تتبع المنازل المتجاورة في شرق مدينة هوشي منه التقدم في البنية التحتية، ومن المتوقع أن تستمر الأسعار في الارتفاع

ارتفاع أسعار المنازل المطلة على الشارع

إذا كان عرض المنازل والفيلات في المناطق الحضرية منخفضًا، فإن المنازل التجارية المطلة على الشارع في مدينة هو تشي منه أكثر ندرة، حتى أن هذا النوع من المنازل غائب عن السوق منذ فترة طويلة. ومع ندرة العرض، ارتفع مستوى الأسعار باستمرار، مما دفع الكثيرين إلى التساؤل: لماذا هذه الأسعار "مذهلة"؟

على مدار العقد الماضي، شهد سوق العقارات في شرق مدينة هو تشي منه قفزات نوعية في أسعار هذه الفئة من المنتجات في المنطقة الثانية (المعروفة الآن باسم مدينة ثو دوك، مدينة هو تشي منه). ولم يعد من الغريب أن ترتفع قيمة المنازل التجارية المطلة على الشارع في ثو ثيم، أو آن خانه، أو آن فو، أو ثاو دين، من 4 إلى 6 أضعاف عند بيعها لأول مرة. فقد شهدت بعض المناطق الحضرية في المنطقة الثانية زيادةً بنسبة 100% إلى أكثر من 200% خلال فترة تتراوح بين عام وعامين، مما دفع مستوى أسعار العقارات في هذه المنطقة إلى التباين بشكل واضح.

تم طرح منازل SOHO التجارية الواقعة على واجهة Do Xuan Hop في السوق للتو.

على سبيل المثال، بلغت تكلفة المنازل المطلة على الشارع في شارع نجوين كو ثاتش، المنطقة الثانية، حوالي 30-40 مليار دونج فيتنامي في عام 2015. وبحلول عام 2021، ارتفع السعر الثانوي إلى 100-130 مليار دونج فيتنامي للوحدة. حاليًا، وحسب المنطقة، تتراوح أسعار المنازل المطلة على الشارع هنا بين 200 و400 مليار دونج فيتنامي للوحدة.

كما زاد مشروع آخر في المنطقة الثانية بنحو 2-3 مرات مقارنة بوقت البيع الأول في عام 2015، حيث يتم حاليًا تداول الشقق الثانوية هنا بمبلغ يتراوح بين 45-55 مليار دونج/وحدة (حسب المنطقة).

في شارع فو نجوين جياب، ثاو دين، المنطقة الثانية، ارتفعت أسعار المنازل التجارية في مشروع ماستري آن فو بنسبة 30-50% تقريبًا مقارنةً بوقت البيع الأولي (2018). وتُعرض حاليًا الوحدات الثانوية للبيع بأسعار تتراوح بين 26 و34 مليار دونج للوحدة.

نفد مخزون مشروع شوب هاوس في مدينة ثو دوك من المستثمر، ولم يُتداول سوى المنتجات الثانوية بسعر يتراوح بين 35 و35 مليار دونج للوحدة (للوحدات التي تتراوح مساحتها بين 140 و180 مترًا مربعًا). في المقابل، تراوح سعر البيع هنا بين 14 و16 مليار دونج للوحدة في عام 2020. وتتجاوز نسبة إشغال الإيجارات حاليًا 90%.

في حي آن فو، المنطقة الثانية، طُرح مؤخرًا عدد محدود من منازل تاون هاوس التجارية الصغيرة والمتوسطة (SOHO) في مشروع "جلوبال سيتي"، وحظيت بإقبال كبير. ويُعدّ هذا أيضًا خط إنتاج رئيسي نادر في شرق مدينة هو تشي منه. يتراوح سعر كل منزل تجاري هنا بين 30 و50 مليار دونج فيتنامي للوحدة، بمساحة قابلة للاستخدام تتراوح بين 350 و650 مترًا مربعًا.

وفقًا للسجلات، مقارنةً بمنازل التاون هاوس العادية في مشاريع المناطق الحضرية، فإن فارق أسعار منازل التاون هاوس التجارية ذات الواجهة الشارعية أعلى بنسبة 20-70% (حسب المشروع). ورغم ارتفاع السعر، إلا أن الطلب على هذا القطاع كبير جدًا. وقد حققت معظم المشاريع التي تتميز بقربها من خطوط المترو أو الطرق الحيوية الموسعة في شرق مدينة هو تشي منه مبيعات جيدة سابقًا، ويبقى معدل إشغال المستأجرين مستقرًا حاليًا.

حاليًا، على الرغم من أن تقلبات الأسعار ليست بنفس حدة الفترة 2015-2018، إلا أن منازل التاون هاوس المطلة على الشارع لا تزال تتمتع بجاذبية خاصة للمستثمرين. يُعدّ ندرة المنتج أحد أسباب الجذب وارتفاع الأسعار باستمرار. لا يُمثل هذا النوع سوى حوالي 5-7% من إجمالي منتجات المشروع. في الوقت نفسه، نظرًا لربحيته العالية، وتلبيته لاحتياجات الاستخدام، وقيمته الاستثمارية، وكونه أصلًا تراكميًا طويل الأجل، فإن العديد من المستثمرين يهتمون بمنازل التاون هاوس المطلة على الشارع.

في حديثه عن هذا الجانب، قال السيد لي كوك كين، وهو مستثمر عقاري مخضرم في مدينة هو تشي منه، إنه على المدى الطويل، عندما تمتلئ المشاريع بالسكان، يميل السكان إلى تفضيل التسوق في الموقع بدلاً من الذهاب إلى مراكز التسوق أو المتاجر والمطاعم البعيدة عن منازلهم. لذلك، يُعدّ نوع المنازل المطلة على الشارع والمخصصة للأعمال التجارية في المناطق الحضرية أمرًا مثيرًا للاهتمام.

من المتوقع أن يظل العرض شحيحًا، وستستمر الأسعار في الارتفاع

وأشارت سافيلز إلى أنه في الربع الأول من عام 2024، سجل قطاع المنازل والفيلات، بما في ذلك المنازل التجارية في مدينة هوشي منه، انخفاض العرض الأولي إلى أدنى مستوى له في السنوات العشر الماضية.

ظلّ العرض محدودًا لثلاث سنوات، ويعود ذلك أساسًا إلى العوائق القانونية، مما أدى إلى محدودية المشاريع الجديدة. يبلغ إجمالي العرض الأساسي في السوق حاليًا 762 وحدة. وتشكّل المنتجات التي تزيد أسعارها عن 30 مليار دونج 76% من حصة السوق. والجدير بالذكر أن 85% من العرض الأساسي يقع في مدينة ثو دوك.

من المتوقع أن ترتفع أسعار العقارات مع دخول قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ حيز التنفيذ في ١ أغسطس ٢٠٢٤، مما سيؤدي إلى استمرار ارتفاع الأسعار. ومع دخول قانون تنظيم الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣ حيز التنفيذ، قد ينخفض ​​عدد المستثمرين المستوفين لشروط تنفيذ المشاريع، مما سيؤدي إلى زيادة محدودية العرض. ولا يُستثنى من ذلك العقارات التجارية متعددة الطوابق، خاصةً مع محدودية المعروض من المنتجات الجديدة.

وفقًا لخبراء القطاع، ستحتاج مشاريع العقارات المستقبلية إلى استيفاء شروط أكثر صرامةً لاستيفاء المعايير القانونية للبيع، وسيستغرق المستثمرون وقتًا أطول للاستعداد للبيع. من غير المرجح أن يشهد السوق العقاري القادم طفرةً في العرض. وبالتالي، من المتوقع أن يكون عدد المشاريع المعتمدة حديثًا محدودًا. تُعتبر المشاريع التي تتوفر فيها جميع الوثائق القانونية للبيع في هذه المرحلة ميزةً.

من المتوقع أن يظل العرض من المنازل المطلة على الشوارع محدودًا في المستقبل.

في الآونة الأخيرة، أظهر سوق العقارات في شرق البلاد تحديدًا، ومدينة هو تشي منه عمومًا، بوادر انتعاش، ويعود ذلك جزئيًا إلى تأثير القوانين المتوقع تطبيقها قريبًا، والتي ستؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات، مما سيشجع المشترين على إنفاق أموالهم قبل تطبيقها.

فيما يتعلق تحديدًا بنوع المنازل التجارية، نصح السيد لي كوك كين المستثمرين بدراسة عوامل مثل المساحة والمشروع وسمعة المستثمر بعناية. فحتى الآن، تُعتبر المنازل التجارية في أي مشروع "سلعة نادرة"، وهذا هو المعيار والميزة التنافسية الأكبر لهذا النوع. لذلك، على المستثمرين مراعاة ما إذا كانت نسبة المنازل التجارية في المشروع تُلبي معايير الندرة أم لا.

بالإضافة إلى ذلك، يحتاج المستثمرون إلى البحث بعناية في مدى قانونية المشروع، والكثافة السكانية المحيطة، فضلاً عن التعرف على إمكانية زيادة الملكية الفكرية من خلال تخطيط البنية التحتية والتنمية المحلية.

المصدر: https://thanhnien.vn/nha-pho-khu-dong-tphcm-di-theo-tien-do-ha-tang-du-bao-tiep-tuc-tang-gia-1852406260921532.htm