صفقات الدمج والاستحواذ في قطاع العقارات تنتظر موجة كبيرة في نهاية العام

في النصف الأول من هذا العام، لم يشهد سوق العقارات سوى عدد قليل من صفقات الاندماج والاستحواذ في قطاعي العقارات الصناعية والسكنية. ومع ذلك، من المتوقع أن يتسارع نمو هذا السوق في الأشهر الأخيرة من العام، مع دخول قوانين الأراضي الجديدة حيز التنفيذ.

تم إغلاق عدد قليل من الصفقات

على الرغم من استمرار ارتفاع ضغط البيع، إلا أن سوق صفقات الاندماج والاستحواذ العقارية في النصف الأول من عام 2024 لا يزال هادئًا نسبيًا، مع إبرام عدد قليل فقط من الصفقات. على سبيل المثال، في نهاية يونيو 2024، وافقت شركة فات دات للتطوير العقاري المساهمة على سياسة نقل ملكية جميع أسهم شركة بيديتشي، البالغة 49%، بسعر تحويل لا يقل عن 130% من القيمة الاسمية (10,000 دونج للسهم).

بعد أربعة أيام، نجحت شركة فات دات في نقل 25% من أسهم شركة بيديسي إلى أحد الأفراد مقابل 769.5 مليار دونج فيتنامي، مما خفض نسبة ملكيتها في بيديسي من 49% إلى 24%. وبفضل هذه الصفقة، حققت فات دات ربحًا قدره 50 مليار دونج فيتنامي في الربع الثاني من عام 2024، على الرغم من أن إيراداتها لم تتجاوز 8.3 مليار دونج فيتنامي.

ومن المعروف أن شركة BIDICI تأسست في أكتوبر 2020، بمشروع استثماري في أرض الشقق الشاهقة، القسم الفرعي 9، التابعة لمنطقة Nhon Hoi Eco-tourism Urban Area (Binh Dinh) والتي فازت شركة Phat Dat بالمزاد العلني في يونيو 2019.

أما بالنسبة لمجموعة نام لونغ، وبعد العديد من التأخيرات بسبب مشاكل في تحديث إجراءات شهادة الاستثمار، فقد أكملت هذه المؤسسة في يونيو 2004 نقل 25% من رأس المال في مشروع باراغون داي فوك (المعروف أيضًا باسم نام لونغ داي فوك) إلى شريكها شركة نيشي نيبون للسكك الحديدية (اليابان)، بقيمة 662 مليار دونج.

تبلغ مساحة مشروع باراغون داي فوك 45 هكتارًا، ويقع في جزيرة داي فوك (مقاطعة دونغ ناي ). ومنذ عام 2022، حصلت مجموعة نام لونغ على المبلغ المذكور، وهو وديعة لنقل 25% من أسهم باراغون داي فوك. وبفضل إتمام هذه الصفقة، تجنبت نام لونغ الخسائر في الربع الثاني من عام 2024، حيث انخفض إجمالي الإيرادات بنحو 74% مقارنة بالفترة نفسها.

وبالإضافة إلى الصفقتين المذكورتين أعلاه، سجل السوق أيضًا عددًا من الصفقات الأخرى، مثل تعاون مجموعة كيم أونه مع ثلاث شركات: سوميتومو فورستري، وكوماجاي جومي، وشركة إن تي تي أوربان ديفيلوبمنت لتطوير مشروع العالم الواحد في بينه دونج.

تبلغ مساحة مشروع "ون وورلد" قرابة 50 هكتارًا، باستثمارات إجمالية تتجاوز مليار دولار أمريكي. ينقسم المشروع إلى ستة مشاريع رئيسية. يخطط المستثمر لبناء مرافق تشمل مركزًا للمؤتمرات والمعارض، ومركز تسوق "أيون"، وفندقًا من فئة 5 نجوم، ومدرسة دولية متعددة المستويات. سيتم طرح هذه المنتجات في السوق بحلول عام 2025.

وفي الوقت نفسه، سجل قطاع العقارات الصناعية أيضًا صفقة استحواذ شركة Tripod Technology Corporation على قطعة أرض صناعية تبلغ مساحتها 18 هكتارًا في با ريا - فونج تاو من سوناديزي تشاو دوك.

برأس مال استثماري قدره 250 مليون دولار أمريكي، يُسهم مصنع ترايبود الإلكتروني في فيتنام (تشاو دوك) في تحقيق خطة توسعة وتطوير صناعة الإلكترونيات عالية التقنية لمجموعة ترايبود تكنولوجي. ويُعدّ هذا المشروع أكبر مشروع عالي التقنية في منطقة تشاو دوك الصناعية حتى الآن.

توقعات التسارع

ولا يزال الضغط على جانب البيع مرتفعاً للغاية، ويُعتبر الدمج والاستحواذ حلاً لمساعدة الشركات على التغلب مؤقتاً على الصعوبات الفورية، خاصة مع توقع أن تؤدي قوانين الأراضي وقانون الأعمال العقارية وقانون الإسكان، التي دخلت حيز التنفيذ اعتباراً من الأول من أغسطس/آب، إلى إنهاء الإجراءات القانونية، وبالتالي تسريع إجراءات شراء وبيع المشاريع.

بعد فترة طويلة من التخطيط لبيع المشروع، دون جدوى، واصل مجلس إدارة شركة فان فات هونغ مؤخرًا إقرار قرار بالموافقة على سياسة نقل ملكية 99% من أسهم شركة نها بي العقارية المساهمة (نها بي لاند)، المستثمرة في مشروع منطقة نهون دوك نها بي السكنية (مدينة هو تشي منه). ويمثل هذا أيضًا الهدف التجاري الرئيسي للشركة لعام 2024.

تشكل اللوائح الجديدة الأكثر انفتاحًا الأساس لسوق العقارات الفيتنامي للترحيب بموجة قوية من الاستثمار الأجنبي في الفترة المقبلة.

المحامي نجوين تروك هين، عضو في شركة فيتنام الدولية للمحاماة ذات المسؤولية المحدودة (VILAF)

في الواقع، منذ عام 2021، حولت شركة Lotte Land مبلغ 200 مليار دونج إلى شركة Van Phat Hung لتمويل شراء 55% من أسهم Nha Be Land، ولكن وفقًا لرئيس هذه الشركة، خلال الفترة الصعبة الأخيرة، أدى انتظار تطبيق القوانين الجديدة، فضلاً عن الاعتماد على قرارات الوكالات والإدارات، إلى إبطاء عملية التنفيذ.

صرح السيد فونغ دين ترونغ، نائب المدير العام لشركة فان فات هونغ، بأن أهم جزء لإتمام تحويل رأس المال يكمن في الجوانب القانونية للمشروع، وتحديدًا الموافقة على سياسة الاستثمار الخاصة به. في السنوات الأخيرة، كان استكمال الإجراءات القانونية للمشروع ينتظر قرار موافقة الجهات المختصة، مما أدى إلى تأخر تنفيذ معظم المشاريع في مدينة هو تشي منه، بما في ذلك مشروع الشركة المذكور أعلاه.

مع ذلك، من المرجح أن تتم الموافقة مبدئيًا على مشروع منطقة نون دوك نها بي السكنية للاستثمار في الربع الثالث من عام ٢٠٢٤، بعد سريان قوانين الأراضي الجديدة. وهذا شرط أساسي، ليس فقط لشركة لوت لاند، بل أيضًا للشركاء المهتمين الآخرين، ليتمكنوا من تنفيذ عملية النقل.

بالإضافة إلى المتطلبات القانونية - وهي شرط ضروري لنجاح مشروع الدمج والاستحواذ، فإن السياسات الواردة في القانون الجديد تفتح أيضًا العديد من الآفاق للمستثمرين الأجانب.

على سبيل المثال، ينص قانون الأعمال العقارية على أن المستثمرين الذين ينقلون المشاريع يجب أن يفيوا بالالتزامات المالية المتعلقة بأرض المشروع، بما في ذلك رسوم استخدام الأراضي، وإيجارات الأراضي، والضرائب والرسوم والتكاليف المتعلقة بالأرض؛ وبعد استكمال إجراءات النقل والوفاء بالالتزامات المالية المتعلقة بمعاملة النقل، سيتم منح المشتري كتابًا ورديًا.

بخلاف السابق، بعد إتمام الالتزامات المالية المتعلقة بالأرض، يتعين على المستثمرين قضاء وقت طويل للحصول على السجلات الوردية وتسليم الأرض. وهذه نقطة إيجابية جديدة، ومن المتوقع أن تُسهم في تسريع إجراءات نقل ملكية المشاريع العقارية.

أكد المحامي نجوين تروك هين، عضو شركة فيتنام للمحاماة الدولية (VILAF)، أن قطاع العقارات كان دائمًا يجذب انتباه المستثمرين المحليين والأجانب، ولكن في الماضي، كانت هناك العديد من الحواجز، وخاصة القانونية، التي منعت أنشطة الدمج والاستحواذ للمشاريع من الاختراق.

ويضيف قانون الأراضي 2024 أيضًا العديد من المزايا للمستثمرين الأجانب، مثل الحصول على تحويلات حقوق استخدام الأراضي في المناطق الصناعية والتجمعات الصناعية والمناطق التكنولوجية العالية، واستخدام الأراضي بسبب الحصول على تحويلات المشاريع العقارية، وتوسيع طريقة الحصول على حقوق استخدام الأراضي للشركات ذات الاستثمار الأجنبي.

وأكدت السيدة هين أن "اللوائح الجديدة الأكثر انفتاحًا هي الأساس لسوق العقارات الفيتنامي للترحيب بموجة قوية من الاستثمار الأجنبي في الفترة المقبلة".

المصدر: https://baodautu.vn/ma-bat-dong-san-cho-song-lon-cuoi-nam-d222312.html