"التلاعب في العقارات لا يقل تعقيدًا عن التلاعب في الأسهم"

وباعتبار أن التلاعب بالعقارات لا يقل خطورة عن السلوك المماثل في سوق الأسهم، اقترح نواب الجمعية الوطنية حظره لتجنب التلاعب بالأسعار وفقاعات السوق.

يستكمل مشروع قانون تنظيم مهنة العقارات (المعدل) عدداً من الأفعال المحظورة في مهنة العقارات، مثل التزوير في الوثائق، والتزوير المتعمد وعدم الإفصاح عن المعلومات المتعلقة بالعقارات المستثمرة، والغش والاحتيال على العملاء...

وفي حديثه خلال جلسة المناقشة في الجمعية الوطنية يوم 31 أكتوبر، اقترح السيد ترينه شوان آن (عضو متفرغ في لجنة الدفاع والأمن الوطني) إضافة فعل التلاعب وتحديد أسعار العقارات إلى قائمة الأنشطة المحظورة في هذا المجال التجاري.

وحلل أن التلاعب بسوق العقارات لا يقل خطورة عن سلوك مماثل في سوق الأسهم. فالتلاعب لا يقتصر على المزايدة بأسعار مرتفعة ثم التخلي عن الودائع، بل يشمل أيضًا استغلال مشروع لرفع سعر مشروع آخر، مما يؤدي إلى فقاعة سعرية وارتفاع سعري هائل مقارنةً بالواقع.

وقال السيد آن "إذا لم يتم التعامل معها بشكل شامل، فإنها ستخلق فقاعة، كما هو الحال مع شركة العقارات الصينية China Evergrande Group"، مضيفًا أنه من الضروري حظر التلاعب بأسعار العقارات والتلاعب بها في القانون ويجب استبعاد الحالات المحددة.

تحدث السيد ترينه شوان آن (عضو متفرغ في لجنة الدفاع والأمن الوطني) في جلسة مناقشة مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل)، صباح يوم 31 أكتوبر. الصورة: وسائل الإعلام في الجمعية الوطنية

وفي نفس الرأي، اقترح السيد نجوين هوو ثونغ (نائب رئيس الوفد المتخصص في مقاطعة بينه ثوان ) وترينه لام سينه (نائب رئيس الوفد المتخصص في مقاطعة آن جيانج) إضافة لوائح تحظر أعمال التلاعب وتعطيل سوق العقارات.

أشار السيد ثونغ إلى شيوع التواطؤ في مزادات حقوق استخدام الأراضي، وفي المزادات لرفع الأسعار في المناطق المحيطة. وهذا يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي، ويحرم من هم بحاجة ماسة إلى السكن من شراء الأراضي وبناء المنازل.

في غضون ذلك، أشار السيد نجوين فان مانه (عضو اللجنة الاقتصادية ) إلى الممارسات المحظورة في قطاع العقارات، مؤكدًا أن اللوائح المتعلقة بتحصيل واستخدام الأموال لشراء وبيع العقارات بنظام الإيجار بالتقسيط في المستقبل للمشتري والمشتري بالتقسيط غير قانونية. وأضاف السيد مانه أنه مقارنةً باللوائح الحالية، يُلغي مشروع القانون هذا عملية تعبئة رأس المال والاستيلاء عليه بشكل غير قانوني، مما يُنشئ ثغرات غير مقصودة في استخدام رأس المال من قبل المستثمرين، بالإضافة إلى توفير قنوات أخرى لتعبئة رأس المال.

واقترح الإبقاء على اللائحة المتعلقة بمنع الإحتلال غير الشرعي للحد من حدوث هذا السلوك على أرض الواقع.

حظيت اللوائح المتعلقة بإيداعات معاملات الإسكان المستقبلية (الإسكان، العقارات على الورق) بالعديد من التعليقات خلال جلسة النقاش. يقترح مشروع القانون حاليًا خيارين. الأول هو أن مستثمر المشروع لا يمكنه تحصيل الإيداعات إلا عند استيفاء أعمال الإسكان والبناء لشروط التشغيل. أو أن يحصل المستثمر على الإيداعات وفقًا للاتفاقية المبرمة مع العميل عندما يكون للمشروع تصميم أساسي مُقيّم من قِبل جهة حكومية، ولديه إحدى وثائق حقوق استخدام الأراضي. تُنظّم الحكومة الحد الأقصى لمبلغ الإيداع، على ألا يتجاوز 10% من سعر البيع أو الإيجار.

اختارت السيدة تران هونغ نجوين (نائبة رئيس اللجنة القانونية) الخيار الأول، إذ رأت أنه أقل خطورة على المشتري، الطرف الأضعف في الصفقة. ولا تُدفع العربونات إلا عند استيفاء العقار لشروط العمل وتوقيع الطرفين عقدًا، مما يحد من احتمالية حدوث النزاعات.

إذا تلقى المستثمر الوديعة عندما يكون للمشروع تصميم أساسي تم تقييمه، أو لديه إحدى الوثائق المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي (الخيار 2)، وفقًا للسيدة نجوين، سيتحمل المشتري العديد من المخاطر، لأن الوقت من استلام الوديعة إلى بناء المشروع طويل.

في الواقع، أصبح سوق العقارات مؤخرًا معقدًا، إذ يستغل مستثمرو المشاريع الودائع وعقود المساهمة الرأسمالية لجمع رأس المال بشكل عشوائي. وصرح نائب رئيس اللجنة القانونية: "العديد من المشاريع التي تلقت ودائع بعد 5 أو 10 سنوات لم تُنفَّذ بعد، لذا من الضروري وضع لوائح لـ"تشديد" الودائع على المشاريع العقارية التي ستُنشأ مستقبلًا".

وفي الوقت نفسه، اختار السيد نجوين داي ثانغ (نائب رئيس الوفد المتخصص في مقاطعة هونغ ين) والسيد فام فان هوا الخيار الثاني، لأنهما اعتقدا أن اللوائح حددت بوضوح الحالات التي يمكن فيها للمستثمر تحصيل الوديعة ومبلغ الوديعة، وكانت عامة وشفافة.

قال السيد فام فان هوا إن المستثمر لا يملك رأس مال كافٍ لتنفيذ المشروع، بل عليه الاقتراض من البنك. كما أن إيداع 10% من قيمة الشقة المعروضة للبيع مناسبٌ للواقع. وأضاف: "لمنزل قيمته مليار، إيداع 10% يعني 100 مليون، ومنزل قيمته 4 مليارات إيداع 400 مليون. أعتقد أن هذا المبلغ ليس كبيرًا بالنسبة للعملاء عند شراء منزل. فالعملاء يودعون مقدمًا، وفي بعض الأحيان يبيع المستثمر المنزل بسعر أقل".

علاوةً على ذلك، يمتلك المستثمرون وثائق تثبت حقوق استخدام الأراضي لتلقي الودائع، وهي، على حد قوله، "ليست احتيالية". لذلك، ينبغي أن يتضمن مشروع القانون لوائح مرنة تُمكّن المستثمرين من حشد رأس المال لتنفيذ المشاريع، مما يُعزز الثقة بين المستثمرين والعملاء.

كما نوقشت اللوائح المتعلقة بإتمام الالتزامات المالية على الأراضي عند نقل ملكية المشاريع العقارية . في الجلسة الخامسة (يونيو)، صرّح رئيس اللجنة الاقتصادية، فو هونغ ثانه، عند تقديمه تقرير اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية الذي يشرح ويوافق على مشروعها، بأن آراءً عديدةً اتفقت على شرط "الإتمام الإلزامي للالتزامات" قبل نقل ملكية المشاريع. ومع ذلك، كانت هناك آراءٌ أخرى تدعو إلى تهيئة الظروف للمستثمرين الذين لم تعد لديهم القدرة الكافية.

ولذلك اقترحت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية خيارين.

أولاً ، في حال قام المستثمر بالتحويل ولم يقم بتنفيذ الالتزامات المالية المتعلقة بأرض المشروع أو الجزء المحول من المشروع مع الدولة، يمكن للطرفين الاتفاق على الاستمرار في تنفيذ الالتزامات المالية غير المنجزة.

ثانياً ، إذا كان لدى المحول قرار بتخصيص أو تأجير أرض لتنفيذ المشروع من جهة حكومية مختصة وقام بالوفاء بالالتزامات المالية المتعلقة بأرض المشروع (رسوم استخدام الأرض، إيجار الأرض، الضرائب، الرسوم، إلخ)، فلا يشترط أن يكون لديه شهادة حق استخدام الأرض لكامل أو جزء من المشروع المحول.

اختارت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية الخيار الأول. ويضمن هذا الخيار ضوابط صارمة ويمنع اختيار المستثمرين غير الأكفاء لنقل المشاريع وتحقيق الأرباح.

وافق السيد فام فان هوا على الخيار الأول، والذي يعني أنه عند نقل المستثمر المشروع أو جزء منه إلى شخص آخر، سيتعين على المستفيد الوفاء بالالتزامات المالية تجاه الدولة. وأكد السيد هوا أن الدولة لن تخسر شيئًا، لأن الالتزامات المالية ستستمر.

وأضاف أن "المستثمرين الذين يعانون من "سوء التغذية" ولم يعد لديهم القدرة على مواصلة المشروع يجب عليهم تحويله، وإجبارهم على الوفاء بالتزاماتهم المالية قبل أن يتمكنوا من إجراء المعاملات أمر غير مستحسن".

أعرب السيد فام فان هوا عن رأيه في جلسة مناقشة مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) صباح يوم 31 أكتوبر. الصورة: وسائل الإعلام بالجمعية الوطنية

أكد السيد ترينه شوان آن، العضو المتفرغ في لجنة الدفاع والأمن الوطني، على ضرورة المرونة في نقل ملكية المشاريع العقارية. واقترح السماح للأطراف بالتفاوض بشأن التزاماتهم المالية تجاه الدولة.

أعرب العضو الدائم في لجنة العلوم والتكنولوجيا والبيئة نجوين نغوك سون عن قلقه إزاء وجود فهم مختلف للغاية في الوقت الحالي لمعنى "نقل كل أو جزء من مشروع عقاري".

أشار السيد سون إلى أن هيئات التحقيق والتفتيش تواجه أيضًا صعوبات في التعامل مع المشاريع التي تُغيّر المستثمرين من خلال أشكال مثل نقل حقوق استخدام الأراضي والأصول المرتبطة بها، وبيع الأصول المرتبطة بها. لذلك، اقترح أن يُحدّد مشروع القانون مفهوم وطريقة نقل الأصول بوضوح لتجنب الاستغلال.

ومن المنتظر أن يصوت مجلس الأمة على إقرار مشروع قانون تنظيم الأعمال العقارية (المعدل) في 27 نوفمبر/تشرين الثاني المقبل.

السيد مينه

رابط المصدر: https://vnexpress.net/thao-tung-bat-dong-san-tinh-vi-khong-kem-trong-chung-khoan-4671132.html