أما القضية الثانية المتعلقة بالضرائب العقارية فقد عادت إلى الواجهة من جديد، ومن الضروري بناء خارطة طريق مناسبة لصحة السوق.

هل يمكن للضرائب العقارية أن تخفض أسعار المساكن؟

وفي تقرير أرسلته إلى ديوان الحكومة حول أسباب الارتفاع الأخير في أسعار العقارات، قالت وزارة الإنشاءات إنها ستدرس وتقترح سياسة ضريبية على من يملكون ويستخدمون العديد من المنازل والأراضي للحد من المضاربة والبيع والشراء في فترة قصيرة لتحقيق الربح.

وفقًا لوزارة البناء ، تشمل العوامل المساهمة في الارتفاع الأخير في أسعار المساكن "مشاركة" عدد من المستثمرين ومجموعات المستثمرين والمضاربين وسماسرة العقارات. وفيما يتعلق بالمزادات التي تتجاوز أسعارها الرابحة 100 مليون دونج للمتر المربع، أفادت وزارة البناء أن العديد من مجموعات الاستثمار تتخصص في المشاركة في المزادات ثم البيع فورًا لتحقيق الربح. خارج منطقة المزادات، ينتظر العديد من السماسرة النتائج، مستعدين لعرض شراء وبيع الأراضي بفارق سعر يتراوح بين 200 و500 مليون دونج للقطعة. وينتشر، بل ويُنظم، شراء وبيع العديد من قطع الأراضي لتحقيق ربح غير مشروع، مما يرفع مستوى أسعار الأراضي والمساكن في المناطق المحيطة.

بعض المجموعات والمستثمرين وسماسرة العقارات الأفراد يقومون بتشويه معلومات السوق من أجل "تضخيم الأسعار" وإنشاء أسعار افتراضية... واستغلال نقص المعرفة لدى الناس للتلاعب بعلم النفس وجذب الاستثمارات وفقًا لعلم نفس الحشود لتحقيق الربح.

عادةً ما يدفع مستثمرو مشاريع الإسكان ما معدله 3% من سعر البيع لسوق العقارات والوسطاء لبيع المنتجات. ومع ذلك، غالبًا ما يختار الوسطاء، وفقًا لحالة السوق، إضافة سعر أعلى عند التعامل مع العملاء، مما يدفع المشترين إلى دفع الفرق.

خلال فترة الركود، يستخدم العديد من السماسرة أيضًا طريقة "الإيداع" لشراء المنازل والأراضي من البائعين، ثم يرفعون السعر بنسبة 10-15% لبيعها للآخرين. على سبيل المثال: شقة بسعر 5 مليارات دونج، يدفع الوسيط مليار دونج للشراء ويوافق على الدفع خلال شهر واحد. ولكن خلال هذا الشهر، يجد الوسيط عملاء يبيعونه بفارق يتراوح بين 6 و7 مليارات دونج.

علاوة على ذلك، يُسهم بعض المستثمرين في رفع أسعار المساكن من خلال "عرض أسعار بيع مرتفعة"، ما يرفع الربح المتوقع إلى مستوى أعلى من متوسط المشاريع العقارية. وفي المناطق التي لا يوجد فيها سوى عدد قليل من المشاريع المعروضة للبيع، أو حتى مشروع واحد، يُمكن للمستثمرين رفع الأسعار لتحقيق الربح، نظرًا لغياب المنافسة والأسعار المرجعية، وفقًا لما ذكرته وزارة الإنشاءات في التقرير.

في تعليقه على هذه المسألة، قال ث. نغوين فان دينه، الخبير القانوني في مجال العقارات، إن أحد أسباب ارتفاع أسعار المنازل والأراضي هو ظاهرة المضاربة والاكتناز بعقلية "لا شيء أغنى من تجارة الأراضي"، والتي تدعمها البنوك. وتُعتبر هذه الفئة من عملاء البنوك من كبار الشخصيات، لأن القروض تُرهَن دائمًا بالمنازل والأراضي، والتي يُنظر إليها على أنها ترتفع أسعارها باستمرار تقريبًا وتنطوي على مخاطر قليلة. احتياجات الناس الاستثمارية مشروعة، ولكن عندما تصل هذه الظاهرة إلى مستويات مرتفعة، فإنها تتحول إلى مضاربة واكتناز للمنازل والأراضي، مما يُشوّه السوق، ويُؤدي إلى هجران الأراضي، وإهدار الموارد.

قال السيد نجوين فان دينه، الحاصل على درجة الماجستير، إن فرض ضرائب على المنازل والأراضي حلٌّ إلزامي، وهو منصوص عليه بوضوح في القرار رقم 18-NQ/TW لعام 2022 الصادر عن اللجنة التنفيذية المركزية بشأن مواصلة تطوير المؤسسات والسياسات وتحسينها، وتحسين فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها. ويحدد القرار رقم 18 المهام والحلول التالية: "التغلب على مشكلة هدر الأراضي، وتركها بورًا، وتلوثها، وتدهورها"، و"فرض معدلات ضرائب أعلى على من يستخدمون مساحات شاسعة من الأراضي، ويكثرون من المنازل، ويضاربون على الأراضي، ويبطئون استخدامها، ويتركونها بورًا".

قال السيد نغوين فان دينه إن سعر العرض الفائز في مزادات الأراضي كان أعلى بعشرات المرات من السعر الابتدائي السابق. كان معظم الناس أكثر تشككًا في نتائج المزاد من سعادتهم بحصول ميزانية الدولة على مصادر دخل إضافية كبيرة. والسبب هو أنه بعد الفوز بالمزاد، غالبًا ما تُهجر قطع الأراضي، مُشكّلةً في كثير من الحالات "مناطق حضرية مهجورة"، وغالبًا ما يكون معدل الإشغال في معظم هذه "المشاريع" منخفضًا جدًا، حتى بعد عقود من التنفيذ، لم يُبنَ سوى عدد قليل من المنازل وانتقل إليها الناس. وبناءً على ذلك، قال السيد نغوين فان دينه إن فرض الضرائب على المنازل والأراضي له أساس سياسي في القرار رقم 18 للحزب، ولكن يجب تنفيذه بشكل متزامن وعادل بين المحليات.

من العوامل المهمة الحاجة إلى قاعدة بيانات ضريبية، لضمان خضوع الأشخاص المعنيين للضريبة، وتعزيز فعالية السياسات الضريبية. في الوقت الحالي، لم يُحسم أمر تحديد مالكي هذه العقارات بدقة بسبب عدم وجود قاعدة بيانات كاملة، وظاهرة انتحال ملكية العقار لشخص آخر.

ومع ذلك، وافق رئيس الوزراء على المشروع رقم 6 لتطوير تطبيقات بيانات السكان والهوية والتحقق الإلكتروني لخدمة التحول الرقمي. كما تنص قوانين الأراضي والإسكان والأعمال العقارية الجديدة على إنشاء قاعدة بيانات وطنية لمعلومات الأراضي والإسكان والعقارات؛ وإذا طُبقت بفعالية، فيمكن في المستقبل القريب بناء نظام قاعدة بيانات موثوق، وهو قاعدة بيانات مهمة لتطبيق قانون ضريبة العقارات بعد إقراره.

إذا خضعت العقارات للضريبة، وإذا استطعنا جمع أنظمة معلومات وقواعد بيانات عقارية لتحديد الملكية وتحديد مالكها بدقة، فقد يحدث أمرٌ يبدو مستحيلاً: ستنخفض أسعار المنازل والأراضي، بل ستنخفض انخفاضاً حاداً. ستتوقف المضاربة العقارية بشكل شبه كامل. كما سيتعين على البنوك البحث عن قاعدة عملاء جديدة بدلاً من أباطرة الأراضي.

وأكد السيد نجوين فان دينه أن "الضرائب تهدف إلى ترسيخ وجهة النظر القائلة بأن "المساكن مخصصة للسكن وليس للمضاربة"، وحينها فقط سوف يصبح حلم الاستقرار بالنسبة للعمال أقل بعداً" .

شهد سوق العقارات مؤخرًا تحسنًا ملحوظًا بعد أن أقرّ المجلس الوطني رسميًا ثلاثة قوانين مهمة للسوق، على أن تدخل حيز التنفيذ قبل ستة أشهر من الأول من أغسطس 2024. وبينما يشهد سوق العقارات ازدهارًا ملحوظًا في هانوي فقط، لا تزال المناطق الأخرى هادئة نسبيًا. وفي ظل الصعوبات التي تواجهها شركات العقارات، واستمرار ركود المستثمرين في أسواق المحافظات، قوبل الاقتراح الأخير بفرض ضريبة على المنازل الثانية بردود فعل معارضة واسعة.

في الواقع، ضريبة المنازل الثانية ليست اقتراحًا جديدًا، بل طُرح منذ عام ٢٠٠٩، ولكن لأسباب عديدة، لم يُشرعن إلا بعد إدراجه رسميًا في القرار رقم ١٨-NQ/TW الصادر عن اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية في يونيو ٢٠٢٢. ومع ذلك، واجهت عملية وضع اللوائح/السياسات لتنظيم سوق الأراضي، وتحديدًا من خلال فرض ضرائب إضافية على حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية العقارات على الأراضي التابعة للعقار الثاني أو أكثر، العديد من العقبات.

وعلى وجه التحديد، يشعر العديد من الخبراء بالقلق من أنه إذا لم يتم حساب ضريبة العقارات بعناية وتسويتها، فقد يؤدي ذلك إلى خلق تأثير غير منتج، مما يؤدي إلى زيادة أسعار المساكن ويجعل من الصعب على الأشخاص ذوي الدخل المنخفض والمتوسط الحصول على السكن.

ما هو الطريق المناسب؟

تُعدّ الضرائب أداةً فعّالةً لمكافحة التهرب الضريبي في عمليات نقل العقارات، والمضاربة، وتضخم الأسعار، وغيرها. ومع ذلك، يجب حساب الضرائب المفروضة على المنازل الثانية بعناية لتتوافق مع واقع السوق، ولضمان انسجام مصالح جميع الأطراف.

يرى العديد من الخبراء أن الضرائب يمكن أن تكون أداةً للسيطرة على أسعار الأراضي المرتفعة، والحد من المضاربة، ومنع التلاعب بالسوق، وإعادة العقارات إلى قيمتها الحقيقية. ومع ذلك، في ظل عدم وضوح آلية إدارة معلومات الأراضي الحالية، فإن فرض الضرائب ليس بالأمر السهل.

الضرائب حلٌّ جيد، إذ تُسهم في زيادة إيرادات موازنة الدولة، وتُسهم في ضبط السوق على المدى القصير (6-12 شهرًا أو سنة أو سنتين)، لكنها لا تُحافظ على تأثيرها على المدى الطويل. مع ذلك، ثمة مخاوف كثيرة من أن الضرائب ستؤدي فقط إلى ارتفاع الأسعار، لأن سعر الأرض سيُضاف إليه الضريبة من قِبل البائع.

في حديثه للصحافة، قال الخبير المالي دينه ذي هين إن ضريبة الأملاك هي ببساطة ضريبة تُفرض على مالكي العقارات، وكلما زادت العقارات، زادت الضريبة. أما بالنسبة لأصحاب المستوى المعيشي المتوسط، الذين لا يملكون سوى منزل واحد للسكن، فلا داعي للقلق.

بالنسبة لمن يمتلكون أصولًا كثيرة (عقارات)، وتُدرّ هذه الأصول أرباحًا باستمرار، فإنّ دفع ضرائب إضافية أمرٌ طبيعي. في حالات الاقتراض للاستثمار، تُعدّ الضرائب جزءًا من التكلفة التي يجب على المستثمرين حسابها، أي "الربح والخسارة".

اقترحت جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) مؤخرًا سياسةً ضريبيةً عقاريةً لفئتين من الأشخاص، هما مشتري المنازل الثانية أو أكثر، والمالكون الذين يتخلون عن مشاريعهم. سيرتفع معدل الضريبة تدريجيًا في المعاملات التي تكون فيها فترة ملكية البائع قصيرة.

في أغسطس 2023، واصل الناخبون في مدينة هو تشي منه اقتراح فرض ضرائب على المنازل الثانية، وفرض ضرائب أعلى على الأراضي الشاغرة والمنازل التي لا تُضيف قيمةً للأرض. وأعلنت وزارة المالية أنها درست وأعدت مشروع قانون بشأن ضريبة العقارات، ومن المتوقع إضافته إلى برنامج تطوير القوانين واللوائح في عام 2024، وقُدّم إلى الجمعية الوطنية لإبداء ملاحظاتها عليه في دورتها الثامنة (أكتوبر 2024).

خان آن

المصدر: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html