العقارات في فيتنام تجذب المستثمرين الأجانب، ومفاجآت حول أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه، وحقوق أصحاب المنازل

ارتفعت رؤوس الأموال الأجنبية المباشرة المتدفقة إلى العقارات بشكل حاد، ومسح أسعار الشقق في بعض المشاريع في مدينة هوشي منه، واللوائح المتعلقة بحقوق ملكية المساكن... هي أحدث أخبار العقارات.

يلعب رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر دورًا رئيسيًا في سوق العقارات الفيتنامية، إذ يساهم في تسهيل العرض وتوحيد السوق. (صورة: لينه آن)

ارتفع تدفق الاستثمار الأجنبي المباشر إلى العقارات بشكل حاد

وفقًا لأحدث البيانات الصادرة عن مكتب الإحصاء العام، بلغ إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل في فيتنام 20.52 مليار دولار أمريكي حتى 31 أغسطس، بزيادة تجاوزت 8% عن نفس الفترة من العام الماضي. والجدير بالذكر أن قطاع العقارات استحوذ على ما يقارب 20% من إجمالي رأس المال المسجل حديثًا، بزيادة قدرها 5.1 مرة عن نفس الفترة. وبإضافة رأس المال المسجل حديثًا ورأس المال المسجل المعدل، بلغ رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل في أنشطة العقارات 2.55 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها 3.7 مرة عن نفس الفترة، ومثل ما يقارب 14.4% من إجمالي رأس المال المسجل حديثًا والمتزايد.

صرح السيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، بأن رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر يلعب دورًا محوريًا في سوق العقارات الفيتنامية، إذ يساهم في تسهيل العرض وتوحيد معايير السوق وفقًا لمعايير صارمة فيما يتعلق برأس المال الأجنبي من حيث الشرعية والتخطيط وأساليب تطوير المنتجات. وستتأثر بعض القطاعات، مثل العقارات الصناعية والمكاتب والإسكان والمنتجعات - وهي أنواع العقارات التي يهتم بها المستثمرون الأجانب - بشكل مباشر بهذا المصدر الرأسمالي.

وفقًا للسيد كوك آنه، دخلت القوانين الثلاثة المتعلقة بسوق العقارات، وهي قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣، وقانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣، وقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، حيز التنفيذ رسميًا، مما يهيئ بيئةً جاذبةً لسوق العقارات، إلى جانب نمو اقتصادي مستقر واستثمارات قوية في البنية التحتية، مما يجعل سوق العقارات الفيتنامي جذابًا للمستثمرين الأجانب. ويتمتع المستثمرون الأجانب بثقة عالية، ويضخون المزيد من الأموال في فيتنام بفضل دعم شركات المحاماة.

وقال السيد تروي جريفث، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام، إن بعض القطاعات مثل قطاع التجزئة والمنتجعات والمكاتب والعقارات السكنية تشهد تطورات إيجابية بفضل رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر.

في قطاع العقارات التجارية تحديدًا، تواصل شركة أيون مول خطتها التوسعية بافتتاح مركز أيون مول هيو (8.6 هكتار) في سبتمبر. كما استحوذت هذه الوحدة على قطعة أرض مساحتها 10.5 هكتار في ثانه هوا لبناء أكبر مركز تجاري في المنطقة الوسطى، ووافقت على الخطة الرئيسية لمشروع أيون مول بين هوا (12 هكتارًا). كما بدأت شركة بيكاميكس آي دي سي مشروع مجمع تجاري بمساحة 7 هكتارات في مدينة بينه دونغ الجديدة.

في قطاع العقارات والمنتجعات، يعود الزوار الدوليون إلى فيتنام بأكثر من 11.4 مليون وافد في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2024، بزيادة قدرها 45.8% على أساس سنوي و1% أعلى من عام 2019. وبحلول عام 2028، من المتوقع أن توفر 191 مشروعًا فندقيًا ما يقرب من 49,800 غرفة؛ 75% من هذا العرض الجديد يقع في الفئة المتوسطة إلى الفاخرة، مع 70% تحمل علامات تجارية لسلاسل فنادق فاخرة عالمية، مما يضع فيتنام كسوق رئيسية في المنطقة.

وفي سوق الإسكان، أطلقت شركة Cosmos Initia وTT Capital ومجموعة Koterasu مشروع TT AVIO في Binh Duong، والذي يوفر ما يقرب من 2000 شقة بأسعار معقولة؛ كما قدمت شركة Vinhomes مشروع Vinhomes Global Gate الذي تبلغ مساحته 385 هكتارًا في هانوي ، والذي يتضمن أكثر من 4100 شقة منخفضة الارتفاع و12600 شقة شاهقة الارتفاع.

في سوق المكاتب، سيتم إضافة ما يقرب من 35000 متر مربع من مساحات المكاتب في مدينة هوشي منه في النصف الثاني من عام 2024 من ثلاثة مشاريع من الدرجة B و C: Thaisquare The Merit و Vinatex Building و CMC Tower B. في هانوي، سيضيف مشروعان من الدرجة A، برج Taisei Ha Noi Office و Heritage West Lake، 46000 متر مربع بحلول نهاية العام.

وفقًا للسيد تروي غريفيث، ليس من الصعب إدراك أن المشاريع التي يشارك فيها رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر تضمن الشفافية والوضوح القانوني في المقام الأول. بالنسبة للمستثمرين الأجانب، يُعدّ هذا شرطًا أساسيًا لاختيارهم الاستثمار في المشاريع العقارية في فيتنام.

سعر بيع الشقة يقترب من 500 مليون دونج/م2

وبحسب التقرير الصادر عن مجموعة DKRA حول سوق الإسكان في مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها في أكتوبر 2024، فقد انخفض المعروض من الشقق بشكل طفيف مقارنة بالفترة نفسها، وتركز بشكل أساسي في مدينة هوشي منه وبينه دونغ.

وأظهر الطلب في السوق علامات انتعاش، وخاصة من خلال المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها للبيع هذا الشهر في بينه دونج ولونج آن.

تُظهر بيانات مجموعة DKRA أن أسعار البيع الأولية للشقق لا تزال مرتفعةً بسبب ضغط تكاليف الإنتاج. وقد سجّلت أسعار بيع بعض المشاريع في المحافظات المجاورة لمدينة هو تشي منه زيادةً بنسبة تراوحت بين 3% و8% مقارنةً بسلة المنتجات المباعة قبل 3-6 أشهر.

بالنسبة للسوق الثانوية، تستمر أسعار البيع والسيولة في التعافي، مع تركيز المعاملات في المشاريع التي لديها بالفعل كتب وردية أو في طور الاستعداد لتسليم المنازل.

وفيما يتعلق بسعر بيع الشقق الرئيسية، وفقًا لمجموعة DKRA، في مدينة هوشي منه، يتراوح السعر من 30 إلى 493 مليون دونج/م2، وبينه دونج من 26 إلى 59 مليون دونج/م2، وبا ريا - فونج تاو من 35 إلى 61 مليون دونج/م2، ودونج ناي من 33 إلى 41 مليون دونج/م2، ولونج آن من 21 إلى 29 مليون دونج/م2.

في تحليلهم لفرص الحصول على السكن، أفاد خبراء سافيلز فيتنام أن أسعار المساكن في مدينة هو تشي منه ارتفعت بمعدل 3% سنويًا خلال الفترة 2019-2023، وهو ما يعادل زيادة الدخل الفردي. وتتسع الفجوة بين أسعار المساكن والدخل، مما يزيد من صعوبة امتلاك المنازل على المواطنين.

يحتاج أصحاب الدخل المتوسط ​​والأسر الشابة في مدينة هو تشي منه سنويًا إلى حوالي 50 ألف شقة. إلا أن العرض لا يزال غير كافٍ لتلبية الطلب.

يُظهر المسح أن معظم مشاريع الشقق المعروضة للبيع في مدينة هو تشي منه في الربع الثالث من عام 2023 تندرج ضمن فئة الشقق الفاخرة وتقع شرق سايغون. على سبيل المثال، تُقدم شركة غامودا لاند المرحلة التالية من مشروع إيتون بارك في مدينة ثو دوك بسعر متوسط ​​قدره 140 مليون دونج للمتر المربع.

أطلقت شركة ماسترايز هوم مؤخرًا مبنيين سكنيين ضمن مشروع ماستري جراند فيو بأسعار تبدأ من 100 مليون دونج للمتر المربع. يُعد هذا أول مشروع سكني شاهق الارتفاع في المنطقة الحضرية الجديدة "جلوبال سيتي"، ثو دوك سيتي.

في منطقة فينهومز جراند بارك الحضرية، مدينة ثو دوك، تُعرض المرحلة التالية من مشروع "ذا أوبس ون" للبيع بسعر حوالي 100 مليون دونج للمتر المربع. بعد اكتمال بناء خمسة طوابق سفلية، يُطلق مشروع "كينج كراون إنفينيتي" مجموعة جديدة من المنتجات للبيع بأسعار تتراوح بين 100 و125 مليون دونج للمتر المربع.

وبحسب الخطة، ستخصص المدينة في مشروع المدينة الخضراء 67,216.8 مترًا مربعًا من الأراضي لبناء المدارس والمرافق العامة لأغراض تجارية. (المصدر: صحيفة XD)

حصلت شركة فينجروب كوربوريشن على تسليم أكثر من 127.4 هكتارًا من الأراضي لبناء مشروع المدينة الخضراء.

قررت لجنة الشعب في هانوي للتو تسليم أكثر من 127.4 هكتارًا من الأراضي (المرحلة الأولى) في بلديات تان هوي، وليين ترونج، وتان لاب، وليين ها في منطقة دان فونج، والتي تم الانتهاء من تطهير الموقع، إلى شركة Vingroup Corporation - JSC لتنفيذ مشروع المنطقة الوظيفية الحضرية - المدينة الخضراء.

وفقًا للقرار رقم 6011/QD-UBND المؤرخ 18 نوفمبر 2024 للجنة الشعبية في هانوي، من إجمالي أكثر من 127.4 هكتارًا من الأراضي المخصصة في المرحلة الأولى، هناك 409،786.6 مترًا مربعًا من الأراضي السكنية مع كون شكل استخدام الأراضي هو تخصيص الأراضي الحكومية مع تحصيل رسوم استخدام الأراضي.

وتشمل المساحة التي سيتم تسليمها هذه المرة 296,011.7 متر مربع من الأراضي السكنية لبناء مساكن منخفضة الارتفاع؛ و113,774.9 متر مربع من الأراضي السكنية لبناء مساكن شاهقة الارتفاع، بوظائف مثل: الخدمات التجارية والمكاتب والفنادق والشقق،...

وفقًا للخطة، ستخصص المدينة في مشروع المدينة الخضراء 67,216.8 مترًا مربعًا من الأراضي لبناء مدارس ومرافق عامة لأغراض تجارية. وينص نظام استخدام الأراضي على أن تستأجر الدولة الأرض وتحصل إيجارها مرة واحدة طوال مدة الإيجار. مدة الإيجار 50 عامًا. سيشمل المشروع بناء مدارس إعدادية وابتدائية ورياض أطفال، وإنشاء مرافق خدمات تجارية وأسواقًا... وإدارة حضرية وأنشطة مجتمعية، ومراكز طبية، ودور ثقافية، وأنشطة مجتمعية.

كما حددت المدينة 702،065.7 متر مربع من الأراضي للأشجار والمرور، وتخصص الدولة هذه الأراضي دون تحصيل رسوم استخدام الأراضي؛ و17،470.7 متر مربع من الأراضي لبناء البنية التحتية الفنية بما في ذلك: منطقة معالجة مياه الصرف الصحي، ومنطقة نقل النفايات الصلبة، ومنطقة البنية التحتية الفنية المخطط لها، ومحطة المياه، ومحطة الضخ؛ و11،939.4 متر مربع من الأراضي فوق سطح المشروع للفناء والطريق الداخلي وأعمال البنية التحتية الفنية وزراعة الأشجار للاستخدام المشترك.

شركة Vingroup Corporation - JSC مسؤولة عن إنشاء البنية التحتية التقنية بشكل متزامن وصيانة وإصلاح المشروع بعد الاستثمار في البناء وتسليمه إلى السلطات المحلية للإدارة والاستخدام المشترك في المدينة...

يُذكر أن المدينة خصصت في هذا المشروع 8,945.6 مترًا مربعًا من الأراضي في قطع أراضي برموز من C-TT5.1 إلى C-TT5.7 لإنشاء منطقة إعادة توطين. وتتولى شركة فينغروب المساهمة مسؤولية الاستثمار في الإنشاء المتزامن للبنية التحتية، وبعد اكتمال البناء، سيتم تسليمها إلى المنطقة. ويتم تخصيص الأراضي من قِبل الدولة دون تحصيل رسوم استخدام.

حقوق أصحاب المنازل

تنص المادة 10 من قانون الإسكان لعام 2023 على حقوق مالكي المساكن ومستخدميها على النحو التالي:

1. يتمتع أصحاب المنازل الذين هم منظمات محلية وأفراد والفيتناميون المقيمون في الخارج بالحقوق التالية:

أ) له الحق في حرمة المنزل الذي يملكه قانونياً؛

ب) استعمال السكن لأغراض السكن وغيرها من الأغراض التي لا يحظرها القانون؛

ج) أن يحصل على شهادة بالمنزل الذي يملكه قانونياً وفقاً لأحكام هذا القانون وقانون الأراضي؛

د) البيع والتأجير والتبرع والتبادل والإرث والرهن والمساهمة برأس المال مع السكن وفقًا لأحكام هذا القانون وقانون الأراضي والأحكام القانونية الأخرى ذات الصلة؛ ونقل عقود شراء وبيع المساكن والتأجير والإقراض والسماح بالإقامة المؤقتة وتفويض إدارة المساكن وغيرها من الحقوق وفقًا لأحكام القانون؛ وفي حالة التبرع أو الإرث بالمسكن لشخص غير مؤهل لامتلاك مسكن في فيتنام، يتمتع هذا الشخص فقط بقيمة ذلك المسكن.

في حالة وجود أحكام أخرى في قانون الأراضي بشأن حقوق أصحاب المنازل المرتبطة بحقوق استخدام الأراضي الذين هم فيتناميون يقيمون في الخارج، فإن هذه الأحكام تنطبق؛

د) تقاسم أعمال المرافق العامة في تلك المنطقة السكنية وفقاً لأحكام هذا القانون والنصوص القانونية الأخرى ذات الصلة.

في حالة كونه مالكًا لمبنى سكني، فإنه يحق له أن يمتلك بشكل مشترك ويستخدم بشكل مشترك الممتلكات المشتركة للمبنى السكني وأعمال البنية التحتية المشتركة لهذا المبنى السكني، باستثناء الأعمال التي تم إنشاؤها لأغراض تجارية أو يجب تسليمها للدولة وفقًا لأحكام القانون أو وفقًا للاتفاقية في عقد شراء وبيع المنزل أو عقد الإيجار المنتهي بالتمليك؛

هـ) صيانة وترميم وهدم وإعادة بناء المساكن وفقاً لأحكام هذا القانون وقانون البناء؛

ج) أن يتمتع بالحماية فيما يتعلق بملكية المسكن وفقاً لما هو منصوص عليه في المادة السابعة من هذا القانون؛

ح) الشكوى والإبلاغ ورفع الدعاوى القضائية ضد أعمال انتهاك حقوق الملكية المشروعة وغيرها من الأعمال المخالفة لقانون الإسكان؛

ي) الحقوق الأخرى المنصوص عليها في القانون.

2. يتمتع مالكو المساكن من المنظمات أو الأفراد الأجانب بالحقوق المنصوص عليها في المادة 20 من هذا القانون.

3. يحق لمستخدمي السكن الذين ليسوا مالكين للمنزل ممارسة حقوقهم في إدارة واستخدام المنزل وفقًا للاتفاق مع مالك المنزل.

وبذلك يتمتع أصحاب المنازل بالحقوق المنصوص عليها أعلاه.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dia-oc-viet-nam-hut-von-nha-dau-tu-ngoai-bat-ngo-ve-gia-can-ho-tai-tphcm-quyen-cua-chu-so-huu-nha-o-294775.html