"عبء ثقيل" مع ديون سندات العقارات

لا يزال ضغط سداد الديون على شركات العقارات التي تصدر السندات كبيراً للغاية، بل إن العديد من الشركات معرضة لخطر الإفلاس.

أظهرت معلومات أعلنتها بورصة هانوي (HNX) مؤخرًا أن شركة Nam Land Company Limited تتداول سندات NALCH2124001، بقيمة إصدار إجمالية تبلغ 900 مليار دونج، ومدة 3 سنوات، ومعدل فائدة 10.3٪ سنويًا، ومن المتوقع أن تستحق في 13 يوليو 2024.

في عام ٢٠٢٣، سددت شركة نام لاند أربع دفعات من فوائد السندات. في الدفعة الأولى (١٣ يناير)، اضطرت الشركة إلى دفع ٢٥ مليار دونج فيتنامي، لكنها لم تتمكن من ترتيب التمويل. لم تتمكن الشركة من ترتيب التدفق النقدي ودفع الفوائد إلا في ٢٨ فبراير ٢٠٢٣.

في غضون ذلك، في الدفعة الثانية (١٢ أبريل ٢٠٢٣)، اضطرت الشركة إلى دفع ٢٦ مليار دونج كفوائد، لكنها لم تتمكن من سداد سوى ٥٠٪ منها، بينما تم تأجيل الـ ٥٠٪ المتبقية. في الدفعتين الثالثة والرابعة، اضطرت نام لاند إلى دفع أكثر من ٥٤ مليار دونج كفوائد، لكنها لم تُرتب التمويل بعد.

شرح ممثل شركة نام لاند سبب عدم سداد فوائد السندات في موعدها، قائلاً إن سلسلة من المشاكل القانونية أدت إلى رفض مشروع شيزن هوم باستمرار فتح أبوابه للبيع، مما أدى إلى خسارة الإيرادات اللازمة لسداد أصل السند وفوائده المستحقة لحاملي السندات. إضافةً إلى ذلك، أثرت الخسائر التجارية المتتالية خلال العامين الماضيين بشكل كبير على التدفق النقدي للشركة.

لا تواجه شركة نام لاند وحدها، بل العديد من شركات العقارات الكبرى الأخرى، ضغوطًا لسداد ديونها من خلال السندات. يُظهر تقرير سوق سندات الشركات الصادر عن شركة فيتنام للاستثمار الائتماني للتصنيف الائتماني (VIS Rating) أنه بنهاية أبريل 2024، بلغ معدل السندات المتأخرة في السوق ككل 15%، دون تغيير عن مارس 2024.

والجدير بالذكر أن أكثر من نصف السندات المتأخرة في سداد أصل الدين أو الفائدة تأتي من قطاع العقارات السكنية، حيث بلغ معدل التأخر في سداد أصل الدين والفائدة في هذا القطاع 30%.

وافقت مجموعة خاي هوان لاند مؤخرًا على تمديد أجل سنداتها ذات الرمز KHGH2123001 حتى 5 أبريل 2025، مع تعديل سعر الفائدة إلى 12% سنويًا. وهكذا، بعد تمديد أجل السندات لمدة عام واحد في عام 2023، تواصل خاي هوان لاند تمديد أجل السندات لعام آخر.

أو في حالة شركة يونيتي للاستثمار العقاري المحدودة، اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023، بلغ حقوق الملكية للشركة 2,916.1 مليار دونج، بانخفاض طفيف مقارنة بـ 3,089.6 مليار دونج في عام 2022. وانخفضت نسبة الدين إلى حقوق الملكية بشكل طفيف من 1.4 مرة في عام 2022 إلى 1.37 مرة في عام 2023، مما يتوافق مع الالتزامات التي بلغت أكثر من 3,995 مليار دونج.

ارتفعت نسبة ديون السندات إلى حقوق الملكية من 0.32 مرة في عام 2022 إلى 0.38 مرة في عام 2023، أي ما يعادل 1,108.1 مليار دونج فيتنامي من ديون السندات. وواصلت شركة يونيتي سلسلة خسائرها حيث سجلت في عام 2023 ربحًا سلبيًا بعد الضريبة قدره 173.5 مليار دونج فيتنامي (في عام 2022، بلغت الخسارة بعد الضريبة 124.2 مليار دونج فيتنامي).

في مايو 2024، ووفقًا لبيانات VIS Rating، سيُستحق 28 رمزًا للسندات تابعة لـ 24 جهة إصدار بقيمة 15,000 مليار دونج فيتنامي. وتشير تقديرات VIS Rating إلى أن حوالي 4,700 مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل 30%، معرضة لخطر التأخر في سداد الديون المستحقة في مايو 2024.

من بين سندات عالية المخاطر بقيمة 4,700 مليار دونج، تأخرت ثلاث شركات في سداد فوائد حوالي 4,000 مليار دونج في عام 2023. وقدّرت وكالة فيس للتصنيف الائتماني أن من المرجح جدًا أن تؤخر هذه الشركات سداد أصل الدين بسبب ضعف التدفق النقدي ونضوب الموارد النقدية. أما السندات عالية المخاطر المتبقية، والبالغة 700 مليار دونج، والتي تأخر سدادها لأول مرة، فمعظمها صادر عن جهات تعمل في قطاع العقارات السكنية.

وفي تعليقه على قدرة شركات العقارات على سداد الديون عندما يكون حجم سندات العقارات المستحقة هذا العام عند أعلى مستوى في السنوات الخمس الماضية، قال السيد دونج دوك هيو، مدير التحليل والتصنيف الائتماني لقطاع الشركات غير المالية في VIS Rating، إن قدرة شركات العقارات على سداد الديون لا تزال ضعيفة.

تجدر الإشارة إلى أن مستوى التمايز في القدرة على سداد الديون سيزداد اتساعًا. بالنسبة للشركات التي تركز مشاريعها على القطاع الذي يلبي الطلب الحقيقي في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه، ستظل أنشطة المبيعات جيدة جدًا وستتعافى في عام ٢٠٢٤. ستتمتع هذه الشركات بموارد أفضل بكثير وقدرة أعلى على سداد الديون.

على العكس من ذلك، لا تزال بعض الشركات تواجه وضعًا صعبًا نظرًا لتركيزها سابقًا على مشاريع مضاربة للغاية. في عام ٢٠٢٤، سيظل الطلب على هذه الفئة منخفضًا، مما سيضعف قدرتها على سداد ديونها.

لدى شركات العقارات ثلاث قنوات رئيسية لتعبئة رأس المال: القروض المصرفية، وإصدار السندات، وإصدار الأسهم. وفي عام ٢٠٢٤، تشير تقديرات VIS Rating إلى أن قدرة مجموعة العقارات بأكملها على الحصول على رأس مال جديد ستكون أفضل. وستُعطي كل شركة أولوية لاختيار طرق مختلفة لتعبئة رأس المال، ولكن أرخص وسيلة لتعبئة رأس المال للشركات هي إصدار الأسهم، وستكون هذه القناة الأكثر نموًا هذا العام، وفقًا للسيد هيو.

المصدر: https://baodautu.vn/nang-ganh-voi-khoan-no-trai-phieu-bat-dong-san-d215926.html