حل مشكلة شراء شقة تحت ضغط ارتفاع الأسعار

أسعار الشقق ترتفع بشكل مطرد

أدى النمو الاقتصادي السريع والتوسع العمراني إلى زيادة حادة في الطلب على المساكن، في حين تستنزف موارد الأراضي تدريجيًا، ويتناقص المعروض السكني باستمرار بسبب بطء تنفيذ المشاريع نتيجةً للسياسات المتعلقة بمصادر رأس المال وقرارات الهيئات والدوائر المعنية بإدارة سوق العقارات. وإلى جانب ارتفاع قيمة الأراضي الحضرية نتيجةً لتحديث البنية التحتية والخدمات العامة، واصلت أسعار الشقق تسجيل مستويات جديدة في السنوات الأخيرة.

1. في هانوي ، ارتفعت أسعار الشقق بشكل مستمر في كل من الأسواق الأولية والثانوية.

تظهر بيانات البحث الصادرة عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن مؤشر أسعار الشقق في هانوي في عام 2023 ارتفع بنحو 38 نقطة مئوية مقارنة بعام 2019. وفي مدينة هو تشي منه، بلغ 16 نقطة مئوية.

وعلى وجه الخصوص، يعد مؤشر أسعار الشقق أحد المؤشرات في مشروع مؤشر أسعار العقارات الذي تقوم VARS بالبحث فيه ليعكس تقلبات أسعار العقارات تحت تأثير تحركات السوق بمرور الوقت.

على وجه التحديد، شهدت أسعار الشقق في هانوي ارتفاعًا مستمرًا في السوقين الأولية والثانوية. في الوقت نفسه، بدأت أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه أيضًا بالدخول في دورة من الارتفاعات السعرية، بالتزامن مع انخفاض تدريجي في أسعار المشاريع الفاخرة والفاخرة في السوق الثانوية.

لا يُعزى الارتفاع الكبير في الطلب على السكن إلى نزوح الأسر الحضرية، والزيادة المستمرة في القوى العاملة، وتوافد الطلاب إلى المدن للعمل والدراسة، وخاصةً في هانوي، فحسب، بل يُعزى أيضًا إلى تزايد الطلب الاستثماري بشكل كبير، حيث ارتفعت أسعار إيجارات الشقق القديمة والجديدة في المناطق السكنية باستمرار منذ انتهاء فترة التباعد الاجتماعي، وخاصةً في سياق انتعاش السوق.

تُظهر إحصاءات موقع Batdongsan.com.vn أن مستوى الاهتمام بالشقق المعروضة للبيع على مستوى البلاد في يناير 2024 قد ارتفع بنسبة 66% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2023، كما ارتفع عدد العقارات المعروضة للبيع بنسبة 46%. وتحديدًا، ارتفع عدد عمليات البحث عن الشقق في هانوي في يناير 2024 بنسبة 71% مقارنةً بالفترة نفسها. وبالمثل، ارتفع الطلب على الشقق في مدينة هو تشي منه بنسبة 59%. وينطبق هذا الاتجاه على معظم المقاطعات والمدن الأخرى.

على الرغم من الزيادة الكبيرة في طلب مشتري المنازل، لا يزال عرض الشقق ينمو بشكل غير متناسب. وقد انخفض عرض الشقق في عام ٢٠٢٣ في كلٍّ من سوقي هانوي ومدينة هو تشي منه.

في هانوي، يُقدَّر عرض الشقق الجديدة في عام ٢٠٢٣ بنحو ١٠,٥٠٠ وحدة، بانخفاض قدره ٣١٪ تقريبًا مقارنةً بالعام السابق. وفي مدينة هو تشي منه، يُقدَّر عرض الشقق الجديدة بنحو ٧,٥٠٠ وحدة، بانخفاض يزيد عن ٥٠٪ مقارنةً بالفترة نفسها من عام ٢٠٢٢.

انخفض عرض الشقق مؤخرًا نتيجةً لتناقص عدد المشاريع العقارية الجديدة المُعتمدة، بينما تُعاني المشاريع القائمة من صعوباتٍ قانونية ورأسمالية. ورغم أن جهود الحكومة والوزارات والهيئات الحكومية للتغلب على الصعوبات قد حققت نتائجَ ملحوظة، إلا أن عدد المشاريع المُنفَّذة والمُستأنفة في عام ٢٠٢٣ قد ازداد بشكلٍ ملحوظ، إلا أن ضغط التدفق النقدي لم يخفّ بعد على شركات العقارات.

توقعات بارتفاع أسعار السكن الاجتماعي وانخفاض أسعار الشقق

وبناء على ذلك، تحسن وضع تعبئة رأس المال من خلال إصدار سندات الشركات تدريجيا منذ منتصف عام 2023 بفضل جهود أجهزة إدارة الدولة.

ومع ذلك، يظل ضغط استحقاق السندات يشكل تحديًا للشركات في عام 2024، وخاصة شركات العقارات، مع استحقاق ما يقرب من 115.7 تريليون دونج من سندات الشركات العقارية، وهو ما يمثل 41.4٪ من إجمالي قيمة سندات الشركات المستحقة هذا العام، وفقًا لأحدث البيانات من جمعية سوق السندات في فيتنام (VBMA).

1. وفي الفئات المتوسطة والرخيصة، من المتوقع أن تستمر أسعار الشقق في الارتفاع، وخاصة في المدن الكبرى.

بدأت أنشطة الإصدار في الأشهر الأولى من عام ٢٠٢٤ تواجه عوائق أيضًا بسبب ازدياد صعوبة شروط إصدار السندات وتداولها، مثل اللوائح المتعلقة بمستثمري الأوراق المالية المحترفين ولوائح التصنيف الائتماني الإلزامية عند إعادة تطبيق المرسوم ٦٥/٢٠٢٢/ND-CP اعتبارًا من بداية عام ٢٠٢٤ بعد فترة تمديد وتأجيل بموجب المرسوم ٠٨/٢٠٢٣/ND-CP. ومع ذلك، فإن هذه الصعوبة مؤقتة فقط، أما على المدى البعيد، فسيساعد تطبيق المرسوم ٦٥ على نمو سوق سندات الشركات بشكل أكثر استدامة.

وفيما يتعلق برأس المال الائتماني، فقد ارتفع الائتمان المستحق لأنشطة الأعمال العقارية بشكل مستمر بفضل الحلول التي قدمها القطاع المصرفي والحكومة والهيئات ذات الصلة في إزالة الصعوبات التي تواجه المشاريع.

مع ذلك، استمر انخفاض قروض المستهلكين والعقارات في الأشهر الأولى من عام ٢٠٢٤ مقارنةً بعام ٢٠٢٣، على الرغم من بقاء أسعار الفائدة على القروض منخفضة. ونظرًا لعدم القدرة على التنبؤ بتقلبات التضخم وأسعار الفائدة، أصبح اقتراض المال لشراء منزل وسداد ديون شهرية تزيد عن ١٠ ملايين دونج عبئًا على العديد من العائلات، خاصةً مع عدم ثقتهم بمستقبلهم الوظيفي ودخلهم.

ومع ذلك، بعد تيت، ارتفع الائتمان لشراء المساكن قليلاً في بعض البنوك التجارية ذات النظم البيئية العقارية المتنوعة، حيث بدأ الناس في الاستثمار مرة أخرى.

بعد فترة طويلة من التراجع، من المتوقع أن يرتفع عرض الشقق في المنطقتين الحضريتين الخاصتين مجدداً بفضل انتعاش السوق والجهود المبذولة لإزالة العوائق القانونية أمام مشاريع هيئات إدارة الدولة، لا سيما فيما يتعلق بتوفير السكن الاجتماعي ومساكن العمال. إلا أن هذا العرض يحتاج إلى وقت لاستكمال الإجراءات القانونية قبل طرحه رسمياً في السوق، ويأتي بشكل رئيسي من مناطق بعيدة عن المركز.

لذلك، تتوقع شركة VARS استمرار ارتفاع أسعار الشقق في مراكز المدن الكبرى على المدى القصير، لا سيما في الفئات الاقتصادية والمتوسطة. في الوقت نفسه، قد تشهد أسعار شراء وإعادة بيع المشاريع الفاخرة والفاخرة انخفاضًا طفيفًا.

تتوقع شركة VARS، إلى جانب ترسيخ سلسلة من العوامل الإيجابية للسوق الحالي، أنه بحلول منتصف عام 2025، عند إقرار القوانين الجديدة المتعلقة بقطاع العقارات، ودخولها حيز التنفيذ رسميًا، مع لوائح جديدة تهدف إلى تذليل الصعوبات التي تواجه المستثمرين ومشتري المساكن الاجتماعية ومساكن العمال، سيزداد عرض المساكن الاجتماعية، وينخفض مستوى أسعار الشقق إلى مستوى أكثر ملاءمةً للأشخاص ذوي الاحتياجات السكنية الفعلية.

نجان جيانج

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/giai-bai-toan-mua-can-ho-truoc-ap-luc-tang-gia-a652976.html