.

مع ذلك، مؤيدًا القرار الصائب لمدينة هو تشي منه، قال السيد فو هونغ ثانغ، نائب المدير العام لمجموعة DKRA، إن حظر تقسيم الأراضي يُسهم في حل العديد من المشاكل في المدينة. فإذا سُمح للمستثمرين بتقسيم وبيع الأراضي دون تمييز، فقد يُدمر ذلك التخطيط العمراني، خاصةً وأن المدينة لديها مشاريع تخطيطية ضخمة تتطلب مئات الهكتارات للمشاريع، لكنها تُعاني من مشكلة تقسيم الأراضي.

وفقًا للسيد ثانغ، تُباع منتجات الأراضي بشكل رئيسي للمستثمرين بهدف الربح، مع قلة المشترين الحقيقيين. لذلك، لا تُستغل الأراضي المُقسّمة بانتظام، ومستوى التحضر منخفض، مما يُؤدي إلى هدر الموارد.

كما أقرّ بأن حظر تقسيم وبيع قطع الأراضي قد يرفع أسعار الأراضي والأراضي السكنية في ظلّ شحّ المعروض. إلا أن سوق الأراضي في الجنوب حاليًا يعاني من انخفاض السيولة، ولدى الدولة سياسات إدارية مناسبة، لذا من غير المرجح أن يشهد إقبالًا كبيرًا على الأراضي.

وأضاف أنه يمكن للمستثمرين البحث بشكل كامل عن المنتجات المناسبة في الأسواق الضواحي الأخرى في مدينة هوشي منه مثل بينه دونج، ولونج آن، وبا ريا - فونج تاو ... بالنسبة للمشترين الحقيقيين، يمكنهم الحصول على العديد من الخيارات الجيدة مثل السلع الثانوية المتاحة؛ والأراضي، والمنازل القائمة في المناطق السكنية المتاحة؛ ومنتجات الشقق.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm