الحاجة إلى سياسة الطرق المفتوحة

ممرات مظلمة، وأنظمة إنذار حريق معطلة، وأرضيات وجدران متداعية ومتقشرة من الداخل والخارج... هذه هي مشاهد عشرات الشقق السكنية من الفئة "د" (المتضررة بشدة والخطرة) في مدينة هو تشي منه، والتي تنتظر الإنقاذ. ولكن لأسباب عديدة، لا تزال أعمال الإنقاذ شبه معطلة.

وفقًا لتقرير صادر عن إدارة البناء في مدينة هو تشي منه، يوجد في المدينة 474 مبنى سكنيًا قديمًا بُني قبل عام 1975، بما في ذلك 16 مبنى سكنيًا من الدرجة D (مع فحص 14 مبنى سكنيًا خلال الفترة 2016-2017) يتدهور حالتها بشكل متزايد. ومع ذلك، فإن عملية إعادة بناء المباني السكنية القديمة بطيئة للغاية لأسباب عديدة، أهمها آلية إعادة البناء.

بالنظر إلى العملية التي بدأت عام ٢٠١٦ وحتى الآن، لم تتوقف عمليات هدم وبناء شقق جديدة لتحل محل الشقق القديمة المتضررة بشدة والخطرة إلا عند نقل السكان وإسكانهم مؤقتًا. على سبيل المثال، المبنى السكني رقم ٤٤٠ - شارع تران هونغ داو (الدائرة ١١، الدائرة ٥)، على الرغم من تصنيفه كمنزل من الدرجة D، إلا أن قدرته على التحمل لم تكن كافية لتلبية متطلبات الاستخدام العادي. استغرق الأمر ما يقرب من ست سنوات بعد أن طلبت لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه نقلًا عاجلًا من الحكومة المحلية لإقناع السكان بالموافقة على الانتقال إلى مكان جديد.

يرى كثيرون أن تجديد الشقق القديمة أصعب من تطوير المساكن الاجتماعية. ويكمن العائق الأكبر في التعويضات وتطهير الموقع. علاوة على ذلك، يجب أن تحظى بعض القرارات بإجماع الأغلبية أو جميع السكان قبل تنفيذها.

غالبًا ما يُقسّم تجديد الشقق القديمة إلى مجموعتين: الأولى بناء شقق بمساحة محدودة لتلبية متطلبات إعادة التوطين في الموقع، والثانية بناء شقق تجارية واسعة لجذب الزبائن.

صرح ممثل شركة عقارية شاركت في إعادة بناء شقق قديمة في مدينة هو تشي منه بأنه وفقًا للوائح السابقة، وبعد خصم جميع التكاليف، بما في ذلك دعم السكن المؤقت وتكاليف إعادة التوطين والتعويضات... ستكون الأرباح منخفضة للغاية، مما أدى إلى عزوف الشركات عن الاستثمار. كما يصعب على الشركات تطبيق آلية إعفاء كامل مساحة الأرض المخصصة ضمن نطاق المشروع من رسوم الانتفاع وإيجار الأرض ورسوم تحويل الانتفاع، نظرًا لعدم موافقة القطاع المالي عليها بعد. علاوة على ذلك، لا توجد حاليًا آلية لتحديد قيمة المساحة المخصصة لأعمال البناء الإضافية، مثل الممرات والسلالم وأرضيات الأسطح.

في الآونة الأخيرة، تم تعديل مسألة تجديد وإعادة بناء المباني السكنية بشكل أكثر تفصيلاً من خلال قانون الإسكان 2023، في الوقت نفسه الذي شرّع العديد من اللوائح المتعلقة بمعدل إجماع الشعب، إلى آلية الحوافز للمستثمرين الذين ينفذون مشاريع استثمارية لتجديد وإعادة بناء المباني السكنية...

على وجه الخصوص، يُعفى المستثمرون من رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي المخصصة للمشاريع الاستثمارية لتجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة. إضافةً إلى ذلك، يُعد قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣ من الإنجازات الجديدة في اللوائح الجديدة المتعلقة بتجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة، حيث حلّ مشكلة المباني السكنية بعد نقلها، والتي كانت تفتقر إلى مساحة كافية لبناء مشاريع جديدة؛ وسمح بتنفيذ مشاريع إعادة بناء المباني السكنية في اتجاه الدمج (جمع المباني السكنية القديمة منخفضة الارتفاع في موقع واحد، لتجديد وبناء مبنى شاهق جديد، يتسع لسكان العديد من المباني السكنية القديمة).

طبقت اللجنة الشعبية للمنطقة الثالثة في مدينة هو تشي منه التجربة المذكورة أعلاه عند وضع خطة لجمع 43 مبنى سكنيًا في المنطقة لإعادة بناء 3 مبانٍ سكنية واسعة، تكفي لإعادة توطين السكان في المنطقة. وهذا لا يُسهم فقط في زيادة مساحة الأشجار والمرافق العامة للسكان، بل يُسهم أيضًا في تجميل المشهد الحضري - كما علق السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه: "يُعالج هذا الحل مشكلة هجر مشاريع إعادة التوطين المُقامة في مواقع أخرى، وخاصةً المشاريع التي لا تُلبي احتياجات السفر والسكن والعلاج الطبي والتعليم والأعمال التجارية، وما إلى ذلك، مما يُؤدي إلى عزوف المُعاد توطينهم عن الانتقال إليها".

ومن المتوقع أن تشكل الآلية المذكورة أعلاه والخبرة التي اكتسبتها مدينة هوشي منه نقطة تحول، وتعزز خطة تجديد وإعادة بناء المباني السكنية التي تدهورت إلى مستويات خطيرة في هانوي وهايفونج والعديد من المناطق الأخرى.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html