إذا لم يتم تعديل القانون فإن مشاريع العقارات ستتوقف خلال السنوات العشر المقبلة.

وبحسب جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، إذا لم يتم تعديل الفقرة ب، الفقرة 1، الفقرة أ، الفقرة 4 والفقرة 6، من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل)، فقد تكون النتيجة هي "عرقلة" إدارة الأراضي واستغلالها واستخدامها في السنوات العشر المقبلة، وعدم تحقيق أعلى مستوى من الفعالية والكفاءة كما هو مقترح في القرار 18.

اعتبارًا من 31 أكتوبر، ينص مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) في البند (ب)، البند 1، والبند 6، المادة 128 على أنه في حالة استخدام الأراضي لتنفيذ مشروع إسكان تجاري، يُسمح بالاتفاق على الحصول على حق استخدام الأراضي السكنية. في حالة تنفيذ مشروع إسكان تجاري، يجب أن يكون حق استخدام الأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى متاحًا. ووفقًا لهيئة الأراضي والموارد الطبيعية، فإن هذه اللوائح لم تُرسّخ بشكل كامل سياسة القرار رقم 18، وهي مواصلة تطبيق آلية التفاوض الذاتي بين الأفراد والشركات في نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان الحضري والتجاري.

تنص المادة ١٢٨ من مشروع قانون الأراضي، البند ١ والبند ٦، على إمكانية إبرام اتفاقيات بشأن الحصول على حق استخدام الأراضي السكنية فقط، أو اشتراط الحصول على حق استخدام الأراضي السكنية أو السكنية وغيرها من الأراضي. لذا، فإن نطاق هذه الاتفاقية أضيق من نطاق اللوائح الحالية الواردة في المادة ٧٣، البند ١، البند ١، المادة ١٦٩، البند ٢، المادة ١٩١، والبندين ١ و٢ من المادة ١٩٣ من قانون الأراضي لعام ٢٠١٣. ويسمح قانون الأراضي لعام ٢٠١٣ للمنظمات الاقتصادية بنقل حقوق استخدام الأراضي لأنواع الأراضي المناسبة لتخطيط استخدام الأراضي. وفي حال نقل حقوق استخدام الأراضي الزراعية، يجب الحصول على موافقة كتابية من جهة حكومية مختصة لتنفيذ المشروع الاستثماري، بما في ذلك مشروع الإسكان التجاري. الفقرة (ب) البند 1 المادة 128 هي أيضًا "أضيق" من المادة 4 من القانون المعدل والمكمل لعدد من مواد 9 قوانين 2022، والتي تنص على حالتين من الحق في استخدام الأراضي السكنية أو الحق في استخدام الأراضي السكنية والأراضي الأخرى غير السكنية لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.

كما أن البند (ب) من المادة 1 لا يتوافق مع البند (6) من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي. إذ ينص البند (6) على حالتين يحق فيهما للمستثمرين استخدام الأراضي السكنية أو الأراضي السكنية وغيرها من الأراضي لتنفيذ مشاريع سكنية تجارية. في المقابل، ينص البند (ب) من المادة 128 على حالة واحدة فقط يُسمح فيها للمستثمرين بالتفاوض بشأن الحصول على حق استخدام الأراضي السكنية، ولا يسمح لهم بالتفاوض بشأن الحصول على حق استخدام الأراضي السكنية وغيرها من الأراضي لتنفيذ مشاريع سكنية تجارية.

لذلك، فإن البند (ب) من البند 1 "متعارض" مع البند 6 من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي. في حال إقرار مضمون البند (ب) من البند 1، فلن يُسمح للمستثمرين خلال السنوات العشر القادمة بالتفاوض بشأن الحصول على حق استخدام الأراضي السكنية وغيرها من الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري. وبالتالي، لن تكون هناك حالة يستوفي فيها أي مستثمر شرط الحق في استخدام الأراضي السكنية وغيرها من الأراضي المنصوص عليه في البند 6 من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي.

ومن المتوقع أن يتسبب مشروع قانون الأراضي (المعدل) في مزيد من الصعوبات للشركات إذا تم إقراره.

ليس هذا فحسب، بل إن محتوى الفقرة ب، البند 1، المادة 128 ينص على أنه يُسمح للمستثمرين فقط بالتفاوض بشأن الحصول على حق استخدام الأراضي السكنية، مما سيؤدي إلى نتيجة مفادها أنه لن يخلق الظروف لتطوير مشاريع الإسكان التجاري، والمناطق الحضرية واسعة النطاق (عشرات ومئات وآلاف الهكتارات) لبناء البنية التحتية الحضرية المتزامنة، مع المرافق والخدمات الكاملة، وتطوير المناطق الحضرية الخضراء والذكية، والاستجابة لتغير المناخ وفقًا لتوجيه القرار رقم 06 للمكتب السياسي ، وعادةً ما تكون منطقة فو مي هونغ الحضرية النموذجية الجديدة (المرحلة 1) بمساحة تزيد عن 400 هكتار.

مع اللائحة التي تسمح للمستثمرين بالتفاوض فقط على حق استخدام الأراضي السكنية، فإنه من المستحيل تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري واسعة النطاق ومشاريع الإسكان المختلطة والمشاريع التجارية والخدمية. لأنه في الواقع، فإن قطع الأراضي السكنية الملحقة بالمنازل كلها صغيرة في المساحة. أكبر قطعة أرض سكنية لا تزيد عن بضعة آلاف من الأمتار المربعة. عادة، في مدينة هو تشي منه، توجد فيلا مبنية على أكبر قطعة أرض سكنية في منطقة الضواحي بمساحة 5000 ^متر مربع فقط. في أحياء المدينة الداخلية، تكون مساحة قطع الأراضي السكنية أصغر من ذلك. عادةً، تبلغ مساحة الفيلا القديمة في 110-112 فو فان تان (المنطقة 3) ذات 3 واجهات شوارع فقط ما يقرب من 2800 ^{متر مربع} .

تُظهر أحكام البند السادس من المادة ١٢٨ من مشروع قانون الأراضي مؤشراتٍ على "تفضيل" مستثمري مشاريع الإسكان التجاري الذين يملكون بالفعل حق استخدام الأراضي السكنية وغيرها من الأراضي. وخاصةً الشركات التي تمتلك بالفعل مساحاتٍ واسعة من الأراضي السكنية وغيرها من الأراضي. إذا امتلكت هذه الشركات مئات الهكتارات، فستتاح لها فرصة "الهيمنة" على سوق العقارات خلال السنوات الخمس إلى العشر القادمة. إذًا، وفقًا للعرف، لا يُعدّل قانون الأراضي إلا مرةً واحدةً كل عشر سنوات، حيث صدرت قوانين الأراضي للأعوام ١٩٩٣ و٢٠٠٣ و٢٠١٣، ويجري النظر في تعديله في عام ٢٠٢٣.

البند ب، البند 1، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي، إذا تم إقراره، خلال السنوات العشر القادمة، لن يُسمح للمستثمرين بعد الآن بتلقي تحويلات حقوق استخدام الأراضي للأراضي السكنية والأراضي الأخرى أو الأراضي غير السكنية لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري، وبالتالي لن يكون هناك المزيد من المؤسسات التي يمكنها تلبية شروط الحصول على حقوق استخدام الأراضي للأراضي السكنية والأراضي الأخرى على النحو المنصوص عليه في البند 6، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي.

عمليًا، لا تُشكل مشاريع الإسكان التجاري التي تُخصص 100% من الأراضي السكنية سوى حوالي 1% من إجمالي عدد مشاريع الإسكان التجاري. ويُشكل عدد المشاريع التي تُخصص أراضي سكنية وأراضٍ أخرى الأغلبية، بنسبة تصل إلى حوالي 95% من إجمالي عدد مشاريع الإسكان التجاري. ويُمثل عدد المشاريع التي تُخصص أراضي غير سكنية، بما في ذلك تلك التي تُخصص أراضي زراعية فقط أو أراضٍ غير زراعية غير سكنية، حوالي 5% من إجمالي عدد مشاريع الإسكان التجاري، وعادةً ما تكون مشاريع كبيرة أو واسعة النطاق جدًا، وفقًا للسيد لي هوانغ تشاو، رئيس مجلس إدارة هيئة الأراضي والبنية التحتية. واقترح إضافة لوائح تُتيح للمستثمرين التفاوض بشأن الحصول على حق استخدام الأراضي غير السكنية، بما في ذلك الأراضي الزراعية أو غير الزراعية غير السكنية، على غرار اللوائح الواردة في قانون الأراضي لعام 2013، وذلك لتسهيل وتشجيع تطوير مشاريع الإسكان التجاري والمناطق الحضرية واسعة النطاق التي قد تصل مساحتها إلى عشرات أو مئات أو آلاف الهكتارات، بحيث تتوفر فيها مناطق وظيفية كاملة ومرافق وخدمات وخدمات حضرية متكاملة.

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/neu-khong-sua-luat-du-an-bat-dong-san-se-tac-trong-10-nam-toi-185231102092040129.htm