العامل الحاسم في نجاح أو فشل سياسة الضريبة العقارية الثانية

العامل الحاسم في نجاح أو فشل سياسة الضريبة العقارية الثانية

أسعار العقارات في فيتنام لا تتذبذب في السوق فحسب، بل تتغير أيضًا على الورق والكتب. عندما تكون الأرقام متضاربة، يصعب فرض ضرائب فعالة على العقارات الثانوية.

أصبح عدد متزايد من الناس يمتلكون منازل ثانية. (صورة توضيحية)

البناء المبكر لقاعدة البيانات الوطنية للعقارات

لا تزال ضريبة العقارات الثانية محل نقاشات عديدة حول معدلاتها، ومجالات تطبيقها، ونطاق تأثيرها... ومع ذلك، هناك مسألة واحدة يتفق عليها معظم الشركات والخبراء، وهي الحاجة إلى قاعدة بيانات وطنية لسوق العقارات. سيكون هذا العامل الحاسم في نجاح أو فشل السياسة الضريبية، ويجب إعطاؤه الأولوية.

وأكد الدكتور تران شوان لونغ (من جامعة الاقتصاد الوطني) أنه بدون نظام قاعدة بيانات السوق، لن تكون السياسات الضريبية فعالة، بل قد تتسبب في اختلال التوازن الاجتماعي وعدم الاستقرار.

وأوضح السيد لونغ أن "البيانات الشفافة من الدولة ستكون الأساس لتقييم العقارات بشكل موضوعي ودقيق، ومن ثم ستستهدف الضرائب الجديدة الفئات الصحيحة وتحقق هدف تنظيم السوق".

كما أكد هذا الخبير على أن أي دولة ترغب في إدارة اقتصادها يجب أن تمتلك نظام قاعدة بيانات لمعلومات دخل الأفراد وأصولهم. وهذا مُطبّق منذ زمن طويل في العالم .

إن بناء قاعدة بيانات وطنية حول سوق العقارات سيكون العامل الحاسم في نجاح أو فشل سياسة الضريبة العقارية الثانية.

وأضاف السيد لونغ: "إن تحقيق نظام قاعدة بيانات وطنية لسوق العقارات يتطلب مشاركة متزامنة من العديد من الوزارات والهيئات. وهذه ليست مسؤولية وزارة البناء فحسب، بل هي أيضًا مسؤولية مكتب الإحصاء العام (وزارة التخطيط والاستثمار)، ووزارة المالية، ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة...".

قال الدكتور نجوين تري هيو، مدير معهد أبحاث وتطوير الأسواق المالية والعقارية العالمية، إن تقييم العقارات في فيتنام لا يزال يعاني من العديد من العيوب. فإذا تعذر تحديد السعر القياسي، يصبح فرض الضرائب شبه مستحيل.

وبالمثل، صرّح السيد تران فو، مدير الأعمال في شركة DHCONS للإنشاءات المساهمة، بأن الأولوية القصوى التي ينبغي على الوزارات والهيئات الحكومية تنفيذها هي بناء قاعدة بيانات وطنية لسوق العقارات. فهذا لا يؤثر على السياسة الضريبية فحسب، بل يُعدّ أيضًا عاملًا أساسيًا يُحدد جدوى سلسلة من اللوائح الأخرى، بما في ذلك قائمة أسعار الأراضي - وهي "مشكلة" تُسبب صعوبات لقطاع العقارات.

أكد السيد تران فو أن "قاعدة البيانات الوطنية لسوق العقارات تُعتبر مشروع القرن. وإذا اكتملت، ستكون فيتنام من الدول القليلة في جنوب شرق آسيا التي تمتلك هذا المشروع".

النضال من أجل جمع البيانات

وفقًا للسيد نجوين تري هيو، يختلف سعر العقد عن سعر الصفقة الفعلي في فيتنام اختلافًا جذريًا. وهذا عكس ما يحدث في الولايات المتحدة، حيث يكاد يكون من المستحيل التلاعب بمعلومات أسعار البيع.

عندما يقترض الأمريكيون المال لشراء منزل، تُجري شركات التأمين والمُقيّمون بحثًا دقيقًا حول قانونية العقار وقيمته. ثم تُقدّم البيانات إلى البنك لمزيد من التحقق، ثم تبدأ مرحلة الصرف. بعد كل هذه التدقيقات، يصعب جدًا التصريح عن سعر المنزل بشكل خاطئ، كما قال السيد هيو.

في حال شراء منزل برأس مال متوفر، يجب على الشخص إبلاغ مصلحة الضرائب. وستُرسل هذه الوحدة شخصًا لإعادة تقييم قيمة العقار لضمان سداد الضريبة بشكل صحيح وكامل.

في معاملات العقارات في الولايات المتحدة، يوجد دائمًا طرف ثالث يُسجِّل ويُحدِّد القيمة بشكل مستقل. هذا يمنع التلاعب بالأسعار، ويُسهِّل تحديث المعلومات لنظام قاعدة البيانات الوطنية.

في فيتنام، يُعدّ جمع معلومات السوق، وخاصة أسعار البيع، التحدي الأصعب في استكمال قاعدة البيانات الوطنية. حتى الشركات ذات الخبرة الطويلة في تقييم الأراضي تجد هذه المهمة صعبة.

في حديثه عن قصة واقعية، قال السيد نجو جيا كونغ، مدير شركة فيتنام للتقييم والتفتيش المحدودة (VAI)، إن معظم الأسعار المذكورة في العقود في السوق الثانوية تكون دائمًا أقل من القيمة الفعلية وأقل من قائمة أسعار الأراضي. وهذه طريقة للبائعين لتخفيف التزاماتهم المالية، وخاصةً ضريبة الدخل الشخصي.

عندما تكون الأرقام المسجلة في العقد "افتراضية" في الغالب. تقتصر مصادر جمع معلومات السوق وتوفيرها على قنوات قليلة، مثل مكتب تسجيل الأراضي؛ والوحدات والهيئات التي تُجري مزادات حقوق استخدام الأراضي؛ والوحدات والهيئات التي تُجري مزادات على الأصول؛ وصالات التداول، وشركات العقارات، وغيرها.

في الواقع، لا يمكن الحصول على معلومات أسعار العقارات إلا من مكتب تسجيل الأراضي. ومع ذلك، لا تُرقم هذه الوحدات بياناتها، لذا فإن البحث يكون يدويًا في الغالب، ومعظم الموظفين ذوي خبرة. لذلك، تستغرق المعالجة وقتًا طويلاً، وقد تنطوي على العديد من الأخطاء.

صرح السيد فو آنه توان، نائب مدير إدارة تسجيل الأراضي وبيانات المعلومات (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة)، بأنه حتى سبتمبر 2024، استكملت قاعدة بيانات الأراضي التي أنشأتها الحكومة المركزية أربعة مكونات أساسية، بما في ذلك بيانات إطار أسعار الأراضي. أما بالنسبة للمناطق، فلم تُكمل سوى 300 وحدة من أصل 705 وحدات على مستوى المقاطعات بناء قاعدة بيانات أسعار الأراضي.

وفي تعليقه على التقدم المحرز في بناء قاعدة بيانات الأراضي على مستوى البلاد، قال السيد توان إن نظام المعلومات لم يكتمل ولم يستوف المتطلبات كما وجهت الحكومة.

وكانت الحكومة قد أصدرت في وقت سابق القرار رقم 37/NQ-CP، الذي ينص على هدف استكمال بناء قاعدة بيانات رقمية ونظام معلومات الأراضي الوطني المركزي والموحد والمتزامن ومتعدد الأغراض والمترابط بحلول عام 2025.

من شأن فرض ضريبة عقارية ثانية أن يُسهم في بناء سوق عقارية سليمة ومستقرة وشفافة. وهذا أمرٌ صعب، ولكنه ليس مستحيلاً، إذا بُنيَ الأساس على قاعدة بيانات وطنية.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html