إطلاق مشاريع العقارات

يعتقد العديد من الخبراء أن الآلية التجريبية للشركات للتفاوض على حقوق استخدام الأراضي من الناس لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري سوف تعمل على فك ارتباط المشاريع وزيادة المعروض من الإسكان والمساهمة في حل النقص في المعروض من الإسكان.

اقترحت الحكومة أيضًا أن توافق الجمعية الوطنية على السماح للشركات بتنفيذ مشاريع سكنية تجارية على أرض المنشأة التي اضطرت إلى نقلها بسبب التلوث البيئي. في الصورة: الأرض الرئيسية لمصنع صابون هانوي في التجمع الصناعي كاو - زا - لا، في 233، 233ب، 235 شارع نجوين تراي (منطقة ثانه شوان، هانوي). بعد سنوات عديدة من النقل، لا تزال هذه الأرض سليمة ولا تُهدر مواردها الأرضية - تصوير: دانه كانغ

وقد تم التعليق على مشروع القرار بشأن هذه الآلية الرائدة من قبل الجمعية الوطنية ، ومن المتوقع أن تتم الموافقة عليه في الدورة التي ستنتهي في نهاية شهر نوفمبر/تشرين الثاني.

ومع ذلك، ونظراً للحالة الحالية لعرض الإسكان في السوق مع التركيز على قطاعات الشقق المتوسطة والفاخرة، فإن بعض الآراء تشير أيضاً إلى أن الآلية التجريبية يجب أن يكون لها اتجاه واضح، مع إعطاء الأولوية للاتفاقية للحصول على حقوق استخدام الأراضي لتطوير قطاع الإسكان بأسعار معقولة والشقق بأسعار معقولة لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية لغالبية الناس.

مئات المشاريع العقارية تنتظر الحل

في مارس 2024، في اجتماع فريق عمل رئيس الوزراء المعني بمراجعة وحث وتوجيه إزالة الصعوبات والعقبات في تنفيذ المشاريع العقارية، قالت وزارة البناء إنه في مدينة هوشي منه، كان هناك 143 مشروعًا عقاريًا، وهانوي 246 مشروعًا، وهايفونج 4 مشاريع، وبينه دينه 16 مشروعًا، وكان ثو 34 مشروعًا... في انتظار فريق العمل والوزارات والفروع والمحليات لإزالة العقبات.

ومن الواضح أن هناك مئات المشاريع العقارية "المجمدة" في مختلف أنحاء البلاد.

لا يُمكن تنفيذ العديد من هذه المشاريع لعدم توفر الأراضي السكنية. المستثمرون الذين ينفقون أموالهم لشراء الأراضي وفقًا للمخططات لا يستطيعون بناء المشروع لعدم توفر ^{متر مربع واحد} من الأراضي السكنية.

وبالإضافة إلى ذلك، اقترحت الحكومة أيضًا في مشروع القرار التجريبي المقدم إلى الجمعية الوطنية للنظر فيه والموافقة عليه، أن توافق الجمعية الوطنية على السماح للمؤسسات بتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري على مساحات الأراضي التابعة للمنشآت التي يجب نقلها بسبب التلوث البيئي، والمنشآت التي يجب نقلها وفقًا لتخطيط البناء والتخطيط الحضري.

في هانوي تحديدًا، تُلوِّث العديد من منشآت التصنيع البيئة في قلب المدينة. وبعد نقل مصانعها إلى الضواحي أو المحافظات المجاورة، انكشفت العديد من "الأراضي الذهبية" المهجورة لعقود.

عادة، يتم تجميع المصانع الثلاثة مصنع ساو فانغ للمطاط، ومصنع هانوي للصابون، ومصنع تبغ ثانغ لونغ بمساحة إجمالية تبلغ حوالي ^{150 ألف متر مربع} بعد نقلها إلى الضواحي وتركها بورًا لسنوات عديدة.

ومن بين هذه الأراضي "الأرض الذهبية" لمصنع الصابون في هانوي التي تم نقلها منذ سنوات عديدة ولكن العشب لا يزال ينمو فيها حتى الآن بسبب عدم وجود آلية لتحويلها إلى أرض لبناء المساكن التجارية.

مشروع في شارع ماي تشي ثو، An Phu Ward، مدينة Thu Duc، مدينة Ho Chi Minh - الصورة: NGUYEN VAN TRUNG

الشركات وأصحاب الأراضي سعداء

وفي حديثه إلى توي تري، قال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إن الآلية التجريبية التي تسمح للشركات بالتفاوض للحصول على حقوق استخدام الأراضي غير الأراضي السكنية من الأشخاص لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري تضيف طريقة أخرى للوصول إلى الأراضي للشركات التي تستثمر في العقارات.

وتضمن هذه الآلية أيضًا حق التفاوض لمستخدمي الأراضي، مما يقلل من الشكاوى في الاستحواذ على الأراضي لتنفيذ المشاريع.

وأكد السيد تشاو أنه "على الرغم من أن آلية استرداد الأراضي الحالية أفضل بكثير من ذي قبل (مستوى التعويض أكثر إرضاءً وأكثر توجهاً نحو السوق)، إلا أنها ليست جيدة مثل الآلية التجريبية للشركات والأشخاص الذين لديهم حقوق استخدام الأراضي للتفاوض على نقل الأراضي".

على سبيل المثال، في المنطقة الثالثة بمدينة هو تشي منه، كان هناك 48 مبنى سكنيًا قديمًا في السنوات الأخيرة. وحتى الآن، كان هناك 5 مبانٍ سكنية قديمة وافقت الشركات على إعادة شراء الشقق القديمة بالكامل من السكان لتنفيذ مشروع بناء مبانٍ سكنية تجارية جديدة، ولكن لم تُسجل أي شكاوى لأن هذه آلية بيع وشراء عادلة.

لا يزال هناك 43 مبنى سكنيًا قديمًا لم يتم تجديده بعد، وذلك لأننا لا نملك آلية لتشجيع المستثمرين على التفاوض لإعادة شراء الشقق القديمة.

وبحسب السيد تشاو، فإن العديد من مشاريع الإسكان التجاري متوقفة حالياً لأن الشركات تمتلك أراضي ليست أراضٍ سكنية، وبالتالي لا يمكن تنفيذ البناء.

في حين أن سوق الإسكان يفتقر إلى المعروض من منتجات الإسكان (بسبب نقص مشاريع الإسكان)، إذا قامت الجمعية الوطنية بتجربة السماح للشركات بالتفاوض على شراء الأراضي غير السكنية لمشاريع الإسكان التجاري، فإن عدد مشاريع الإسكان التجاري المرخصة سيزداد، وبالتالي زيادة المعروض من منتجات الإسكان في الفترة المقبلة.

وعلق السيد نجوين هوو كونج، رئيس نادي هانوي العقاري، بأن السياسة الرائدة المتمثلة في السماح للشركات بالتفاوض لشراء الأراضي غير السكنية من الناس لبناء مشاريع الإسكان التجاري هي اتجاه مفتوح لتطوير سوق الإسكان.

وتسمح هذه الآلية أيضًا لشركات العقارات بالتعاون مع مستخدمي الأراضي من خلال نقل حقوق استخدام الأراضي والمساهمة بحصص في الأرض لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.

سيؤدي هذا إلى زيادة موارد صندوق الأراضي لبناء المساكن، مما يُلبي احتياجات السكان السكنية. وعلّق السيد كونغ قائلاً: "إن السماح للشركات بالتفاوض المباشر وشراء حقوق استخدام الأراضي من المواطنين سيكون بالتأكيد أقل تكلفةً بكثير من تنظيم مناقصات ومزادات حقوق استخدام الأراضي لبناء مشاريع الإسكان التجاري. فالتفاوض المباشر بين الطرفين سيُجنّب "الأسعار الافتراضية" في مزادات الأراضي".

وأعرب العديد من خبراء العقارات أيضًا عن وجهة نظر مفادها أن المشروع التجريبي الذي يسمح للشركات بالتفاوض لشراء الأراضي الزراعية وغيرها من الأراضي من الناس لبناء مساكن تجارية من شأنه أيضًا أن يمنع الهدر الحالي للأراضي في المناطق الحضرية.

في الواقع، هناك العديد من قطع الأراضي غير السكنية في هانوي ومدينة هو تشي منه مهجورة منذ سنوات. سيساعد تطبيق اتفاقيات الشراء والتحويل التجريبية على استغلال الأراضي بفعالية أكبر، بينما لا تزال الدولة تجمع رسوم وضرائب استخدام الأراضي، ويتاح للناس خيارات أوسع لشراء المنازل.

تشجيع الإسكان التجاري منخفض التكلفة

وعلى الرغم من دعم المشروع التجريبي الذي يسمح للمؤسسات بالتفاوض على حق استخدام الأراضي غير السكنية للسكن التجاري، يعتقد العديد من الخبراء أن المشروع التجريبي الذي يسمح للمؤسسات بالتفاوض على شراء الأراضي غير السكنية لمشاريع الإسكان التجاري يجب أن يعطي الأولوية لمشاريع الإسكان التجاري بأسعار معقولة والتي تتناسب مع الوضع المحلي.

يوصي السيد دينه مينه توان، المدير الإقليمي الجنوبي لشركة Batdongsan.com، باستخدام هذه الآلية التجريبية لتطوير مساكن بأسعار معقولة وشقق تجارية منخفضة التكلفة لزيادة المعروض من المساكن لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية لغالبية الناس.

يعتقد السيد توان أن زيادة المعروض السكني من خلال الآلية التجريبية يجب أن تتوافق مع الاحتياجات العملية. إذا لم يكن هناك توجه واضح، ستركز الشركات، بعد موافقتها على شراء الأراضي من المواطنين، فقط على تطوير المساكن التجارية باهظة الثمن، حوالي 50 مليون دونج/ ^{متر مربع} ، لتحقيق أرباح عالية كما في الماضي، ولن يتحقق هدف موازنة العرض والطلب السكني في السوق.

ولاحظ السيد توان أن البرنامج التجريبي الذي يسمح للشركات بشراء الأراضي غير السكنية من الناس لبناء مشاريع سكنية تجارية يحتاج إلى تجنب الموقف الذي يستغل فيه بعض المستثمرين ذوي الإمكانات المالية هذا التنظيم لشراء الأراضي وتركها هناك، في انتظار ارتفاع السعر لنقلها إلى شركات أخرى.

من الضروري إضافة لوائح تنص على أن الشركات التي تتفاوض وتشتري الأراضي من الناس يجب أن تنفذ مشاريع الإسكان التجاري خلال 2-3 سنوات، وإلا يجب عليها نقل الأرض إلى مستثمر آخر للقيام بالمشروع، وإلا سيتم استصلاح الأرض.

سوف يعمل الثنائي على إزالة العوائق أمام سوق العقارات.

وبالإضافة إلى القرار التجريبي الذي يسمح للمؤسسات بالتفاوض لتلقي نقل الأراضي غير السكنية من المواطنين لبناء مشاريع سكنية تجارية، تخطط الحكومة أيضًا لتقديم قرار متخصص إلى الجمعية الوطنية للنظر فيه والموافقة عليه للتعامل مع المشاكل المتعلقة بالأراضي، ونقل المصانع الملوثة، وإعادة ترتيب مقار الوكالات الحكومية، والمشاريع التي تواجه التفتيش والتدقيق والتحقيق والأحكام القضائية.

سيُنعش هذان القراران الأصولَ الحالية في مئات مشاريع الإسكان والمشاريع الحضرية المُعلّقة في جميع أنحاء البلاد. وبفضل الآلية المُستمدة من قرارات الجمعية الوطنية، ستتوفر للشركات قاعدةٌ أساسيةٌ لاستكمال إجراءات استثمار المشاريع، ومواصلة تنفيذ مشاريع الإسكان، وزيادة المعروض من المساكن، والمساهمة في تحقيق التوازن بين العرض والطلب في السوق.

وزير الموارد الطبيعية والبيئة دو دوك دوي:

"سيتم إنقاذ المشاريع التي أخطأ فيها القادة المحليون"

فيما يتعلق بالقرار الموضوعي، تنص توجيهات الجهة المختصة على حل المشاريع المتعثرة بسبب مخالفات السلطات المحلية والقيادات، لتمكين الشركات من مواصلة تنفيذ المشروع. وقد عوقب معظم القيادات المحلية المخالفة للقانون في هذا النوع من المشاريع.

أما بالنسبة للمشاريع التي ترتكب الشركات أخطاء متعمدة فيها، فسيتم إلغاؤها لتجنب هدر موارد الأرض.

لا أزال أتساءل عن الشروط والأحكام

مشروع سكني في شارع Le Van Luong، بلدية Nhon Duc، منطقة Nha Be، مدينة Ho Chi Minh - صورة: NGUYEN VAN TRUNG

صرح مستثمر في مشاريع عقارية بمدينة هو تشي منه بأنه إلى جانب تقديم الحكومة القرار التجريبي إلى الجمعية الوطنية للنظر فيه والموافقة عليه، تُجري مدينة هو تشي منه مراجعةً لعدد الشركات التي لديها قطع أراضي عالقة باللوائح ولم تتمكن من تنفيذ مشاريعها. ووفقًا للمراجعة، تمتلك هذه الشركة وحدها ما يقرب من 20 قطعة أرض عالقة في مقاطعة بينه تشانه، والدائرة الثامنة، وتو دوك...

وقال هذا الشخص إن معظم الأرض هي أرض زراعية، أي أرض غير زراعية، وليست أرض سكنية، وقد استكملت الشركة عملية نقل الملكية من الأهالي، ولكن لأن القانون لا يسمح بذلك، لا يمكن تنفيذ المشروع.

شهد سوق العقارات صعوبات في الآونة الأخيرة، لكن الشركات لا تستطيع استخدام موارد الأراضي المتاحة لتنفيذ المزيد من المشاريع، ولديها مصدر إمداد للبيع لاسترداد الأموال، مما يجعل الأمر صعبًا للغاية. في الوقت نفسه، لا تزال الشركات مضطرة لسداد فوائد القروض المصرفية، مما يزيد من تعقيد الصعوبات.

عند قراءة مشروع القرار الذي سيتم النظر فيه للموافقة عليه، تعتقد هذه الشركة أن هذه سياسة ضرورية لإزالة الصعوبات التي تواجه الشركات والسوق، وسوف تتاح لها الفرصة قريبًا للنظر في الموافقة عليها.

ومع ذلك، فإن النقطة المثيرة للقلق بالنسبة للشركات هي عندما ينص مشروع القرار على شروط تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات بشأن الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي.

وبناءً على ذلك، يُسمح لمنظمات الأعمال العقارية التي تنفذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي المنصوص عليها في هذا القرار بتغيير غرض الاستخدام لنوع واحد أو أكثر من أنواع الأراضي لتنفيذ المشروع، بما في ذلك الأراضي الزراعية؛ والأراضي غير الزراعية التي ليست أراضٍ سكنية؛ والأراضي السكنية والأراضي الأخرى في نفس قطعة الأرض في حالة اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي.

يمكن تفسير هذه اللائحة على أنها تنص على أنه يجوز للمنشآت التي تمتلك أرضًا بالفعل تغيير غرضها الزراعي أو غير الزراعي غير السكني لإقامة مشاريع. ومع ذلك، عند استلامها تحويلًا من البداية، يجب عليها تحويل قطع الأراضي التي تحتوي على أرض سكنية وأراضي أخرى في نفس القطعة.

وبالتالي، إذا تم تمرير القرار وتنفيذه كما تفهمه المؤسسة، فإن الإزالة لن تكون شاملة.

وأوضح هذا الشخص أيضًا أنه في الوقت الحالي، بالإضافة إلى الشركات التي لديها أموال أراضي متاحة بموجب حقوق استخدام الأعمال الخاصة بها، هناك حالات سمحت فيها الشركات سابقًا للأفراد في الشركة بشراء الأراضي الزراعية ولكنها لم تضعها بعد في حقوق استخدام الأعمال بسبب مشاكل قانونية؛ أو هناك شركات لديها موارد كافية وتريد تلقي تحويلات الأراضي من الأشخاص للقيام بمشاريع.

وإذا تم فهم الأمر على النحو الوارد أعلاه، فإن الشركات لا تستطيع شراء مناطق إلا بها أراض سكنية وأراض أخرى، وهو ما سيحد من قدرة الشركات على الوصول إلى موارد الأراضي.

أشار وزير الموارد الطبيعية والبيئة مؤخرًا أمام مجلس الأمة إلى هذا القصور، إذ تُنفذ معظم المشاريع العقارية على أراضٍ ليست سكنية في الأصل، كما أن التخطيط التفصيلي للمشروع يشمل أنواعًا مختلفة من الأراضي، كالأراضي السكنية، وأراضي المرور، والأراضي الخضراء... لذا، لا يمكن تطبيق أحكام قانون الأراضي عمليًا. لذا، على الجهة المسؤولة عن صياغة القانون إعادة النظر في هذا الأمر.

ينبغي إزالة العبارة

وأعرب السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، عن نفس القلق، وقال إن اللائحة يجب أن تزيل عبارة "في حالات الاتفاق على الحصول على حقوق استخدام الأراضي" في اللائحة الخاصة بالأراضي السكنية والأراضي الأخرى في نفس قطعة الأرض لتجنب سوء الفهم عند تنفيذ القرار.

ويعني هذا أن المؤسسات التي تمتلك أرضًا بالفعل أو حصلت على تحويل منذ البداية يمكنها استخدام ثلاثة أنواع من الأراضي: الأراضي الزراعية؛ والأراضي غير الزراعية التي ليست أراضي سكنية؛ والأراضي السكنية والأراضي الأخرى على نفس قطعة الأرض لإقامة مشاريع سكنية تجارية طالما أنها تتوافق مع التخطيط وخطة استخدام الأراضي والمعايير الأخرى الواردة في القرار.

وقال تشاو "هذه هي الطريقة الوحيدة لإزالة الاختناق وتحرير موارد الأرض".

المصدر: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm