الشركات الكبرى تستفيد، والشركات الصغيرة تُهمَل

(CLO) اختتم سوق العقارات عام ٢٠٢٤ بنتائج انتعاش إيجابية. ومع ذلك، لم يكن انتعاش السوق على مدار العام متساويًا، ولكنه اتسم بتمييز واضح بين القطاعات والمناطق وأنواع المنتجات والموردين.

أصبح سوق العقارات مجزأً.

وفقًا لتقرير جمعية الوسطاء العقاريين الفيتناميين (VARs)، يشهد سوق العقارات الفيتنامي انتعاشًا واضحًا. ومع ذلك، لا يزال هذا الانتعاش يعاني من العديد من أوجه القصور، في ظل وجود تمايز واضح بين القطاعات والمناطق وأنواع المنتجات وحتى الموردين.

وقد حلل محللو القيمة العقارية أنه في عام 2024، سيسجل السوق المزيد من المنتجات منخفضة الارتفاع للبيع، ومع ذلك، ستظل الشقق هي النوع السائد، حيث تمثل ما يصل إلى 70٪ من إجمالي المعروض من المساكن الجديدة في عام 2024. ويقع المعروض من الشقق الجديدة بشكل رئيسي في قطاع الشقق الفاخرة الراقية، التي يبدأ سعرها من 50 مليون/م2 أو أكثر، وهو ما يمثل 65٪ من إجمالي المعروض.

سوق العقارات في فيتنام لا يشهد نموًا مستدامًا، بل يشهد انقسامًا. (صورة: MC)

حسب المناطق، سيُشكل المعروض السكني الجديد في عام ٢٠٢٤ حوالي ٦٠٪ من مشاريع الإسكان في المنطقة الشمالية، بينما ستُمثل المنطقتان الجنوبية والوسطى ٢٩٪ و١١٪ فقط على التوالي. وسيُشكل المعروض السكني الرئيسي مشاريع حضرية ضخمة في الضواحي والمحافظات والمدن المجاورة للمنطقتين الحضريتين الخاصتين.

ارتفع عدد افتتاحات التوريد الجديدة في المنطقة الجنوبية بشكل كبير في الربع الأخير من عام 2024 مع سلسلة من المشاريع واسعة النطاق التي تم افتتاحها للبيع، لكنها لا تزال غير قادرة على "مواكبة" معدل نمو العرض من المقاطعات والمدن الشمالية.

من حيث الموردين، يساهم كبار المستثمرين ومؤسسات الاستثمار الأجنبي بنسبة 62% من المعروض السكني الجديد. وتبرز على وجه الخصوص منظومات الشركات الكبرى.

لتوضيح هذه المسألة، أوضحت جمعية VARs أن القوانين الجديدة التي أقرها المجلس الوطني تتيح العديد من الفرص والمزايا للشركات الكبرى. على سبيل المثال، وفقًا للأحكام الجديدة لقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، لا ينطبق استرداد الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري إلا على المشاريع الكبيرة ذات البنية التحتية المتزامنة، مما يحول دون تنفيذ العديد من المشاريع الصغيرة والمتوسطة، وخاصة تلك التي تستهدف قطاع الإسكان الميسور في المدن الكبرى.

وفقًا لهيئة تنظيم سوق العقارات، تفتقر الشركات العقارية الصغيرة والمتوسطة إلى القدرة المالية اللازمة لتنفيذ مشاريع ضخمة، وتواجه صعوبات في تطوير مشاريع سكنية تجارية أخرى، نظرًا لصعوبة التفاوض مع السكان المحليين بشأن تخليص المواقع. كما تفتقر هذه الشركات إلى القدرة والخبرة اللازمتين للمنافسة في المزادات والمناقصات على الأراضي التي تُخصصها الدولة.

"العقد" التي تحتاج إلى حل

وتعتقد منظمة VARS أنه من أجل تطوير السوق بشكل مستقر ومستدام، فإن فيتنام بحاجة إلى سياسات دعم لتعزيز العرض الجديد في السوق، وخاصة منتجات الإسكان التجاري بأسعار معقولة والإسكان الاجتماعي.

أولاً، من الضروري مواصلة مراجعة المشاريع العقارية التي تواجه صعوبات، وتصنيفها حسب أسبابها والجهة المسؤولة عنها. وفي الوقت نفسه، العمل على استعادة المشاريع المتراكمة ومعالجتها بحزم.

ثانياً، تطوير لوائح بشأن إجراءات التقييم التفصيلية والمحددة لكل حالة محددة، بحيث يمكن للمناطق وشركات التقييم تنفيذها بسهولة، وتقصير الوقت لتحديد أسعار الأراضي، وتكون بمثابة أساس لحساب رسوم استخدام الأراضي للمشاريع العقارية الجارية، ومساعدة المشاريع غير المكتملة على "الإنعاش" وجلب إمدادات جديدة إلى السوق.

ثالثًا، الموافقة العاجلة على سياسات الاستثمار في المشاريع العقارية الصغيرة والمتوسطة. دراسة ودراسة خطط دعم تهيئة مواقع المشاريع في القطاع الاقتصادي لزيادة المعروض من المساكن الاقتصادية.

رابعا، البحث عن خطة تسمح للشركات التي تتلقى تحويلات مشاريع عقارية بأن تكون مسؤولة عن الوفاء بالالتزامات المالية السابقة للجهة المحولة، لتعزيز تنفيذ المشاريع وتوصيل العرض إلى السوق.

لأنه وفقًا للأنظمة الحالية، لا يمكن للمستثمرين نقل ملكية المشاريع إلا بعد الوفاء بالتزاماتهم المالية تجاه الدولة فيما يتعلق بأرض المشروع. ولأن معظم الشركات لا تملك القدرة المالية الكافية للوفاء بالتزاماتها المالية، فإنها تضطر إلى نقل ملكية المشاريع.

ويواجه العديد من المستثمرين، وخاصة المستثمرين الأجانب الذين لديهم القدرة الكافية والرغبة في "إحياء" المشاريع العقارية غير المكتملة، والذين يحتاجون إلى تطوير مشاريع سكنية تجارية واسعة النطاق بأسعار معقولة، صعوبات بسبب القضايا القانونية والوصول إلى أموال الأراضي.

بالنسبة لقطاع الإسكان الاجتماعي، إلى جانب الاستمرار في تعزيز تنفيذ اللوائح القانونية الجديدة المتعلقة بالإسكان الاجتماعي، يجب تغيير التفكير بشأن الإسكان الاجتماعي في اتجاه أكثر استباقية وإيجابية.

وبناءً على ذلك، ينبغي على هيئات إدارة الدولة أن تكون حاسمة في أعمال التخطيط. ويُطلب من المحليات مراجعة وتحديث التخطيط الحضري وتخطيط المناطق الصناعية بشكل عاجل، بما يضمن توفير أراضٍ كافية لتطوير المساكن الاجتماعية. كما يُطلب منها اعتماد سياسات استثمارية عاجلة لمشاريع الإسكان الاجتماعي.

تحتاج المناطق التي اعتمدت سياسات استثمارية إلى اختيار مستثمري البناء على وجه السرعة. زيادة الاستثمار العام، واستخدام رأس مال الموازنة العامة للدولة للاستثمار في البنية التحتية حول المناطق المخطط لها لتطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي، وإنشاء صناديق الأراضي النظيفة للإسكان الاجتماعي.

بالنسبة للشركات، بالإضافة إلى مواصلة التنسيق الفعال مع هيئات إدارة الدولة لإزالة العقبات التي تعترض مشاريعها، من الضروري الالتزام بالقانون الجديد لضمان التوجه التنموي الصحيح. يمكن للمستثمرين الصغار والمتوسطين البحث عن مشاريع "معقولة التكلفة" وتطويرها في الأسواق الناشئة، حيث لا تزال صناديق الأراضي متوفرة بكثرة والأسعار معقولة.

المصدر: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html