من غير المرجح أن تنخفض أسعار المساكن في عام 2025

ونظراً للضغوط على تكاليف الاستثمار وزيادة الطلب الفعلي، فإن احتمال انخفاض أسعار المساكن في عام 2025 يعتبر غير محتمل.

ونظراً للضغوط على تكاليف الاستثمار وزيادة الطلب الفعلي، فإن احتمال انخفاض أسعار المساكن في عام 2025 يعتبر غير محتمل.

ارتفاع تكاليف الاستثمار يجعل من الصعب خفض أسعار المساكن في عام 2025. في الصورة: العملاء الذين يحضرون حفل افتتاح مشروع سول سيتي

فجوة كبيرة بين العرض والطلب

يواجه سوق العقارات في فيتنام فجوةً هائلة بين العرض والطلب، لا سيما في الفئات المتوسطة والمنخفضة. وتشهد أسعار العقارات في المناطق المركزية في هانوي ومدينة هو تشي منه ارتفاعًا مستمرًا.

وبحسب جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام، انخفض المعروض من المساكن بشكل حاد منذ عام 2018، في حين زاد الطلب على المساكن بشكل مستمر، مما تسبب في ارتفاع أسعار العقارات، وخاصة في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه ومناطق التنمية الاقتصادية الرئيسية، بشكل أقوى، متجاوزًا بكثير معدل نمو دخل الناس.

صرح السيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، بأن عام 2024 شهد اهتمامًا كبيرًا بأسعار العقارات وصعوبات في امتلاكها. ووصلت عبارات مثل "ارتفاع أسعار العقارات" و"يواجه الشباب صعوبة في شراء منزل" إلى 1020 و24500 عملية بحث على التوالي.

يمكن للأفراد الاستفادة من سياسات الدعم، مثل مرونة الأقساط، وأسعار الفائدة التفضيلية، وقروض الإسكان، عند تراكم حوالي 50% من قيمة المنزل. هذا يُساعد على تخفيف الضغوط المالية وتحقيق حلم امتلاك منزل.

وقال السيد نجوين كوك آنه: "في هانوي ومدينة هو تشي منه، حيث توجد حاجة ماسة للسكن، ارتفعت أسعار العقارات بشكل حاد، وخاصة للشقق، وهو القطاع الذي يخدم احتياجات الإسكان الحقيقية"، مضيفًا أنه في هانوي، ارتفعت أسعار الشقق بحلول نهاية عام 2024 بنسبة 58٪ مقارنة بالربع الأول من عام 2023، بينما في مدينة هو تشي منه كانت الزيادة 17٪.

ومن وجهة نظر قائدة الأعمال، أكدت السيدة نجوين تي فان خانه، نائبة المدير العام لشركة جامودا لاند، أن المستثمرين ليسوا متحمسين لأن ارتفاع الأسعار مرتفع للغاية، لكنهم يأملون أن يكون ارتفاع الأسعار بمستوى معتدل.

أوضحت السيدة فان خان أن النمو الاقتصادي السريع غالبًا ما يكون غير مستقر، مما يُلحق ضررًا بالمستثمرين ومشتري المنازل على حد سواء. فالمستثمرون لا يحققون أرباحًا أكبر، بينما يتضرر مشتري المنازل تمامًا.

وقالت السيدة فان خانه: "أتوقع أن يكون مستوى الأسعار أكثر استدامة حتى يتمكن مشتري المنازل من مواكبة الأسعار".

وشاطر السيد لي هوو نغيا، المدير العام لشركة لي ثانه للعقارات، الرأي نفسه، حيث أشار إلى أن الشركات نفسها تتعرض لضغوط كبيرة عند ارتفاع أسعار الأراضي بشكل حاد، إلى جانب تكاليف استخدام الأراضي التي يتحملها المستثمرون. وقد دفعت هذه العوامل سعر البيع النهائي إلى مستوى يصعب الوصول إليه.

على وجه التحديد، حلل السيد نغيا هيكل المشروع، الذي يتضمن 50 مليون دونج/متر مربع، حيث يشمل 40% من تكاليف البناء، و20% من سعر الأرض ورسوم الانتفاع، و20% من التكاليف المالية، ومعظمها تكاليف الاقتراض. بالإضافة إلى ذلك، هناك تكاليف أخرى مثل التصميم وإدارة المشروع وخدمات ما بعد البيع والتسويق، والتي يبلغ مجموعها حوالي 10%. في الواقع، لا تتجاوز نسبة الربح المتبقية 10%. ومع ذلك، يمكن للمشاريع ذات الأراضي الرخيصة التي يتم شراؤها مسبقًا أو الاستفادة من رأس المال المدفوع مسبقًا من العملاء، خفض التكاليف المالية بشكل كبير، مما يساعد على زيادة هوامش الربح إلى حوالي 30%.

يتوقع المستثمرون عادةً ربحًا سنويًا بنسبة 7%، أي ما يعادل 35% لمشروع مدته خمس سنوات. وهذا يضمن استرداد رأس مالهم وتحقيق توقعات المساهمين بالأرباح. ومع ذلك، لا تحقق جميع المشاريع هذا المستوى من الربح، خاصةً إذا كانت الإدارة غير فعّالة أو كان السوق متقلبًا. لذلك، يصعب خفض سعر البيع. برأيي، قد يرتفع السعر مستقبلًا إلى حد ما، وليس انخفاضًا حادًا، نظرًا لعوامل تتعلق بتكاليف الاستثمار وطلب السوق، كما أكد السيد نجيا.

حلول لتخفيف ضغط أسعار المساكن

وفي مواجهة حقيقة ارتفاع أسعار العقارات، أوصى السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، بضرورة التنسيق الوثيق بين وكالات الإدارة والشركات والمجتمع لتحقيق التوازن بين العرض والطلب.

من ناحية العرض، من الضروري زيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة، وتحسين البنية التحتية في المناطق الحضرية، ووضع سياسات دعم مالي فعّالة. ويتعين على السلطات على جميع المستويات، وخاصةً المحلية، تهيئة الظروف اللازمة لتطوير المساكن التجارية والاجتماعية بأسعار معقولة لجذب الاستثمارات.

من ناحية الطلب، يحتاج الناس إلى خطة مالية واضحة، والاستفادة من برامج الدعم، والتحلي بالمرونة في اختيار السكن. عندها فقط يُمكن حل مشكلة الإسكان بفعالية، مما يعود بالنفع على الفرد والمجتمع. كما يُعد توسيع الطلب إلى الضواحي، حيث الأسعار أقل، حلاً فعالاً. ومع الاستثمار في البنية التحتية للنقل، كالطرق السريعة والمترو، تضمن مشاريع الضواحي سهولة الوصول إلى مركز المدينة.

بالإضافة إلى ذلك، يُعد استئجار منزل خيارًا مؤقتًا مناسبًا لتوفير المال وتجنب عبء سداد قرض المنزل. ينبغي ألا يتجاوز إنفاق الشخص على استئجار منزل ثلث دخله لتحقيق التوازن في حياته. وأخيرًا، يمكن للناس الاستفادة من سياسات الدعم، مثل الأقساط المرنة، وأسعار الفائدة التفضيلية، وقروض الإسكان، عندما يدخرون حوالي 50% من قيمة المنزل. هذا يُساعد على تخفيف الضغوط المالية وتحقيق حلم امتلاك منزل.

وبالمثل، قالت السيدة دونغ ثوي دونغ، الرئيسة التنفيذية لشركة سي بي آر إي فيتنام، إنه لتخفيف الضغط على أسعار المساكن وتلبية الاحتياجات السكنية الفعلية، من الضروري توسيع نطاق التنمية الحضرية ليشمل الضواحي. على سبيل المثال، في هانوي، تتمتع مناطق مثل لونغ بين، وجيا لام، وتاي مو بشبكة مواصلات جيدة، مما يُسهّل على السكان التنقل دون عناء.

في مدينة هو تشي منه، لا يزال تطوير المناطق الضواحي مثل كوتشي أو نها بي يواجه العديد من العقبات بسبب نقص البنية التحتية. لتحسين الوضع، يتعين على الحكومة إعطاء الأولوية للاستثمار في الطرق السريعة والطرق الدائرية، مما يُهيئ الظروف المناسبة لتطوير صناديق أراضٍ بأسعار معقولة للمساكن التجارية.

وأضافت السيدة دونج: "إن الاستثمار في البنية التحتية يجب أن يسير جنبًا إلى جنب مع المرافق الاجتماعية مثل المدارس والمستشفيات ومناطق الترفيه لجذب الناس إلى الضواحي وتقليل الضغط على المنطقة المركزية".

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-nha-kho-giam-trong-nam-2025-d238867.html