لقد تغير مفهوم السكن بأسعار معقولة.
خلال مشاركته في الفعالية السنوية "منتدى الربيع العقاري الرابع وحفل تكريم العلامات التجارية العقارية الرائدة لعامي 2023 و2024" التي أقيمت صباح 15 مارس، قال المحامي الدكتور دوان فان بينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية (VARS)، ورئيس مجموعة CEO، إن أي دولة تهتم بقضايا الإسكان والتوظيف والرعاية الصحية والتعليم . ويُعد الإسكان، على وجه الخصوص، قضية بالغة الأهمية، فهو لا يلبي احتياجات السكان فحسب، بل يؤثر أيضًا على العديد من القضايا الاجتماعية الأخرى.
ومع ذلك، بعد عامين من جائحة كوفيد-19، واجه العالم صعوبات جمة، منها ارتفاع التضخم، وتواجه العديد من دول العالم أزمة سكن، وليس فيتنام فحسب. بل تواجه دول وأقاليم في الولايات المتحدة وأوروبا، بما فيها ألمانيا والصين، هذه المشكلة.
في فيتنام، لحل مشكلة الإسكان، أصدرت الحكومة القرار رقم 2161/QD-TTg بتاريخ 22 ديسمبر 2021 لرئيس الوزراء بالموافقة على الاستراتيجية الوطنية لتنمية الإسكان للفترة 2021-2030، مع رؤية حتى عام 2045، لتطوير الإسكان للأسر ذات الدخل المتوسط والمنخفض، وخاصة الإسكان المناسب لقدرة غالبية الناس على تحمل التكاليف.
من منظور السوق، سيكون سعر السكن بأسعار معقولة للشقة الأساسية المكتملة أقل من 1000 دولار أمريكي/م2، مما يعني أن شقة بمساحة 65 مترًا مربعًا من غرفتي نوم تكلف حوالي 65000 دولار أمريكي، أي ما يعادل 1.6 مليار دونج، أي حوالي 25 مليون دونج/م2.
ومع ذلك، ووفقًا لبحث أجرته جمعية العقارات الفيتنامية (VNRea)، فإن الشقق بهذا السعر شبه منقرضة في هانوي ومدينة هو تشي منه. حاليًا، ارتفع السعر "القياسي" للسكن الميسور في هاتين المدينتين بنسبة 20-30%، ليصل إلى 2-2.4 مليار دونج للشقة.
وأضاف بينه "مع ذلك، فقد تغير مفهوم السكن بأسعار معقولة بشكل كبير، فلم يعد سعره 1000 دولار، بل ربما تضاعف".
رئيس مجلس إدارة مجموعة الرئيس التنفيذي يتحدث في المنتدى.
وبناء على ذلك، قال السيد بينه إن فيتنام ينبغي أن تنظر إلى تجربة تطوير الإسكان بأسعار معقولة في بعض البلدان.
في الولايات المتحدة، ووفقًا للائتلاف الوطني لإسكان ذوي الدخل المحدود، تعاني البلاد حاليًا من نقص يتراوح بين 5.5 و7.3 مليون وحدة سكنية بأسعار معقولة؛ ووفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR)، يعاني السوق من نقص قدره 320 ألف وحدة سكنية تحت سعر 256 ألف دولار أمريكي. ويتعين على الولايات المتحدة بناء 550 ألف وحدة سكنية إضافية سنويًا لسد هذا النقص. وتستحوذ ثلاث ولايات - كاليفورنيا وفلوريدا وتكساس - على 40% من هذه الوحدات.
ولمعالجة مشكلة الإسكان بأسعار معقولة، استخدمت الدولة أموال خطة الإنقاذ الأمريكية لإنشاء المزيد من المساكن الإيجارية بأسعار معقولة.
تمول كاليفورنيا تحويل المساحات المكتبية غير المستغلة إلى مساكن بأسعار معقولة؛ وتقدم 8000 دولار دعمًا للأشخاص ذوي الدخل المنخفض المؤهلين لاستئجار مساكن بأسعار معقولة لتغطية تكاليف مثل التقييمات وأتعاب المحاماة وما إلى ذلك؛ وتقدم حوافز ضريبية للمطورين الذين يخصصون 20٪ من شققهم للمساكن بأسعار معقولة، وما إلى ذلك. وعلى وجه الخصوص، تقدم البنوك قروضًا عقارية بنسبة 100٪ من قيمة العقد.
وفي ألمانيا، أغنى دولة في أوروبا، تُعتبر نسبة ملكية المنازل منخفضة للغاية، إذ لا تتجاوز 46%. واضطرت الحكومة الألمانية أيضًا إلى التدخل بأوامر إدارية لحل مشكلة توفير السكن بأسعار معقولة للمواطنين.
أو حتى مثل "جارتنا" الصين، قال السيد بينه إن حكومة هذا البلد حددت أيضًا هدفًا لإضافة 6.5 مليون وحدة سكنية للإيجار جديدة لمنخفضي الدخل في 40 مدينة رئيسية بحلول عام 2025، مع تطبيق 17 حلاً ماليًا وغير مالي، كما تعمل البنوك أيضًا على إعادة توجيه التدفقات المالية نحو الإسكان بأسعار معقولة.
الحوافز الحكومية لا تتوافق مع قواعد السوق.
وفي سياق الحديث عن القضية المذكورة أعلاه، قال السيد لي فيت هاي - رئيس مجموعة هوا بينه للإنشاءات، إنه في عام 2021، أصدرت الدولة قرارًا لتعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي، ولكن في عامي 2021 و2022 لم تكن هناك أي معاملات.
في الواقع، في سوق العقارات في مدينة هوشي منه، من قبل الجائحة وحتى عام 2023، شكلت الشريحة الراقية 82% من إجمالي العرض في فترة ما قبل الجائحة، وانخفضت المساكن بأسعار معقولة بنسبة 40% وأصبحت المساكن بأسعار معقولة "منقرضة" في السوق.
ولإثارة الوضع المذكور أعلاه، قال رئيس مجلس إدارة شركة هوا بينه للإنشاءات إن المشكلة الأساسية هي أن الحوافز الخاصة بالإسكان الاجتماعي مثل موافقة المشروع، وموافقة التصميم، وهدف المشتري، وحجم المشروع، وسعر البيع لا تزال معقدة للغاية.
قبل نحو عامين، عملنا مع مستثمر الإسكان الاجتماعي. كان المشروع حاصلًا بالفعل على رخصة استثمار، ولكن لم نتمكن من إكمال إجراءات بناء المساكن الاجتماعية مؤقتًا إلا في أوائل هذا العام، لنتمكن من البدء في تنفيذها، كما ذكر السيد هاي.
استناداً إلى إحصاءات وزارة البناء، يتبين أن عدد مشاريع الإسكان الاجتماعي المقترحة منخفض جداً مقارنةً بالهدف المحدد. ويعزو السيد هاي السبب إلى أن حوافز الدولة المتعلقة بضريبة استخدام الأراضي، وضريبة القيمة المضافة، والائتمان، وتكاليف الإدارة لا تتوافق مع قواعد السوق، ما يستحيل معه التوصل إلى اتفاق بين الدولة والمستثمرين.
وقال السيد لي فيت هاي إن الحوافز التي تقدمها الدولة لا تتوافق مع قواعد السوق.
ومع ذلك، يعتقد الأستاذ المشارك، الدكتور دين ترونغ ثينه، أنه عندما يتعلق الأمر بالإسكان الاجتماعي، فمن الضروري التمييز وتحديد الإسكان الاجتماعي بشكل واضح، أو الإسكان التجاري بأسعار معقولة، أو الإسكان الفاخر، ولكن هذا لم تتم مناقشته.
وبناءً على ذلك، فإن الإسكان الاجتماعي هو الإسكان الذي تُخطط له الدولة لدعم الفئات الأكثر ضعفًا. أما الإسكان التجاري الميسور فتدعمه الدولة لعموم السكان، مُلبّيًا احتياجات غالبية السكان. كما يجب أن يكون للإسكان الفاخر معايير ولوائح واضحة.
لذلك، فإن الخطوة الأولى التي يجب الاهتمام بها هي تحديد نوع المنزل وتخطيطه بوضوح. وقد حلل الخبير قائلاً: "تخصيص 20% من أراضي مشروع الإسكان التجاري لتطوير الإسكان الاجتماعي يبدو منطقياً، لكنني أعتقد أنه لا يزال مجزأً. وسيكون من الصعب ضمان الاتساق عند البناء".
تحدث في المنتدى الأستاذ المشارك الدكتور دين ترونغ ثينه.
من هنا، أشار السيد ثينه إلى ضرورة التخطيط لمناطق سكنية تتميز بخصائصها، وتلبي احتياجات السكن والعمل والحياة اليومية. وعلى وجه الخصوص، من الضروري استبعاد فكرة أن المساكن الاجتماعية منخفضة التكلفة منخفضة الجودة، مما يؤدي إلى بناء العديد من المناطق دون بيعها، وعدم إقبال الناس على السكن فيها. مع توفير مساكن بأسعار معقولة، تحتاج الحكومة إلى سياسات شاملة، بدءًا من التخطيط ووصولًا إلى مصادر رأس المال لدعمها .
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)