اقتراح لتطوير المساكن التجارية لذوي الدخل المنخفض

[إعلان 1]

إعادة هيكلة تكلفة مشاريع الإسكان

وبحسب السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، فإن تكلفة الشقة متوسطة المدى (غرفتين) حاليًا تبلغ حوالي 2.5 مليار دونج (35 مليون دونج/م2)، أي حوالي 20 مرة أعلى من متوسط دخل الأسر والأفراد الذين يمكنهم توفير حوالي 100 مليون دونج/سنة.

إن الشقق ذات الأسعار المعقولة والتي تبلغ حوالي 2 مليار دونج أو أقل (25-30 مليون دونج/متر مربع) وشقق الإسكان الاجتماعي محدودة للغاية، لذا فهي غائبة تقريبًا عن سوق مدينة هوشي منه في العامين الماضيين.

العقارات - اقتراح لتطوير المساكن التجارية لذوي الدخل المحدود — من الضروري إعادة هيكلة حساب التكلفة والأسعار لمشاريع الإسكان التجاري لتلبية احتياجات الإسكان لغالبية ذوي الدخل المنخفض.

أكد رئيس مجلس إدارة جمعية العقارات في الهند (HoREA) على أهمية خفض أسعار المساكن، وتوفير المزيد من مشاريع الإسكان التجاري بأسعار معقولة، والعديد من مشاريع الشقق السكنية التجارية منخفضة التكلفة، والعديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي لتلبية احتياجات غالبية ذوي الدخل المتوسط. وفي الوقت نفسه، من الضروري ضمان الأمن الاجتماعي طويل الأمد في قطاع الإسكان، مع تطوير سوق العقارات بشكل شفاف وصحي ومستقر ومستدام.

الحل الذي اقترحته HoREA هو إعادة هيكلة التكلفة وحساب أسعار بيع مشاريع الإسكان التجاري.

وتشمل التكاليف الرئيسية لمشاريع الإسكان التجاري رسوم إنشاء صندوق الأراضي، وتكاليف البناء، والتكاليف المالية، وتكاليف الإدارة.

وفيما يتعلق بتكلفة إنشاء صناديق الأراضي، بحسب HoREA، من الضروري تغيير طريقة تحصيل رسوم استخدام الأراضي، وتحويلها إلى ضريبة على "عملية تغيير أغراض استخدام الأراضي من الأراضي الزراعية ، والأراضي غير الزراعية إلى الأراضي السكنية"، بمعدل ضريبي شفاف (يمكن أن يكون حوالي 15-20٪ من سعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي).

وسوف يؤدي هذا إلى القضاء على آلية "الطلب والعطاء" والمضايقات؛ وخفض رسوم استخدام الأراضي مقارنة بالطريقة الحالية، مما سيساهم في خفض تكاليف السكن، وبالتالي خلق الظروف لخفض أسعار المساكن.

لا داعي للقلق كثيرًا إذا استمر المستثمرون في بيع المنازل بأسعار مرتفعة، إذ سيضطرون لدفع المزيد من ضريبة دخل الشركات، ومن حيث المبدأ، تُحدد الأسعار وفقًا لسوق العقارات. فإذا باعوا المنازل بأسعار مرتفعة، فقد يُرفضون ويُقاطعون من قِبل المشترين.

علاوة على ذلك، يُعزى ارتفاع أسعار المساكن إلى ركود المشاريع وطول مدتها، مما يزيد من تكاليف البناء. ويعود السبب إلى "الاختناقات المؤسسية القانونية"، مما يؤدي إلى عدم القدرة على وضع "إجراء إداري" معياري ومعقول، مما يؤدي إلى السلبية والمضايقات.

فيما يتعلق بتكاليف الإدارة وقدرة مستثمري مشاريع الإسكان، لا يقتصر تأخر المشاريع على مشاكل في عمليات الاستثمار الإنشائي وطول الإجراءات الإدارية، بل قد يُعزى التأخير أيضًا إلى ضعف قدرة المستثمرين على الإدارة أو نقص الموارد المالية، مما يزيد من تكاليف الإدارة، والتكاليف المالية، وتكاليف البيع، وتكاليف ما بعد البيع، وأسعار المساكن، وقد يؤثر حتى على جودة أعمال المشروع.

لذلك، تحتاج الشركات إلى التركيز على زيادة الموارد المالية، وتحسين جودة حوكمة الشركات، والابتكار، وتطبيق تكنولوجيا المعلومات، والرقمنة، والذكاء الاصطناعي، وإدارة المشاريع وفقًا للعمليات العلمية (BIM)، لتحسين الإنتاجية والجودة والكفاءة والتحكم في المخاطر، كما أشار البروفيسور الدكتور بول كروغمان (الحائز على جائزة نوبل في الاقتصاد عام 2008): "إنتاجية العمل ليست كل شيء. ولكنها على المدى الطويل، تكاد تكون كل شيء".

وهناك أيضًا تكاليف "غير محددة" في عملية إعداد الاستثمار وتنفيذ المشاريع. ووفقًا لهيئة تنظيم الاستثمار في أوروبا، فإن هذه التكاليف "غير المحددة"، سواء زادت أو نقصت، أو زادت أو انخفضت، تعتمد على نتائج "خلق الدولة بيئة أعمال أكثر شفافية وشفافية ومساءلة"، وفقًا للمعايير الدولية.

حلول لزيادة المعروض من المساكن التجارية منخفضة التكلفة

وبحسب جمعية الإسكان التنموي في أيرلندا، فإن هناك طريقة فعالة أخرى تتمثل في زيادة المعروض من المساكن الاجتماعية والمساكن التجارية منخفضة التكلفة، على أساس بناء وإتقان آليات سياسة الدعم الفعالة.

العقارات - مقترح لتطوير المساكن التجارية لذوي الدخل المحدود (الشكل 2). — اقترحت جمعية رجال الأعمال الماليزيين أن تصدر الحكومة قرارًا قريبًا لتشجيع الشركات على الاستثمار في مشاريع الإسكان التجاري حيث لا تتجاوز أسعار الشقق 20 مليون دونج / م 2 في المحافظات ولا تتجاوز 22-25 مليون دونج / م 2 في الفئة الأولى والمناطق الحضرية الخاصة.

واقترحت جمعية الإسكان الاجتماعي أيضًا أن تنظر الحكومة ووزارة البناء في إتقان آلية وسياسات تطوير الإسكان الاجتماعي، وخاصة الإسكان الاجتماعي للإيجار والإسكان الاجتماعي بالتقسيط، وجذب المزيد من الشركات للمشاركة والاستخدام الفعال لأموال الأراضي المخطط لها لتطوير الإسكان الاجتماعي، لزيادة المعروض من الإسكان الاجتماعي لتلبية الطلب الهائل من المستفيدين من سياسات الإسكان الاجتماعي، والمساهمة في خفض أسعار المساكن التجارية.

وبالإضافة إلى ذلك، اقترحت HoREA ترتيب "مصادر إعادة رسملة من ميزانية الدولة" و"تعويض أسعار الفائدة" لبنك السياسة الاجتماعية و04 بنوك تجارية (يعينها بنك الدولة) لتنفيذ حوافز ائتمانية للمستفيدين من سياسات الإسكان الاجتماعي في السنوات الخمس المقبلة.

وفيما يتعلق بزيادة المعروض من المساكن التجارية منخفضة التكلفة، قالت الهيئة إن قانون الأراضي لا ينص على أي إعفاء أو تخفيض لرسوم استخدام الأراضي لجميع مشاريع الإسكان التجاري، كما ينص قانون الضرائب فقط على تخفيض ضريبة القيمة المضافة وضريبة دخل الشركات بنسبة 50% لمشاريع الإسكان الاجتماعي، كما لا ينص قانون الإسكان على آليات وسياسات لدعم مشاريع الإسكان التجاري منخفضة التكلفة.

في الواقع، تتنوع مشاريع الإسكان التجاري، مثل مشاريع الإسكان الفاخر، ومشاريع الإسكان المتوسط، ومشاريع الإسكان المتوسط، ومشاريع الإسكان التجاري منخفض التكلفة. وحتى لو كان سعر مشروع الإسكان التجاري منخفض التكلفة مساويًا لسعر الإسكان الاجتماعي، فلن يتمتع بسياسات تفضيلية.

لكن واقع حزمة الائتمان التفضيلية البالغة 30 مليار دونج (2013-2016) يظهر أن هناك نوع من المساكن التجارية بسعر يعادل سعر المساكن الاجتماعية، لا يتجاوز 1.05 مليار دونج/وحدة.

واقترحت جمعية الإسكان والتنمية الريفية أن تصدر الحكومة قريبا قرارا لتنفيذ "مشروع تطوير الإسكان التجاري منخفض التكلفة" مع آليات وسياسات تفضيلية بشأن رسوم استخدام الأراضي والضرائب والائتمان لتشجيع الشركات على الاستثمار في مشاريع الإسكان التجاري حيث لا تتجاوز أسعار الشقق 20 مليون دونج/م2 في المحافظات ولا تتجاوز 22-25 مليون دونج/م2 في المناطق الحضرية من الدرجة الأولى والخاصة.

[إعلان 2]
مصدر