كان النصف الأول من العام بائسًا، فهل لا يزال هناك بصيص أمل لسوق العقارات في نهاية العام؟

[إعلان 1]

أصدر معهد دات زانه للخدمات الاقتصادية والمالية والعقارية (DXS FERI) للتو تقرير أبحاث السوق للربع الثاني والأشهر الستة الأولى من عام 2023، مما يدل على أن صورة سوق العقارات لا تزال راكدة.

خلال الأشهر الستة الأولى من عام ٢٠٢٣، واجه سوق العقارات الفيتنامي تحديات جسيمة، بدءًا من الآثار السلبية للوضع الاقتصادي والسياسي والمالي العالمي والمحلي، وصولًا إلى استمرار تشديد قانون العقارات، دون اتخاذ أي إجراءات محددة لإزالة العوائق القانونية. ولم تتعاف ثقة السوق بشكل ملحوظ بعد، مما تسبب في صعوبات لجميع المشاركين فيه.

إن المعروض من العقارات الجديدة غير موجود تقريبًا.

من حيث المعروض العقاري، انخفض المعروض الجديد في هانوي ومدينة هو تشي منه بنسبة 89% في هو تشي منه و91% في هانوي مقارنةً بالعام السابق. ونتيجةً لذلك، انخفض عدد المشاريع الجديدة المطروحة للبيع انخفاضًا حادًا. يأتي المعروض الحالي بشكل رئيسي من مشاريع نُفذت منذ سنوات عديدة، ويمثل حوالي 90% من إجمالي المعروض الأولي في المناطق الرئيسية.

في هانوي والمناطق المجاورة، لا توجد مشاريع كثيرة قابلة للتنفيذ. تهيمن الشقق على سوق هانوي، ومعظمها من مشاريع صغيرة ومشاريع سلّمت منازل قائمة. في الأشهر الستة الأولى من عام ٢٠٢٣، شهد السوق ككل تباطؤًا في المعاملات.

في مدينة هو تشي منه، يأتي السوق الرئيسي بشكل رئيسي من الشقق الواقعة شرق المدينة، بانخفاض قدره 70% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. أما في مدينة هو تشي منه، وبينه دونغ، ودونغ ناي، ولونغ آن، فإن عرض الشقق محدود، ويأتي بشكل رئيسي من المرحلة التالية من المشاريع القديمة.

العقارات - النصف الأول من العام كان بائسًا، فهل لا يزال هناك بصيص أمل لسوق العقارات في نهاية العام؟ — العرض العقاري في السوق.

بمقارنة السوقين الرئيسيتين، هانوي وهو تشي منه، شهد المعروض الجديد من الشقق انخفاضًا حادًا. ففي هانوي، لم يتوفر سوى حوالي 500 منتج، بانخفاض قدره 91% على أساس سنوي، معظمها من مشاريع صغيرة لاستكشاف السوق. أما في هو تشي منه، فقد وصل المعروض إلى حوالي 1800 منتج، بانخفاض قدره 89% على أساس سنوي.

سجلت المنطقتان ارتفاعًا في متوسط سعر البيع الأولي للشقق، حيث تراوح سعر المتر المربع في هانوي بين 42 و55 مليون دونج فيتنامي، بزيادة تتراوح بين 3% و5% على أساس سنوي؛ بينما تراوح سعر المتر المربع في مدينة هو تشي منه بين 60 و80 مليون دونج فيتنامي، بزيادة تتراوح بين 2% و3% على أساس سنوي. وبلغ معدل استيعاب الشقق في هانوي حوالي 15%، وهو ما يُبرزه إقبال العملاء الأجانب.

يبلغ معدل امتصاص منتجات الشقق في مدينة هوشي منه حوالي 20%، حيث تتمتع المشاريع الجديدة مثل Elysian وThe Avatar و9x An Suong بمعدل امتصاص يتراوح بين 50% و60%.

وفي السوق المركزي، لا توجد أيضًا الكثير من الإشارات الإيجابية عندما يأتي العرض بشكل رئيسي من المشاريع القائمة، ولا توجد مشاريع جديدة.

تشهد المنطقة الغربية حاليًا عرضًا محدودًا للشقق التجارية، ومع ذلك، فمن المتوقع أن يكون هناك عرض للشقق التجارية في هذه المنطقة اعتبارًا من نهاية عام 2023.

العقارات - كان النصف الأول من العام بائسًا، فهل لا يزال هناك بصيص أمل لسوق العقارات في نهاية العام؟ (الصورة 2). — معدل امتصاص السوق العقاري الإجمالي.

وإذا نظرنا إلى السوق ككل، فإن معدل الامتصاص العام يتراوح حول 10-15%، حيث يتمتع الشمال بأعلى معدل امتصاص، بنحو 15-20%؛ وتتمتع المناطق الوسطى والغربية بمعدلات امتصاص منخفضة للغاية، بنحو 5% فقط؛ ويتراوح معدل الامتصاص في مدينة هوشي منه والمقاطعات المجاورة حول 10-20%.

"تنعكس الصعوبات التي استمرت من نهاية عام ٢٠٢٢ إلى النصف الأول من عام ٢٠٢٣ بوضوح في مؤشرات ندرة المعروض الجديد وانخفاض معدلات الاستيعاب بشكل كبير. وتحديدًا، بعد الأشهر الستة الأولى من العام، انخفض إجمالي المعروض بنسبة ٥٠-٦٠٪، وانخفض متوسط سعر البيع بنسبة ٢٠-٣٠٪، وبلغ معدل الاستيعاب في السوق ككل ١٠٪-١٥٪،" وفقًا لتعليق DXS FERI.

ارتفع عدد شركات العقارات المنحلة بشكل حاد.

خلال الأشهر الستة الأولى من العام، كانت مجموعة الأعمال العقارية من بين المجموعة ذات أعلى معدل للشركات المنحلة، بزيادة قدرها 30.4%، ولكنها كانت لديها أقل عدد من الشركات التي تأسست حديثًا في الدولة (61.4% على أساس سنوي).

وبحسب شركة DXS FERI، فإن سوق العقارات في الأشهر الستة الأولى من عام 2023 لا يزال يواجه تحديات كبيرة، حيث تعتبر المشاكل القانونية بمثابة عنق زجاجة للسوق لسنوات عديدة ولا توجد حتى الآن تدابير محددة لحلها.

وضع تباطؤ المبيعات كلاً من المستثمرين وصالات التداول في وضع صعب للغاية. وبحلول نهاية يونيو 2023، انخفض عدد الوسطاء في سوق العقارات بنسبة 60% إلى 70% مقارنةً بنهاية عام 2023.

وبحسب استطلاع أجرته شركة DXS FERI على الوسطاء الأفراد العاملين في مكاتب الوساطة، أظهرت النتائج أن 71% من الوسطاء سيستمرون في ممارسة المهنة، وأجاب 19% من المشاركين أنهم سيعملون كوسطاء عقاريين أثناء البحث عن وظيفة أخرى لاستقرار حياتهم، و10% من الوسطاء يخططون للتحول إلى صناعة أخرى.

العقارات - كان النصف الأول من العام بائسًا، فهل لا يزال هناك بصيص أمل لسوق العقارات في نهاية العام؟ (صورة 3). — تتزايد حالات حل الأعمال العقارية، ويتناقص عدد الوسطاء.

من بين 480 من وكلاء العقارات الذين شملهم الاستطلاع والذين تركوا وظائفهم، لم يكن لدى 52% فقط أي نية للعودة إلى قطاع العقارات في عام 2023، بينما قال 36% إنهم سيعودون عندما يتعافى السوق.

ذكرت FERI أنه عندما يغادر عدد كبير من الوسطاء السوق، يكون ذلك أيضًا الوقت المناسب للمستثمرين لإطلاق "حيل" للعثور على بائعين. تتمثل طريقة المستثمرين في ذلك في إطلاق سياسات خاصة لجذب الوسطاء، مثل زيادة رسوم الوساطة، وزيادة المكافآت المميزة، وتوسيع شروط المكافآت، وزيادة تكاليف التسويق وخدمة العملاء، ودفع رسوم خدمات الوساطة أسبوعيًا أو فورًا خلال 48 ساعة من إتمام المعاملات.

سيناريو الأشهر الستة الأخيرة من العام

وفي معرض تعليقه على السوق في الأشهر الستة الأخيرة من العام، يواصل DXS - FERI تقديم 3 سيناريوهات، بما في ذلك: السيناريو المثالي (زيادة العرض، وانخفاض أسعار الفائدة بشكل حاد إلى أقل من 10 - 12٪، وارتفاع أسعار البيع قليلاً، وزيادة معدل الامتصاص بشكل جيد للغاية من 40 - 50٪)؛

السيناريو المتوقع (يزداد العرض قليلاً، وتنخفض أسعار الفائدة قليلاً إلى حوالي 11-13٪، وتظل أسعار البيع مستقرة، بينما يزيد معدل الامتصاص بنسبة 20-30٪) والسيناريو الصعب (سيستمر العرض في الانخفاض بنسبة 20-30٪، وتظل أسعار الفائدة مرتفعة >14٪، وتنخفض أسعار البيع بنسبة 10-20٪).

مع ذلك، استبعد معهد دات زانه للأبحاث السيناريو المثالي منذ البداية لعدم إمكانية تطبيقه في المستقبل القريب. ولا يتوقع السوق سوى تحول تدريجي من السيناريو الصعب إلى السيناريو المتوقع، ومن المتوقع ظهور نتائج أوضح في النصف الأول من عام ٢٠٢٤.

وقال خبراء DXS – FERI : "هناك العديد من المؤشرات التي تشير إلى أن ثقة السوق ستعود تدريجياً من أواخر عام 2023 وأوائل عام 2024 عندما تبدأ السياسات الحكومية في التأثير، وهو ما سيكون أيضاً القوة الدافعة للمرحلة التالية من السوق".

[إعلان 2]
مصدر