لا تزال سياسة المبيعات الجيدة هي العامل الذي يحرك السوق

وفقًا لمسح نفسي لمشتري المنازل أجرته Batdongsan.com.vn في الربع الثاني من عام 2024، أفاد أكثر من 68% من مشتري المنازل المشاركين أنهم يُعطون الأولوية للمشاريع العقارية ذات السياسات المالية الجيدة، وخاصةً دعم أسعار الفائدة بنسبة 0% والخصومات. أما الـ 26% المتبقية، فقد أعطوا الأولوية لعامل سياسة الدفع عند اتخاذ قرار شراء العقارات، بينما لم يُعر 6% فقط هذا المعيار اهتمامًا عند شراء منزل.

يُظهر هذا أن سياسة البيع لا تزال عاملاً مُقلقاً للغاية عند اختيار شراء مشروع عقاري في ظل استمرار ارتفاع أسعار الفائدة. وفيما يتعلق بسياسات الدعم الأكثر جاذبية لمشتري العقارات، يُقدّر أكثر من 68% من مشتري المنازل دعم المستثمر لسياسة سعر الفائدة 0%؛ ويُقدّر 68% سياسة الخصم المباشر للمستثمر للسداد المبكر؛ ويُقدّر 49% رسوم الإدارة المجانية للمستثمر، ورسوم مواقف السيارات، وغيرها، ويُقدّر 35% تطبيق سعر فائدة ثابت، بالإضافة إلى تمديد فترة السداد للمشترين.

قال السيد لي باو لونغ - مدير الاستراتيجية في Batdongsan.com.vn إنه ليس من المستغرب أن يعطي مشتري المنازل الأولوية للمشاريع العقارية ذات السياسات المالية الجيدة لأن معظم الأشخاص الذين يريدون شراء منزل لا يزال يتعين عليهم استخدام الرافعة المالية عند اتخاذ قرار شراء العقارات.

حاليًا، حوالي 27% فقط من مشتري المنازل الذين لديهم عائلات وأطفال لا يحتاجون إلى اقتراض رأس مال لشراء العقارات. أما الـ 70% المتبقية، فلا يزالون بحاجة إلى اقتراض رأس مال، بحيث لا يتجاوز الحد الأدنى 30% من قيمة العقار. وحتى مع فئة العملاء الأفراد، فإن 30% فقط منهم يمتلكون رأس مال كافٍ لشراء منزل دون الحاجة إلى اقتراض.

"46% من مشتري المنازل يعتزمون الاقتراض لمدة تتراوح بين 5 و10 سنوات، ونحو 20% لمدة تتراوح بين 10 و20 عامًا. ولذلك، لا تزال سياسات السداد المرنة، وسرعة إنجاز المشروع، وأسعار الفائدة التفضيلية، من أهم أولويات العديد من المشترين عند اختيار المشروع"، كما أشار السيد لونغ.

أفضل السياسات التي تهم مشتري المنازل (الصورة: Batdongsan.com.vn)

وفقًا لبحث أجرته هذه الوحدة، أفاد 50% من مشتري المنازل المشاركين في الاستطلاع أن أفضل سعر فائدة متغير للقروض العقارية هو أقل من 8%. ومع ذلك، في الواقع، لا يزال سعر الفائدة المتغير الحالي لقروض المنازل مرتفعًا نسبيًا، بمتوسط ​​11-12% سنويًا. وهذا أيضًا عامل يؤثر بشدة على نفسية العملاء، مما يدفع الكثيرين، رغم حاجتهم إلى ذلك وحتى استعدادهم المالي، إلى عدم إنفاق المال خوفًا من ارتفاع أسعار الفائدة على المدى الطويل.

علاوةً على ذلك، تختلف أولويات معايير اختيار شراء منزل باختلاف الفئات. فبالنسبة لمشتري السكن، بالإضافة إلى السعر والموقع، يُعدّ أمن المنطقة والبيئة المعيشية المحيطة بالمشروع من أهم الأولويات (بنسبة 63% و62%)، تليها جودة البناء، والبنية التحتية المتصلة، والوضع القانوني عند اختيار شراء مشروع عقاري.

بالنسبة للمستثمرين، يُقدّر بشدة عاملي الأمن والبيئة المعيشية، إلا أن عاملي ربط البنية التحتية وقانونية البناء يُعطيان أولوية أكبر من حالة البناء. إضافةً إلى ذلك، يزداد تقدير العامل التعليمي لدى مشتري المنازل، سواءً كانوا متزوجين أو مطلقين، مع أو بدون أطفال. يُشكّل هذا المعيار ما بين 19% و21%، وهو دائمًا من أهم العوامل عند اختيار شراء مشروع عقاري. أما بالنسبة للشباب العزاب، فتُعطى مرافق الخدمات كالتسوق والترفيه أولوية أكبر، يليها عامل الأمن الإقليمي.

على وجه الخصوص، لا يزال عامل سعر البيع يُشكّل تحديًا لمشتري المنازل، إذ يُعدّ ارتفاع سعر التثبيت أحد أسباب شعورهم بالسلبية عند المشاركة في سوق العقارات. ولحلّ هذه المشكلة، بدلًا من خفض سعر البيع، طبّقت العديد من الشركات سياسات بيع جاذبة، تدعم فوائد القروض لمشاريع العقارات المعروضة للبيع، لتخفيف قلق مشتري المنازل.

في الواقع، يُقدّم معظم المستثمرين دعمًا للفائدة لمدة ٢٤ شهرًا، بالإضافة إلى فترة سماح لسداد أصل الدين والفائدة. كما يُقدّم خصمًا يتراوح بين ١٠٪ و٣٠٪ على الدفعات من رأس المال الخاص.

يقدم العديد من المستثمرين خصومات جذابة لتعزيز السيولة.

تعزيز السيولة. إضافةً إلى ذلك، تُقدّم العديد من المشاريع هدايا مثل رسوم الإدارة وقسائم الخدمة وحتى سيارات بإصدارات محدودة. أما بالنسبة للمستثمرين، فتُقدّم العديد من المشاريع برامج ضمان أسعار الفائدة لضمان ربحية العملاء في أول سنتين أو ثلاث سنوات.

وفقًا للسيد دينه مينه توان، مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، فإن معظم المستثمرين يستهدفون المشترين الحقيقيين، لذا بالإضافة إلى تحديد مستوى سعر مناسب، يجب أن تكون سياسات البيع عملية ومُراعية لعقلية المشترين. لذلك، في الوقت الحالي، سيظل السوق يميل نحو المشترين.

ومع ذلك، يرى هذا الخبير أن السعر الأساسي للعديد من المشاريع العقارية سيرتفع مع تحسن السوق، ولن تكون سياسات المستثمرين بنفس الكثرة و"السخاء" كما هي الآن. ولا يقتصر ارتفاع أسعار العقارات على محدودية العرض، بل يشمل أيضًا عوامل أخرى مثل التوسع العمراني والتضخم وأسعار الذهب وغيرها. والأهم من ذلك، قد يؤدي قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ وقانون الأعمال العقارية الجديد إلى زيادة تكاليف تطوير المشاريع وزيادة أسعار المساكن في الفترة المقبلة.

المصدر: https://www.congluan.vn/chinh-sach-ban-hang-tot-van-la-yeu-to-thuc-day-thanh-khoan-cua-thi-truong-post300685.html