من أجل فهم أفضل للقضايا المتعلقة بالأسعار وقيم السوق بالإضافة إلى القيمة (الجوهرية والأساسية) للعقارات، أجرت TG&VN محادثة مع الأستاذ المشارك، الدكتور نجوين مينه نغوك، رئيس قسم التقييم - أعمال العقارات، جامعة المالية والتسويق، مدينة هوشي منه.
عزيزي الأستاذ المشارك، الدكتور نجوين مينه نغوك، السعر من العوامل المؤثرة بشكل كبير على أنشطة الاستثمار العقاري. هل يمكنك توضيح ذلك بشكل أوضح؟
للأرض والعقار سعرها الخاص. وقد حفّز ارتفاع الأسعار المعقولة، أو بالأحرى غير المعقولة في فيتنام، جميع قطاعات المجتمع على الاستثمار العقاري. وقد أدّى الواقع الموضوعي والتطورات الذاتية لأسعار الأراضي والعقارات خلال الثلاثين عامًا الماضية إلى فقدان العديد من الأفراد والمؤسسات توازنهم العاطفي والمالي والعقلاني.
سعر الأرض والعقار هو التعبير النقدي عن قيمة الأرض والعقار، أي المبلغ المستحق. سعر الأرض والعقار عمومًا هو كمية تتغير حول قيمتها. عندما يتطابق العرض والطلب على الأرض والعقار، يمكن أن يعكس السعر قيمة الأرض والعقار ويطابقها، وهذه الحالة نادرة الحدوث. سيكون سعر الأرض والعقار أعلى من قيمته إذا كان العرض أقل من الطلب. وعلى العكس، إذا تجاوز العرض الطلب، فسيكون السعر أقل من قيمة الأرض والعقار.
 |
| الأستاذ المشارك، الدكتور نجوين مينه نغوك. (المصدر: RED) |
هذه معرفة أساسية في الاقتصاد الجزئي . ومع ذلك، ولأسباب عديدة، غالبًا ما يتوقف الكثيرون (أو يكتفون بالعلم) عند هذه المصطلحات العامة. فهم غالبًا لا يملكون القدرة على تطبيق وتطوير التفكير في الاستثمار العقاري. كثيرًا ما يُقال: "للسوق رأيه الخاص" أو "جميع النظريات رمادية. شجرة الحياة فقط هي التي تبقى خضراء إلى الأبد"... من خلال استيعاب المعرفة العامة وفهمها، يحتاج مستثمرو العقارات إلى تطوير تفكيرهم الخاص لكل قرار ومنهجية محددة.
فما هي العوامل التي تؤثر عادة على الأسعار، سيدي؟
غالبًا ما تُحدد الأسعار بناءً على علاقة العرض والطلب في السوق. ومع ذلك، من الضروري فهم مفهوم "السوق" فهمًا دقيقًا وشاملًا. فالسوق الذي نذكره كثيرًا في وسائل الإعلام، مثل الشقق والأراضي والمناطق التجارية، وما يتضمنه من مناطق وقطاعات وبضائع رائجة، لا يمثل سوى جزء صغير من إجمالي السوق.
إذا نظرنا إلى مساحة فيتنام البالغة 365,000 كيلومتر مربع، بالإضافة إلى الأصول العقارية (بما في ذلك أعمال البناء والأصول المرتبطة بالأراضي، مثل الأشجار المعمرة، إلخ)، نجد أن السوق الإجمالية أكبر بكثير وأكثر تنوعًا. من ناحية أخرى، إذا اقتصرنا على التفكير في الأسعار وجمع المعلومات عنها، فسيُفوّت المستثمرون مجالًا أكثر جاذبية وفعالية في أنشطتهم الاستثمارية، ألا وهو التفكير في القيمة السوقية.
لا يزال مفهوم القيمة السوقية للعقارات غامضاً لدى الكثير من الناس، هل يمكنك توضيح ذلك بشكل أكثر وضوحاً؟
لفهم القيمة السوقية، من الضروري أولاً فهم مفاهيم القيمة (الجوهرية - الجوهرية). سيتم مناقشة هذه المسألة بمزيد من التفصيل أدناه. القيمة السوقية للعقارات هي وظائف واستخدامات العقارات لأغراض محددة. قد تكون هذه الأغراض متعددة الأغراض أو خاصة بكل فرد أو مؤسسة. في الواقع، تتنوع الأهداف العقارية بشكل كبير، ويمكن أن يصل عدد الأهداف العقارية إلى آلاف أو أكثر.
كثيراً ما يُشار إلى فئتين من قيمة سوق العقارات: قيمة الاستخدام وقيمة التبادل. لا يقتصر استخدام العقارات على السكن والأعمال والربح فحسب، بل يُستخدم أيضاً لأغراض متنوعة، وأحياناً لأغراض غريبة.
على سبيل المثال، يشتري شخص ما قطعة أرض لمجرد انتظار الربيع لمراقبة نمو حشرة نادرة؛ أو هناك نوع من العقارات مناسب جدًا لجمع رأس المال. عند استخدام هذا العقار للتمويل، سيجمع 100 مليار دونج، ولكن إذا تم شراؤه وبيعه بحرية، فسيكون السعر 30 مليار دونج فقط. بمعنى آخر، هذا العقار هو عقار مالي.
من المثال السابق، يتجاوز التفكير في القيمة السوقية للعقارات النظرة التقليدية للشراء والبيع أو السكن. فهي تخدم أغراضًا متخصصة محددة نابعة من احتياجات متنوعة في السوق. ولا يمكن استخدام سعر الإيجار أو سعر البيع الحر لقياس قيمتها.
لذلك، يحتاج المستثمرون إلى تخصيص كل عقار لكل شريحة ولكل عميل على حدة لتحديد قيمته السوقية بدقة. تُعرف القيمة السوقية (وهي أوسع من فئة السعر) بقيمة العقارات التي يمكن للفرد أو المؤسسة في المجتمع الاستمتاع بها والشعور بها.
إذن، القيمة السوقية تعتمد بشكل كبير على قيمة العقارات، يا سيدي؟
قيمة العقارات هي المسألة الأكثر إثارة للاهتمام، والأصعب فهمًا وقياسًا في تقييم العقارات. من خلال فهم القيمة السوقية، يمكن لمستثمري العقارات التعلّم وإتقان مسائل قيمة العقارات. بخلاف القيمة السوقية، لم تعد قيمة العقارات هنا مشتقة من كلمة "سوق". بمعنى آخر، قبل وجود السوق، وقبل تشكّله، كان للعقار قيمته الخاصة.
القيمة مفهومٌ مُجرّد، يُعبّر عن معنى الأرض - العقار - من حيث ملاءمته وتلبية احتياجات الإنسان. للعقار القدرة على تلبية احتياجات الإنسان بشكلٍ واحدٍ مُنفصل، لكن قيمته ترتبط بالأشياء والظواهر في منظومة قيمٍ شاملة من خلال تفاعل الاحتياجات الأساسية المذكورة أعلاه.
 |
يتمتع الأستاذ المشارك، الدكتور نجوين مينه نغوك، بخبرة طويلة في مجال التدريب على تقييم العقارات. (المصدر: RED) |
من خلال فهم القيمة السوقية، يمكن لمستثمري العقارات الانتقال إلى تعلم وإتقان المسائل المتعلقة بقيمة العقارات. السوق فئة، شكل، مجموعة من الأعراف. أو فهم السوق كمجموعة من السيناريوهات، سياق مليء بالتقلبات والمراحل... هناك العديد من الآراء والتصورات والتصريحات حول السوق بشكل عام، وسوق العقارات بشكل خاص. وبالتالي، تتغير القيمة السوقية للعقارات أيضًا بشكل غير متوقع.
ومع ذلك، إذا تعمقنا في جذور العقارات، فسنجد القيم الجوهرية للعقار. هذه القيم الجوهرية، إذا ارتبطت بالاحتياجات الجوهرية الثابتة للحضارة الإنسانية، ستخلق منظومة قيم أساسية للعقارات لا تعتمد على أي سوق في أي مكان في العالم .
هل يمكنك أن تعطينا بعض الأمثلة المحددة حتى يتمكن قرائنا من فهم القيم الأساسية الجوهرية للعقارات بشكل أفضل؟
على سبيل المثال، غابة بدائية، أو جزيرة في بحيرة مياه عذبة، أو كهف، أو قمة جبل... لها قيمة دائمًا. ولكن لا يوجد سوق منفصل (سوق فرعي) لهذا النوع من العقارات. مثال آخر، حجر ياقوت أحمر نقيّ فاقع بلون دم الحمام، عُثر عليه في أعماق بحيرة ثاك با بمقاطعة ين باي، له قيمة جوهرية كبيرة جدًا.
ومع ذلك، فإنه لا يملك قيمة سوقية بسبب حالتين محتملتين: 1/ لأنه يقع تحت البحيرة، لم يتم العثور عليه ليتم وضعه في سوق الأحجار الكريمة العاملة؛ 2/ لم يتم تشكيل سوق الأحجار الكريمة بعد في فيتنام أو في العالم (عندما لا يعتبر الناس هذا الياقوت ثمينًا لأنهم لا يفهمونه تمامًا).
إذا نظرنا إلى المشكلة من منظور القيمة الاستخدامية والتبادلية للأصل، فإن هذا الحجر ليس له قيمة استخدامية (أي قيمة سوقية). من ناحية أخرى، إذا عُثر على هذا الياقوت واستبدل برحلة حول العالم، فسيتطور إلى قيمة تبادلية، ويتحول إلى علاقة قيمة سوقية (متعة ومشاعر الشخص الذي يتلقى الحجر)، ولا يندرج ضمن فئة السعر. يتطلب الاستثمار العقاري في فيتنام تطبيق هذه النظرية لتحديد القيم الخفية، ثم استثمارها في سوق العقارات، بل وإنشاء سوق فرعية للاستخدام أو التبادل.
فبرأيك ما هي العوامل التي يجب على المستثمرين الاهتمام بها للاستثمار الفعال في العقارات؟
في الواقع، في العديد من الدراسات التي تناولت أنواع العقارات الفريدة في فيتنام (والرائجة عالميًا، أو حيث لا يوجد سوق فرعي لهذا النوع من العقارات عالميًا)، اكتشفتُ نوعًا من العقارات لم يكن معروفًا أو متداولًا في سوق العقارات الفيتنامي. والسبب هو أن فيتنام في طور النمو، ففي الثلاثين عامًا الماضية، غالبًا ما يركز المشاركون في السوق على أنواع يسهل الوصول إليها، مع القليل من الاستكشاف والتفكير الإبداعي.
لذلك، باستخدام الخبرة الجيدة والقدرة على تقييم العقارات، يمكن للمستثمرين العثور على عدد لا يُحصى من "الماسات" الثمينة في السوق والتي لا يلتقطها أحد. بمعنى آخر، تُتيح هذه الفرصة للمستثمرين لامتلاك أصول عقارية قيّمة ومستدامة بأسعار زهيدة للغاية.
ومع ذلك، يحتاج المستثمرون أيضًا إلى فهم الاتجاهات الرئيسية في العالم، والقوانين الطبيعية المرتبطة بالعقارات، ويحتاجون إلى القدرة والأساليب اللازمة للتنبؤ بـ"منعطفات" البشرية لقياس قيمة العقارات. فلَكانت سفينة نوح بلا قيمة (أو ضئيلة القيمة) لولا الطوفان العظيم. ولما بنى نوح السفينة لولا "همسة" (تنبؤ، حلم).
لذلك، يتطلب تقييم العقارات للاستثمار دراسةً معمقةً ومتواصلةً للسعر - القيمة السوقية - القيمة (الجوهرية - الجوهرية). ولا يقتصر تقييم العقارات للاستثمار على المتابعة الدقيقة والخبرة العميقة في سوق العقارات بشكل خاص وفي الحياة بشكل عام، بل يتطلب أيضًا التعلم المستمر والتزود بالمعرفة الأكاديمية حتى يتوقف المستثمر عن الاستثمار.
شكرًا لك!
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)