نحتاج إلى "صمام قفل" للتحكم في دقة نتائج تقييم الأراضي
في صباح يوم 15 يناير، واستمرارًا لبرنامج الدورة الاستثنائية الخامسة، ناقش المجلس الوطني في القاعة عددًا من المحتويات الجديدة أو الآراء المختلفة حول مشروع قانون الأراضي (المعدل).
وفي توضيحه لبعض محتويات مشروع القانون، أشاد نائب الجمعية الوطنية نجوين هوانج باو تران (وفد بينه دونج) بشدة بالعمل على تلقي ومراجعة المحتويات المهمة للجنة الصياغة والتقرير التوضيحي للجنة الاقتصادية .
وتنص التعليقات الواردة في الفقرة 5 من المادة 158 من مشروع القانون على أن "تطبق أساليب تقييم الأراضي في الفقرة (ج) من طريقة الفائض في تقييم الأراضي بطرح إجمالي الإيرادات التقديرية للتنمية مطروحاً منها إجمالي التكلفة التقديرية للتنمية لقطعة الأرض".
وأوصى المندوبون بأن لا تنص لجنة الصياغة على أسلوب الفائض في تقييم الأراضي للأسباب التالية:
أولاً، هناك العديد من الطرق لتقييم الأراضي، ولكن تقييم الأراضي باستخدام طرق مختلفة يعطي نتائج مماثلة لتلك قطعة الأرض.
ومع ذلك، فإن نتائج تقييم الأراضي عند تطبيق طريقة الفائض تتم على أساس الافتراضات والتقديرات، ومستوى الموثوقية ليس مرتفعاً بالنسبة للمناطق التي تكون فيها المعلومات الفعلية وتكاليف الإيرادات محدودة كأساس للتقدير.
بالإضافة إلى ذلك، فإن قيمة قطعة الأرض لديها القدرة على الزيادة بمرور الوقت بسبب العمليات التاريخية والأنشطة التجارية والأنشطة الأخرى على قطعة الأرض نفسها.
مندوب الجمعية الوطنية نجوين هوانج باو تران.
ومع ذلك، فإن تحديد القيمة بالزيادة التدريجية دائمًا أمر غير منطقي، لأن قيمة قطعة الأرض قد تنخفض في حالة ركود اقتصادي أو مواجهة عوامل غير مواتية. على سبيل المثال، سوق المشاريع العقارية حاليًا شبه متجمد، لذا لا يمكن لهذه الطريقة قياس عوامل الخطر والآثار السلبية على الاقتصاد بدقة، كما علّقت السيدة تران.
ثانياً، إن حساب العوامل المفترضة أعلاه معقد للغاية، ونتائج التقييم غير مؤكدة وغير دقيقة وتحتوي على أخطاء كبيرة.
وبحسب المندوب، فإن تغيير مؤشر واحد فقط من العوامل المفترضة في قطعة الأرض نفسها سيؤدي إلى تغيير نتيجة التقييم. وهذا هو السبب الرئيسي للارتباك والتأخير في تحديد وتقييم وتحديد أسعار الأراضي في الماضي، حيث يختلف فهم كل شخص باختلاف الظروف والأوقات.
بالإضافة إلى ذلك، ووفقًا للمندوب، على الرغم من أن طريقة الفائض منصوص عليها في المرسوم الحكومي رقم 44/2014 والتعميم رقم 36/2014 الصادر عن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ، إلا أن التنفيذ لا يزال يواجه العديد من الصعوبات والمشاكل بمرور الوقت. وتُقدَّر عوامل تقدير إجمالي الإيرادات وإجمالي تكاليف التطوير المفترضة للمشروع العقاري بناءً على البحث والمسح وجمع المعلومات حول أسعار التحويل وأسعار الإيجار، بالإضافة إلى العوامل التي تُشكل إيرادات وتكاليف المشاريع ذات الخصائص المماثلة للمشروع المراد تقييمه.
لا تزال العوامل التي تشكل الإيرادات والتكاليف خاضعة للتنظيم بشكل عام، دون وجود معايير أو قواعد أو مقاييس محددة، وبالتالي فإن عملية التسعير لا تزال صعبة.
بالإضافة إلى ذلك، يعد وصف مشروع الاستثمار أحد الوثائق المهمة التي تشكل الأساس لاستخدام البيانات المطبقة في طريقة الفائض لتقدم تنفيذ المشروع وتقدم الأعمال ومعدل رأس المال الاستثماري، حيث تلعب هذه المؤشرات دورًا حاسمًا في نتائج التقييم.
حاليًا، تتسم تفسيرات مشاريع الاستثمار بغموضها، ونقص المعلومات والبيانات، أو غياب البيانات الداعمة. في ظل عدم اكتمال قواعد بيانات الأسعار والأراضي، بما في ذلك بيانات أسعار الأراضي، وعدم اكتمال سوق حقوق استخدام الأراضي وشفافيتها، يجب دراسة إمكانية إلغاء أسلوب تقييم الأراضي بعناية من حيث الجدوى لضمان عدم تسببه في ازدحام عملية تقييم الأراضي.
"وفي حال كان من الضروري الإبقاء على هذه الطريقة، ينبغي أن يكون هناك "صمام قفل" للتحكم في دقة وملاءمة نتائج تقييم الأراضي"، اقترح المندوب تران.
بالإضافة إلى ذلك، في إطار أعمال التعويض واستعادة الأراضي الجارية، تُنفَّذ حاليًا مشاريع استعادة الأراضي لتجريف المجاري المائية والقنوات والقنوات، إلا أن قانون الأراضي والمراسيم والتعميمات التوجيهية للتعويضات وتطهير المواقع لم تُنظِّم هذه الأعمال بعد، ما يُواجه صعوبات جمة بسبب عدم موافقة المواطنين، وتقديمهم العديد من الالتماسات، بل وشكاواهم من قرارات التعويض الحكومية، مما يُصعِّب عملية تطهير المواقع. لذلك، اقترح المندوب مراجعة هذا المحتوى.
فتح موارد الأرض
مساهمة في استكمال مشروع القانون لإطلاق العنان للموارد الأرضية من أجل التنمية الشاملة للبلاد، قدمت المندوبة نجوين ثي نغوك شوان (وفد بينه دونغ) آراء العديد من الشركات في مقاطعة بينه دونغ بشأن شروط تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري والاتفاقيات الخاصة بتلقي نقل حقوق استخدام الأراضي في النقطة ب، البند 3، المادة 122 والنقطة ب، البند 1، المادة 127.
ترأس نائب رئيس الجمعية الوطنية نجوين دوك هاي الاجتماع.
اقترح المندوبون إضافة قضايا أخرى متعلقة بالأراضي إذا كانت متوافقة مع التخطيط المُعتمد. وطلبوا من المجلس الوطني دراسة هذا البند بعناية والتصويت عليه بشكل منفصل، أو تكليف الحكومة باختباره تجريبيًا لمدة خمس سنوات، ثم تلخيصه وتقديم تقرير إلى المجلس الوطني.
وأوضح المندوب أن السبب يعود إلى الممارسة السابقة، حيث دعت الدولة إلى الاستثمار والتنمية الاقتصادية، فقبل العديد من المواطنين والشركات الراغبين في ممارسة الأعمال التجارية تسليم أنواع مختلفة من أراضيهم للدولة، بما في ذلك الأراضي السكنية لتأجيرها مرة أخرى للإنتاج والأعمال التجارية، مما يخلق فرص عمل، ويساهم بشكل كبير في عملية تنمية المنطقة.
حتى الآن، عندما تقوم الدولة بتغيير التخطيط، أو تريد تجديد وتجميل المنطقة الحضرية، يجب أن تكون هناك آلية أولوية لمنحهم الفرصة لمواصلة الاستثمار والتطوير على الأرض التي حافظوا عليها وأنتجوها وقاموا بأعمال تجارية فيها لأجيال عديدة.
من ناحية أخرى، تمتلك دولتنا أسسًا كافية لتحديد أصل أرض المشروع بوضوح. إذا كان أصل الأرض قبل الإنتاج والتشغيل ملكًا للمشروع نفسه (بسبب الميراث أو الهبة أو التنازل)، فإن هذه المسألة تحتاج إلى دراسة مستفيضة.
بالإضافة إلى ذلك، أوصى المندوبون بضرورة تعديل واستكمال اللوائح القانونية المتعلقة بالضرائب والمالية في أقرب وقت ممكن لتوحيد الفوائد الناجمة عن تحويل أغراض استخدام الأراضي الأخرى إلى أراض سكنية لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري لثلاث مجموعات من الجهات: مستخدمي الأراضي والمستثمرين والدولة، حتى تتمكن الدولة من إعادة توزيع الفوائد بشكل متناسب مع مستخدمي الأراضي أنفسهم والاستثمار في مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية المحلية .
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)